李*俊诉云南玉溪**有限公司商品房预售合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人李**与被上诉人云**务有限公司（以下简称诚远公司）商品房预售合同纠纷一案，玉溪市红塔区人民法院作出（2015）玉红民一初字第1142号民事判决，李**不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人李**及其委托代理人毕**、黄**，被上诉人诚远公司的委托代理人孔**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理认定的案件事实如下：2007年12月12日，诚**司以出让方式取得位于玉溪市红塔区明珠路与腾霄路交叉路口编号为2401001-0C-24-007地块的土地使用权，土地规划用途为城镇混合住宅用地，土地使用权证号为玉国用（2007）第4987号，土地使用终止日期为2044年8月31日。经审批，诚**司在该地块上建设商品房，项目名称为：“诚远汽车超市”（时代明珠小区），并于2009年11月13日取得建设工程规划许可证，证号为：建字第530401-2009-00060号；2010年3月12日取得建设工程施工许可证，证号为：530402201003120101；2010年4月8日取得商品房预售许可证明，证号为：预许玉字（201011）号。玉溪市房地产产权监理所于2010年3月17日对该小区房产进行初测，并预售备案。2010年4月10日，李**与诚**司签订《时代明珠房产认购协议》约定：李**向诚**司购买诚远汽车超市的房屋一套，房屋建筑面积为76.52平方米，每平方米价格为2924元，房屋总价为223734.70元，李**向诚**司支付购房定金89800元，实际成交价以扣除甲方（李**）所取得的优惠点为准，在《商品房购销合同》中一次性优惠，买卖双方具体权利义务以双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议为准，正式《商品房购销合同》签订完毕后，本认购协议自然失效。同年5月26日，双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定李**购买诚**司开发建设的诚远汽车超市的房屋一套，房屋参考套内建筑面积为57.81平方米，参考分摊面积为18.71平方米，参考建筑面积为76.52平方米，按套计价，总价款为217011元，已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整，诚**司应于2011年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给李**，李**办理完毕接房手续，支付全部购房款、配套费、公共维修基金、契税等相关费用，并向诚**司提供所有办理产权登记手续所需资料，诚**司根据李**提供的资料向房地产管理部门申请办理产权登记手续，相关费用由李**承担。双方还对其他权利义务及违约责任作了约定。之后李**向诚**司付清了购房款217011元。2011年9月1日，诚远汽车超市小区房屋建设项目竣工验收，同年10月25日，诚**司在《玉溪日报》上公告通知购房者到项目现场办理交房手续；11月1日，李**与玉**和物业**公司签订《前期物业管理服务协议》，向诚**司交清了配套费和2012年的物业管理费，并办理了房屋交接手续后，于2012年5月入住该房屋内。2013年4月26日，诚远汽车超市建设工程项目竣工验收备案；同年11月21日，玉溪市房地产产权监理所对该小区房屋面积进行实测，李**所购房屋套内建筑面积为58.03平方米，分摊共有面积为14.97平方米。2014年6月，诚**司通知李**配合办理房屋所有权证，因双方发生争议，李**所购房屋至今未办理房屋所有权证。

一审法院认为

2015年7月3日，李**向一审法院起诉称，2010年3月，经云南红**有限公司销售员推销介绍，其认购了时代明珠小区的房屋一套，并于2010年4月10日与诚**司签订《时代明珠房产认购协议》，交纳定金90011元，同年5月26日签订《商品房购销合同》，以贷款方式付清房屋总款217011元。2011年11月1日交房时，其发现房屋构造与宣传不符，实际面积与合同约定也不符，且2014年7月办理房屋产权登记时发现产权使用年限仅为30年，与宣传时承诺的70年不符。因诚**司的违约行为，小区业主与其多次协商未果，后由高新区公安局、玉溪市信访局介入调解后，诚**司与业主代表签订《协议书》，约定诚**司需将其购买房屋的土地使用权年限变更至70年等。但《协议书》签订至今，土地使用权年限仍为30年。为此，请求判决：1、解除双方于2010年5月26日签订的《商品房购销合同》；2、由诚**司返还房款217011元及缴纳的配套费、物管费等9339元，共计226350元；3、由诚**司支付其违约金43402.2元；4、由诚**司承担诉讼费。诉讼过程中，其变更、增加诉讼请求为：1、双方继续履行2010年5月26日签订的《商品房购销合同》及补充协议；2、由诚**司协助办理房屋所有权证和土地使用权证；3、由诚**司支付逾期办证违约金43402.2元；4、由诚**司支付逾期交房违约金246721.5元；5、由诚**司退还房屋面积差价9983元的两倍；6、由诚**司承担诉讼费。

一审法院经审理认为，双方于2010年5月26日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》合法有效，双方当事人均应认真遵照履行。现李**要求继续履行，诚**司无异议，应予支持。《商品房销售管理办法》第十八条第一款规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。第三款规定，按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的商品房买卖中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。第十九条第二款规定，按套（单元）计价的预售商品房，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定误差范围内的，维持总价款不变。双方签订的《商品房购销合同》第四条第2项约定，诚**司出售给李**的商品房按套计价，总房款为217011元（包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），参考套内建筑面积为57.81平方米，参考分摊面积为18.71平方米。第五条（二）项约定，参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整，故李**要求诚**司返还面积差价款9983元的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案双方合同约定的交房时间为2011年10月31日前，超期即为违约，诚**司未按期交房，李**应自2011年11月1日起二年内行使诉权，但李**于2015年7月才向诚**司主张权利，确已超过诉讼时效，诚**司的抗辩主张成立，故对李**要求诚**司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。双方在《商品房购销合同》第十二条中约定，在乙方办理完接房手续，支付全部购房款、配套费、公共维修基金、契税等相关费用，并向甲方提供所有办理产权登记手续所需的资料，甲方根据乙方提供的资料向房地产管理部门申请办理产权登记手续，相关费用由乙方承担。双方约定由诚**司负责办理产权登记，李**方协助配合。现李**已交清了购房款及办证所需的相关费用，但“两证”尚未办理，故李**要求诚**司协助办理“两证”的诉讼请求应予支持；针对李**要求诚**司支付逾期办证违约金43402.2元的诉讼请求，因《商品房购销合同》第十二条对办证的程序和条件已作了约定，另**设部2008年发布的《房屋登记办法》第十二条规定：申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定除外。……；第三十条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……；第三十二条规定：发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；……。根据上述规定，办理商品房产权登记的程序是先申请办理房屋所有权初始登记（大产权证），然后办理房屋所有权的转移登记，故办理产权证是三方行为决定的。经审查，双方在合同中虽约定了由诚**司到房管部门办理商品房的产权登记手续，但未约定具体起止时间，也未约定违约责任。现李**要求诚**司赔偿逾期办证损失，但其未提供逾期办证给其造成的损失依据，致无法认定损失情况。而最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该条适用的条件是损失难以确定，即首先明确有损失才赔偿，现李**不能举证证明逾期办证给其造成的损失情况，故对其要求诚**司支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。据此判决：“一、原告李**与被告云南**务有限公司于2010年5月26日签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》继续履行；二、由被告云南**务有限公司于本判决生效后五个工作日内协助原告李**办理房屋所有权证和土地使用权证；三、驳回原告李**的其他诉讼请求。”

上诉人诉称

宣判后，李**不服，向本院提起上诉称：一、根据《城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和范围，房地产开发项目竣工、验收合格后，方可交付使用。”双方签订的《商品房购销合同》约定交房时间虽为2011年10月31日前，但诚远汽车超市竣工验收备案时间为2013年4月16日，即诚**司实际交房时间应为2013年4月16日，故诚**司应按合同约定支付246721.5元的逾期交房违约金。二、根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定以及《商品房购销合同》约定了20%的违约金，诚**司应向其支付逾期办证违约金43402.2元。三、根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）款的规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。涉案房屋实际面积比合同约定少了3.52平方米，超出3%，故诚**司应返还其房屋面积差价9983元。故请求：维持原判第一、第二项，撤销原判第三项，改判由诚**司支付逾期交房违约金246721.5元、逾期办证违约金43402.3元，退还房屋面积差价9983元。

被上诉人辩称

被上诉人诚远公司答辩同意原判。

二审诉讼中，李**认可其未按合同第十二条约定**公司提供办理产权登记手续所需资料，并主张毕**作为小区业主代表之一与诚**司签订《协议书》，约定诚**司承诺将涉案小区的土地使用年限变更至70年及实测房屋面积小于合同约定面积的部分按约定单价计算后退还。因其未向一审法院提交证据原件，诚**司不认可，一审法院未采信。故申请本院向玉**访局、玉溪市**区管委会调取《协议书》原件，经本院向上述单位调取但未能调取到。

本院查明

经二审审理，查明的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院予以确认。

另查明，时代明珠小区业主诉*远公司商品房预售合同纠纷的其他案件中，本院作出的（2015）玉中民一终字第144号判决中认定：原审法院认定2011年9月1日，诚远汽车超市小区房屋建设竣工验收不当。2015年5月16日，玉溪**管理局为涉案房屋办理了初始登记手续。2014年4月7日，李**向一审法院起诉要求撤销《商品房购销合同》，由诚**司返还购房款217011元、定金90011元及利息16201.98元、配套费4600元，支付购房贷款利息25377.91元、赔偿损失434022元。一审法院经审理于2015年5月4日作出（2015）玉红民一初字第702号民事判决：“驳回原告李**的诉讼请求。”双方均未提起上诉。

本院认为

本院认为，综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点为：一、李**要求诚**司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效；二、诚**司应否支付李**逾期办证违约金；三、诚**司应否返还李**房屋面积差少的购房款9983元。关于焦点一，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。法律另有规定的除外。”本案中，双方签订的合同约定诚**司于2011年10月31日前将经建设单位组织验收合格的房屋交付李**，如诚**司未按约定期限交付房屋则构成违约，李**自诚**司违约之日起就应当知道其权利受到侵害，故从2011年11月1日开始计算诉讼时效期间至2013年10月31日。李**虽于2014年4月7日曾向法院提起诉讼，但其诉讼请求不包含支付逾期交房违约金。因此，李**的起诉已超过二年的诉讼时效期间，且无诉讼时效中止、中断的情形，李**认为其该主张未超过诉讼时效的理由不成立，本院不予支持。关于焦点二，原**设部2008年发布的《房屋登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。……”第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……”第三十二条规定：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；……。”根据上述规定，办理商品房产权登记的程序是先申请办理房屋所有权初始登记（大产权证），然后办理房屋所有权的转移登记，故办理产权证是三方行为决定的。本案中，双方签订的合同中第十二条虽约定李**向诚**司提供所有办理产权登记手续所需的资料，诚**司根据李**提供的资料向房地产管理部门申请办理产权登记手续，但未约定具体起止时间，也未约定违约责任，且李**并未按约向诚**司提供办理产权证所需资料，致诚**司客观上无法向房产管理部门申请办理产权登记手续。另，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该规定适用的条件是损失难以确定，即首先明确有损失才赔偿，现李**要求诚**司赔偿逾期办证损失，但未举证证明逾期办证给其造成的损失情况，因此李**要求诚**司支付逾期办证违约金的理由不成立，不予支持。关于焦**，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第五条第一款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任：……”第六十九条规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品。”本案中，李**主张诚**司同意退还房屋面积差少的购房款9983元所提交的《协议书》系复印件，诚**司并不认可，且本院经李**申请向相关部门调取原件后也未能取得，现无法认定协议书的真实性，该协议书不能作为认定案件事实的依据。且《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”第十九条第二款规定：“按套（单元）计价的预售商品房，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定误差范围内的，维持总价款不变。”双方签订合同也约定诚**司出售给李**的商品房按套计价，参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整。因此，李**要求诚**司返还房屋面积差少的购房款9983元的理由不成立，本院不予支持。综上，原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5802元，由上诉人李**负担。

本判决为终审判决。

本判决生效后，申请执行的期间为二年。

裁判日期

二〇一六年二月二十九日