飞某诉某某街道南某社区居委会合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告飞*与被告红塔区某某街道南某**委员会（以下简称“某某南**委会”）合同纠纷一案，本院于2015年4月17日受理后，依法适用简易程序于2015年5月20日、6月12日两次公开开庭进行了审理，原告飞*及其委托代理人王**，被告某某南**委会主任周某某及其委托代理人杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告飞*诉称，原告与被告某某南**委会于2012年7月25日签订了《场地租赁合同》，将被告闲置的厨房、四间房屋及操场租给原告办幼儿园，租期25年。合同订立后，原告请专人设计、规划、绘制幼儿园效果图，并且以被告名义和自己名义写了《关于建盖玉溪市红塔区某某街道南某社区居委会幼儿园的申请》和《玉溪市红塔区某某街道南某社区居委会幼儿园申请书》连同幼儿园的设计、规划、效果图交给被告递交红塔区教育局，寻求教育资金支持，与此同时原告积极筹备资金，期间花费了人力、财力。待一切准备工作就绪后，正当原告要拆除厨房挖坑建幼儿园时，被告通知原告说村上用来建幼儿园的场地面积太小，镇长还没有批准，叫原告等几天，他们去协调。原告听后就没有动工了。这期间，原告多次找被告过问动工之事，被告总是答复原告再等等，到时会通知原告的。可是，一直等到2014年也没有接到被告的通知。直到2014年4月份的一天，原告带孩子去村委会卫生所打预防针，才知道被告已将原告承租的场地上的厨房拆除，并且做好基础，准备建盖房子。原告得知此事后，立即找到被告过问原因，被告书记说：“再过几个月就建好了，到时你多交点房租就行了等等。”原告相信了被告书记的话，可是到2015年2月份，当原告从西**学参加幼儿园国培计划回来后找被告商谈新建房屋移交事宜时，被告却公然毁约，拒绝将新建的房屋移交给原告。因此，原告向法院起诉，请求判令被告继续履行双方订立的《场地租赁合同》，将其建盖好的建筑物及场地移交给原告使用；判令被告支付30万元违约金给原告。

被告辩称

被告某某南**委会辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。该租赁合同无效，因为合同没有经过村民大会或村民代表大会的讨论，没有按照村民组织法的规定签订合同。原告与被告签订合同后原告没有积极用合法有效的行为表示履行合同，从2012年7月签订合同到2013年勘测建盖、到2015年建好，原告没有按照合同约定出资建盖，其没有履行合同的诚意。原告所诉的30万元的违约金没有事实和法律依据。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。

庭审中，原告举证如下：

一、身份证、毕业证书、培训汇总表、结业证明，证明原告的主体资格和原告具有从事幼儿教育工作的资格；

二、场地租赁合同、申请书、平面布置图、幼儿园效果图，证明原、被告订立的场地合同合法有效和原、被告订立合同后，原告花费了大量的人力财力；

三、原告与被告书记、主任等数人的录音及文字整理资料和照片，时间是2014年3月份，证明被告已将原告承租的房屋拆除并建房构成违约，被告没有将教育资金按照租赁合同约定交给原告，被告未按照合同第四条约定将已建好的幼儿园交给原告使用，而是擅自承租给第三人构成违约，原告提出增加租金但被告没有同意，构成违约。

本院查明

经质证，被告提出：对证据一的真实性、合法性、关联性无异议；对证据二中的场地租赁合同的真实性无异议，但是不能证明原告要证明的合同效力问题，合同没有通过村民代表大会的讨论，违反村民委员会组织法的规定，所以合同无效。合同是2012年7月25日签订的，签订后原告没有履行合同的实际行为。对申请书的真实性无法确认，原告是否向教育局和街道办事处提交过这份申请没有证据证明，对平面设计图和效果图的真实性、合法性不予认可，上面没有设计人的签字；证据三因当庭播放的内容完全听不清楚，对其真实性不予认可，也无法证实通话的时间。

庭审中，被告举证如下：

一、建设工程勘察合同，证明被告于2013年10月28日与玉溪市水利建设大队就某某南*新建幼儿园勘察工程签订《建设工程勘察合同》；

二、玉*发改综合（2014）24号批复，证明玉溪市红塔区发展和改革局于2014年3月31日对某栽街道南*社区幼儿园等校舍改造项目实施方案作出批复；

三、建设工程委托监理合同，证明被告于2014年6月23日与云南世**责任公司玉溪分公司就南*幼儿园教学楼改造工程签订《建设工程委托监理合同》；

四、施工合同，证明被告于2014年7月15日与玉溪**工程公司就南某幼儿园改造项目签订施工合同；

五、工程竣工验收鉴定书，证明红塔区某某街道南*幼儿园教学楼改造项目于2015年3月13日验收合同；

以上证据证明原告没有按照合同约定出资，也没有进行建盖，南厂社区的领导只有自己跑资金建盖了校舍；

六、某某南**居委会与薛*签订的《租赁合同》，证明被告将原、被告租赁合同的中约定的场地及建好的幼儿园租给了第三人薛*经营；

七、2０15年5月21日《证明》，证明经过选举以后名单上面的人成为村名代表，按照村民委员会组织法进行管理的。

经质证，原告提出：对证据一的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，可以证明租给原告的场地所有权属于被告方；对第证据二的真实性、合法性无异议；对证据三、四、五组证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议；对证据六的真实性无异议，对关联性、合法性不认可，协议书证明在被告没有与原告解除原合同的情况下把原合同的场地又租给了第三人薛*，被告违约，还证明这块场地和房屋所有权归属是南厂社区，不是其他村民小组的资产；对证据七村委会出具的证明仅能证明南厂社区有这些村民代表，不能证明租赁房屋必须要经过村民代表同意，也不能证明租赁合同没有经过村民代表同意，举证责任在被告。村民委员会组织法调整的是村民委员会行为管理性的规定，不是强制性的规定，不能因为欠缺经过村委会同意这一条件就认定合同无效。

本院认为

结合原、被告双方的质证意见，本院认为，原告所举证据一和证据二中的场地租赁合同、申请书及被告所举证据一至七均具备真实性、合法性、关联性；对原告所举证据二中的平面布置图、幼儿园效果图和证据三的真实性不予认可。

综上有效证据及经法庭询问原、被告双方无争议的陈述，本院认定本案事实如下：

原告飞*与被告某某南**委会于2012年7月25日签订了《场地租赁合同》，《场地租赁合同》由某某南**委会前任主任王某某签字并加盖“红塔区某某街道南***委员会”公章，该租赁合同载明：“一、甲方（被告）将闲置的厨房（面积186平方米）、房屋4间（面积400平方米）、操场一块（面积800平方米）租给乙方（原告）开办幼儿园。二、租期25年，2012年8月1日至2037年7月31日。三、租金及支付方式：前5年免收租金，第二个5年，每年租金3000元，以后每5年递增百分之三十，（即第二个5年，每年3000元，第三个5年每年3900元，第四个5年每年5070元，第五个5年每年6591元）。每年12月31日前付清当年租金。四、甲方的权利义务：1、甲方配合乙方争取上级创办幼儿园立项和上级扶持资金。2、甲方负责配合乙方办理建盖幼儿园的有关手续。3、甲方负责协调水、电，水电费由乙方承担。4、甲方不得在南厂社区内允许其他人再开办幼儿园，也不得自己再开办幼儿园，如上级政府要求再开办一个幼儿园，只能由乙方开办。5、上级扶持资金全部归乙方，用于幼儿园开支。五、乙方的权利义务……九、双方必须严格履行合同，如违约，应支付守约方违约金50万元。……”。合同订立后，原告于2012年8月6日向玉溪**教育局、红塔区某某街道递交《玉溪市红塔区某某街道南**居委会幼儿园申请书》并于2012年8月14日由被告加盖“红塔区某某街道南***委员会”公章上报，同日被告某某南**委会以自己向玉溪**教育局、红塔区某某街道递交了《关于建盖玉溪市红塔区某某街道南**居委会幼儿园的申请》。后被告决定由南**居委会自己出资在原出租给原告的场地上建盖幼儿园，2013年10月28日被告与玉溪**设大队签订了《建设工程勘察合同》（合同编号：GF—2000—02032013-150），由玉溪**设大队对玉溪市某某南*社区新建幼儿园进行地质勘察，并约定了勘察时间为2013年10月29日至2013年11月15日。2014年3月31日玉溪市红塔区发展和改革局作出《关于研和街道秀溪社区幼儿园等校舍改造项目实施方案的批复》（玉*发改综合（2014）24号），批准同意南*社区幼儿园改造项目实施方案。2014年6月23日被告与云南世**责任公司玉**公司签订《建设工程委托监理合同》（合同编号：2014年溪GF—2000—0202），委托云南世**责任公司玉**公司监理“红塔区某某南*社区幼儿园教学楼改造工程”，监理时间为：2014年6月23日至工程竣工验收。2014年7月15日，被告与玉溪**工程公司签订了《南*社区幼儿园教学楼改造项目建设工程施工合同》，被告拆除了原、被告《场地租赁合同》中的厨房、四间房屋并在原址上新建了幼儿园教学楼。工程竣工后，经被告与玉溪**工程公司验收后，双方于2015年3月13日签订了红塔区某某街道南*幼儿园教学楼改造工程项目《工程（交）竣工验收鉴定书》。红塔区某某街道南*幼儿园教学楼改造工程经费来源为：国家补助专项资金57万元左右和15万的教学设备、南**居委会自筹32万元。原、被告双方于2012年7月25日签订《场地租赁合同》后，至2015年3月13日该工程竣工验收时，原告并未实际投资建办幼儿园。竣工验收后，被告将上述新建幼儿园房屋及本案诉争的场地承包给薛*经营，2015年4月30日被告与薛*完成了南*社区幼儿园设备交接手续，双方于2015年5月21日签订了《某栽街道南*社区幼儿园房屋、场地租赁协议书》，并由红塔**法律服务所作为见证人出具了《见证书》（（2015）研见字第23号）。

本院认为，某某南**委会与飞*签订的《场地租赁合同》属平等的民事主体之间的民事法律行为，其行为效力属合同法调整。本案所涉《场地租赁合同》有某某南**委会盖章、居委会前任主任王某某签字以及原告飞*签字，合同形式要件完备，合同内容合法，但约定租赁期限为25年违反了关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的法律规定。故该租赁合同部分无效。被告关于该租赁合同没有经过村民大会或村民代表大会的讨论，没有按照村民委员会组织法的规定签订合同，该租赁合同无效的抗辩主张，因本案系涉及居民委员会的纠纷，不宜适用《中华人民共和国村民委员会组织法》，故对被告的上述抗辩主张依法不予采信。原、被告签订《场地租赁合同》后，被告未按约定履行合同义务，已构成违约，应承担违约责任。因本案原告至2015年3月13日红塔区某某街道南*社区幼儿园教学楼改造工程竣工验收时，没有实际投资建办幼儿园，并且现在被告已将建盖好的幼儿园房屋及上述诉争的场地承包给薛*经营，故原、被告之间的《场地租赁合同》已无继续履行的可能。庭审中，经本院依法释明，原告明确表示不变更诉讼请求，故对原告的诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告飞*的诉讼请求。

案件受理费5800元，减半交纳2900元，由原告飞某负担。

以上款项货币单位为人民币。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年七月六日