徐**与胡**、舒**及徐**、罗**确认合同无效纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人徐**与被上诉人胡**、舒**及原审被告徐**、罗**确认合同无效纠纷一案，不服彝良县人民法院（2014）彝民初字第1019号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原判经审理后确认如下事实：原告胡**与被告舒**母子关系。1999年胡**、舒**在彝良县角奎镇小河村营盘组共同承包了地名为周家侧边、坟山背后、蔡**边、大岩子坡坡、坪子上、沙田的耕地共计1.3亩。2010年被告徐**的母亲罗**找舒**帮忙联系购买被告舒**家位于彝良县角奎镇小河村营盘组的土木结构草房及地基修建房屋。罗**与舒**通过电话协商，商定出卖房屋、宅基地及转让耕地价款64000.00元。房屋系被告舒**与丈夫胡**共同修建，并经其丈夫同意出卖，被告徐**与被告舒**于2010年7月9日，签订了一份《房屋购买协议》。该协议约定，舒**将座落于小河村营盘组的土木结构草房一幢（含宅基地）卖给徐**，同时将（2008）第011606046号《中华人民共和国农村土地承包经营权证》载明的土地承包经营权和一块地名为“谢**”的生荒地，转让给徐**经营，由徐**一次性付款64000.00元。徐**向舒**支付了64000.00元，舒**将房屋及责任地除“坟山背后”以外的“周家侧边”、“沙田”、“坪子上”、“蔡**边”、“大岩子坡坡”的承包地及生荒地“营盘沟”、“黄家扁扁”、“谢**”一并移交给徐**建房和耕种。2011年，政府修建小河村至荞山镇的通乡公路征用了被告徐**向舒**转让的2处荒坡地，共获得补偿款5473.00元。2012年“9.07”地震后，被告徐**又将该协议中“周家侧边”这块耕地沿小荞公路边的部分转让给被告徐**、罗**建房，徐**家建筑面积为168.525平方米，罗**建筑面积为175.3125平方米。2013年7月27日，原告胡**知道此事后去找被告徐**要求撤销协议，归还土地和房屋，被告徐**不同意，双方发生争执并报警。被告徐**在该土地上耕种、收获了四年，并种植了经济林木核桃树5棵、未挂果，花椒树75棵，已挂果；2015年又在周家侧边、沙田、坪子上、蔡**边、大岩子坡坡、谢**种植玉米和马铃薯，共花去种子、肥料、工程成本3308.00元。

另查明，小荞通乡公路建设中损坏农户林木赔偿标准为未挂果的核桃、花椒为每棵10.00元，已挂果的核桃、花椒为每棵40.00元。2010年以后，角奎**营盘组被告徐**、罗**家建房处的类似地段屋基价格均在每平方米300.00元以上。

一审法院认为

原审法院认为，被告舒**与被告徐**签订的《房屋购买协议》涉及两部分内容，一是将房屋（含宅基地）出售给徐**；二是将土地承包经营权转让给徐**经营。被告舒**出售的房屋系其与丈夫胡**共同修建，属被告舒**夫妻的共有财产，且经胡**同意出售，签订协议后，被告舒**已将房屋移交徐**，被告徐**支付了价款，并按规定向政府缴纳了相关费用，出售房屋系被告舒**的真实意思表示，故该协议处分房屋部分合法有效。原告胡**不是该房屋的所有权人，其诉求返还房屋及其空坝的请求不予支持。关于转让的土地承包经营权问题，原告胡**与其母亲舒**于1999年在小河村营盘组共同承包的1.3亩土地，原告胡**系该土地承包人之一，被告舒**未经共同承包人胡**同意，擅自将土地承包经营权转让给被告徐**，侵犯了原告的合法权益，故《房屋购买协议》中转让土地承包经营权部分及徐**将部分土地有偿转让给他人的协议应属无效，对已移交的土地依法应当返还。但部分土地已被小荞公路建设征收使用和在2012年“9.07”地震后被告徐**有偿转让给被告徐**、罗**建房，被告罗**及徐**以其父徐**的名誉分别向彝良县国土资源局申请用地，彝良县国土资源局以划拨的方式作为灾后民房恢复重建紧急用地予以批准，被告徐**、罗**已在该土地上修建了房屋，已不能返还该土地。被告徐**获得的征地补偿款5473.00元，依法应当返还；对被告徐**、罗**已建房的土地可依法折价由被告徐**进行补偿。根据庭审查明的事实，补偿价格可按照舒**出售房屋时的价格酌情确定为每平方米260.00元。被告徐**在原告承包地内所种林木及粮食作物玉米、马铃署属地上附属物，应当随土地归原告胡**及被告舒**所有，由被告舒**按相应成本及相关标准对徐**进行补偿，根据庭审查明的事实，应当补偿6358.00元。关于本案诉讼时效，原告在知道其权利被侵害时至向本院起诉，未超过一年，故对被告徐**主张本案已过诉讼时效的请求，依法不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）、（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国农村土地承包法》第四条第二款、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告舒**与被告徐**签订的《房屋购买协议》中涉及土地承包经营权转让的部分及徐**将部分土地有偿转让给徐**、罗**的协议无效；二、被告舒**与被告徐**所签订的《房屋购买协议》中涉及买卖房屋及地基部分有效；三、由被告徐**返还原告胡**、被告舒**承包的土地有“周家侧边”、“沙田”、“坪子上”、“蔡**边”、“大岩子坡坡”及生荒地有“营盘沟”、“黄家扁扁”、“谢**”；徐**转让给被告徐**、罗**建房的土地不再返还，由被告徐**按每平方米260.00元对原告胡**、被告舒**进行补偿，共计补偿89397.75元；四、由被告徐**返还原告胡**、被告舒**征地补偿款5473.00元；五、被告徐**在争议土地内种植核桃5棵、花椒树75棵及种植粮食作物玉米和马铃薯归原告胡**、被告舒**所有，由原告胡**、被告舒**补偿被告徐**6358.00元。六、驳回原告胡**的其他诉讼请求。上列第三、四、五项于判决生效之日起三十日内履行。

上诉人诉称

徐**不服一审判决，提起上诉称：1、被上诉人舒**与上诉人徐**签订的房屋和土地转让协议是合法有效的。具体理由为：被上诉人舒**与胡**系母子关系，胡**在昆明居住多年，上诉人有足够理由相信舒**是征得其子胡**的同意而转让土地承包经营权的，这形成了一种表见代理，胡**的损失只能向舒**追偿；徐**与舒**同属于营盘村民小组集体经济组织的成员，均享有承包该组土地的成员权，转让时已经得到集体土地所有权人即村民小组长蔡**的同意；2012年“9.7”地震使徐**、徐**、罗**失去家园，通过政府批准重建，徐**、罗**所选的宅基地在其的承包地内因此而获得收益。2、上诉人支付给舒**的64000元是房屋及土地承包经营权转让款，认定土地承包经营权转让无效，就应当扣除房屋宅基地的转让款后再对剩余款项进行评判。一审判决徐**按每平方米土地260元的价格对胡**、舒**补偿无依据。

被上诉人辩称

胡**、舒**作了服判的答辩。

本院查明

本案在二审审理过程中，上诉人除对一审认定的向舒大琼购买房屋及宅基地合法有效的事实无异议外，对其余事实均有异议，对无异议的事实本院予以确认。

归纳双方的诉辩主张，双方争议的焦点为：1、被上诉人舒**与上诉人徐**签订的土地承包经营权转让是否合法有效。2、是否应先扣除房屋宅基地的转让款后再对剩余款项进行评判？一审判决每平方米土地按260元的价格补偿是否恰当？

针对本案焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：

1、被上诉人舒**与上诉人徐**签订的土地转让协议是否有效。

被上诉人舒**、胡**1999年期间以户为单位共同承包了小河村营盘组集体所有的1.3亩土地，胡**系家庭承包户户主。2010年7月舒**未经共同承包人胡**同意，擅自以自己名义将两人共有的承包地经营权转让给上诉人徐**，并没有以胡**的名义，故舒**的行为不构成表见代理。徐**明知舒**转让的承包土地系家庭的共同承包地，事先未取得胡**的同意，而向舒**购买了该承包地，徐**取得该承包土地经营权的行为不属于善意取得，故舒**与徐**两人私下转让承包土地经营权的行为，侵犯了胡**的合法权益，且依照法律的规定，农村土地承包经营权转让必须经发包方同意，双方签订的《房屋购买协议》，没有该集体组织是否同意转让的书面审批意见，本社社长蔡**当天在《房屋购买协议》上的签字行为仅仅只是表明本人当天在场，见证了双方签订了协议，不能视同发包方已同意了该承包土地经营权的转让行为。故《房屋购买协议》中涉及到土地承包经营权转让部分无效，上诉人徐**的该上诉主张不成立。

2、是否应先扣除房屋宅基地的转让款后，再对剩余款项进行处理？一审判决每平方米土地按260元的价格补偿是否恰当？

舒**将其房屋、宅基地和与胡**共同所有的承包土地以总价64000元转让给徐**时，没有分别议价，现在无法先从总价中扣除房屋宅基地的转让款后再对余款进行处理。关于确定无法返还的土地补偿价格时，一审法院依职权充分调查了当时当地房屋及宅基地、承包土经营权转让的价格以及土地征收的价格后，考虑到无法从64000元的总价中扣除房屋宅基地的价款后，而酌情作出的合理补偿价格，故上诉人徐**的该上诉主张不成立。

本院认为

本院经审理认为，被上诉人舒**未经胡**同意，以其名义私自将两人共同的承包土地经营权转让给上诉人徐**，徐**明知其转让的承包土地系舒**、胡**所有，未取得胡**同意取得，舒**、徐**两人私自转让承包土地的行为侵犯了胡**的合法权益，故《房屋购买协议》中涉及土地承包经营权转让部分无效，依法应当返还，已被小荞公路建设征收和在2012年“9.07”地震后上诉人徐**有偿转让给徐**、罗**建房而无法返还的土地，上诉人徐**应当将其获得的征地补偿款返还；对徐**、罗**已建房无法返还的土地可折价补偿。原判认定事实清楚，适用法律恰当，审判程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2324元由上诉人徐**承担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。

裁判日期

二〇一六年二月十九日