上诉人王*与被上诉人韩**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王*因与被上诉人韩**房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月16日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理确认如下法律事实：

2013年9月14日，原告王*与被告韩**签订《房屋买卖协议》约定：甲方（韩**）自愿将坐落于昆明市高新区嶺东紫峻103幢5号的房屋（面积：328平方米，附带花园及车库）出售给乙方（王*），双方协商一致，出售上述房屋的成交价为人民币181万元整。协议签订时，乙方先向甲方支付30万元人民币作为定金。乙方须在协议签订后的5个月内，即2014年2月28日前，将尾款151万元一次性交付甲方。乙方将房款全部付清甲方，由甲方将上述房屋的购房合同和购买车库合同等房屋相关购买材料正式交给乙方，由甲乙双方共同负责办理更名手续，将上述房产更名为乙方所有。若乙方不能按时支付尾款（2014年2月28日），甲方有权处理上述房屋，甲方处理上述房屋的行为不构成违约。乙方如不能按时支付尾款，影响甲方房屋交易的，乙方承担违约责任，除30万元定金由甲方所得外，乙方再向甲方支付人民币20万元作为违约金。上述房屋更名手续所需交纳的所有费用由乙方承担。2013年9月14日、2013年9月16日，原告王*分别向被告韩**各支付15万元，共计30万元房屋定金，被告韩**向原告王*出具了两份收条，确认收到王*的房屋定金30万元。2014年2月5日，被告韩**向原告出具情况说明，内容为：“本人韩**，之前与王*签订的嶺东紫峻103-5号别墅的买卖协议，由于本人于近期出国，因此该协议暂时不能按期履行。现本人承诺：1、先将人民币叁拾万元整（￥300000）的定金退还买方王*。2、之前谈定的别墅交易价格不变，仍为人民币壹佰捌拾壹万元整（￥1810000）。3、相关后续事宜将2014年5月20日以后具体商谈解决。”当天，被告韩**向原告王*退还其所交的购房定金30万元，王*向韩**出具收到退还的购房定金30万元的收条。

2014年3月12日，韩**向王*发出手机短信，告知王*，由于双方之前对本案诉争房屋有过约定，韩**要遵守原价卖给王*，如果王*不买房子，请尽快告诉韩**，双方之前的约定和承诺就算做废，韩**再将房屋卖给别人，请王*尽快答复韩**。2014年3月13日，韩**再次向王*发出短信要求协商本案诉争房屋的事情，王*表示第二天中午可以，韩**表示在周六（2014年3月15日）谈。2014年3月15日（星期六），韩**向王*发出短信约定双方在当天11点左右，在霖雨桥春之城对面的赢融味道见面。当天，双方在赢融味道餐厅就本案诉争房屋的事宜进行协商，但就付款方式未达成共识。2014年3月20日，韩**再次向王*发出短信，表示：王*提出来的先付130万元房款，剩余51万元一年半后再付的付款方式，韩**不能答应。原因是韩**一方等钱急用，而且风险太大，所以房屋无法成交了。为此，原告诉至法院，要求依法判令：1、解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；2、被告韩**向原告王*支付定金罚金300000元；3、本案诉讼费由被告承担。

一审法院认为

一审法院经审理认为：被告韩**认为，双方签订的房屋买卖合同于2014年2月5日韩**出具情况说明时已经协议解除。首先，韩**所出具的情况说明上并未写明双方签订的房屋买卖合同已经解除。而且，韩**在情况说明上仍然承诺双方谈定的别墅交易价格仍然不变，相关后续事宜待2014年5月20日以后再具体商谈解决。由此可见，原、被告双方在2014年2月5日并未就双方签订的房屋买卖合同已经协议解除。其次，被告韩**也未举证证实，原、被告双方在2014年2月5日就本案诉争的房屋买卖合同已经协议解除，另原告王*亦不认可双方之间房屋买卖合同在2014年2月5日已经协议解除。故原、被告双方签订的房屋买卖合同并未于2014年2月5日解除。原告王*按照原、被告双方签订的房屋买卖合同向被告韩**交纳30万元的定金，其性质属于履约定金。之后，2014年2月5日，韩**因近期需出国向王*出具情况说明，表示先将定金30万元退还王*，并承诺愿意按照双方合同约定的交易价格不变出售别墅给王*，但具体事宜双方在2014年5月20日后再具体商谈。当天，王*也接受了韩**退还的定金，表明其已对韩**的情况说明内容表示认可，也就是对双方如何履行房屋合同内容重新协商的认可。之后，原、被告双方在2014年3月份对房屋价款如何支付问题并未达成共识的情况下，被告韩**才表示不愿意将房屋出售给原告王*。因此，被告韩**不应该双倍返还原告王*支付定金30万元。综上一审法院认为：由于原、被告双方签订的《房屋买卖合同》并未解除，现原告王*起诉要求解除合同，被告韩**于2014年8月28日开庭时表示也同意解除合同，因此，双方签订的《房屋买卖合同》于2014年8月28日解除。由于双方在履行买卖合同的过程中，对合同履行方式进行了变更，韩**将王*交纳的定金30万元全额退还王*，之后由于双方对房屋买卖的付款方式未达成共识导致合同没有实际履行，因此，被告韩**不应再支付原告王*定金30万元的双倍部分，即原告主张的定金罚金30万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：“一、原告王*与被告韩**于2013年9月14日签订的《房屋买卖协议》于2014年8月28日解除；二、驳回原告王*的其他诉讼请求。”案件受理费减半收取人民币2900元，由原告王*承担。

上诉人诉称

一审宣判后，王*不服提出上诉，请求：一、撤销（2014）呈民初字第896号民事判决书；二、判令上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》于判决生效时解除；三、判令被上诉人向上诉人支付违约定金￥300，000.00元；四、判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人违约在先，原判决认定事实不清。一审法院对合同是否变更以及变更的内容在认定上有严重错误，进而导致被上诉人的违约事实没有被认定。根据上诉人与被上诉人2013年9月14日签订的《房屋买卖协议》上诉人支付给被上诉人￥300.000.00元作为定金，2014年2月5日，被上诉人向上诉人出具书面材料《情况说明》，表示要把定金￥300.000.00元退还给上诉人，并承诺房屋交易价格不变，其他事宜在2014年5月20日后再具体商谈。2014年3月12日、3月15日、3月20日被上诉人又以手机短信的形式与上诉人联系，3月15日双方面谈协商未果。但是被上诉人却在3月20日的短信中明确表示不再履行《房屋买卖协议》。一审法院将2014年3月中发生的上述情况认定为上诉人与被上诉人就房屋价款如何支付问题未达成共识，被上诉人才表示不愿意出售房屋的观点，上诉人无法接受。2014年2月5日，定金已经由被上诉人无偿使用了五个月左右，在一定程度上，该笔资金的周转帮助被上诉人解决了一些问题。被上诉人出具的《情况说明》对《房屋买卖协议》进行了部分变更，其实仅仅是购房款的延期支付。被上诉人在这个时候一反常态的拒绝收取购房款，并退还定金给上诉人，其实用意昭然若揭，被上诉人已经不愿意以每平方米为￥5，500.00元的价格出售房屋。而在2014年3月，被上诉人又不按照其在2014年2月5日的《情况说明》中约定的时间即2014年5月20日和上诉人交涉付款事宜，实则是为了被上诉人不履行合同寻找理由。但是根据《合同法》第七十八条，2014年3月中，上诉人与被上诉人无论如何协商，《房屋买卖协议》合同其他条文并未发生变更，被上诉人仍对上诉人负有合同义务。被上诉人在3月20日的短信中明确表示不再履行《房屋买卖协议》于法无据，属于违约行为。二、一审法院对法律的适用错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款判决原告王*与被告韩**于2013年9月14日签订的《房屋买卖协议》于2014年8月28日解除，是认定事实不清，导致适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”本案中，被上诉人以短信的方式明确表示不履行主要债务，上诉人是基于被上诉人的违约行为要求解除合同，并非是当事人协商一致解除合同。《合同法》第一百一十五条规定“收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因此，上诉人主张被上诉人向上诉人支付违约定金￥300，000.00元是有法律依据的。综上所述，一审判决主要事实认定不清，适用法律错误，请二审法院依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人韩**答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉维持原判。

本院查明

二审中，经询问双方当事人，对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。

本院认为

本案的争议焦点为：本案双方《房屋买卖协议》的解除是否系被上诉人违约所至？上诉人要求被上诉人支付违约定金￥300000元的请求是否成立？

针对争议焦点，本院认为：首先，2013年9月14日的《房屋买卖协议》对本案当事人双方房产交易各自应履行的条件、义务作了明确具体的约定。然而在协议约定的履行期限到期前，双方又重新达成了新的合意，对合同的履行进行了变更。根据双方新的约定即《情况说明》载明的内容看，除对此前《房屋买卖协议》约定的“交易房产、价格、退还30万保证金”作出明确的约定外，对其他交易事项则作出了“其他相关的事宜需在2014年5月20日以后具体商谈解决”的约定。从双方的约定看，对与交易有关的事项如果协商不成如何处理，双方未作明确约定。现双方因对交易价款支付方式达不成合意，致交易无法进行而产生纠纷，双方都明确表示愿意解除《房屋买卖协议》，协议不再履行，在无约定的情况下，上诉人因此而认为被上诉人违约，没有依据不成立，本院不支持。至于被上诉人是否应向上诉人支付违约定金￥300000元的问题。首先，由于在协议履行中对除价款数额外的其他内容进行了变更。被上诉人并无违约行为，其次，在上诉人同意并收取了被上诉人退还的已交30万元定金的情况下，依法双方协议约定的定金条款没有生效，因此上诉人的该上诉请求也不成立，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人王*的上诉请求依法不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2900元，由上诉人王*承担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。

裁判日期

二〇一五年四月十七日