张**、仇**、刘*与云南通**有限公司合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告张**、仇**、刘*与被告通海贝**限公司（以下简称贝**公司）合同纠纷一案，本院于2014年12月23日受理后，依法组成合议庭于2015年3月26日、2015年5月27日两次公开开庭进行了审理。原告张**、仇**、刘*的特别授权代理人张**，被告贝**公司的特别授权代理人杨**到庭参加诉讼。原告张**、仇**、刘*及被告贝**公司的法定代表人杨**，经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**、仇**、刘**称，原告与被告贝**公司于2007年4月27日双方达成入股合作开发经营位于通海县桑园工业区的地号为532424009-05-04-1-1地块的口头协议，三原告在当日为表诚意向贝**公司预先支付人民币150万元的入股开发资金，因双方未签订入股合作合同，入股开发资金暂时写成借款形式；2007年5月29日，双方正式签订了书面《土地使用权转让入股协议书》，约定三原告以原告张**的名义正式入股被告贝**公司，共同开发经营位于通海县桑园工业区的土地，约定由三原告入股投资400万元；三原告按照约定向被告贝**公司支付全部款项300万，2007年4月27日已经预先支付150万元，2007年8月28日又支付150万元。原告与被告贝**公司约定2009年6月1日将土地交由三原告规划开发，届时三原告再支付被告入股款项100万元，但被告贝**公司迟迟未能履行合同，导致开发一直未能启动，余款也未再支付。被告贝**公司分别于2009年5月5日、6月26日、7月31日签订补充协议，约定延长交付土地开发时间。2011年3月被告欲单方开发，并委托通海合**限公司开发，2011年3月25日三原告与被告贝**公司约定终止房地产土地使用权开发转让入股合作关系，经过双方结算由被告贝**公司补偿三原告800万元，被告刘**作为退伙补偿款偿还的保证人。2012年7月3日，被告刘**代表公司向三原告出具了《还款协议书》，并再次明确了保证还款金额、还款方式、利息和还款时间。还款协议签订后被告贝**公司分期支付三原告300万元，现尚欠三原告500万元，经多次催要被告均不还款，被告刘**及被告贝**公司的行为已经构成违约，由于杨**与刘**系夫妻关系，二人应共同承担夫妻共同债务，故被告杨**也应承担连带责任。综上，请求判令：一、三被告连带偿还三原告退伙补偿款本金500万元。二、三被告连带偿还三原告利息84万元（500万元×利率7‰／月×2012年12月至2014年12月按24个月计算，至款项付清之日前增加的利息仍在诉请之中）。二项合计：584万元。三、本案诉讼费由三被告承担。诉讼中，由于原告起诉时所基于的法律关系是合伙纠纷，与本院认定的法律关系不一致，本院根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，向原告进行释明，后原告变更诉讼请求为：一、判令被告贝**公司继续履行双方于2007年5月29日签订的《土地使用权转让入股协议书》；二、判令被告贝**公司将土地证号为通国用2005第09712号（地号为532424009-05-04-1-1）地块中从西面土地起计算上下南北界向东推移累计6666.67平方米（折合10亩）使用权过户到三原告名下。三、判令被告贝**公司交付通海县桑园工业区的土地证号为通国用2005第09712号（地号为532424009-05-04-1-1）的地块及地块相关法律手续给三原告办理规划、开发。对于第三项请求，原告明确要求交付的为本案涉诉的10亩土地的土地使用权证。

被告辩称

被告贝**公司口头答辩称，请求驳回原告的起诉。首先，仇**和刘*不是本案的适格当事人，二人与贝**公司从未有过任何关系，也未和贝**公司商谈过本案土地开发的相关事项。其次，2007年5月29日双方签订的《土地使用权转让入股协议书》违反了法律的强制性规定，自始至终对双方当事人不产生约束力。第三、2012年7月3日，刘**所签署的还款协议书，刘**并未得到公司的授权和追认，因此其承诺对公司不产生约束力。针对变更后的诉讼请求，被告贝**公司请求驳回原告的全部诉讼请求。其理由为：一、刘**和杨**不是本案的适格被告，仇**、刘*不是本案的适格原告。本案的合同是贝**公司和张**签订的，与仇**、刘*无关。二、原告的诉请不符合法律的规定和事实基础，无法继续履行。双方达成协议是要在地上开发房地产，但是双方没有一方具有开发房地产的资质，因此该协议违反《城市房地产经营管理条例》的强制性规定，该合同是无效的，合同无效就无法履行。三、原告要求将土地中的十亩过户到其名下，双方签订的合同并没有约定要将土地中的十亩转让给原告，协议约定的内容是整体开发，原告享有的是十亩土地的利润而不是将十亩土地卖给原告。另外，原告方也没有开发的资质，因此不可能将土地交由原告开发。综上，原告的诉请应全部予以驳回。如果合同无效，贝**公司愿意将300万元退还原告方。

原告张**、仇**、刘*为证明其主张向法庭提交如下证据：

第一组证据：三原告《居民身份证》、被**特公司的《工商登记卡片》。证明原、被告主体适格。

第二组证据：《借条》、《银行进账单》。证明原、被告达成合伙协议后原告为表诚意向被告贝**公司预付150万元入股开发金。

第三组证据：《土地使用权转让入股协议书》、《合伙购买土地协议》。证明2007年5月29日双方约定原告入股被告贝**公司，共同开发经营位于通海县桑园工业区的地号为532424009-05-04-1-1土地。

第四组证据：《收条》、《银行进账单》。证明2007年8月30日，原告按约定又向被告支付了150万元。

第五组证据：《补充协议》三份、《还款协议书》。证明：双方终止合伙开发关系，双方结算后，由被**特公司补偿原告800万，并由刘**担保还款，其中再次明确了还款方式、利息、还款时间。

被告贝**公司质证后认为，对于第一组证据的张**的身份证无异议，对刘*和仇**的真实性无异议，关联性有异议，他们两个不是本案的适格原告。登记卡片的真实性无异议，登记卡片可以看出贝**公司有四位股东。对借条、银行进账单的真实性无异议，对第三组证据的真实性和关联性均有异议，国家法律规定要有资质的企业才能进行房地产开发，且贝**公司之前并未与仇**、刘*谈过任何事宜因此该两份协议为无效协议。对于收条、银行进账单的真实性无异议。对第五组证据的补充协议无异议，对还款协议书我方认为是无效的，因为刘**作为杨**的妻子在没有公司授权的情况下无权代表公司签署任何协议，现在公司对于刘**的行为也没有进行追认。

被告贝**公司为证明其抗辩主张，向法庭提交了如下证据：

第一组证据：《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、杨**身份证复印件。证明贝**公司的基本登记情况，杨**身份情况。

第二组证据：《土地使用权转让入股协议书》。证明协议中除了约定双方的权利义务外，还约定主要的开发责任是由张**承担，张**本人是不具备房地产开发资质的，因此该份协议为无效协议。

第三组证据：《土地使用权证》。证明该土地的性质是工业用地，工业用地是不能用作开发房地产的，因此土地使用权入股协议书是无效的。

原告张**质证后认为，对于企业营业执照、组织机构代码证的三性均无异议，对于土地使用权入股协议书的三性均无异议，但是并不能证明被告的证明目的。对于土地使用权证的三性无异议，但是并不能证明被告的证明目的，工业用地可以通过变更的方式进行房地产的开发。

本院认为

本院认为，对于原告提交的证据，被**特公司对原告提交的证据的真实性均无异议，只是对于合法性、关联性有异议，本院对原告所提交证据的真实性予以采信。对于被**特公司提交的证据，原告对真实性均无异议，只是对于证明目的有异议，因此对于被**特公司提交的证据的真实性，本院予以采信。至于双方所提交证据合法性及证明目的以及与本案的关联性，本院将从其与案件事实的关联程度、与其他证据的联系等方面进行综合审查判断。

结合当事人的举证、质证及陈述，本院确认本案的法律事实如下：

原告张**、仇**、刘**合伙关系，杨**与刘*锦系夫妻关系。2007年5月29日，原告张**与被**特公司签订《土地使用权转让入股协议书》，约定：一、贝**公司自愿转让给张**的土地位于通海县桑园工业区，宗地号532424009-05-04-1-1，总面积15855.5平方米，其中转让给张**入股的面积为6666.67平方米，折合面积10亩，每亩价格为人民币40万元，合计人民币400万元，原则上是贝**公司吸收张**入此宗土地股共同开发。二、入股付款方式：贝**公司同意张**分三次付清股权转让款，第一次2007年4月27日首付人民币150万元，第二次付款按贝**公司通知20天内付人民币150万元，余款人民币100万元待贝**公司搬迁时付清，交张**负责规划开发。……六、从此协议签字之日起至规定的时间内，张**支付给贝**公司400万元人民币后，张**为此宗土地的正式股东，在此过渡期间，不管地价如何变动仍按此协议价办理；张**负责制定开发规划，经双方认可后依法办理一切手续及实施，在开发过程中的一切费用由张**垫付，合作开发期间的账户由双方共同管理。利益分配：张**享有10亩土地的收益和责任，并收回10亩以外为贝**公司垫付的款项，贝**享有此宗土地减去张**10亩的全部收益，并支付张**为贝**公司垫付的款项。双方在开始中的公共占地平均按比例承担。……2007年6月28日，张**、仇**、刘*签订《合伙购买土地协议书》，约定三人共同出资购买贝**公司土地，协议还对三人出资比例及收益分配等进行了约定。协议签订前，被**特公司于2007年4月27日向张**出具借条，注明“今借到张**人民币壹佰伍拾万元整”。2007年8月28日，张**向贝**公司支付150万元，贝**公司向张**出具收条。2009年5月5日、6月26日、7月31日，张**与贝**公司分别签订了三份《补充协议》，约定延长交付土地开发时间，延长期内不算贝**公司违约，同时同意张**余款100万元与延长交付时间顺延。2012年7月3日，刘*锦向三原告出具了《还款协议书》，约定张**撤出土地使用权转让入股，由刘*锦补偿张**人民币500万元，归还张**已经支付的300万元土地使用权股权转让款，合计800万元。协议还对还款金额、还款方式、利息和还款时间进行了约定。

归纳各方的诉辩主张，归纳本案争议的焦点为：一、本案所涉《土地使用权转让入股协议书》属于何种法律关系性质的合同、效力如何；二、本案原告仇**、刘*是否是适格主体。

一、本案所涉《土地使用权转让入股协议书》属于何种法律关系性质的合同、效力如何

本院认为，《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同以共同投资、共享利润、共担风险为构成要件。本案中，双方对土地开发后的利益分配与风险承担，协议约定张**享有的是10亩土地的收益和责任，贝**公司享有此宗地减去张**10亩的全部收益，从上述约定看，双方当事人之间不具备共担风险这一要件，在法律性质上不属于合作开发房地产合同。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。本案合同冠以“土地使用权转让入股协议书”之名，但合同中明确约定贝**公司有偿转让的是10亩土地的股权，吸收张**为此宗土地的股东，从上述约定看，贝**公司并未有将土地的使用权转让给张**，并办理土地变更登记的约定，因此，本案协议亦不属于土地使用权转让合同。故本案协议系双方对前期投资的意向性约定，对于之后具体如何合作，尚未有明确约定，故本案协议既不属于土地使用权转让合同，亦不属于合作开发房地产合同，因此，本案的案由应定为合同纠纷。基于此，本案所涉《土地使用权转让入股协议书》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。

二、本案原告仇**、刘*是否是适格主体

被告贝**公司认为，与其签订《土地使用权转让入股协议书》的合同相对方为张**，故本案仅有张**为适格主体，原告仇**、刘*不是适格主体。本院认为，《最**法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第六十条规定，在诉讼中，未依法登记领取营业执照的个人合伙的全体合伙人为共同诉讼人。本案张**、仇**、刘*签订《合伙购买土地协议》共同出资购买贝**公司土地，三人之间为合伙关系。根据上述规定，在诉讼中，应将仇**、刘*列为共同原告，仇**、刘*系适格主体。

综上，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方签订《土地使用权转让入股协议书》后，张**已经依约部分履行了自己的义务，现张**请求继续履行合同的诉讼请求是否能成立，取决于双方于2007年5月29日所签的《土地使用权转让入股协议书》是否已经解除，刘**于2012年7月3日作出的《还款协议书》是否有效。刘**于2012年7月3日作出的《还款协议书》表示由刘**出面协商，张**撤出土地使用权转让入股，由刘**补偿张**500万元。本案中作为《土地使用权转让入股协议书》相对方贝**公司表示其并未授权刘**作出《还款协议书》，刘**亦表示该还款协议系其单方意思表示，并未得到公司授权，因此，该《还款协议书》系刘**在无授权的情况下签署，在未得到贝**公司追认的情况下，贝**公司对此不承担责任。故双方于2007年5月29日所签的《土地使用权转让入股协议书》并未解除，双方仍应按协议的约定继续履行合同，原告张**等三人要求继续履行《土地使用权转让入股协议书》的请求成立，应予支持。对于原告张**等三人要求被告贝**公司将本案所涉土地使用权过户到其名下的诉讼请求，因双方在合同中约定的仅为转让土地股权，并未有对土地使用权转让的意思表示，因此，本案原告张**等三人要求将土地使用权过户到其名下的请求不符合双方合同约定，不予支持。对于原告张**等三人请求将涉诉10亩土地的使用权证交付其办理规划、开发的诉讼请求，由于双方并无转让土地使用权的意思表示，而现土地证号为通国用2005第09712号的土地使用权证也不可分割，故原告的请求不符合双方合同约定，不予支持。综上，原告张**、仇**、刘*的诉讼请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条《最**法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第六十条，判决如下：

裁判结果

一、由被告通海贝**限公司继续履行双方于2007年5月29日签订的《土地使用权转让入股协议书》；

二、驳回原告张**、仇**、刘*的其他诉讼请求。

案件受理费38800元，保全费5000元，由被告通海贝**限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。

各方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。

裁判日期

二〇一五年六月十二日