刘**与昆明晟**限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**与被上诉人**有限公司（以下简称“晟家物业”）物业服务合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第3224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院经审理确认以下案件事实：晟家物业于2008年5月8日与鸿城**委员会（以下简称“业委会”）签订《鸿**园物业服务合同》（以下简称“服务合同”）约定，由晟家物业为鸿**园小区业主提供物业管理服务，服务期限为2008年6月1日至2013年5月31日，物业服务费按照多层住宅1.2元／平方米／月，商业物业按照2元／平方米／月的标准缴纳。服务期限到期后，晟家物业于2013年5月8日再次与业委会签订《服务合同》，期限延长至2018年5月31日止，其余收费标准均未改变。2009年12月30日，刘**参加云南**限公司举行的拍卖会，以510万元的拍卖价竞拍成功由富**行所持有的昆明新**有限公司债权，债权本金为1500万元。2013年10月17日，就所拍卖的债权标的办理了房屋所有权证，即鸿**园一层，建筑面积2471.32平方米，房屋所有权人为刘**。刘**竞得房屋后一直用于商业经营，先后开设了威海海**云南分公司、关都食府、关都缘会所等经营至今。现*家物业认为刘**自2010年12月起即未交纳物业服务费，故诉至法院，请求判令：刘**支付晟家物业2010年12月15日至2014年5月15日的物业管理服务费250415元。

一审法院认为

根据以上案件事实，原审法院认为：双方虽然未直接签订物业服务合同，但业委会代表全体小区业主与晟家物业签订的《服务合同》在未违反法律规定的范围内对全体小区业主也应当具有约束力，故双方之间物业管理服务合同依法成立，双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。刘**作为该小区业主应当按照合同约定支付相应的物业管理服务费。晟家物业主张刘**所使用物业面积为2947.78平方米，但晟家物业对增加的476.46平方米并未提交证据证实，对刘**辩称其实际使用面积只是2100平方米的主张亦无相应证据证实，故原审法院根据房屋所有权证的记载，确认刘**物业面积为2471.32平方米。晟家物业认为应当从2010年12月开始计算，晟家物业一直怠于行使其权利，至2014年10月才向人民法院提起诉讼，故晟家物业所主张的2012年10月前的诉讼请求已经超过了诉讼时效的规定。自2012年10月15日至2014年5月15日，按照2471.32平方米、2元／平方米／月、19个月计算，刘**拖欠物业服务费共计93910.16元。对刘**认为应当减免物业服务费的辩称，如晟家物业作为物业服务企业，确实未能履行服务合同的约定，导致业主财产受到损害的，刘**可另案提起诉讼，在本案中不宜一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、刘**于本判决生效之日起十五日内支付晟家物业2012年10月15日至2014年5月15日物业服务费93910.16元；二、驳回晟家物业的其他诉讼请求。案件受理费5055元，由晟家物业和刘**各承担2527.5元。

上诉人诉称

原审判决宣判后，上诉人刘**不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回晟家物业的原审全部诉讼请求或裁定驳回起诉。其主要上诉理由是：一、原审法院忽视和回避了晟家物业是否具有物业服务的资质、业委会是否依法成立及真正存在，《服务合同》是否有效等案件核心事实认定不清。晟家物业未提交证据证实其具有物业管理和服务资质，也未提交证据证明业委会是否依法成立、备案或续存等，根据刘**向政府主管部门查询和了解，辖区内并未成立报批过业委会。二、即使《服务合同》合法有效，晟家物业未经业委会催收就向法院起诉并不符合法定程序。根据法律规定，业主无正当理由拒绝缴纳或在催告期限内仍未缴纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应当予以支持。晟家物业未经催收就起诉不符合人民法院受理条件。三、晟家物业未提交证据证实其尽到了相应的物业服务职责或尽到了妥善履行合同的义务，无权主张足额物业服务费，原审法院不支持刘**要求适当减免物业服务费的主张是错误的。本案中，刘**已举证证实多年来，晟家物业服务特征淡化，缺乏人文管理观念，甚至侵害业主权益的事普遍存在。综上，原审认定事实不清、裁判严重不公，请二审法院依法改判。

被上诉人辩称

针对刘**的上诉请求，晟家物业答辩称：一、晟家物业是依法成立的企业法人，具备物业服务资质，晟家物业在原审中提交了营业执照和质证证书。晟家物业与业委会签订的《服务合同》合法有效。就要客观事实而言，刘**缴纳了开始几个月的物业管理费，且一直缴纳水电费。业委会就此组织协商解决刘**欠缴费用问题，刘**在会议记录上签字确认，刘**却提出业委会是否存在的疑问实在让日匪夷所思。二、刘**认为未经业委会催收不应向法院提起诉讼是对法律的曲解，晟家物业多次书面催收无果才向法院提起诉讼。晟家物业按照《服务合同》约定提供了相应的服务，刘**应当足额缴纳物业服务费。刘**自己管理不善，导致其财产受损，不属于晟家物业的管理范围。请二审法院依法驳回刘**的上诉请求，维持原判。

本院认为

二审中，刘**对原审法院确认“业委会于2008年5月8日和2013年5月8日与晟家物业签订《服务合同》”存有异议，理由是何时签订、签订主体不能确定。晟家物业对原审判决确认的案件事实无异议。双方当事人对原审法院无异议的案件事实，本院依法予以确认，不再赘述。刘**对原审判决确认的案件事实存有异议的部分系本案争议焦点，本院将在下文予以评述。

二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明事实与原审一致。

综合双方诉辩主张，本案争议焦点是：《服务合同》是否具有法律效力，刘**对此是否负有相应的支付依据。

本院认为，晟家物业以《服务合同》为依据主张刘**应支付物业服务费。刘**主对《服务合同》的效力及服务质量提出异议，其主张应减免费用的支付。对此争议，本院认定意见如下：一、关于《服务合同》的效力问题。晟家物业提交了营业执照等相关证件，其经营范围包括了物业管理等服务内容，其具有提供物业服务的法定条件。刘**质疑晟家物业的管理资质问题无相反证据证实，对其该项主张，本院不予支持。《服务合同》加盖了业委会印章，且合同已履行数年，刘**未提交证据证实业委会主体的虚假性及印章的合法性问题。据此，本院依法确认《服务合同》系业委会真实意思表示，其对全体业主具有法律约束力。二、关于晟家物业的诉权问题。催收程序是业委会行使监督权的表现，但并非晟家物业收取费用的前置程序。作为《服务合同》的合同主体，晟家物业履行了服务义务，其依法有权通过人民法院主张其权利，刘**以业委会未履行催收程序推定晟家物业无权提起诉讼系对法律的认识错误，本院不予支持。三、关于刘**的支付义务问题。刘**认可晟家物业为涉案小区提供了物业服务，亦认可晟家物业为其所持物业提供了部分物业服务，故晟家物业与刘**之间建立了合法的物业服务合同关系，且晟家物业事实上也为刘**提供了物业服务，原审判决据此判定刘**向晟家物业支付物业管理费于法有据，本院予以维持。四、关于物业服务的瑕疵及损失负担问题。刘**主张晟家物业所提供服务存在瑕疵，其依法应通过业委会或业主大会行使业主解除权以达到其利益诉求，与本案并非同一法律关系，本案不予处理。另，刘**主张晟家物业给其造成损失，应相应减免物业服务费。经查，刘**未提交有关损失存在的相关证据，亦未提交其损失存在与物业服务之间存在的因果关系，对其主张，本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

案件受理费5055元，由上诉人刘**承担。

本判决为终审判决。

本判决送达各方当事人后即发生法律效力。

裁判日期

二〇一五年十二月七日