王**、陈**诉邓**、胡**确认合同无效纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告王**、陈**诉被告邓**、胡**确认合同无效纠纷一案，本院于2015年2月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月10日、8月13日公开开庭进行了审理，原告王**及委托代理人汪**、原告陈**，被告邓**及委托代理人邓**、被告胡**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王**、陈**诉称，2007年12月14日，我们将建在集体经济组织村民小组的房屋（及附着宅基地）和原老宅基地（空地）作价38000元转让给两被告。为此双方签订了《出卖房屋协议》。《出卖房屋协议》约定，以房屋和老宅基地的买卖为基础附条件地将以王**为户主，王**、陈**、王**、王*乙（已故）、邓**（已故）为家庭承包人口，五人共同享有承包经营权的承包土地不定期地以无偿的方式，流转给两被告耕种使用。我们与被告双方签订的前述合同违反了法律禁止性规定，属于无效合同，2013年6月，我们主动找到二被告，要求返还我们承包地，遭到拒绝。此前，我们仅就承包地返还问题向法院提起诉讼后撤诉。现请求人民法院判决：1、判令将《出卖房屋协议》项下的房屋、宅基地、承包地返还给原告；2、判令被告返还原告征地补偿款28576元。

被告辩称

被告邓**、胡**辩称，1、二原告的起诉超过法律规定的时效；2、双方签订的《协议》未违背我国法律法规的禁止性和强制性规定，也没某某损害第三者利益，应受法律保护。请求驳回二原告的诉讼请求。

本院认为

本案争议的焦点是：1、双方签订的《出卖房屋协议》是否属于无效合同？2、被告邓**、胡**应否退还原告王**、陈**房屋、承包地？应否返还征地补偿款28576元？

针对自己的主张，原告王**、陈**向本院提举以下证据：

出卖房屋协议一份。该协议记载：甲方，王**、陈**，乙方，邓**、胡**。经甲乙双方协商，甲方将建在的房屋和原老宅基地以38000元出卖给乙方，甲方将所承包的耕地（除秧田外）的耕种权、流转权转让给乙方，现将四致界限，有关条约定立如下：一、房屋场坝四致界限……二、老宅基地四致界限……三、承包地界限以承包合同书为准。四、乙方一次性付清38000元转让费，甲方将房子土地移交给甲方。五、双方不得反悔，如有反悔，反悔方付给对方违约金100000元。甲方：王**（签名加捺印）、陈**（签名加捺印），乙方：邓**（签名加捺印）、胡**（签名加捺印），执笔人：吴某甲，在场人：王**、王**、王**、陈**、陈**、邓**、王*已……。2007年12月14日。

镇雄县土地承包经营权证一份，证号0039322。经营权证记载：承包方，（户主）王昭宣，……承包土地1.81亩；自留地0.4亩。

镇雄县**民委员会证明一份。该证明记载：兹证明我小组王**，男，汉族，生于1966年7月19日，其土地承包到户时共5人承包耕地。其土地承包人的基本情况如下，王**，户主，男，1966年7月19日出生；陈**，妻子，1964年10月26日出生；王*甲，长女，1984年7月18日出生；王*乙，父亲，1999年5月死亡；邓**，母亲，2002年7月死亡。2013年8月23日，镇雄县**民委员会证明（印章）。

镇雄县**民委员会证明一份。该证明记载：兹证明我村小组王**承包地（现流转给本小组邓某某经营），现**集镇新区开发征用两块，合计面积0.94亩，单价为每亩30400元；青苗赔偿单价为每亩600元；核桃树4棵，其中2类1棵，赔偿160元，幼树3棵，赔偿60元；合计：征用地金额28576元，地上附着物核桃树赔偿220元，青苗赔偿564元，三项合计29360元。……2014年5月2日，镇雄县**民委员会证明（印章）。

云南省耕地占用税完税证一份。完税证记载：时间，1995年11月23日；纳税单位，王昭宣；经济性质，建房；批准机关，土管局；批准占地面积，56平方米；用途，住宅；计税标准，每平方米税额3.75元；合计210元；征税机关，镇雄县泼机镇财政所。

云南省行政事业性收费专用收款收据一份。该收据记载：时间，1995年11月28日；交款单位，泼机王**；收费项目及名称，建房56平方米管理费；收费标准，每平方米0.15元，合计8.4元；收款单位，镇雄**理局财务专用章（印章）。

经质证，被告邓**、胡传菊对证据1、2、4、5、6无意见，对证据3有意见，认为参与承包的人数以土地承包经营权证上登记为准。

针对自己的主张，被告邓**、胡**向本院提举了以下证据：

出卖房屋协议一份。（内容见原告证据1）

泼机**委会关于对王**与邓**承包土地转让的情况说明。情况说明记载：我村村民组村民王**、陈**夫妇与邓**、胡**夫妇于2007年12月17日签订《出卖房屋协议》。双方约定由邓**、胡**夫妇出资38000元，对价购买王**、陈**夫妇位于村民组的住房以及转让王**、陈**夫妇除“秧田”外的全部土地承包经营权。当事人双方签订协议后，王**、陈**夫妇将其“惠农一折通”存折转交给邓**、胡**夫妇。从2008年开始，经双方同意，村委会取消了每年给王**的种粮补助款，将县财政原补助给王**的种粮补助款每年通过农村信用社全部存入邓**的“惠农一折通”存折上。此说明，镇雄县**民委员会（印章），2015年3月20日。

情况说明一份。情况说明记载：情况说明人吴**……现任泼机村委会副主任。2007年12月14日，村民王**、陈**夫妇找到我，说他们已经商量好将他家在的土地和住房一并卖给邓**家，王**家两口子请我帮他们代写《出卖房屋协议》。大体情况是，他们双方约定由邓**、胡**出资38000元，购买王**、陈**夫妇位于村民组的住房以及他家除“秧田”外的全部承包地。双方签订协议后，王**、陈**夫妇还将“惠农一折通”存折转交给邓**、胡**夫妇。从2008年开始，经双方同意，村委会取消了每年给王**的种粮补助款，将县财政原补助给王**的种粮补助款每年通过农村信用社全部存入邓**的“惠农一折通”存折上。在我帮他们写的协议书上，这38000元钱不仅是购买房子，还同时包括转让王**家的自留地、承包地。这份协议书写完后，他们双方当即兑现了钱和住房、土地，王**家老老小小都没得哪个有意见，一直到2013年，泼机开始集镇新区建设征用土地，王**家才提出反悔。此说明，吴**（签字加捺印），2015年3月20日。

陈**的问话笔录一份。笔录中陈**陈述：邓**、胡**老家和我家住在一起，是邻居，王**是我大姑爷，陈**是我亲姑婆。大概是2007年年底，我听说我家大姑爷家要卖房子，我就引见邓**去跟我家大姑爷家买房子。当时的协议是请我们村里的副主任吴**写的，写协议书的时候我在场，协议是由邓**出钱38000元购买我家大姑爷王**家的住房和他家的承包地，写完协议后陈**提出说要叫我家大姑爷将取钱的土地本本转给邓**家，我家大姑爷说拿本本都行，但还要再拿1000元。后来邓**说图个吉利，就多拿880元给我家大姑爷，我家大姑爷就将土地本本拿给邓**。邓**给我家大姑爷的钱，是包括买房子和转让全部土地，当时只留了一小块土地给我家大姑爷家种菜。

申请证人陈*甲出庭作证。证人陈*甲当庭陈述：我与邓**是儿女亲家，与王**也是认识的。他们卖房子时我没某某在场，写协议时我是在场的，协议是吴**写的，写完协议后我对吴**说，王**的土地惠农本本没某某拿出来，不拿出来怕王**反悔，怕王**以后说是帮他家看房子，看土地。惠农本本拿出来后王**要邓**付他1000元钱，后来邓**给了王**880元，王**也同意了。

申请邓*乙出庭作证。证人邓*乙当庭陈述：邓**是我亲四哥，王**是我小学同学，现在我们是邻居。两家转让房屋和土地的时候我从贵阳回来，第二天早上我去王**家吃了早饭开始写协议，协议大概的内容是王**的房子、所有承包地除了留下的一块都转让给邓**，把协议写好后又去我家吃晚饭，吃饭的时候陈*甲提出土地惠农卡也要转让，后来邓**拿了880元钱给王**，王**把惠农卡拿给邓**，这个没某某写在合同上。

房屋转让合同一份。该合同记载：甲方，邓**、胡**……，乙方，邓某某……。根据《中华人民共和国合同法》及有关法律规定，甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上就转卖房屋达成如下协议，第一条甲方自愿将自己于2007年12月14日向王**购买的位于泼机村村民组的住房包产地转卖（让）给乙方。第二条乙方自愿付给甲方购房（含土地转让）款人民币35000元，一次性付清给甲方。第三条乙方支付购房款35000元给甲方后，甲方将该住房立即交给乙方，乙方即对该房拥有所有权、使用权和管理权。第四条甲方原向王**购房时一并转让的包产地，甲方一并全部转让给乙方经营。第五条甲方在老家泼机村双龙村民组的房屋财产和土地，不再分给乙方，乙方自愿放弃。第六条乙方和另外两个兄弟邓**、邓*，每人每年另行给付甲方夫妇赡养费2000元。甲方，邓**、胡**（签名加捺印）；乙方，邓某某（签名加捺印）；见证人，邓某乙。2008年10月6日。

户主为邓某某的户口簿一本。户口簿记载邓某某一家的基本情况，住址为村民组61号，登记日期2009年5月15日。

申请证人邓某某出庭作证。证人邓某某当庭陈述：我是二被告长子，2007年我父亲向原告方买了房子后，由于他身体不好，说买房子的钱他还不了，当时我家三弟兄只有我一个人结了婚，我父亲说要把借来买房子的钱划给我还。我父亲叫我还35000元的利息钱，剩下的3000元他还，我还了35000钱后的房子和土地就是我的。我是2008年就开始居住在原王**家房子里，2009年我将我家的户口迁到来。2012年，我在原厕所和畜圈的上面建立一层住房，大概60平方米。

经质证，原告王**、陈**对以上证据1无意见，对证据2、3、4、5、6、7、8、9均有意见，认为证据2与双方的出卖房屋协议的权利义务是矛盾的；对证据3认为证人没某某出庭接受当事人质询，不能作为定案的依据，且证人对协议的解释也是无效的；对证据4认为证人的证言不能对抗出卖房屋协议；对证据5认为被告方代理人有诱导性提问；对证据6认为证人系某某，被告方代理人有诱导性提问；对证据7、8、9认为不是举证期限内提举，拒绝质证。

本院经审查认为，原告王**、陈**提举的证据1系双方签订的协议，且被告邓**、胡**明确表示无意见，本院予以采信；证据2、3、4、5、6系相关部门出具，来源合法，内容真实，本院亦予以采信。被告邓**、胡**提举的证据1系双方的签订协议，系双方自愿而为，本院予以采信；证据2、3、4、5、6来源合法，证据间相互印证，形成证据锁链，本院予以采信；证据7、8、9系被告邓**、胡**在第二次庭审中提举，属于本案法律事实，与本案关联性较大，本院予以采信。

综上所述，本院认定本案的法律事实如下：

1995年11月，原告王**经相关部门批准，缴纳了相关税费后，在泼机镇泼机村村民小组修建了56平方米的住房和畜圈。2007年12月14日，原告王**、陈**将修建在蚂蝗田村民小组的房屋、畜圈及以王**为户主的承包地、自留地除“秧田”地块外作价38000元转让给被告邓**、胡**，双方签订了《出卖房屋协议》，同时，原告王**将其“惠农一折通”存折以880元价格一并转让给被告邓**、胡**。2008年以后，泼机村委会将国家原补助给王**的种粮补助款转存邓**的“惠农一折通”上。2008年底，被告邓**、胡**将原告王**、陈**转让的房屋、土地转让给长子邓某某。2009年5月15日，邓某某将一家户口迁至村民组。2012年，邓某某在王**的原厕所和畜圈的上面修建60平方米左右住房。2014年初，泼**镇新区开发，征收了原告王**、陈**转让给被告邓**、胡**承包地中叫“老包脚”的地块，邓某某领取了征地补偿款28576元。2014年4月10日，原告王**、陈**以土地承包经营权流转纠纷向本院起诉，于2014年9月10日以另案起诉为由向本院申请撤诉。2015年2月5日，原告王**、陈**再次向本院诉求解决。原告王**系个体工商户，现在泼机**委员会村民小组重新修建住房居住。

本院认为，关于本案原、被告双方签订的出卖房屋协议是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第二条规定，本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《最**法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定：买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没某某其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。《最**法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和**务院制定的行政法规为依据。从以上法律规定来看，法律并不限制对私有房屋的买卖，农村村民出卖自住房屋法律并未禁止。根据”地随房走”的原则，在出售私有房屋时，宅基地的使用权随之转移给新的房屋所有人。只是宅基地具有特殊性，属于农村集体经济所有，法律对其转让有严格的限制条件，如果转让，必须在同一集体经济组织内部转让，同时必须到政府部门依法办理有关的审批手续。原告王**、陈**与被告邓**、胡**均系泼机**委员会人，系同一村集体经济组织，原、被告从签订《出卖房屋协议》第二日起，被告邓**、胡**之长子邓某某就居住该房屋至今，该《出卖房屋协议》无论从主体上、还是法律规定上均不存在合同无效的情形。综上，原告王**、陈**要求被告邓**、胡**返还房屋的请求本院不予支持。《农村土地承包经营权流转管理办法》第十五条规定，承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。第三十五条规定，本办法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务，转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。本案中，原告王**系个体工商户，现已在泼机村村民组重新修建住房居住，且原告王**、陈**将房屋、土地承包经营权一并转让给被告邓**、胡**后，泼机**委员会自2008年起将国家补助的种粮补助款转存给被告邓**，原告昭*、陈**原土地承包关系已自行终止，其原土地承包经营权已全部灭失。为此，其要求返还承包地，退还征地补偿款的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最**法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条，《农村土地承包经营权流转管理办法》第十五条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告王**、陈**的诉讼请求。

案件受理费人民币100元，由二原告承担。

裁判日期

二〇一五年十月二十六日