陈*与云南省玉**道办事处郑*社区居民委员会第七居民小组租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈*与被上诉人云**街道办事处郑*社区居民委员会第七居民小组（以下简称郑*七组）租赁合同纠纷一案，玉溪市红塔区人民法院作出（2015）玉红民一初字第1180号民事判决，陈*不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈*及其委托代理人刘**，被上诉人郑*七组负责人詹**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2000年8月20日，陈*与郑**组签订一份《场地出租合同》，郑**组（甲方）将集体所有的4.46亩耕地出租给陈*（乙方）使用，双方约定：1、4.46亩土地所有权属甲方，乙方租用甲方场地使用，租期约定为二十年。甲方负责水电接通，水电费由乙方支付；2、乙方对场地进行经营管理，乙方有使用权、转租权；3、乙方前十年按每亩每年租用费1400元支付给甲方，每年租金合计6244元，后十年按每亩每年租用费1700元支付给甲方，每年租金为7582元，租金每年10月1日前付清，逾期不付，按违约金10%罚款；……6、任何一方不得违约，违约造成的损失，由违约一方承担一切经济损失；……。陈*承租土地后，一部份因经营门窗厂自行建盖了厂房，一部份用于经营养殖业。2005年陈*停止上述经营，将所租土地上的厂房分别对外出租给不同的承租人。2006年，郑**组以建盖停车厂为名，向玉溪市**塔分局提出《关于郑*居委会七组建盖停车厂建设项目用地预审的申请》，获批并备案，选址在玉溪火车站旁，面积控制在0.8379公顷内。于2008年取得建设用地规划许可证，用地位置位于火车站以南，铁路以东，面积0.8379公顷（其中道路占地0.3706公顷，商服用地0.4673公顷），土地用途为其它商服用地。双方签订的《场地出租合同》中租赁的4.46亩土地包含在该宗建设用地面积范围内。因城市规划修建秀山路延长线征收了陈*所承租土地约100㎡，加之经济发展等因素，双方于2010年10月3日在遵守原《场地出租合同》的基础上签订《补充协议》约定：2010年9月16日起将场地租金调整为35000元／年；租金于每年10月10日前付清；郑**组今后不得以任何方式要求增加场地租金，若违反此规定，陈*在合同租期届满后享受延期使用三年作为违约责任的处罚。2013年6月至8月间，陈*在承租土地上自行建盖的厂房因属违法建筑而被有关行政部门强制拆除。房屋被拆后，陈*未再对上述土地进行管理使用，一直闲置至2014年1月26日（郑**组将该土地重新租给第三人之日），也未按约定时间交纳2013年9月15日至2014年9月15日的租金。期间郑**组于2013年9月告知陈*该土地要重新出租，同年12月21日，郑**组公开发布《郑*居委会七组商贸中心项目经营权招投标公告》，将包含本案诉争土地在内的20亩土地公开招租，经过招投标，郑**组于2014年1月26日与第三人签订《土地租赁合同》，将20亩土地出租给第三人，现该宗土地正在建盖商用楼。另查明，该20亩土地位于昆玉铁路与玉溪市红塔区秀山路延长线之间，按照玉溪市城市规划的要求，昆玉铁路建筑退让距离为30米，秀山路延长线建筑退让距离为10米，退让距离范围内未经有关部门批准不得建盖建筑物。陈*所承租土地绝大部份在上述范围内。

一审法院认为

2015年6月9日，陈**一审法院起诉，认为其与郑**在履行《场地出租合同》和《补充协议》过程中，郑**将已出租给其的土地再次出租给第三人的行为严重违反了合同约定，侵犯其的合法权益，故诉至法院请求：一、解除双方签订的《场地出租合同》和《补充协议》，判令郑**赔偿因违约行为给其造成的经济损失1149000元；二、诉讼费由郑**承担。

被上诉人辩称

郑**答辩称，陈*因违法建盖房屋被政府拆除，小组在重新出租土地前已经将陈*及其他承租人通知到会议室开会，问到是否续租的问题，陈*明确表示不再续租。且陈*只交纳租金至2013年9月15日，之后就没有再交，双方之间的租赁合同因陈*未按约定时间交纳租金已经自动解除。陈*要求赔偿损失1149000元不知如何计算得来，且没有证据证明。请求驳回陈*的诉讼请求。

原审认为，我国现行法律禁止未经依法批准将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设。《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”本案双方于2000年8月20日签订租赁合同，陈*租用郑**集体所有的农用地4.46亩用于非农建设，虽违反法律的强制性规定，但因郑**在租期内办理了农用地转用手续，取得了该土地的建设用地使用权，故双方签订的《场地出租合同》及《补充协议》应为合法、有效的合同。承租人对租赁物的占有为有权占有，具有排他性，应受法律的保护，故出租人将租赁物依约转移给承租人占有后，就不得在租赁物上设立以占有为权能的其他权利。本案郑**在与陈*的租赁合同未终止前，又将同一土地出租给第三人的行为构成违约，应当承担违约责任。郑**认为其将土地出租给第三人之前已经与陈*协商解除合同，无证据证明，不予支持。郑**提出因陈*未按约支付租金导致合同无效的答辩主张缺乏依据，不予支持。现该地块新的承租人已经投入大额资金，正在开发、建盖商用楼，双方之间的租赁合同事实上已不能履行，合同目的不能实现，故对陈*要求解除《场地出租合同》及《补充协议》，并承担因违约给其造成经济损失的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”可得利益的损失具有天然的不确定性，本案中陈*在承租的土地上自建厂房对外出租，因系违法建筑被强制拆除，导致其对外出租厂房的合同自2013年8月起事实上已不能继续履行，故其依据五份《厂房租赁合同》计算自2014年1月26日（被告将土地重新租给第三人之日）起至双方合同约定的租期届满之日的可得利益损失1149000元的诉讼主张，无事实依据，不予支持。依据《玉溪市城乡规划管理技术规定》昆玉铁路两侧建筑物的退让距离为30米，玉溪市红塔区秀山路延长线两侧建筑物的退让距离为10米，本案诉争约4.46亩土地位于昆玉铁路与玉溪市城市次干道秀山路延长线之间，绝大部份在道路退让距离范围内，加之经行政部门“拆临拆违”及城市规划新建筑物的建盖，陈*所承租土地的具体位置、形状、面积已不能复原，其可得利益损失难以确定。因双方未在合同中明确约定违约责任，综合考虑陈*承租地块花费的成本及双方在订立合同时郑**所能预见因其违约行为给陈*造成的损失，应本着公平、合理的原则，兼顾双方当事人的利益酌情认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条之规定，判决如下：“一、原告陈*与被告云南**街道办事处郑*社区居民委员会第七居民小组于2000年8月20日签订的《场地出租合同》及2010年10月3日签订的《补充协议》于2015年6月24日解除；二、由被告云南**街道办事处郑*社区居民委员会第七居民小组于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈*因违约所造成的损失50000元。”

宣判后，陈*不服，向本院提起上诉称，一、因郑**组的违约行为给其造成损失并非完全没有事实依据可以遵循，一审法院在认定违约所造成的损失时忽视了客观事实。昆玉铁路及秀山**建筑物退让的情况在本案之前早已存在，此前双方履行合同的情况未发生变化。一审认定涉诉地块新的承租人已投入大额资金，正在开发建设，说明如果郑**组不违约，其可以合理合法开发利用该地块，合同正常履行后可以获得的利益能够预见并有事实可以佐证。虽然其承租期间与起诉时的情况发生了改变，但原有的经营状况应当作为法院在认定损失时参考的依据。二、一审在酌情认定其损失时忽略了红塔区土地租赁市场的实际情况，以及涉诉土地的位置、面积等重要因素，致使认定的损失数额不客观、不合理，过分低于实际损失，违反了公平原则及诚信原则。综上，请求二审维持原判第一项，撤销原判第二项，改判由郑**组赔偿上诉人因违约造成的损失1149000元。

被上诉人郑**答辩同意解除合同，但认为小组不存在违约行为，不应当承担违约责任。

二审中，上诉人陈*提交两组证据：

一、《租赁合同补充协议》一份，证实玉溪市拆临拆违工作并不影响双方签订的租赁合同的履行，类似情况在其他社区的处理方式是双方协商继续履行合同。

二、《金*物业租赁合同》一份，证实在玉溪市政府拆临拆违之后，红塔区新建的房屋租金一直在大幅度上涨。

本院查明

经质证，郑**提出其不清楚以上证据要证实的情况，不会发表意见。

本院认为

本院认为，陈*提交的以上两份证据均与本案无关，无法核实真实性，本院不予采信。

经二审审理，陈*提出一审认定“房屋被拆后其未再对租赁土地进行管理使用，一直闲置至2014年1月26日”与事实不符，其一直在找小组及相关部门反映，在此过程中，郑**组已开始在该地块上拉沙石，准备建房，其想管理也没办法管理。且建筑退让的距离没有相关部门监管，实际上也并没有退让。对于其余事实，双方无异议，应予确认。

本院认为，本案双方签订租赁合同时，涉诉的4.46亩土用属于农用地，但郑*七组在租期内办理了农用地转用手续，取得了该地块的建设用地使用权，故双方签订的《场地出租合同》及《补充协议》合法有效。关于合同的解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。陈*在租赁期间未按合同约定按期交付2013年9月至2014年9月的租金，已构成违约。郑*七组在未解除与陈*的租赁合同的情况下，对涉讼地块进行重新招租，也构成违约。现郑*七组已将涉讼地块出租给他人，导致陈*与小组签订的合同不能继续履行，陈*起诉要求解除合同，应予支持。郑*七组抗辩认为陈*未按时交付租金，双方合同已经解除的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方的合同解除后，陈*有权要求赔偿损失，其的损失是指因原合同期限尚未届满而不能继续使用经营给其造成的预期利益。但损失的认定，应结合当事人提供的证据及合同解除的违约责任综合考虑。陈*现提出的损失1149000元，是以其在原租赁土地上建盖房屋转租给他人，在与郑*七组的租赁期限内其依与他人的合同应该获得的租金，减去应交给小组的租金计算得出。经审查，双方纠纷产生前，陈*建盖并转租给他人的房屋属违法建筑已被拆除，租赁场地一直闲置，故其提出的主张依据不充分。根据最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因双方在合同中并未约定违约金的数额，且导致合同解除是双方的违约行为所致，鉴于合同提前解除后确实会给陈*带来一定的损失，原审综合酌情考虑由小组赔偿50000元的损失符合实际。陈*的上诉主张不能成立，不予支持。原判主文表述不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持玉溪市红塔区人民法院（2015）玉红民一初字第1180号民事判决第一项；

二、撤销玉溪市红塔区人民法院（2015）玉红民一初字第1180号民事判决第二项；

三、由云南省玉**道办事处郑*社区居民委员会第七居民小组于本判决生效之日起十日内赔偿陈*损失50000元。

四、驳回陈*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费15140元，减半收取7570元，由陈*负担7240元，由云南省玉**道办事处郑*社区居民委员会第七居民小组负担330元。二审案件受理费15141元，由陈*负担。

本判决为终审判决。

本判决生效后，申请执行的期间为二年。

裁判日期

二〇一六年四月五日