李*与杨*租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**与被上诉人杨*租赁合同纠纷一案，上诉人李*不服昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月25日受理后，于2015年1月30日对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理确认的本案事实是：2010年8月1日，杨*（甲方）与李*（乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将昆明市五华区普吉社区第一居民小组一处杨*石场用地（该石场已停用转向）租给乙方有偿使用，该地位于昆明市五华区普吉社区石盘寺山头，总面积12亩。租期自2010年8月1日至2020年8月1日共10年，租金一年一付，年租金为120000元。土地租金以后递增幅度为2010年8月1日至2012年8月1日每亩每年10000元，2012年8月1日至2014年8月1日为每亩每年10500元，2014年8月1日至2016年8月1日为每亩每年11000元……等内容。合同签订后，杨*将场地交付给了李*，李*支付租金至2012年8月1日共计240000元，杨*出具了收条和收据。双方在实际履行过程中发生纠纷，李*于2013年6月24日向昆明市五华区人民法院起诉杨*，要求解除双方签订的合同，返还240000元租金，赔偿损失603650元。经审理，昆明市五华区人民法院作出（2013）五法民二初字第519号民事判决书，后李*不服提起上诉，昆明**民法院经审理后于2014年7月11日作出（2014）昆民一终字第348号民事判决：一、维持昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第519号民事判决第一项，即“一、解除原告李*与被告杨*于2010年8月1日签订的《场地租赁合同》。”二、撤销昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第519号民事判决书第二项，即“驳回原告李*的其他诉讼请求。”三、由杨*于本案判决生效后十日内向李*支付40万元赔偿金。四、驳回李*的其他诉讼请求。该生效判决确认现李*仍占用诉争租赁场地。本案中，杨*认为李*仍占有诉争场地，拖欠2012年8月2日之后的租金，故诉至一审法院，请求：一、判令李*立即支付杨*租金240000元及利息31920元（暂时从2012年8月2日算至2014年8月1日，2年240000×6.65%×2＝31920元，至李*实际支付之日的利息另行计算）。2、本案诉讼费由李*承担。

一审法院经审理认为：根据本案审理查明确认的事实，双方租赁合同已经生效判决解除。虽然双方的合同已经解除，但场地至今仍由李*占用，租金李*只付至2012年8月1日，以后的租金至今未付，现杨**请李*支付2012年8月1日至2014年8月1日的租金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的。故杨**请李*支付2012年8月1日至2013年8月1日的租金已超过诉讼时效，依法不予支持；2013年8月1日至2014年8月1日的租金，比照双方的合同约定，按每年120000元计算，依法予以支持，由于李*至今未将场地交还杨*，应承担该款的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、被告李*于本判决生效后十日内支付原告杨*2013年8月1日至2014年8月1日的场地占用费人民币120000元及该的利息（按照中**银行同期存款利率计算）。二、驳回原告杨*的其他诉讼请求。”案件受理费人民币5379元减半收取，由原告杨*承担人民币1489.5元，被告李*承担人民币1200元。

上诉人诉称

一审判决宣判后，李*不服，向本院提出上诉称：一、《场地租赁合同》中被上诉人作为租赁合同的出租人，其主体不适格。被上诉人未能举证证实其对诉争租赁土地是否享有权利，该份合同是否在土地管理部门备案，是否缴纳土地有偿使用费及其他税费，故其主体资格仍值得商榷。二、《场地租赁合同》为无效合同。本案所涉土地原系昆明市五华**第一居民小组集体所有的山地，若转为建设用地必须办理转用审批手续，被上诉人搭建临时建筑还应取得规划许可。上诉人与被上诉人签订《场地租赁合同》，擅自将山地用于非农建设，违反法律强制性规定，依法应为无效，故被上诉人主张租金及利息无法律依据，不应予以支持。三、被上诉人再次起诉违反民事诉讼中“一事不再理”原则。在昆明市五华区人民法院审理的（2013）五法民二初字第519号案件中，上诉人已经以租赁合同纠纷为由将被上诉人诉至一审法院，双方当事人所争议的为同一法律关系，且在该案中，被上诉人并未提起反诉，故被上诉人再次提起本案诉讼，违反了民事诉讼中“一事不再理”的原则。四、被上诉人作为出租人，没有履行适租的合同义务，其主张支付租金的请求没有事实及法律依据。双方签订合同后，被上诉人从未提供过合同约定的工业用水，路也是长期处于不通状态，甚至在2011年11月11日，合同约定的315千伏安变压器就停止了运行，至今没有任何供电保障，2011年5月30日，昆明市国土资源管理行政执法支队五华大队和昆明市**华分局以违法用地为由向上诉人下发《接受用地检查通知书》和《责令改正违法行为通知书》，导致上诉人从此时就根本无法正常使用租赁土地。被上诉人构成根本性违约，且已经昆明**民法院（2014）昆民一终字第348号民事判决所认定。据此，被上诉人未履行适租的合同义务，严重违约导致上诉人根本无法使用诉争土地，上诉人可拒付租金。五、一审判决错误认定上诉人至今仍使用诉争场地属认定事实不清。综上，请求：一、撤销一审判决第一项，依法驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人杨*答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。

另，本院于2015年2月12日组织双方当事人到诉争场地，由上诉人李*将诉争场地腾还给被上诉人杨*，被上诉人杨*予以接收。本院对上述事实依法予以确认。

本院认为

结合双方诉辩主张，归纳本案二审争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人支付2012年8月2日之后的租金。

本院认为：上诉人与被上诉人于2010年8月1日签订《场地租赁合同》，约定由被上诉人将位于昆明市五华区**居民小组的杨*石场租赁给被上诉人。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。上诉人认为诉争场地为农用地，双方在合同中的约定变更土地用途转为非农建设，违反了法律强制性规定，故合同应为无效。对此，本院认为，诉争场地系五华区**居民小组（以下简称“居民小组”）所有的土地，租赁之初的用途为石场，而非农用地，双方签订诉争租赁场地合同并未违反法律强制性规定，且居民小组亦未提出异议，故对上诉人提出该合同无效的主张，本院不予支持。合同签订后，被上诉人将诉争场地交付上诉人，上诉人交纳租金至2012年8月1日。合同履行过程中，上诉人将被上诉人诉至一审法院，要求解除双方所签合同，返还租金并赔偿损失。该案经本院终审判决，解除了双方所签合同，并由被上诉人赔偿上诉人损失40万元。合同虽解除，但上诉人仍继续占用诉争场地，并未支付2012年8月1日之后的租金。对于被上诉人所诉2012年8月1日至2014年8月1日的租金，第一年度租金因超过一年的诉讼时效，故不应予以支持；对于第二年度租金，因上诉人并未腾还场地，一审法院参照双方合同中约定的租金标准判决上诉人予以支付，并承担逾期付款的利息并无不当，本院予以维持。关于上诉人所提被上诉人提起本案诉讼违反“一事不再理”的原则的问题，因本院审理的（2014）昆民一终字第348号案件，系上诉人起诉被上诉人，要求解除合同、返还租金、赔偿损失，而本案系被上诉人起诉上诉人，要求支付后续租金，两案的原、被告主体以及诉请内容均不一致，且两案审理的租金期间也不一致，故被上诉人提起本案诉讼并未违反“一事不再理”的原则，上诉人所提该上诉理由不能成立，本院不予支持。另，关于上诉人所主张被上诉人构成根本性违约的问题，在本院审理的（2014）昆民一终字第348号案件中，已认定被上诉人构成违约，并判决合同解除，由被上诉人承担上诉人在场地内投入的相应损失，故上诉人再次以该理由主张可以拒付租金于法无据，本院不予支持。

综上，上诉人所提上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费5379元，由上诉人李*承担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。

裁判日期

二〇一五年二月二十五日