黄**与朱**、何*及靳**房屋买卖合同纠纷一案二审判决书

审理经过

上诉人黄**因与被上诉人朱**、何*及原审被告靳**房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月29日受理后，依法组成合议庭于2015年3月17日对本案进行了询问，上诉人黄**及其委托的诉讼代理人王**、赵**，被上诉人朱**、何*及原审被告靳**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院确认的案件事实为：原告朱**、何*系夫妻关系，被告黄**、靳**系夫妻关系。2006年11月26日，被告黄**、靳**与昆明春**有限公司签署《商品房购销合同》，合同编号：园丁小区第0114号，登记号：海棠园（2006）00079号，约定由昆明春**有限公司将坐落于云南省昆明市呈贡区园丁小区A4幢1单元4层01号房屋，建筑面积为168.5平方米，以合同总金额为人民币273300元的价格出售给被告黄**、靳**，同时约定银行按揭首付63300元，贷款210000元。2007年11月24日，原告朱**、何*与被告黄**、靳**签订《房屋售购合同》，约定两被告将已买下的呈贡园丁小区A4幢第一单元401房屋（含该房现有的配套设施）卖给原告，总价为：499980。原告付被告定金200000元后，被告即把该房钥匙及买房过程中相关的所有单据拿给原告保管，从此时起，原告即可暂时使用该房屋，被告则不可用该房屋居住、出租、赠送、抵押或再次售给他人。被告应积极办理房产证，不得无故拖延。被告在领到房产证后，应随即拿给原告保管并协助原告办理该房过户手续，如因被告原因致使原告办不了房产产权手续，原告有权退房。被告按所付款项同期银行贷款利息支付原告。过户时所发生的过户费由原告支付。过户后，原告应付清全款。被告保证在该房交易时无房屋产权纠纷。有关按揭、抵押、债务、税项及租金等，被告在交易前办妥。交易后，如有上述未清事项发生，由被告承担全部责任。该房一经购买，不论日后房价涨跌，双方都不得反悔。违约责任：在签该合同前，被告应把该房的相关事项真实告知原告，在该合同签订后，如被告违约，应返还原告所付款项，违约金按定金的双倍赔偿给原告并按房款总价格的25%赔偿给原告；如原告违约，则原告所付定金被告不退还原告，归被告所有。合同签订后，原告于2008年1月19日前分五次支付被告房款合计人民币490000元。至今诉争房屋的商品房购销合同、税费收据原件均由原告持有。被告黄**于2008年1月30日向云南春**责任公司交纳契税8199元，房产证工本费90元，公共维修基金5466元，配套费8000元。原告在向被告付款后对诉争房屋实际装修、入住至今。2012年7月18日，黄**、靳**取得云南省昆明市呈贡区米兰园小区A4幢1单元401室的房屋产权证，证号为：昆房权证呈贡字第201204108号及201204108-1号。诉争房屋的商品房购销合同载明银行贷款210000元，经昆明市**理中心呈贡管理部出具的查询结果载明，截止2014年6月，被告黄**尚欠银行贷款余额为124012.39元。原审法院于2014年9月2日发函至建设银行询问其对本案房屋买卖情况是否知情以及公积金贷款能否由原告代为偿还，建设银行于2014年9月16日致原审法院的回函内容为：“我单位和昆明市**理中心呈贡管理部对房屋出售情况均不知情；在贵院告知出售情况后，不认可同意被告黄**出售的行为。根据住房公积金贷款管理办法，住房公积金贷款应由贷款人负责偿还。”现原告诉至法院，请求判令：一、被告继续履行《房屋售购合同》，立即协助原告办理房屋所有权登记、过户和户籍登记手续；二、被告支付违反合同约定以及拖延办理过户手续的违约金人民币99996元；三、被告一次性偿还本案房屋的剩余贷款本息；四、被告承担本案的案件受理费、财产保全费。

一审法院认为

原审法院认为：本案的争议焦点是：一、本案诉争的《房屋售购合同》是否是无效合同？二、被告是否违约？三、原告的起诉是否超过诉讼时效？四、本案诉争房屋是否具备过户条件？针对第一个争议焦点，被告黄**、靳**认为合同存在无效情形，在于诉争房屋未取得房产证，违反了国家强制性规定，原审法院认为：只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。强制性规范又包括管理性规范和效力性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；”该规定属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不能作为判定合同无效的依据。另根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故原、被告双方签订的《房屋售购合同》不因未办理所有权变更登记而无效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”结合本案中朱**、何*与黄**、靳**签订的房屋售购合同，不存在合同无效的法定情形。针对第二个争议焦点，原审法院认为：双方签订的《房屋售购合同》明确约定，被告保证在该房交易时无房屋产权纠纷，有关按揭、抵押、债务、税项及租金等，被告在交易前办妥。交易后，如有上述未清事项发生，由被告承担全部责任。该条约定既是对房屋权属清晰的要求，也是对被告积极排除房屋权利限制的要求。该条约定系双方真实意思表示，在被告依约接受了房款490000元，享受了合同权利后，应当履行偿还贷款的义务，同时其有能力足额偿还贷款，以清除房屋权利限制，从而有助于原告实现合同权利。但被告一直怠于履行合同义务，甚至在原告起诉至原审法院后的两个多月里，被告仍然未履行偿还贷款、解除按揭的义务，并在庭审中明确表示不愿履行上述还款义务。被告经催告仍不偿还银行贷款、拒绝履行合同义务的行为，系对合同约定的违反，应认定为违约。同时双方签订的《房屋售购合同》约定了被告有协助原告办理房屋过户手续的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告黄**、靳**拒绝偿还银行贷款以消除抵押进而协助原告朱**、何*办理房屋过户的行为是违约行为，应承担违约责任。针对第三个争议焦点，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案诉争的《房屋售购合同》约定的权利义务包括合同签订、付款、交房、办理产权证以及过户后的协助手续等多方面内容，故被告关于本案诉讼时效应从合同签订前起算的答辩主张原审法院不予支持。本案系原告针对被告履行过户义务所提起的诉讼，房屋产权登记系房屋所有权进行转让登记的前提，本院诉争房屋的所有权证于2012年7月18日办理到两被告名下，原告在得知诉争房屋产权登记办理完毕后起诉的行为符合法律规定，未超过两年的诉讼时效。针对第四个争议焦点，双方诉争的房屋及其相关产权证书已于2012年7月18日办理至被告名下，即昆房权证呈贡字第201204108号及201204108-1号。但该房屋尚余欠中国建**限公司昆明锦绣支行的住房公积金按揭贷款十一万余元，贷款人为被告黄**，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”作为房屋售购合同的出卖人，黄**、靳**应继续履行合同，协助办理物权变动手续，故原审法院认定被告黄**、靳**应继续履行与原告朱**、何*签订的《房屋售购合同》，偿还银行按揭贷款并协助办理云南省昆明市呈贡区米兰园小区A4幢1单元401室的房屋所有权过户手续。综上所述，原告朱**、何*与被告黄**、靳**之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，缔结民事法律关系的双方当事人应当遵守诚实信用原则，按照双方合同约定履行义务。被告黄**、靳**应继续履行《房屋售购合同》，消除抵押并协助办理云南省昆明市呈贡区米兰园A4栋1单元401房屋所有权至原告朱**、何*名下。由于被告黄**、靳**不履行合同约定的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，原审法院依法予以支持。对于原告所诉的户籍登记手续问题，并非民事案件审理范围，原审法院不予评判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决如下：“一、被告黄**、靳**与原告朱**、何*于2007年11月24日签订的《房屋售购合同》继续履行，被告黄**、靳**于本判决书发生法律效力之日起三十日内结清本案诉争房屋所欠贷款，并协助原告朱**、何*办理云南省昆明市呈贡区米兰园小区A4幢一单元401室房屋的过户手续。二、被告黄**、靳**于本判决书生效之日起三十日内一次性支付原告朱**、何*违约金人民币99996元。三、驳回原告朱**、何*的其他诉讼请求。”案件受理费人民币9800元、财产保全费3020元，由被告黄**、靳**承担。

上诉人诉称

原审判决宣判后，黄**不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第640号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉的主要事实与理由为：一、本案房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效，原审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。本案双方签订的《房屋售购合同》时涉案房屋已在中国建**限公司昆明锦绣支行抵押贷款并办理了抵押登记，涉案房屋转让时双方当事人均未将房屋转让的情况通知银行，银行向法院的回函也证明了这一事实，且银行不同意上诉人出售房屋的行为。因此《房屋售购合同》为无效合同。二、本案遗漏案件当事人，程序违法。原审法院在明知本案诉争房屋已设置抵押权，本案判决结果与银行在法律上有利害关系的情况下，应当依法通知银行作为第三人参加诉讼，但原审法院没有通知银行参加诉讼，属程序违法。

被上诉人辩称

被上诉人朱**、何*共同答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。

原审被告靳**陈述称：对上诉人的上诉没有意见。

二审中，上诉人黄**、被上诉人朱**、何*及原审被告靳**均未向本院提交新的证据材料。

本院查明

经审理本院认定的本案法律事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。

本院认为

综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、双方签订的《房屋售购合同》是否有效？二、朱**、何*主张黄**、靳**继续履行合同并支付违约金的请求应否得到支持？

本院认为：对于争议焦点一，朱**、何*与黄**、靳**于2007年11月24日签订的《房屋售购合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同内容合法，不存在违反法律强制性规定的情形，合法有效。原审判决确认双方签订的《房屋售购合同》为有效合同并无不当，本院予以维持。对于黄**认为因涉案房屋已在中国建**限公司昆明锦绣支行抵押贷款并办理了抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，涉案房屋转让时双方当事人均未将房屋转让的情况通知银行，且银行不同意上诉人出售房屋，因此《房屋售购合同》为无效合同的主张，本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，朱**、何*明确表示愿意代为清偿涉案房屋的剩余银行贷款以消灭涉案房屋的抵押权，故双方签订《房屋售购合同》时涉案房屋虽尚未办理房屋产权证，但并不影响《房屋售购合同》的成立生效。其次，根据本案查明事实，黄**系在双方签订《房屋售购合同》之后才将涉案房屋进行抵押贷款，故双方签订《房屋售购合同》系在涉案房屋设立抵押权之前，并非在涉案房屋抵押期间。综上，故黄**的上述主张不成立，本院不予支持。对于争议焦点二，双方签订《房屋售购合同》后，朱**、何*已按照合同约定履行了支付购房款的义务，根据双方《房屋售购合同》第4条的约定，黄**、靳**须保证涉案房屋交易时无产权纠纷，有关按揭、抵押、债务、税项及租金等应在交易前办妥。在涉案房屋的产权证书于2012年7月18日办理至黄**、靳**名下后，两人应当依约履行上述合同义务，但至今黄**、靳**仍未偿还涉案房屋的抵押贷款，已构成违约，根据《房屋售购合同》第7条的约定，黄**、靳**应当承担支付违约金的违约责任。故原审法院判令黄**、靳**结清涉案房屋所欠贷款、协助朱**、何*办理涉案房屋的过户手续并支付99996元违约金并无不当，本院予以维持。此外，关于涉案房屋购房贷款的偿还问题，本院基于本案实际以及朱**、何*同意一次性代为偿还涉案房屋剩余贷款本息的前提下，确认在黄**、靳**拒绝结清本案涉案房屋剩余贷款本息的情况下，由黄**、靳**协助朱**、何*一次性向贷款银行结清涉案房屋的剩余贷款本息（以银行确定的数额为准）。综上，上诉人黄**的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第640号民事判决第二、三项，即：“二、被告黄**、靳**于本判决书生效之日起三十日内一次性支付原告朱**、何*违约金人民币99996元”、“三、驳回原告朱**、何*的其他诉讼请求”；

二、撤销昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第640号民事判决第一项，即：“一、被告黄**、靳**与原告朱**、何*于2007年11月24日签订的《房屋售购合同》继续履行，被告黄**、靳**于本判决书发生法律效力之日起三十日内结清本案诉争房屋所欠贷款，并协助原告朱**、何*办理云南省昆明市呈贡区米兰园小区A4幢一单元401室房屋的过户手续”；

三、上诉人黄**、原审被告靳**于本判决生效之日起十日内结清呈贡区米兰园小区A4幢1单元401室所欠贷款；如上诉人黄**、原审被告靳**拒绝在本判决确定的期限内结清呈贡区米兰园小区A4幢1单元401室贷款，由上诉人黄**、原审被告靳**协助被上诉人朱**、何*一次性向贷款银行结清呈贡区米兰园小区A4幢1单元401室剩余贷款本息（以银行确定的数额为准），并在结清房屋所欠贷款后，协助被上诉人朱**、何*办理呈贡区米兰园小区A4幢一单元401室的过户手续。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费人民币9800元，由上诉人黄**承担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。

裁判日期

二〇一五年四月二十八日