李*与倪**、杨**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李*与被告杨**、倪**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月4日受理后，依法由代理审判员喻**适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李*及其委托代理人李*，被告倪**并作为被告杨**的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**称，2015年6月7日，原告通过居间方天津中**限公司（以下简称居间方）签订《房产交易合同》及《补充协议》。合同约定，被告将天津市和平区荣业大街与闸口街交口新汇华庭5-1-3102室房屋出售给原告，成交价格为375万元，原告应于2015年6月8日18：00前向被告支付定金20万元；原告应向居间方支付居间服务费共计75600元；被告应于2015年7月31日前还清贷款并注销抵押权，并于2015年8月5日前与原告签订《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续；被告若逾期交付该房屋，逾期十五日，原告有权要求被告支付该房屋成交价的10%作为违约金；因原、被告任何一方原因，导致合同日后不能实际履行的，守约方支付居间服务费的，由违约方向守约方赔偿该笔费用。合同签订后，原告依据合同向被告支付了全部定金，并依据合同向居间方支付了全部居间服务报酬。但由于被告未能在约定日期前还清贷款，导致其未能按时与原告签订《天津市房产买卖协议》，被告倪**曾为此于2015年8月19日以《补充协议》的方式代替被告杨**向原告承诺将于2015年9月15日前还清该笔贷款。后虽经原告多次催告，被告始终未能履行合同内容，鉴于此，原告于2015年10月30日致电被告杨**解除合同。为维护原告合法权益，原告请求法院判令：1、判令被告向原告支付违约金人民币37.5万元；2、判令被告向原告返还定金人民币20万元；3、判令被告向原告赔偿居间服务报酬人民币7.56万元；4、本案诉讼费由二被告承担。在案件审理中，原告要求增加一项诉讼请求：请求法院判令解除原告与被告杨**签订的《房产交易合同》。

原告向本院提交证据材料：1、《房产交易合同》及两份补充协议，证明原、被告签订合同的时间及内容；2、原告向居间方中原地产支付居间服务报酬的票据及佣金确认书，证明原告依约定支付了居间费用；3、业主收据及银行转账凭证，证明原告依合同向被告支付了定金；4、催告函，证明原告曾函告被告履行合同，否则将追究被告相应责任；5、通话详单及录音、文字稿，证明2015年10月30日原告曾电话通知被告解除合同；6、北京市海淀区人民法院做出的（2015）海民（商）初字第21683号民事判决书。

二被告对原告提供的证据材料质证意见为：对证据材料1、2、3均认可。证据4真实性无异议，但是此前被告已将房屋查封情况告知了原告。对证据材料5，真实性认可，证明目的也认可；证据6真实性认可。

原告提交的证据材料1-6，被告均认可证据材料的真实性，上述证据材料与本案有法律关系，可以作为本案证据。

被告辩称

二被告辩称，同意解除双方签订的买卖合同，不同意原告要求支付违约金的诉请。涉案房产是被告夫妻共同财产，出售房屋是被告夫妻共同的意思表示。二被告认为其房产在双方签订合同后因为涉及其他诉讼被北京**民法院保全查封，原、被告双方合同未继续履行是由于客观情况造成，并非被告主观故意违约，并且被告行为未构成根本违约。另外，合同中约定的违约金过高，因为原、被告签订的《房屋买卖协议》是居间方提供的制式合同，合同中有些条款并非本人真实意思表示，违约金条款也是如此。并且双方合同约定，房屋买卖协议的解除需采用书面通知的方式，被告并未接到原告要求解除合同的书面通知。

二被告未提供证据材料。

本院查明

经审理查明，涉案房屋坐落于天津市和平区荣业大街与闸口街交口新汇华庭5-1-3102室，系被告杨**名下的私产房屋，建筑面积为246.25平方米。二被告系夫妻关系，房屋系二被告夫妻共同财产，出售房屋是夫妻二人共同意思表示。

2015年6月7日，原告与被告杨**及案外人天津中**限公司签订《房产交易合同》并于当日签订《补充协议》一份，上述协议约定被告杨**将位于天津市和平区荣业大街与闸口街交口新汇华庭5-1-3102室房产出售给原告，交易价格为375万元，原告应于2015年6月8日18：00前向原告交付定金20万元，余款355万元在2015年8月8日前由原告存入天**管局或相关房管部门指定的资金监管机构。原、被告应在2015年8月5日前亲自到房管局或相关房管部门办理产权变更、过户相关手续。涉案房屋买卖所需支付的居间服务费7.56万元由原告负担。

上述合同签订后，原告依约于合同签订当日向二被告支付了5万元定金，合同签订次日支付了15万元定金。原告向第三人交纳了7.56万元居间服务费。后由于被告杨金融未能偿还涉案房屋剩余贷款、撤销抵押，2015年8月19日原告与被告杨**双方签署一份《补充协议》，该协议由被告倪**代被告杨**签订，协议中约定被告杨**应于2015年9月15日前还清贷款以办理房屋过户手续。但后被告一直未能依照协议履行。

另查，2015年5月25日，二被告因与案外人刘**发生经济纠纷，刘**向北京**民法院起诉并申请对涉诉房屋进行诉讼保全。2015年7月3日，北京**民法院对涉案房屋采取诉讼保全措施，查封涉诉房屋档案，限制交易。2015年9月17日北京**民法院作出（2015）海民（商）初字第21683号民事判决书，判令本案被告杨**、倪**向刘**支付借款95万元。被告杨**、倪**未对该判决上诉，现北京**民法院作出的（2015）海民（商）初字第21683号民事判决书已经生效，但二被告尚未履行生效判决确定的给付义务。

上述事实，有原、被告当庭陈述及提交的证据材料，经质证及本院核实，予以确认。

本院认为

本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与被告杨**签订的《房屋买卖协议》及两份补充协议系原告与二被告真实意思表示，不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定，应属合法有效，原告与二被告均应按合同约定履行各自义务。

原、被告签订《房屋买卖协议》后，原告依约定向二被告支付了合同定金。由于被告与案外人的诉讼导致涉案房屋被北京**民法院采取保全措施，致使涉案房屋现无法进行转移登记。原告购买房屋的合同目的无法实现。根据以上情况，本案原、被告现争议的焦点问题是二被告是否存在违约行为，是否应向原告承担违约责任。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方因第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。被告杨**与原告系本案《房屋买卖协议》的合同相对方，根据合同相对性原则，即使出现因第三人原因造成违约，被告杨**仍应向原告承担违约责任。同时，二被告与案外人刘**民间借贷纠纷一案，法院生效判决已确定二被告负有给付义务，案外人刘**申请采取的诉讼保全措施并未侵犯二被告的合法权益，采取诉讼保全措施的法律后果也应当由二被告自行承担。综上，二被告的行为导致本案原、被告签订的《房产交易合同》不能继续履行，原告的合同目的无法实现，二被告应当承担违约责任。

针对原告要求二被告支付违约金37.5万元并赔偿居间服务报酬7.56万元的请求，根据《房产交易合同》第六条第五项的规定，出现根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系，并要求违约方支付房地产成交价格10%的违约金。原告据此要求被告支付违约金37.5万元。同时，《房产交易合同》第五条第二项规定，因合同一方原因导致合同不能实际履行，守约方支付居间报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用。原告根据上述约定要求违约金及居间服务报酬。对此，本院认为：由于双方订立合同的目的没有实现，原告为此支付的居间服务报酬属于被告违约行为造成的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百十一四条规定，合同中违约金条款的目的就是用于弥补守约方因违约方的违约行为所遭受的的实际损失，所以原告遭受的实际损失与违约金不应同时主张。对此，本院在庭审中释*要求原告对该两项赔偿进行择一选择，但原告表示坚持同时主张两项赔偿请求。原告的该主张违法了合同法中关于违约责任承担的法律形式，鉴于原告主张的居间服务报酬的赔偿数额低于合同约定的违约金计算数额，本院以原告主张的合同违约金赔偿作为二被告应当承担违约责任的赔偿责任方式。对于原告要求二被告赔偿居间服务报酬7.56万元的请求，本院不予支持。

对于原告要求被告赔偿违约金37.5万元的数额，被告提出合同约定计算的违约金标准过高。二被告违约行为必然给原告造成了经济损失，但是对于损失具体数额原告未能明确证明。同时，原告在合同履行中仅向二被告支付了定金20万元，并未支付全部房款，原、被告双方合同中约定的37.5万元违约金标准显系过高，本院酌情调整，二被告应当向原告支付违约金20万元为宜。

对于原告要求二被告向原告返还定金人民币20万元的诉讼请求，二被告同意返还定金20万元，对于原告该项诉讼请求，本院予以照准。

对于原告要求判令解除原告与被告杨**签订的《房产交易合同》的诉讼请求，现该《房产交易合同》的合同目的无法实现，原、被告均同意解除该合同，对于该项诉讼请求，本院予以支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告与被告杨**签订的《房产交易合同》；

二、本判决生效后十五日内，二被告一次性向原告返还上述房产交易合同定金20万元；

三、本判决生效后十五日内，二被告一次性向原告支付房产交易合同无法履行的违约金20万元；

四、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼受理费10306元，减半收取5153元，由原告负担1985元，由二被告共同负担3168元。（本判决生效之日起十五日内直接给付原告）

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月十四日