石林彝族自**社区居民委员会古楼小组诉施之华房屋租赁合同纠纷案民事判决书

审理经过

原告石林彝族自**社区居民委员会古楼小组（以下简称：古楼小组）诉被告施之华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月7日受理后，依法适用普通程序，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告古楼小组的负责人张**及诉讼代理人王**，被告施之华的诉讼代理人杨**、李**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告古楼小组起诉称：原、被告于2008年1月8日签订《东门社区古楼小组莲花路段商铺承租合同》约定，原告将位于石林县莲花路段的商铺出租给被告使用，租期为五年，自2008年3月1日起至2013年2月29日止。合同期限未满时，原告与被告、案外人桑**签订无落款时间的《铺面租赁协议》。之后，原、被告又签订落款时间为2012年3月1日”的《东门社区古楼小组莲花路段商铺承租合同》，该合同约定原告将位于石林县莲花路段的9间商铺继续出租给被告使用，租期为六年，自2012年3月1日起至2018年3月1日止；租金每年112,500.00元。被告承租商铺以来，自来水使用超方离谱。原告于2015年3月13日开始检查，于2015年3月18日早上11点发现被告擅自在商铺内挖掘深达3.8米，圆形直径1米的水井，为此支付材料费、工时费2,000.00元。原告当场报警，民警到现场查看并录像。原告还向昆明《都市时报》反映，《都市时报》的记者于2015年3月24日到现场进行照相并报道。2015年4月8日，石林**派出所的民警组织原、被告进行调解，双方达成一致意见后，被告却未履行。因被告在租赁期间擅自在商铺内挖掘水井用于地下取水和自来水补水给原告居民房造成严重的安全隐患，致使双方签订合同的目的无法实现，且被告盗用自来水造成原告居民分摊88个月的水费合计62,762.85元。现诉请：一、依法解除原、被告于2012年3月1日签订的《东门社区古楼小组莲花路段商铺承租合同》；二、责令被告恢复商铺原状，即填埋租赁商铺内的3.8米水井和0.6米沉淀池；三、由被告支付自2008年3月至2015年6月期间的水费合计62,762.85元（142.643立方米×5.00元/立方米×88）及原告勘查水管漏水问题支付的材料费和工时费2,000.00元；四、由被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告施之华答辩称：第一，原告的第一项诉讼请求依法不能成立。原告于2008年1月8日以公开竞价的方式向社会公开招租，被告以最高竞价取得石林县莲花路段商铺的承租权。双方于2012年3月1日续签的《东门社区古楼小组莲花路段商铺承租合同》，是经原告干部、党员及群众代表充分讨论决定才签订的，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方都具有法律约束力。2012年3月1日上午，原告作为出租方，被告、案外人桑**作为共同承租人，签订了《铺面租赁协议》；当天下午，原告又分别与被告、案外人桑**签订《东门社区古楼小组莲花路段商铺承租合同》，对各自权利义务重新约定。被告自租赁商铺之日起已按期足额支付原告租金、水电费。原告陈述被告偷用自来水，经石林县水政部门、公安部门调查后至今没有定论。被告经营金沙洗车场内的沉淀池，石林县水政部门已明确说明可以作为中水池使用，但并未对是否危害房屋安全下结论。故原告要求解除该合同，无事实依据和法律依据。第二，原告第二项诉讼请求属于物权纠纷，而本案属于合同纠纷，与本案不是同一法律关系，就该项诉讼请求原告应当另案起诉。第三，原告要求被告支付水费、材料费和工时费没有事实依据。原告基于被告偷用自来水（即侵权关系）要求被告支付上述费用，而本案是合同纠纷，故与本案不是同一法律关系。被告在租赁期间已足额支付原告水电费，原告为查明用水方量异常原因而支付的材料费和工时费，与被告没有法律上的因果关系，且有关部门出具的材料未能显示被告存在偷水的行为。综上，原告的诉请无事实依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。

综合诉辩意见，本案争议焦点问题：一、原、被告于2012年3月1日签订的《东门社区古楼小组莲花路段商铺承租合同》应否解除；二、原告的第二、三项诉讼请求与本案是否是同一法律关系及应否支持。

庭审中，原告就主张的事实，举证如下：

1、2008年1月8日《东门社区古楼小组莲花路段商铺承租合同》1份，无落款时间《铺面租赁协议》1份，2012年3月1日《东门社区古楼小组莲花路段商铺承租合同》1份，2015年5月18日记录1份；

2、古楼小区用水、用电情况及水费收取明细共23份；

3、测量单1份，古楼小组修缮工程明细单1份；

4、金沙水道改修水管尺寸、接待报警案件三联单（交报警人）各1份，《都市时报》1页，解决金沙洗车用水记录、证明、关于石林县政府转办市长热线12345交办件（133号）办理情况报告各1份，照片2张；

5、石林县金沙汽车饰品经营部工商登记材料1份共16页；

6、录像光盘1份；

7、《中华人民共和国集体土地使用证》1份。

原告欲证实原、被告于2008年1月8日签订《东门社区古楼小组莲花路段商铺承租合同》约定，原告将位于石林县莲花路段的商铺出租给被告使用，租期自2008年3月1日起至2013年2月29日止；该合同期限未满时，原告与被告、案外人桑**签订无落款时间的《铺面租赁协议》；之后，原、被告又签订落款时间为2012年3月1日”的《东门社区古楼小组莲花路段商铺承租合同》约定，原告继续出租商铺给被告使用，租期自2012年3月1日起至2018年3月1日止，租金每年112,500.00元；被告承租商铺以来自来水使用超方离谱，还盗用自来水造成原告居民分摊88个月的水费合计62,762.85元；因居民楼三单元蓄水池自2015年3月13日至16日四天内多出水65立方，原告开始检查并于2015年3月18日早上11点发现被告擅自在商铺内挖掘深达3.8米，圆形直径1米的水井，为此支付材料费、工时费2,000.00元；原告当场报警，民警到现场调查并录像；后原告向昆明《都市时报》反映，《都市时报》的记者于2015年3月24日到现场进行照相并报道；石林**派出所的民警于2015年4月8日组织原、被告进行调解，双方达成一致意见后，被告却未履行；被告在租赁期间擅自在商铺内挖掘水井用于地下取水和自来水补水给原告居民房造成严重的安全隐患致使双方签订合同的目的无法实现；石林县金沙汽车饰品经营部的登记情况；原告对涉案商铺享有所有权等事实。

本院查明

经质证，被告对证据1中落款时间为2008年1月8日”的合同三性无异议，认为合同是被告以最高竞价取得承租权并经原告干部、党员及群众代表讨论决定后签订的，原告也明知被告租赁商铺用于经营洗车场；无落款时间《铺面租赁协议》三性无异议，但说明该合同的承租方是被告和案外人桑**，当天下午原告又分别与被告、案外人桑**签订合同，应以后签的合同为准；落款时间为2012年3月1日”的合同及记录的三性无异议，认为该合同系合法有效，且被告已按期支付原告租金、水电费。对证据2认为涉及被告的用水方量，被告已足额支付原告水费，在履行合同过程中不存在违约行为。对证据3不认可，认为2015年3月至6月期间多出自来水的方量与被告无关，原告所称被告存在偷水的行为没有事实依据。对证据4中的金沙水道改修水管尺寸不认可，认为是原告单方制作，与客观事实不符，有关部门要求古楼小组用户采用一户一表方便管理，但原告不办理相关手续，现将所有漏水责任归责于被告无事实依据；接待报警案件三联单、《都市时报》的真实性认可，但不认可合法性和关联性，认为出警民警已确认被告没有偷水，故作出不予立案处理，而《都市时报》只是报道双方存在纠纷，并未下最终定论；解决金沙洗车用水记录认为是原告组织群众将被告洗车场的大门堵住严重影响被告经营，被告才签订的，上面记载的13,500.00元是办理水表的费用，被告未履行付款义务是因水表户头是原告的，相关手续只能由原告负责办理，因原告未办理，被告才未支付，同时能证实民警在协调中确认被告不存在偷水的行为就将偷”字划掉；证明的真实性认可，但不认可关联性和合法性，认为能证实水表户头属于原告，需由原告办理相关手续；照片真实性认可，但不认可关联性和原告举证目的；办理情况报告三性无异议，认为是原告拨打市长热线，石林县水政部门进行调查后要求被告限期整改，被告也按照要求进行整改，同时环保部门提及洗车场需要沉淀池。对证据5三性无异议，认为于2007年1月15日出具的证明第6页中载明原告已将商铺交由被告管理使用等事实。对证据6的真实性无异议，但认为不符合证据的形式要件，无法知晓何时录音录像。对证据7无异议。

本院认为

本院认为，被告对原告提交的证据1、5、7无异议，证据4除金沙水道改修水管尺寸外的真实性无异议，本院予以采信。证据2、3及证据4中的金沙水道改修水管尺寸，在没有其他有效证据印证下，不足以证实与本案的关联性，本院不予采信。证据6，本院结合本案案情综合认定。

庭审中，被告针对辩称的事实，举证如下：

1、被告身份证复印件1份；

2、2012年3月1日《东门社区古楼小组莲花路段商铺承租合同》1份；

3、收据存根2份，现金进账单1份；

4、关于石林县政府转办市长热线12345交办件（133号）办理情况报告1份；

5、（2015）石民初字第844号民事裁定书1份。

被告欲证实其基本情况；原、被告于2012年3月1日签订的《东门社区古楼小组莲花路段商铺承租合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效；被告已付清2016年3月1日前的租金；石林县水政监察大队于2015年3月27日出具情况说明表明未检查出金沙洗车场有盗窃自来水行为，责令金沙洗车场停止取用地下水并将中水收集池填埋至3米深，从井口计算只能作为中水用池使用等；后被告填满0.8米，整改为圆形直径1米，深3米的水泥池；原告之前起诉被告与案外人桑**，后于2015年9月2日撤回起诉的事实。

经质证，原告对证据1的三性无异议。对证据2、5的三性无异议，对证据3、4的真实性无异议，但认为不能证实被告的举证目的。

本院认为，原告对被告提交的上述证据的真实性无异议，本院予以采信。

本院确认如下法律事实：原告（甲方）与被告（乙方）于2008年1月8日签订《东门社区古楼小组莲花路段商铺承租合同》约定：经古楼小组干部、党员及群众代表讨论决定，并于2008年1月8日以公开竞价的方式将属甲方所有的莲花路段商铺按现状向社会进行招租，乙方以最高竞价每年租房款人民币40,200.00元（肆万零贰佰元整）承租房屋；租期为五年，自2008年3月1日起至2013年2月29日止……。该合同期限未满时，原告（甲方）与被告（乙方）于2012年3月1日签订《东门社区古楼小组莲花路段商铺承租合同》约定：经古楼小组干部、党员及群众代表讨论决定，并于2012年1月18日以公开竞价的方式将属甲方所有的莲花路段商铺按现状向社会进行招租，乙方以最高竞价每年租房款人民币112,500.00元承租房屋；租期为六年，自2012年3月1日起至2018年3月1日止……。双方并对其他权利义务进行约定。石林县水务局接到被告私自在涉案商铺内挖水井的情况反映后，由石林**察大队对金沙洗车场进行勘查。石林**察大队于2015年3月27日出具情况说明载明办理情况：接到当事人反映的材料后，水务局组织水政监察大队、节约用水办公室、石**来水厂技术人员于2015年3月24日上午对金沙洗车场进行现场勘查，经勘查，金沙洗车场洗车用水为四级沉淀中水回用，其中一二三级为砖砌水泥池，长5.4米，宽1米，深0.6米，四级收集池为圆形直径1米，深3.8米。洗车补水为自来水补水和少量地下水取水。自来水用水因与小区管网连接，经技术人员现场查看，由于用户安装自来水表4只，新装1只，未检查出金沙洗车场有盗窃自来水行为。处理情况：洗车场取用地下水的行为，责令金沙洗车场停止取用地下水，并将中水收集池，填埋至3米深，从井口计算，只能作为中水用池使用，因石林县城地下水深度在4-5米，金沙洗车场取用地下水较少，已对当事人发出规范教育通知书并限期进行整改……”。后被告将涉案商铺内的四级收集池填满0.8米，整改为圆形直径1米，深3米的水泥池。被告已付清2016年3月1日前的租金。现原告以被告在租赁期间擅自在涉案商铺内挖掘水井用于地下取水及自来水补水给居民房造成严重的安全隐患致使双方签订合同的目的无法实现，及被告存在偷水的行为损害原告利益为由，诉至本院。

本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，原告于2008年3月1日起将其所有的位于石林县莲花路段的商铺出租给被告使用，原、被告之间形成房屋租赁合同关系，后双方于2012年3月1日签订《东门社区古楼小组莲花路段商铺承租合同》对续租事项进行约定，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。第一，就该合同应否解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定。被告自2008年3月起租赁商铺用于经营汽车清洗、美容服务，原告并未对被告使用租赁商铺提出任何异议。现原告基于被告擅自在租赁商铺内挖水井给居民房造成安全隐患要求解除双方签订的租赁合同，而石林县有关部门调查后确认被告不存在盗用自来水的行为，以及被告经营的金沙洗车场洗车用水为四级沉淀中水回用，其中一二三级为砖砌水泥池（长5.4米，宽1米，深0.6米），四级收集池（圆形直径1米，深3米），但并未确认该沉淀池是否危害居民房安全及危害程度。因原告提交的证据不足以证实其主张，应由原告承担举证不能的法律后果。被告已付清2016年3月1日前的租金，故原告要求解除双方于2012年3月1日签订的《东门社区古楼小组莲花路段商铺承租合同》的请求，于法无据，本院不予支持。第二，就原告要求被告恢复商铺原状。原告基于双方于2012年3月1日签订的《东门社区古楼小组莲花路段商铺承租合同》解除后，由被告恢复商铺原状，即填埋3.8米水井和0.6米的沉淀池。现原告要求解除合同的请求不成立，被告有权使用租赁商铺至租期届满。故原告要求被告恢复商铺原状，即填埋3.8米水井和0.6米的沉淀池的请求，本院不予支持。第三，就原告要求被告支付自2008年3月至2015年6月期间的水费合计62,762.85元及原告勘查水管问题支付的材料费和工时费2,000.00元。庭审中原告陈述基于被告盗用自来水侵犯原告居民的合法权利，并给原告造成损失而主张。但本案属于合同纠纷，原告主张的该诉讼请求系属于侵权纠纷，与本案不是同一法律关系，在本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告石林彝族自**社区居民委员会

古楼小组的诉讼请求。

案件受理费人民币1,419.00元，由原告石林彝族自**社区居民委员会古楼小组负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省**民法院。

逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。

裁判日期

二O一六年二月十八日