恒基**公司上诉金**委会物业服务合同二审民事判决书

审理经过

上诉人昆明恒**限公司（以下简称恒**司）因与被上诉人昆明市盘**主委员会（以下简称业主委员会）物业服务合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第1096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，在案件审理过程中因双方申请调解，本院依法扣除审限一个月，本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院经审理确认以下事实：2002年12月2日，云南有色地质局与深圳市**有限公司签订《金庐园物业管理合同》，2003年1月15日，深圳市**有限公司撤销云南分公司，启用“昆明恒**限公司”名称，并说明云南分公司所有对外债权债务由昆明恒**限公司承担。2006年9月1日金庐**员会出具《说明》，内容为：深圳恒**限公司与云南省有色地质局于2002年2月28日签订的金庐园物业管理合同已于2005年2月28日到期。现小区业主委员会已成立，经业主委员会讨论决定，在新的物业管理合同签订前，原开发商与物业管理公司签订的物业管理合同继续有效。2013年2月28日，金庐园小区第二届业主委员会成立并备案。2014年3月7日，金庐**委员会与昆明恒**限公司签订《金庐园小区物业管理服务协议》，约定物业管理的具体服务内容，管理期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，合同约定恒**司每年征询一次业主对物业服务的意见，满意率（含基本满意率）达到75%以上。如满意率达不到75%，由业主委员会确定整改期限，限期整改，到期后仍达不到的，业主委员会有权提前终止合同。2014年11月8日，金庐园小区采用授权委托代理和书面征求意见方式召开业主大会选举新一届业主委员会，任期5年，制“昆明市盘龙区金庐园小区第一届业主委员会”印章一枚。业主委员会于2014年11月26日，经所属社区、街道办事处同意，在昆明市盘龙区住房和城乡建设局备案。2015年3月15日，业主委员会向恒**司发出《整改通知书》，要求恒**司对21项服务内容进行整改，2015年3月19日，恒**司对业主委员会要求的整改作出《关于整改通知书的回复》，2015年4月10日，业主委员会向金庐园小区业主征求对金庐园小区物业服务的意见，征询是否同意解聘现有物业公司。其中388户（所占面积53265.89㎡）共委托41个代理人参与征求意见及表决，其中10户对物业服务基本满意，不同意解聘现物业公司，378户对物业服务不满意，同意解聘现物业公司。对物业服务不满意比例占75.6%。2015年4月30日，业主委员会向恒**司发出关于解除《金庐园小区物业管理服务协议》的通知，认为恒**司逾期未达到整改要求，按照合同约定，业主委员会有权单方终止协议，通知恒**司于2015年4月30日终止2014年3月7日签署的《金庐园小区物业管理服务协议》，要求恒**司在2015年5月30日前备齐所保管的社区资料，与业主委员会进行交接，于2015年5月30日前迁出金庐园小区。另查明金庐园小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、地下管网竣工图，公用设备明细表及维保记录，业主信息档案，历年收支明细帐薄等资料现在恒**司处保管。金庐园小区共有住户500户，住宅建筑面积69204.55㎡。恒**司认为业主委员会未经业主大会决议、未获得相关业主同意即擅自解除物业服务协议的行为依法是无效的，故提起本诉，请求判令：1、业主委员会继续履行《金庐园小区物业管理服务协议》；2、本案诉讼费用由业主委员会承担。业主委员会认为其已经向恒**司发出终止物业服务合同的通知，但恒**司却拒绝撤离金庐园小区，拒绝办理交接手续，恒**司的行为给小区造成不良影响，故提起反诉，请求判令：1、确认双方于2014年3月7日签订的《金庐园小区物业管理服务协议》已于2015年4月30日解除；2、恒**司立即搬离、撤出金庐园小区，并将金庐园小区住宅规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、地下管网竣工图，公用设备明细表及维保记录，业主信息档案，历年收支明细帐薄等所有资料、小区公共设施设备、物管办公及住宿用房交付给业主委员会。

一审法院认为

原审法院认为，恒**司与第二届金庐**委员会签订的《金庐园小区物业管理服务协议》系双方自愿协商签订，内容不违反法律规定，为有效合同。金庐园小区新一届业主委员会成立后相关合同权利义务，由新成立的业主委员会承接执行。合同约定业主委员会每年征询一次业主对物业服务的意见，如满意率（含基本满意）达不到75%，由业主委员会确定整改期限，限期整改，至期后仍达不到的，业主委员会有权提前终止合同。业主委员会于2015年3月15日向恒**司发出《整改通知书》，因对恒**司的整改回复不满意，于2015年4月10日向业主征询对物业服务的满意度，500户业主中有378户业主对物业服务不满意，遂于2015年4月30日向恒**司发出解除合同通知。原审法院认为依据中华**国务院颁布的《物业管理条例》第十一条、第十二条规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，并应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案业主委员会采取书面征求意见的形式召开业主大会符合法律规定，参与征求意见的住户有388户，住户所占面积为53265.89㎡，人数和面积均超过半数，所作解除物业服务的决定，符合法律规定对业主具有约束力。恒**司提供的物业服务未达到75%的业主满意率，作为《金庐园小区物业管理服务协议》的相对方，业主委员会有权依据合同约定解除合同，对恒**司要求继续履行合同的诉讼请求，原审法院不予支持。对业主委员会要求确认合同已于2015年4月30日解除的诉讼请求，原审法院予以支持。合同解除后恒**司无权继续占用小区设施和材料，对业主委员会要求恒**司搬离、撤出金庐园小区的诉讼请求，原审法院予以支持。业主委员会要求恒**司交付小区相关资料的诉讼请求，原审法院依据庭审中查明的恒**司现持的材料予以支持。对业主委员会要求恒**司交付小区公共设施设备、物管办公及住宿用房的诉讼请求，原审法院认为上述设施为小区固有的公共设施，恒**司搬离、撤出后即实现了交付。恒**司对业主委员会作出的解除合同决定的合法性提出质疑，但未提交充足证据证明，业主委员会所作决定未达到法定要求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定判决如下：一、驳回恒**司的诉讼请求；二、确认恒**司与业主委员会于2014年3月7日签订的《金庐园小区物业管理服务协议》于2015年4月30日解除；三、恒**司于本判决生效之日起十日内搬离、撤出金庐园小区，并向业主委员会移交金庐园小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、地下管网竣工图，公用设备明细表及维保记录，业主信息档案，历年收支明细帐薄等资料；四、驳回业主委员会其他诉讼请求。原审本诉案件受理费100元、反诉案件受理费1950元由恒**司承担。

上诉人诉称

原审判决宣判后，恒**司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人恒**司的原审诉讼请求，驳回被上诉人业主委员会的原审诉讼请求，本案诉讼费用由业主委员会承担。其主要上诉事实和理由是：根据法律规定，选聘、解聘物业服务企业的权利在业主大会，而本案业主大会的召开是采用所谓业主代表投票表决的方式，该所谓“业主大会”的召开存在很多违法、违规的地方，该表决应为无效。一、金庐园小区参加业主大会的“业主代表”其当选明显违法，“业主代表”不具备合法性，本届业主委员会系2014年11月28日备案成立，但委托所谓“业主代表”的时间却是2014年10月17日，同时现行法律并未规定业主可以授权业主代表进行投票，业主代表制度缺乏法律依据；二、业主大会召开、投票不符合法律规定。此次解聘恒**司的所谓业主大会的召开未按法律规定提前15天公示、公告，未告知相关社区或居委会，即使参考有业主代表提法的住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条之规定，业主大会会议采用书面征求意见形式的，也应当将征求意见书送交每一位业主，无法送达的也需要在物业管理区域内公告，凡是需要表决的，表决意见应由业主本人签名，同时根据业主大会议事规程第十三条之规定，业主代表起到的只是一个传达的作用，并不能代表业主行使包括表决权在内的任何职权；三、业主代表、业主大会所谓投票的签名存在大量造假情形，不得作为定案依据。本案一审中恒**司即发现所谓业主代表的签名虚假，签名均存在他人代签的情形，同时选举、投票代理有合法性问题，投票选举及表决是比较特殊的法律行为，并非普通民事行为，并不能简单授权他人代理；四、本案审理期间，小区业主基于对业主委员会的不信任，已经启动了业主委员会罢免程序且征得了过半数业主的同意和认可，并上报了住建部门；五、本案业主委员会中业主委员会委员资格已经于2015年11月被终止，本案业主委员会已经丧失诉讼主体资格，本案应当中止审理。

被上诉人辩称

针对恒**司的上诉，被上诉人业主委员会答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉、维持原判。业主委员会选聘、解聘物业服务企业，符合法律法规规定，在召开业主大会过程中采用书面征求意见的形式征求了小区业主的意见，过半数业主同意解聘物业服务企业，重新选任新的物业服务企业，该决定合法有效，对方主张违法不予认可。同时本案中采取业主代表参加业主大会进行表决符合住建部的规则，而授权签字及表决签字均不存在伪造的情形，原审恒**司提出存有异议的人员签名，原审法院已经通知相关业主到庭核实，确认了签名的真实性及效力，对恒**司反映业主委员会委员资格终止的问题，被上诉人认为系恒**司扰乱本案诉讼，相关委员资格并未终止。

本院查明

二审中，被上**委员会对原审法院已经确认的案件事实无异议，上**基公司对原审法院已经确认的以下案件事实有异议，认为原审判决书第八页388户业主并未委托41人为业主代表表决是否同意解聘现有物业管理公司，同时388户业主委托41人为业主代表是在2014年10月17日，委托事项是召开业主大会，并未委托表决是否解聘物业管理企业。上**基公司同时认为原审法院遗漏认定41个所谓业主代表在是否同意解聘现有物业管理公司的表决中签字并非本人签字的事实。对双方均无异议的事实，本案二审予以确认，对上**基公司认为有异议的事实及遗漏认定的事实，因涉及是否解聘物业管理公司的表决是否有效的争议焦点问题，本院将在下文予以综合评判。

二审中，上**基公司向法庭提交以下新证据：《公告》一份，欲证明本案金庐**委员会的九名业主委员会委员资格被终止。

经质证，被上诉人业主委员会发表质证意见如下：经核对证据原件后，对证据真实性、合法性、关联性均不予认可，对加盖的印章及签字无法核实真实性，加盖的公章不属于行政章，都是部门科室的印章，我方认为科室不能否认业主委员会主任，该终止业主委员会委员资格的公告没有法律依据，同时至今业主委员会并未收到相关政府部门做出的该公告，我方认为该公告没有生效，上诉人恒**司作为物业管理公司，不可能持有该份证据，该份公告是恒**司采用非法手段获取，至今业主委员会仍然持有公章，证明委员资格并未终止。

二审中，被上诉人业主委员会提交以下证据：《照片》一组，欲证明上诉人恒**司怠于履行物业管理合同约定的服务义务，小区公共设施老化，树木死亡，恒**司履行合同存在违约。

经质证，上诉人恒**司对被上诉人业主委员会提交证据发表质证意见如下：2015年4月30日业主委员会要求解除合同，而该证据形成时间是2015年7月，不能证明要求恒**司撤出金庐园小区的理由；其次，照片是对树木清理、树木重新种植，是绿化必须做的工作；对于水表箱看不出是小区设施，对该部分照片证据三性不认可。

本院认为

本院认为，上诉人恒**司提交证据有原件核对，本院对其证据真实性予以确认，被上诉人业主委员会提交的照片系反映金庐园小区管理情况，系证据原件，本院对其证据真实性亦予以确认，但本案争议问题为业主委员会所作解聘物业管理公司的表决是否有效，上诉人恒**司提交的公告反映内容为业主委员会委员资格终止，并无证据表明业主委员会在相关部门的备案撤销，故业主委员会的诉讼主体资格依然存在，该证据与本案无关，本院对其证明观点不予采纳；同时被上诉人业主委员会提交的照片亦与本案无关，本院不予采纳。

综合各方当事人诉辩主张，本院归纳本案争议焦点如下：业主委员会解除《金庐园小区物业管理服务协议》、解聘恒基公司有无相关事实及法律依据，应否予以支持？

本院认为，本案中，上诉人恒**司认为选聘、解聘物业服务企业的权利在业主大会，而本案业主大会的召开是采用所谓业主代表投票表决的方式，该所谓“业主大会”的召开亦存在很多违法、违规的地方，该表决应为无效。对此，《物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业……。第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；业主可以委托代理人参加业主大会会议；业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案业主委员会采取书面征求意见的形式召开业主大会符合法律规定，根据查明的事实，参与征求意见的住户有388户，住户所占面积为53265.89㎡，人数和面积均超过半数，所作解除物业服务的决定，符合法律规定对业主具有约束力，同时根据合同约定，恒**司提供的物业服务未达到75%的业主满意率，作为《金庐园小区物业管理服务协议》的相对方，业主委员会有权依据合同约定解除合同。对恒**司提出所谓业主代表无权代表小区业主做出是否解聘物业服务公司表决的主张，因小区业主出具的《授权委托书》其授权范围明确包含“选聘和解聘物业服务企业”之内容，本院对恒**司该主张不予采纳。另，恒**司主张小区业主出具的《授权委托书》及业主代表投票表决是否解聘恒**司的《金庐园小区业主代表征求意见及表决事项》存在签名伪造、代签的情况，并认为涉案解聘物业管理公司的表决无效，对此，原审法院针对恒**司原审提出存有异议的小区业主已抽取部分业主到庭核实签字及解聘意思表示的真伪，经核实，到庭小区业主均认可签字及解聘恒**司之意思表示真实，故对恒**司提出的该主张，因未提交充足证据证明，本院对其主张不予采纳。对恒**司提出业主委员会九名委员资格已被行政主管机关公告终止，故本案应该中止审理的主张，本院认为，行使解除物业管理服务合同及解聘物业服务企业的权利由小区全体业主行使，而业主委员会系由全体小区业主选举产生、代表全体小区业主行使相关职权，本案中九名业主委员会委员资格虽被行政主管机关公告终止，但业主委员会的备案登记并未注销，其主体资格仍然存在，故恒**司中止审理本案的主张无相应依据，本院二审不予支持。

综上所述，上诉人恒**司的上诉请求及事实理由没有事实及法律依据，对上诉人恒**司的上诉请求，本院二审不予支持。据此，本院依据《物业管理条例》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉、维持原判。

二审案件受理费2050元，上诉人昆明恒**限公司已预交，由上诉人昆明恒**限公司自行承担。

本判决为终审判决。

本判决送达各方当事人后即发生法律效力。

裁判日期

二〇一六年三月十一日