王**与冉*一案二审民事判决书

审理经过

上诉人冉*因与被上诉人王**租赁合同纠纷一案，上诉人冉*不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月26日受理后，依法组成合议庭于2015年1月19日对本案进行了审理，上诉人冉*的委托代理人张**，被上诉人王**到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理确认如下法律事实：2010年12月10日，冉*与王*勤经协商签订了《商铺租赁合同》，冉*将金江小区E26幢1-2层商铺6-39号约230平方租给王*勤，合同约定租赁期限五年，第一年租金为140000元，付款时间为2011年11月7日之前一次性付清。合同签订当天冉*收取王*勤租金70000元，中介费5000元。另冉*还以“昆明永**有限公司第一分公司”之名开单收取租房押金10000元，一共85000元。之后冉*于2011年5月12日、9月30日以“昆明永**有限公司第一分公司”之名分别向王*勤收取租金48800元和70000元。冉*总计向王*勤收取租金、押金、中介费203800元。盘**院（2012）盘法民二初字第208号判决书已判决冉*返还保证金18000元，扣除后冉*实际还收取王*勤租金、中介费185800元。王*勤于2011年9月6日将所租商铺转租给欧**，同年10月1日开始计租。商铺转租后使用人欧**进行装修，房东方知冉*未经其同意转租，违反了他们之间所签合同第五条约定，房东于2011年9月21日向冉*及用房人欧**发出停工、收房《告知书》，决定收回房屋。2011年9月29日，王*勤与冉*签订《合同终止协议》就合同终止后的租金、押金进行了约定。经房东王*起诉，（2011）盘法民二初字第413号判决解除了房东王*与冉*于2010年10月25日签订的《商铺租赁合同》，昆**院（2012）昆民一终字第236号判决书维持解除了房东王*与冉*于2010年10月25日签订的《商铺租赁合同》。经租赁方欧**起诉，昆明市盘龙区人民法院（2012）盘法民二初字第208号判决书解除了欧**与王*勤于2011年9月6日签订的《租房协议》，并由冉*返还欧**合同保证金18000元。昆**院（2013）昆民一终字第571号判决书维持了昆明市盘龙区人民法院（2012）盘法民二初字第208号判决书。王*勤于2014年5月26日诉至一审法院，请求：一、由冉*向王*勤返还租金、中介费共计185800元，并承担按人民银行规定的月利率1.048%计算的利息（自收款之日支付至还款之日止约为55000元）；二、由冉*承担本案诉讼费。

一审法院认为

一审法院认为：《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定：民事行为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，冉*收取的王**房屋租赁费、中介费，因为合同解除应当予以返还。王**的诉讼请求要求返还房屋租金、中介费的请求有事实及其法律依据，一审法院予以支持。王**主张的利息损失，纵观全案，王**具有一定过错，一审法院不支持。冉*提交的《合同终止协议》，仅仅涉及到租房方欧**的房屋租金、押金的处理，没有证据证明对于收取王**的房屋租金、中介费的处理。故冉*认为双方权利义务已经结清的主张一审法院不予以采纳。综上，冉*应当向王**返还租金、中介费185800元。据此，为保护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、由被告冉*于本判决生效后十五日内向原告王**退还收取的房屋租金180880元、中介费5000元，合计185800元。二、驳回原告的其它诉讼请求。”案件受理费人民币4900元，由冉*承担3800元，王**承担1100元。

上诉人诉称

一审判决宣判后，冉*不服，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第555号民事判决，依法改判上诉人不承担民事责任；二、本案一、二审诉讼费和保全费由被上诉人承担。主要事实和理由为：根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被上诉人已经对租赁房屋实际占有、使用、收益，现其主张对已经实际占有、使用、收益期间的房屋租金全额返还，没有事实及法律依据。而根据该条司法解释的规定，上诉人要求被上诉人按照租金标准支付占用费是有事实及法律依据的。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律不当，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。

被上诉人辩称

王**针对冉*的上诉答辩称：一、上诉人的上诉无事实及法律依据。被上诉人于2010年10月向上诉人租房，并于2011年9月才转租给欧**，同时约定自2011年10月1日才开始计算欧**的租金，但房东于2011年9月21日就叫停装修，故被上诉人不存在对涉案商铺的使用、收益。二、上诉人转租涉案商铺时未经房东同意，且在与被上诉人的合同中载明“甲方自愿将产权属于自己的房屋出租给乙方”，隐瞒了房屋真实的权属情况，属于无效合同。一审法院判令由上诉人向被上诉人返还收取的房租费、中介费属于返还因无效民事行为取得的财产，支付利息才是赔偿损失，故上诉人应当向被上诉人支付利息，但一审法院认为综观全案，因被上诉人具有一定过错，故对于利息的主张不予支持。对此，被上诉人认为，被上诉人并无过错，相反，过错在于上诉人，故二审法院应当支持被上诉人关于利息的主张。三、一审判决中，上诉人败诉，被上诉人胜诉，但一审法院判令由被上诉人承担1100元诉讼费，二审法院亦应予以纠正。

二审中，双方当事人均无新证据向法庭提交。

本院认为

经审理，上诉人对一审法院认定的2011年5月20日收取被上诉人租金48800元有异议，认为收取的款项金额应为44880元。对于上诉人提出的该事实异议，本院将在其后作为本案争议焦点进行评述。此外，除双方签约的日期应为2010年12月7日，第一年租金付款时间应为2011年5月7日之前外，其余事实与一审法院认定一致且双方当事人无异议，故对于一审法院认定的上述案件事实予以更正，对于其他认定事实依法予以确认。

综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、上诉人以其个人名义或以昆明永**有限公司第一分公司名义向被上诉人收取的款项名目及金额。二、上诉人是否应当向被上诉人退还所收取的款项。

本院认为：一、关于被上诉人就涉案商铺向上诉人支付的款项及金额。首先，关于租金。根据被上诉人一审起诉时的主张，被上诉人认为上诉人于合同签订当天向其收取租金70000元，于2011年5月12日收取租金70000元，此后，又于2011年9月31日向其收取租金48800元，上述三笔租金共计188800元。上诉人对于两笔7万元租金的收取并不持异议，且均有相应单据及合同依据，故对于被上诉人支付的2011年1月7日至2012年1月7日的14万元租金予以确认。但对于第三笔48800元的租金，被上诉人提交了昆明永**有限公司第一分公司出具的收据为证。上诉人对于该份收据中载明的收款金额不予认可，认为应当为44880元，且其中包含了8000元的押金，故第三笔租金仅为36880元。理由为：根据双方于2011年9月29日订立的《合同终止协议》，其中第二条约定被上诉人向次承租人收取的截至2012年3月31日租金36880元及押金18000元应当转付上诉人，同时，上诉人退还被上诉人押金10000元，上述款项折抵后，被上诉人还应当向上诉人支付44880元，故被上诉人支付上述款项后，上诉人出具了金额为44880元的收据，大写与小写部分不一致系大写部分的笔误。对此，本院认为，上诉人的主张与双方订立的《合同终止协议》中的约定及收据上的摘要部分相互印证，即上诉人对于该笔款项的名目及合同依据能够予以明确，故上诉人的该主张具有事实依据及合理性，本院予以采信。被上诉人既无法明确该笔款项的计算依据、计租期间、计租标准等问题，据以主张第三笔租金金额为48800元的收据又有篡改痕迹，故本院对于被上诉人的主张不予采信。而被上诉人所谓根据财务制度，大小写金额不一致时，应当以大写金额为准的主张，应当在无其他证据或事实予以佐证时适用，故本院依法认定被上诉人支付的第三笔款项的金额应当为44880元，扣除8000元押金，第三笔租金应当为36880元。至此，被上诉人向上诉人支付的租金金额应当为176880元，一审法院认定有误，本院依法予以纠正。现被上诉人主张由上诉人向其返还收取的全部租金，对此，本院认为，虽然《房屋租赁合同》中载明的房屋权属情况与事实不符，被上诉人承租商铺后将近一年才得以转租，且转租后尚未开始获益，本案双方的合同就已经无法继续履行，但本案中，双方均认可商铺于合同签订当天就实际向被上诉人交付，被上诉人即开始占有涉案租赁物。被上诉人主张承租后一直空置，但即使空置，亦属于经营风险，相应风险均应由承租人自行承担。上诉人向被上诉人交付商铺后，上诉人亦无法对该商铺继续占有或使用、收益，故不论租赁物空置与否或被上诉人收益与否，在将租赁物腾还给上诉人之前，被上诉人均应当按照合同约定标准向上诉人支付租金。

对于腾还房屋的时间，次承租人在（2013）昆民一终字第571号判决中自认为2012年6月25日，昆明市盘龙区人民法院在（2012）盘法民二初字208号判决中载明的日期为2012年7月17日，本案双方亦无法明确具体日期：上诉人认为应当是在2012年3月31日之后，被上诉人认为应当在（2012）昆民一终字第236号民事判决书生效后。对此，本院认为，不论是按照次承租人的自认抑或昆明市盘龙区人民法院的判决书中的记载，均晚于交租截止日期即2012年3月31日，故被上诉人向上诉人支付至2012年3月31日的租金不应再予退还。

此外，被上诉人还主张本案双方的租赁合同因上诉人隐瞒房屋的真实权属情况而无效，对此，本院认为，即使本案双方的合同无效，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，被上诉人占有房屋期间的租金亦应参照合同约定标准支付。故对于被上诉人要求退还租金的诉讼请求依法不予支持。

其次，关于中介费。被上诉人主张应予退还的理由为上诉人与被上诉人订立合同时有隐瞒房屋真实权属情况的欺诈行为，且中介费由其自行收取。对此，本院认为，因涉案房屋的出租人即为上诉人本人，其具有出租人和昆明永**有限公司人员的双重身份，但中介费系由上诉人以自己名义收取并向被上诉人出具收条，现亦无证据证实昆明**经纪公司在订立合同过程中提供了中介服务以及上诉人收取中介费后又向经纪公司交付，故上诉人收取中介费5000元无事实及法律依据，应予退还。至于被上诉人一审主张的利息，因其主张返还其余款项的诉讼请求不能成立，且二审中并未提起上诉，故本院依法不作处理。

综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律不当，导致判决结果错误，本院依法予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第555号民事判决；

二、上诉人冉*于本判决生效之日起十日内一次性向被上诉人王**退还中介费5000元；

三、驳回被上诉人王**一审其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费共计9800元，由上诉人冉*承担2%即196元，由被上诉人王**承担98%即9604元。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。

裁判日期

二〇一五年五月二十八日