陈**、陈**诉凤庆县**限公司商品房销售合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告陈**、陈**诉被告凤庆县**限公司（以下简称瑞**公司）商品房购销合同纠纷一案，于2014年9月1日诉至本院，本院受理后，依法由审判员杨丽君独任审判，书记员龚**担任法庭记录，于2014年10月10日公开开庭进行了审理，原、被告双方及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

两原告诉称：我们购买被告瑞**公司开发的“时代广场”预售商品房9幢1层9号商铺，面积73.8平方米，双方于2011年10月18日签订了《商品房购销合同》（以下简称《购房合同》），我方支付了首付款470804元。合同约定：该商品房验收合格后于2012年4月30日前交付我使用，被告逾期交房，按照我与被告双方签订《购房合同》第九条的约定，被告应按已付房款的万分之五乘以逾期天数向我支付违约金，合同继续履行。但被告直至2012年12月26日才将该商铺交付给我使用，逾期交房240天。被告逾期交房的行为给我造成了极大的经济损失，为此，我请求人民法院依法判决：一、由被告支付逾期交房违约金240天×470804元×0.0005=56496.48元（自2012年5月1日至2012年12月26日共逾期240天）；二、被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告**公司辩称：原告在诉状中所述的大部分是事实，双方约定的交房时间为2012年4月30日，而我公司是2012年12月26日才向原告交房；但原告的诉求我公司不认可，因为逾期交房并非我公司过错造成，因我公司在2012年4月30日之前这段时间和建设方有纠纷，加之当时原告的户口不在凤庆，银行按揭的手续无法及时办理，故原告没有按时支付完房款，由于原告未按合同约定支付完房款，因此，我公司逾期交房且不存在违约行为。请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经庭审，双方当事人对以下事实明确表示无异议：2011年10月18日，两原告与被告**公司在双方协商一致的情况下签订了《购房合同》。合同约定：两原告购买被告**公司开发的“时代广场”预售商品房9幢1层9号商铺，面积73.8平方米，价格为780804元，原告于2011年10月19、2011年11月18日两次按合同约定向被告支付了该商铺总房款60%的首付款470804元，被告应于2012年4月30日将商铺交付原告使用，而被告实际到2012年12月26日才将该商铺交给原告使用，逾期交房达240天，余款310000元原告在2013年5月20日存入到被告指定的帐户上。对上述双方当事人无争议的的事实本院予以确认。

本院认为

归纳双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：1、被告逾期交房的责任应由谁承担，如何承担；2、《购房合同》逾期交房违约金条款中“逾期10天后，甲方按乙方已付款的万分之五%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”中的“万分之五%”应当理解为“万分之五”还是“百万分之五”的争议如何认定；3、被告以原告未完成付款义务为由拒绝承担违约责任的理由是否成立。

针对上述争议，两原告向本院提交以下四组证据：

1、YCG-2003合同编号为：时代广场（0161）号《购房合同》欲证明：（1）原、被告双方签订《购房合同》中第七条约定，被告于2012年4月30日前向原告交付验收合格的商品房，被告逾期交房240天的事实。（2）双方签订《购房合同》系格式合同，对合同中约定违约金条款理解上，应依照《中华人民共和国合同法》第39条、第41条关于格式合同、格式条款的规定进行理解，对该条款的文义表述、“分数”书写规范要求，还是从房地产开发同行业合同文本的规范写法、以及合同中约定的选择、填写内容以手写项为优先等方面理解，本案逾期交房违约金都应当认定为按照原告已付房款总额按日万分之五计算。

2、购房款票据。欲证明原告按照合同第六条约定履行了首付470804元购房款的义务。

3、《验收房屋交接书》。欲证明被告违反合同第七条约定，逾期交房给原告造成损失的事实。

经质证，被告对原告所提交的第1、2、3组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但说明一点违约金的计算，合同里明确表述“前10天是万分之五，后面就是已付房款的百万分之五”。原告方尚有余款未付清。

被告向**提交：1、承诺书一份。欲证明被告于2012年12月26日将商铺交给原告后原告承诺2013年1月30日以前提供当地经营实体营业执照给被告，并积极配合办理银行按揭贷款，并于2013年3月30日前归还被告公司的欠款，证明原告没有付清购房款项；2、欠条一份。欲证明原告向被告购买商铺，欠款310000元的事实。

经质证，原告对被告提交的上述两份证据的真实性、合法性予以认可，但不认可关联性，认为双方签订的合同约定未付房款部分是作为银行按揭贷款由被告替原告办理的。银行按揭贷款迟迟未批下来不是原告方的责任。

对原、被告双方当事人提交的上述证据，本院认为：原告提交的1、2、3组证据，证据来源合法，内容客观真实。与庭审当事人陈述的内容相吻合，且与本案有关联，对方当事人认可，本院予以采信，为此，本院确认本案双方当事人就商品房买卖达成共识并签订合同，且合同对双方当事人的合同权利义务作了明确约定，事后原告方履行了首付款义务，被告方逾期交房的案件事实。被告提交的1、2组证据，证据来源合法，内容客观真实，与当事人庭审陈述事实相吻合，本院采信其合法性、真实性。对其相关性，本院认为，此证据与本案实体处理有联系，故采信其关联性，确认此证据欲证明的事实。

根据庭审和质证，本院确认本案如下法律事实：原告购买被告瑞**公司开发的“时代广场”预售商品房9幢1层9号商铺，面积73.8平方米，价格为780804元。双方于2011年10月18日签订了《购房合同》，并于2011年10月19日、2011年11月18日原告分两次支付了首付款470804元。余款310000由被告代为向银行办理按揭相关手续后，将办理好的银行按揭贷款一次性转入被告指定的帐户。由于原告的户口未在本地，贷款手续不完备，致使余款310000元到2013年5月20日（逾期付款天数为145天）原告才将该款项存入被告指定的帐户。被告未按合同约定如期交付房屋，直至2012年12月26日双方在《验收房屋交接书》上签字，被告将房屋交付原告。

对上述双方当事人争议的焦点问题，本院作如下评判：

原告与被告经平等协商，签订了《购房合同》，被告未按合同约定履行合同约定的义务，致使原告遭受经济损失，按合同约定被告应负未按合同约定给原告造成经济损失的责任。依照双方签订《购房合同》的约定，原告在被告交房后未支付完房款同样应负逾期付款的违约责任。在计算违约金损失数额上应根据《中华人民共和国合同法》相关规定进行计算。本院认为，原、被告双方经平等协商签订的《购房合同》系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定。合同签订后，双方均应按合同约定全面履行合同约定的义务。被告辩解因原告未按合同约定支付按揭贷款，致使被告逾期交房，违约责任应由原告自行承担的辩解理由不成立，本院不予支持。在确定违约金数额上，由于原、被告双方签订的《购房合同》系被告提供的格式合同。该合同第八条、第九条约定了双方违约金的计算方式，本案双方当事人对该条款的理解出现了争议，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，原告方“万分之五”的理解更符合常理、合同订立目的以及市场惯例，本案逾期交房10天后的违约金应当认定为按照已付房款总额按日“万分之五”的标准计算逾期交房违约金。根据原、被告双方签订《购房合同》约定，被告应承担违约金为：原告已付款470804元×被告逾期交房240天×0.0005（原、被告双方约定原告已付款470804元的万分之五）=56496.48元；同样，原告应承担违约金为：原告未付款310000元×原告逾期付款145天×0.0005（原、被告双方约定原告未付款310000元的万分之五）=22475元；综上，被告应承担的违约金为：被告逾期交房应承担56496.48元的违约金－原告逾期付款应承担的违约金22475元=34021.48元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第一百一十三条的规定，判决如下：

裁判结果

由被告凤庆县**限公司赔偿原告陈**、陈**逾期交房违约金34021.48元（限于判决生效后十日内履行完毕）。

如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案减半收取案件受理费1071元，由原告承担685元，被告承担386元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省**民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。负有义务的一方当事人应当自觉履行法律文书确定的给付义务，如不自觉履行，享有权利的一方当事人有权在判决确定履行期限届满后两年内，向本院申请强制执行。

裁判日期

二〇一四年十一月二十二日