肖*与李**一案一审民事判决书

审理经过

原告李**诉被告肖*、舒**租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月16日受理后，依法由审判员周*适用简易程序，于2015年5月28日公开开庭进行了审理。原告李**及其委托代理人柏燕，被告委托代理人张*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**诉称：2013年7月25日，我与两被告签订《租房协议书》，约定两被告将房屋出租给我使用，租期10年，从2013年7月25日起至2023年7月25日止，租金按年支付，每月租金1500元，原告一次性支付160000元租金。协议签订当日，我按约定一次性向两被告支付了房屋租金160000元，两被告向我出具《收条》。但两被告收取租金后，却不将房屋交付给我。2014年2月25日，经双方确认，我因两被告不履行《租房协议书》而遭受的损失高达114000元。因此，两被告向我出具了一张《欠条》确认两被告欠我房屋违约金114000元，且保证在2014年3月30日前退还房屋租金和归还违约金，否则就履行《租房协议书》。然而，承诺的履行期限届满后，两被告不履行还款义务，也不履行《租房协议书》，故诉至法院请求：1、判令解除原告与两被告于2013年7月25日签订的《租房协议书》；2、判令两被告退还原告房屋租金160000元，并赔偿利息损失14950元（按中**银行同期贷款利率计算，算至法院生效判决书指定履行之日止，暂从2013年7月25日算至2015年3月13日）；3、判令两被告支付违约金114000元；4、本案的诉讼费用全部由两被告承担。

被告辩称

被告肖*、舒**辩称：原、被告之间并无房屋租赁的意思表示，是以合法手段掩盖非法目的的虚假合同，实际是高*的民间借贷关系。原告李**为其高*得到法律支持才逼迫两被告签订的房屋租赁合同；房租按年支付一次性支付10年房租共计160000元，不符合房屋租赁市场交易习惯，且160000元并无交付事实，违约金计算不符合法律规定，是原告从2013年7月25日到2014年7月25日以8%的高*和复利算出的。利息损失计算错误，因为已经计算了违约金，不得双重计算。从2013年8月开始，两被告向原告借钱共计125000元，签订虚假的租赁合同和虚假的收条，是原告李**为了获得高*逼迫两被告写的。请求驳回原告的诉讼请求。

原告针对其主张提交下列证据：一、租房协议书，欲证明两被告将本案房屋租给原告的事实；二、收条一份，欲证明被告舒**、肖*收到房屋租金160000元；三、欠条一份，欲证明被告舒**、肖*欠原告李**房屋租金160000元及违约金114000元。

经质证，被告对上述证据一，真实性、合法性、关联性均不认可，认为并不是双方真实的意思表示；对证据二，真实性、合法性、关联性均不认可，认为160000元没有支付凭据，且不是两被告真实的意思表示；对证据三，真实性、合法性、关联性均不认可，认为半年时间不可能产生高达114000元的违约金，且肖*在欠条上的签字和其他不一致，即便签字是真实的也不是被告肖*真实的意思表示。

被告针对其主张提交下列证据：借条一份、借记卡明细对账单，欲证明原被告之间是民间借贷法律关系，原告分4笔付款给被告，三笔转账一笔现金，本金122000元，本金利息共计148284元。

经质证，原告对上述证据中借条的真实性认可，但认为与本案无关，对证明目的不认可，且提出借条和转账凭证是复印件。双方之间确实有借贷关系，但与本案无关，借款是发生在2013年5月。对借记卡明细对账单，真实性、合法性、关联性均不认可。

本院查明

原告提交的租房协议书、收条，本院对其真实性予以确认，对原告提交的欠条，被告虽对肖*的签字有异议但当庭表示不需要鉴定，本院对该证据的真实性予以采纳。被告提交的借条及借记卡明细对账单，因其与本案租赁法律关系无关联性，本院不予确认。

经过庭审及举证、认证，本院确认如下法律事实：原、被告双方系朋友关系。2013年7月25日，双方签订《租房协议书》，约定两被告将房屋出租给原告使用，租期10年，从2013年7月25日起至2023年7月25日止，租金按年支付，每月租金1500元，原告一次性支付160000元租金。协议签订当日，原告按约定一次性向两被告支付了房屋租金160000元，两被告出具《收条》。后，两被告并未将房屋交付给原告使用。2014年2月25日，两被告向原告出具《欠条》，确认两被告欠原告房屋租赁违约金114000元，且保证在2014年3月30日前退还房屋租金和归还违约金，否则就履行《租房协议书》。然而，承诺的履行期限届满后，两被告未履行还款义务及《租房协议书》。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告李**与被告肖*、舒**签订的《租房协议书》依法成立，并发生法律效力，对双方当事人具有法律约束力。虽二被告在庭审中提出签订《租房协议书》不是真实的意思表示，但未提交相应证据予以证明，故法院不予支持。二被告在签订《租房协议书》收到原告给付的房屋租金后，并未将云南省昆明市官渡区房屋依约交付给原告使用，原告可以解除合同。被告向原告收取的租金160000元应当退还原告。原告主张了房屋租金的利息，按照中**银行同期贷款利率计算，又主张了违约金114000元，理由是其因二被告不履行《租房协议书》，致使原告租给孩子读书住的房屋无法居住，原告在办理孩子读书手续过程中向云大附中交纳的50000元，向昆三中交纳的60000元及其他损失应由二被告承担。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。违约金的计算，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，原告因房屋未交付使用导致向学校交纳的金钱无相应证据予以证实，且与本案中房屋的租赁行为无直接必然性，但二被告的行为显然构成违约，应承担相应的违约责任，本院酌情判令二被告向原告支付违约金10000元。关于利息，因原告主张违约金，已对其因被告违约造成的经济损失进行了相应的弥补，故对利息本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告李**与被告肖*、舒**于2013年7月25日签订的《租房协议书》；

二、被告肖*、舒**于本判决生效之日起三日内退还原告李**房屋租金160000元，并向原告支付违约金10000元，合计170000元；

三、驳回原告李**的其他诉讼请求。

本诉案件受理费5634元，减半收取2817元，由被告肖*、舒周武承担，退还原告2817元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省**民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。

裁判日期

二〇一五年六月十三日