陈**与王**买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告陈**与被告王**买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月23日受理后，依法由审判员钟*独任审判，于2015年1月15日公开开庭进行了审理。原告陈**及其诉讼代理人霍**，被告王**及其诉讼代理人马**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告陈**诉称，原告系个体户，一直在楚雄市中山镇等地从事商品批发和销售。2014年8月，为扩大经营，原告决定在楚雄市大过口乡寻找新的经营地点。经人介绍，原告得知被告有土地和房屋要转让，原告遂向被告提出购买请求，被告表示愿意转让并保证其土地、房屋权属清楚且没有纠纷。2014年8月2日，原、被告签订《土地、房屋买卖合同》，约定由被告将其两层8间房屋及后院800平方米的土地使用权转让给原告，价款726000元于2015年12月30日前付清。被告保证土地、房屋没有产权纠纷和抵押等情形。合同签订当天，原告向被告支付了126000元价款，被告将房屋钥匙交给原告。因原告购买房屋的目的是用于大型超市经营，在取得原告交付的房屋后，原告于2014年9月7日组织人员并购买材料开始对房屋进行扩建和装修，被告及其家人突然反悔并以价格过低为由阻拦施工人员和材料进场。为避免冲突，原告被迫停工，将所购材料退货并承担部分违约损失。后经了解，被告在与原告签订《土地、房屋买卖合同》时未取得土地、房屋的产权，被告转让土地、房屋的行为属于欺诈，其违法行为给原告造成了巨大的经济损失。综上所述，被告在没有取得产权的情况下向原告转让土地、房屋，其转让行为无效，给原告造成的经济损失，被告应当予以赔偿。为了维护原告的合法权益，请求人民法院依法判决：一、原、被告签订的《土地、房屋买卖合同》无效；二、由被告返还原告已支付的价款126000元；三、由被告赔偿原告因合同无效遭受的经济损失共计106067.5元；四、本案诉讼费由被告承担。原告陈**为证明其诉讼请求及其所依据的事实和理由，向本院提交四组证据并申请两位证人出庭作证。

被告辩称

被告王**辩称，2014年农历八月初二（即公历2014年8月26日）双方签订的《土地、房屋买卖合同》属于无效合同，但答辩人认为该合同无效的原因是合同的签订损害了他人利益。被答辩人在诉状中称，“经查，被告与原告订立《土地、房屋买卖合同》时并没有取得任何产权，被告出售房屋的行为显然属于欺诈”，根据双方签订的《土地、房屋买卖合同》第一条“该房屋买卖后，按照有关规定，买受方必须补办土地使用权出让手续”，根据这一条，可以看出被答辩人在签订合同时是知道本案涉及的土地、房屋两证是不齐全的，不然就不会存在“补办”二字。其次，合同无效的处理原则为当事人相互返还因合同取得的财产。《合同法》第五十八条明确约定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。根据本条之规定，答辩人与被答辩人所签订的《土地、房屋买卖合同》无效的处理方式为被答辩人将土地、房屋和钥匙即刻交还答辩人，答辩人将被答辩人已支付的转让金126000元退还给被答辩人。第三，被答辩人要求答辩人赔偿损失无事实、法律依据。被答辩人在诉状中称，原告于2014年9月7日组织人员并购买材料开始对房屋进行扩建和装修，事实是被答辩人于2014年9月10日、9月11日连续两个晚上组织人员以下货为由到本案所涉房屋闹事，有楚雄市大过口派出所的出警记录为证。在此之前，当答辩人意识到双方签订的《土地、房屋买卖合同》因违反法律强制性规定而无效后，答辩人及其妻子李**于2014年农历八月初三（即公历2014年8月27日）一早就带着126000元钱到楚雄市中山镇广缘超市找被答辩人协商，答辩人及其妻子李**当场表示房子不是答辩人的个人财产，是属于家庭共有财产，其他家庭成员不同意卖，请求被答辩人和答辩人解除所签订的买卖合同，并退还给被答辩人已支付的价款126000元，但被答辩人以各种理由推诿。2014年农历八月初四（即公历2014年8月28日）早上，答辩人就将126000元钱存入信用社。事后，答辩人请求楚雄市大过口乡人**委员会进行调解，2014年9月21日楚雄市大过口乡人**委员会组织答辩人与被答辩人进行调解，因被答辩人要求答辩人承担赔偿责任，导致双方协商未果。被答辩人诉称要求答辩人赔偿损失，答辩人认为在本案中，双方均不存在违约行为，是合同主体违反了法律法规的规定导致合同无效，被答辩人明知该合同为无效合同还肆意编造支出来扩大损失，被答辩人所列出的损失无法证明是用于该案所涉及的土地、房屋改造。另外，根据《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。据此，答辩人认为被答辩人要求答辩人赔偿损失无事实、法律依据，请求法院驳回被答辩人关于要求答辩人赔偿损失的诉讼请求。第四，在坚持上述答辩意见的基础上，答辩人认为本案的诉讼费由原告承担。答辩人和被答辩人均主张《土地、房屋买卖合同》无效，双方按照合同无效的处理原则协商处理即可，被答辩人没有必要提起诉讼，故本案诉讼费应当由被答辩人承担。综上，请求人民法院判定本案中的《土地、房屋买卖合同》无效，并驳回被答辩人的其他诉讼请求。被告王**未向本院提交证据证明其答辩意见。

为查明案件事实，本院依职权向楚雄市大过口乡人民调解委员会调取调解笔录一份。

本院查明

根据庭审和质证，双方当事人确认本案无争议的法律事实如下：2014年8月26日（农历2014年八月初二），原告陈**与被告王**签订《土地、房屋买卖合同》，约定被告王**将其所有的两层8间房屋及后院800平方米的土地使用权转让给原告陈**，价款726000元于2015年12月30日前付清；同日，原告陈**向被告王**支付了126000元价款，被告王**将房屋钥匙交由原告陈**保管。2014年8月27日，被告王**找到原告陈**商议解除《土地、房屋买卖合同》未果。2014年9月21日，楚雄市大过口乡人**委员会组织双方进行调解未果。

本院认为

根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点包括：1、原、被告签订的《土地、房屋买卖合同》的效力状态；2、合同订立后，原告陈**是否签订《施工合同》并购买建筑材料对涉案房屋进行扩建和装修；3、原告陈**是否因被告王**未履行《土地、房屋买卖合同》而遭受经济损失，若存在经济损失，被告王**是否应当承担赔偿责任。

本院认为，原告陈**以被告王**在未取得产权的情况下向原告陈**出让土地、房屋为由，主张原、被告签订的《土地、房屋买卖合同》无效，被告王**亦认可其在与原告陈**签订《土地、房屋买卖合同》时未取得涉案房屋、土地的产权，但出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权的，不影响买卖合同的效力，故对于原告陈**的上述主张，本院不予采纳。本案中，原、被告均认可涉案房屋系被告王**于2014年建盖，原告陈**亦主张被告王**出让涉案房屋、土地是经其妻子李**同意的，双方签订《土地、房屋买卖合同》时被告王**的妻子李**亦在场，原告陈**为此申请证人出庭作证以证实该主张，故原告陈**应当知道涉案房屋属于夫妻共同财产；被告王**对陈**的该项主张不予认可，并且《土地、房屋买卖合同》上并无李**的签名，故对于原告陈**的该项主张，本院不予采纳。由于被告王**未经其妻子李**同意就擅自出让夫妻共同财产，且涉案土地、房屋并未变更登记至原告陈**名下，故本院认定原告陈**与被告王**签订的《土地、房屋买卖合同》无效。由于原、被告签订的《土地、房屋买卖合同》无效，且原告陈**至今未实际占有、使用涉案房屋、土地，故被告王**应当将其受领的转让款126000元及利息2415元返还给原告陈**。

关于原告陈**是否签订《施工合同》并购买建筑材料对涉案房屋进行扩建和装修。原告陈**主张其在签订《土地、房屋买卖合同》后订立《施工合同》并购买建筑材料对涉案房屋进行扩建和装修，虽然被告王**认可原告陈**购买了建筑材料，但被告王**认为原告陈**并非将该建筑材料用于涉案房屋的装修，故其对原告陈**的该项主张不予认可。根据原告陈**提交的建筑材料付款凭证、《施工合同》所载明的日期及双方的诉辩主张，本院认定原告陈**在与被告王**签订《土地、房屋买卖合同》后又签订《施工合同》并购买了建筑材料，但由于原告陈**未实际占有、使用涉案房屋，故原告陈**未对涉案房屋进行扩建、装修。

关于原告陈**主张的经济损失。虽然被告王**对原告陈**主张的经济损失不予认可，但其未提交证据反驳原告陈**的该项主张，故对于被告王**的辩解，本院不予采纳。原告陈**主张其因无法扩建、装修涉案房屋，将建筑材料作退货处理后遭受经济损失43587.5元，但根据原告陈**提交的证据，本院认定为38187.5元；原告陈**主张其因无法履行《施工合同》而遭受57950元工程保证款的损失，根据原告陈**与杨**签订的《施工合同》，该工程保证款具有定金的性质，但其数额超过法定标准，故对于该项损失本院按法定标准认定为31950元。综上，本院认定原告陈**的经济损失共计70137.5元。

被告王**辩称原告陈**明知《土地、房屋买卖合同》为无效合同却没有采取适当措施致使损失扩大，虽然原、被告均认可被告王**于签订《土地、房屋买卖合同》的次日，即2014年8月27日与原告陈**就该合同发生争议，但根据原、被告的诉辩主张，同时考虑到双方签订《土地、房屋买卖合同》及原告陈**订立《施工合同》、购买建筑材料的时间，本院认为双方当时对《土地、房屋买卖合同》的争议不足以使原告陈**质疑该合同的有效性，故对于被告王**的该项辩解，本院不予采纳。本案中，《土地、房屋买卖合同》无效的原因为部分共同共有人擅自处分共有财产，原告陈**作为买受人，在应当知道上述无效事由的情况下，仍然与被告王**签订买卖合同，故原、被告双方对于合同无效均有过错。鉴于本案中买卖合同无效的事由、双方当事人的过错程度及原告陈**的经济损失情况，本院认为原告陈**与被告王**应当对原告陈**的经济损失承担同等责任。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款，《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第五十八条，《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第（二）项之规定，判决如下：

裁判结果

一、由被告王**于本判决生效之日起十日内返还原告陈**合同价款126000元及利息2415元；

二、由被告王**于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈**经济损失35065元；

三、驳回原告陈**的其他诉讼请求。

案件受理费2423元（已减半收取），由原告陈**承担713元（已交），由被告王**承担1710元（未交）。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝**人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。

裁判日期

二〇一五年三月二十日