杨**楚雄兆**有限公司商品房销售合同纠纷案二审民事判决书
审理经过
上诉人楚雄兆**限责任公司（以下简称兆顺地产）与被上诉人杨*因商品房销售合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2015）楚民初字第2366号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年1月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院查明
原审法院经审理确认的本案法律事实是：2011年5月10日，杨*（甲方）与兆*地产（乙方）签订《兆*第一城定购协议》，约定：甲方向乙方定购兆*第一城房屋，总房款为215343元，乙方自愿交纳定金20000元，如乙方在接到通知三日内不与甲方签订《商品房购销合同》，甲方有权解除本协议，不退还乙方定金，乙方所选房源甲方有权另行销售。2012年6月7日，兆*地产通知杨*交纳房款30000元、契税6266.49元、维修基金4178元，之前支付的定金20000元转为购房款，杨*合计交纳60444.49元。同日，杨*向兆*地产提出优惠申请，优惠后的房款为208883元；杨*出具欠条一张，约定剩余的房款158883元于2012年6月30日前付清，如不按时付清所欠房款，已交款项不退，房源不做保留。另查明，杨*与兆*地产签订《兆*第一城定购协议》后，签订过一份《商品房购销合同》，但该合同没有签订日期，未约定付款期限，亦未报房地产管理机关登记备案。2012年6月7日，杨*签名的优惠申请及欠条均为兆*地产提供的格式文件。2014年4月，兆*第一城C幢、D幢交房。对杨*支付的购房款及相关税费，兆*地产未出具发票。2014年12月5日，兆*地产向杨*寄送告知函，但收件人签收栏没有签名。2014年12月19日，兆*地产将兆*第一城杨*所买房屋卖给他人，2015年4月1日办理商品房买卖合同登记备案。
一审法院认为
原审法院认为，案件争议焦点为：一、欠条上“所欠房款于2012年6月30日前付清，如不按时付清所欠房款，已交房款不退”的条款是否合法？二、杨*是否怠于行使自己的权利？三、兆顺地产应否返还杨*已交款项？针对争议焦点一，原审法院认为，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，对格式条款的解释应当作出不利于提供格式条款一方的解释。杨*与兆顺地产签订《兆顺第一城定购协议》后，支付了部分房款及契税、维修基金，说明其有购房的真实意愿。双方虽然签订过《商品房购销合同》，但未约定付款期限，亦未报房地产管理机关登记备案。杨*存在尚未付清兆顺地产剩余购房款的情况，但并非欠款。且兆顺地产提供给杨*的欠条系事先打印好的格式文件，仅有房号、金额、时间的内容需要填写。兆顺地产提供的格式文件内容中“所欠房款于2012年6月30日前付清，如不按时付清所欠房款，已交房款不退”的条款违反了公平原则，不符合法律规定，故该条款无效。针对争议焦点二，原审法院认为，2014年4月，兆顺第一城C幢已经公告交房。杨*作为长期在楚雄工作和生活的人士，应当知道其订购房屋已经交房。且据杨*自述，其2014年6月已经知道其订购房屋已经交房，2015年初知道其订购房屋已被他人购买。但杨*在2015年9月28日才起诉，怠于行使自己的民事权利，对于损失的扩大具有一定责任。故对杨*要求的利息本院按年利率6%支持至2015年3月底止。针对争议焦点三，原审法院认为，杨*交付兆顺地产的购房款、契税、维修基金，因兆顺地产已将杨*定购兆顺第一城房屋卖给他人并办理了商品房买卖合同登记备案，双方签订合同的目的已经不能实现，兆顺地产应该退还已经收取杨*的相关费用60444.49元，并按年利率6%支付杨*2012年6月7日至2015年3月31日的利息计10204元。根据现有证据，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除杨*与楚雄兆**限责任公司签订的《兆顺第一城定购协议》及《商品房购销合同》；二、由楚雄兆**限责任公司退还杨*购房款50000元、契税6266.49元、维修基金4178元，合计60444.49元；支付2012年6月7日至2015年3月31日的利息计10204元；三、驳回杨*的其他诉讼请求。案件受理费802元（已减半收取），由楚雄兆**限责任公司承担785元（未交），杨*承担17元（已交）。以上应由楚雄兆**限责任公司交纳的款项，限于判决生效后五日内履行，款交云南省楚雄市人民法院。
上诉人诉称
原审判决宣判后，兆*地产不服，向本院提起上诉，上诉人兆*地产的上诉请求为：1、撤销云南省楚雄市人民法院（2015）楚民初字第2366号民事判决第二项，改判驳回杨*的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由杨*承担。其主要事实和理由为：一审判决认定事实不清、适用法律错误，导致判决结果错误。原审法院认为杨*与兆*地产签订《兆*第一城定购协议》后，支付了部分房款及契税、维修基金，说明其有购房的真实意愿。双方虽然签订过《商品房购销合同》，但未约定付款期限，亦未报房地产管理机构登记备案。杨*存在尚未付清兆*地产剩余购房款的情况，但并非欠款。且兆*地产提供给杨*的欠条系事先打印好的格式文件，仅有房号、金额、时间的内容需要填写。兆*地产提供的格式文件内容中“所欠房款于2012年6月30日前付清，如不按时付清所欠房款，己交房款不退”的条款违反了公平原则，不符合法律规定，故该条款无效。并以此判令兆*地产退还杨*购房款50000元、契税6266.49元、维修基金4178元，合计60444.49元；支付2012年6月7日至2015年3月31日的利息计10204元。上诉人认为，本案中，双方签订的《商品房购销合同》中虽未约定付款期限，但杨*出具给兆*地产的欠条即应视为对《商品房购销合同》的补充说明，且杨*系自愿签署。同时，杨*在签署该欠条时确实存在尚未付清剩余购房款的情况，该欠条并不存在任何违反公平原则的情形。杨*与兆*地产签订《商品房购销合同》后，一直未到兆*地产办理相关手续并交纳房款的事实客观存在，且杨*更换住址及电话也未告知兆*地产，双方最终未能切实履行合同的原因是杨*造成的，并导致兆*地产对本案所涉及的该套商品房长时间积压，造成了相应的经济损失，故兆*地产所收取的房款应视为违约金及对兆*地产的经济补偿。
被上诉人辩称
被上诉人杨*答辩称，一审认定事实清楚，判处正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明
二审中，经征询双方当事人对原审认定事实的意见，双方当事人对原审认定的事实均无异议。对原审认定的事实，本院予以确认。
二审中，双方当事人除原审已提交并经质证的证据外，均无新证据提交。
本院认为
归纳双方的诉辩主张，本案二审争议的焦点是：上诉人兆顺地产的上诉理由能否成立？
本院认为，杨*与兆顺地产签订《兆顺第一城定购协议》及《商品房购销合同》各一份，杨*向兆顺地产购买兆顺第一城房屋，《商品房购销合同》约定的付款方式为：“一次性付款，乙方（杨*）需在2011年月日前付清该商品房总价款”，本院认为付款时间虽未明确具体月份和日期，但已明确在2011年，故杨*至迟应在2011年12月31日前一次性付清全部房款。本案中，杨*至2012年6月7日合计支付兆顺地产房款50000元，尚欠房款158883元。同时，杨*于2012年6月7出具欠条一份交兆顺地产收执，该欠条载明：“尚欠房款158883元，所欠房款于2012年6月30日前付清，如不按时付清所欠房款，已交房款不退，房源不做保留”。其中该欠条载明的“如不按时付清所欠房款，已交房款不退”的内容，不符合双方《商品房购销合同》中逾期付款违约责任的约定，亦违反了公平原则，故该条款无效。现杨*主张解除合同并退还其购房款50000元、契税6266.49元、维修基金4178元，合计60444.49元的请求成立，原审此项判处并无不当。同时该欠条载明的“所欠房款于2012年6月30日前付清”的内容，系双方对付款时间达成新的合意，该付款时间的约定不违反法律规定，杨*应按约定履行付款义务，但杨*至今未支付剩余房款，兆顺地产享有先履行抗辩权，杨*主张支付其已付款项利息损失的请求不能成立。上诉人兆顺地产的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。综上，一审认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
二审裁判结果
一、维持云南省楚雄市人民法院（2015）楚民初字第2366号民事判决第一项；
二、撤销云南省楚雄市人民法院（2015）楚民初字第2366号民事判决第二项、第三项；
三、由楚雄兆**限责任公司于本判决送达之日起五日内退还杨*购房款50000元、契税6266.49元、维修基金4178元，合计60444.49元；
四、驳回杨*的其他诉讼请求。
一审案件受理费802元，由楚雄兆**限责任公司负担672元，由杨*负担130元；二审案件受理费1566元，由楚雄兆**限责任公司负担1312元，由杨*负担254元。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。
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裁判日期
二〇一六年三月四日
