昆明华**限公司与云南大**有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人昆明华**限公司因与被上诉人云南大**有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

一审法院经审理确认以下法律事实：2014年5月19日，原、被告签订《云南**综合楼房屋（铺面）租用合同》，约定被告将位于昆明市一二一大街和文昌巷交叉口的云南师范大学校园东南角的云南**综合楼一楼7号铺面（194平方米）出租给原告；租期自2014年5月24日至2017年5月23日；租金支付方式为年租金一次性付清，首付时间为合同签订日，以后每年到期日前一个月一次性付清；2014年5月24日至2015年5月23日年租金为314280元，2015年5月24日至2016年5月23日年租金为314280元，2016年5月24日至2017年5月23日年租金为337560元；原告逾期支付租金一天，则原告按日租金的五倍为滞纳金支付给被告，拖欠房租累计一个月以上，被告有权终止合同，收回房屋，原告应赔偿被告损失；违约方按当年租金三个月的金额承担违约金。2015年5月29日原告将2015年5月24日至2016年5月23日的租金314280元以电子转账形式转至被告的账户。2015年7月30日、31日被告将原告在本案讼争房内的物品搬走。庭审中原、被告双方均同意解除合同；原告陈述本案讼争房的用途为仓库。原告提起诉讼请求：判令被告立即退还原告租金314280元、支付原告违约金78570元、赔偿原告物品损失费200000元。被告提起反诉，请求判令：一、反诉被告支付反诉原告违约金78570元。二、反诉被告支付反诉原告自2015年5月24日至同年7月31日的房屋占用费60237元（按每天873元计）。三、反诉被告支付反诉原告物品堆放场地费（自2015年8月1日至反诉被告实际将物品全部搬离之日止，按每天100元计）、搬运费1000元。

一审法院认为

根据上述确认事实，一审法院认为：本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷。原、被告签订的《云南师范大学综合楼房屋（铺面）租用合同》系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。双方应全面、善意地履行合同义务。根据合同约定，原告应于2015年4月23日支付被告2015年5月24日至2016年5月23日的租金。尽管2015年5月29日原告支付了租金，但其迟延支付的行为已构成违约。而被告在合同尚未解除的情形下，将原告的物品搬出本案讼争房的行为亦构成违约。鉴于双方均有违约情形，故一审法院对双方主张的违约金均不予支持。对被告主张的物品堆放场地费、搬运费亦不予支持。庭审中双方同意解除合同，应视为双方就解除合同协商一致，一审法院予以认可。扣除原告应支付被告2015年5月24日至同年7月29日的租金57546.25元（314280元÷12个月×2个月＋314280元÷365天×6天）后，被告应退还原告租金256733.75元。被告搬走原告的物品，在不能返还的情形下，原告方可主张折价赔偿，且原告也没有提交确实、有效的证据证明物品的价值，故一审法院对原告主张赔偿物品损失200000元不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、解除本诉原告（反诉被告）云南大**有限公司与本诉被告（反诉原告）昆明华**限公司于2014年5月19日签订的《云南师范大学综合楼房屋（铺面）租用合同》。二、由本诉被告昆明华**限公司于本判决生效后十日内退还本诉原告云南大**有限公司租金人民币256733.75元。三、驳回本诉原告云南大**有限公司的其它诉讼请求。四、驳回反诉原告昆明华**限公司的诉讼请求”。

上诉人诉称

一审判决宣判后，原审被告、反诉原告昆明华**限公司不服，向本院提起上诉，称：一、被上诉人未按期支付租金已经构成根本性违约，上诉人根据《云南师范大学综合楼房屋（铺面）租用合同》的约定及法律规定于2015年5月24日解除合同是合法有效的，被上诉人已经接到解除合同的通知。1、一审法院认定被上诉人没有按期在2015年4月23日前支付租金的行为构成违约是正确的。2、一审法院认定上诉人将被上诉人的物品搬出本案诉争房屋的行为构成违约是错误的，上诉人在被上诉人违约的情况下，已经多次通知被上诉人，但被上诉人不予理睬，上诉人将其搬离是为了防止损失扩大所采取的必要、合理、合法的行为。二、上诉人因解除合同而将被上诉人的物品搬离租赁房屋所产生的费用应该由被上诉人承担。综上，请求二审法院判令：撤销一审判决第四项，改判支持上诉人的一审反诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人云南大**有限公司答辩称：一、上诉人的上诉没有任何理由，其单方解除合同并未向我方催告过，我方并未收到解除合同的通知。二、即使向我方催告过，但是擅自搬离我方物品构成违约。三、即便电话录音是真实的，但是内容载明的是对方先退还款项，我方才搬离，故解除合同的条件并未成就。

二审中，双方均未向本院提交新的证据材料。

双方对一审确认的事实均无异议，本院依法予以确认。

本院认为

归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人将被上诉人的物品搬离涉案房屋的行为是否构成违约？

本院认为，根据查明的事实，被上诉人未按照合同约定于2015年4月23日前向上诉人支付下一年度的租金，构成违约行为，但其后于2015年5月29日向上诉人足额支付了该年度的租金，合同仍继续履行。虽然上诉人主张其已经通知被上诉人解除合同并限期搬离，但从其提交的《解除合同通知》、《限期搬离通知》来看，通知的时间分别是2015年6月26日、2015年7月16日，而该时间距被上诉人支付租金后已经一个月之久，由此可见，在被上诉人支付租金后的合理期间，上诉人并未表示不再履行租赁合同，可视为对双方继续履行租赁合同的行为予以认可，合同并未解除。而之后被上诉人发出通知以及强行将被上诉人物品搬离涉案房屋的行为构成违约行为，故一审法院对此认定并无不当，本院予以维持，继而上诉人要求被上诉人承担违约金及搬离费用的请求不能成立，本院不予支持。

综上，上诉人昆明华**限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费人民币1585元，由上诉人**营有限公司承担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。

裁判日期

二〇一六年二月二十四日