玉溪市红塔区某某供销合作诉严某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告玉溪市红塔区某某供销合作社诉被告严某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理后，依法适用简易程序于2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告玉溪市红塔区某某供销合作社委托代理人刘**，被告严某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告玉溪市红塔区某某供销合作社诉称，被告一次一年租用原告位于红塔区某某镇某某街180号的房屋，双方从未就此签订过书面的租赁合同。因之前的租金较低，2014年底原告明确告知自2015年起要提高房租否则不再租给被告。2015年3月被告拒不缴纳租金（2014年3月至2015年3月租满一年后被告应当向原告支付租金5000元），也不腾还原告的房屋。因此，原告向法院起诉，请求：判令被告立即向原告支付拖欠的租金5000元，判决被告限期返还原告的房屋。

被告辩称

被告严某某辩称，请求驳回原告的诉讼请求。某某镇某某街180号房的真实产权人为某某合作商店。某某合作商店系1956年时成立的自主经营、自负盈亏的集体企业（公私合营），180号房系某某合作商店于1981年时投资建盖的。从政府对集体企业的行政管理角度讲，某某合作商店的代管单位为研某某供销社，但某某合作商店不属研某某供销社的下属企业，人员和资产也是从未并入研某某供销社。2000年至2002年，供销系统改制，研某某供销社、大某某供销社、洛某某供销社合并为南某某供销社。在处置研某某供销社的资产时，大某某供销社在内部组织拍卖，由李**以409000元竞拍取得180号房的购买权，但李**从未向某某合作商店支付过购房款，180号房的产权变更是不合法、不真实的。2008年12月30日，李**与红塔区大某某供销社签订《改革改制资产回收协议》，由红塔区大某某供销社收回某某镇某某街180号房自然是不合法、不真实的。我于1985年9月从部队转业后就进入某某合作商店工作，180号房一直是某某合作商店的经营用房。2002年时，某某合作商店的员工全部分流，并停止经营。自此，180号房就由我个人使用，我从未与红塔区大某某供销社或李**签订过租房合同，也从未向李**个人交纳过费用。因180号房属集体财产，我同意交纳使用费。但，我一直要求大某某供销社只能写使用费，不能写租金。我向红塔区大某某供销社交纳的使用费应属某某合作商店所有，但大某某供销社从未向某某合作商店的分流人员分配过这些费用。综上，180号房不属相**的个人财产，也不属于大某某供销社的财产，大某某供销社无权要求我搬出该房。至于2014年3月至2015年3月的使用费，因大某某供销社擅自大幅提高到8000元，我才不愿意交纳，我愿按原标准5000元继续交纳。同时我要求大某某供销社将累计收取的使用费分配给某某合作商店的员工或家属。

庭审中，原告举证如下：

一、供销社收回某某镇某某街180号房屋的产权证明相关文件（包括1、改革改制资产收回协议2，供销合作社出具的证明一份；3，国有土地使用证；），证明研兴街180房屋在拍卖后收回原告方所有并经营使用；

二、（2012-2013）年费用收据、（2013-2014）年费用收据，证明2015年3月30日前被告该向原告交纳房租5000元，但是实际没有交；

三、1、由单位副主任普某某2015年5月21日给严某某的一份通知、2、由严某某签字确认收到函件的材料，证明原告房租到期前原告已经书面通知被告到供销社交纳租金的事实，并且告知了不交租金需要承担的法律后果；

四、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明原告的主体适格。

经质证，被告提出：对证据一中的：1、协议是在2008年12月份写的，协议是真实的，但是款项没有收到；2、证明认可但我认为180号房子不属于大某某供销社，是属于玉溪市某某合作中心商店的；3、国有土地使用证真实性没有异议，是变更后登记为李**的土地证；对证据二的真实性无异议，但是我认为我所交的费用不是租金，是我使用集体财产的使用金；对证据三中的：1、通知是真实的，2、函件的材料后面字不是我签的，是我二女儿签的字的；对证据四的真实性、合法性、关联性没有异议，但是与我们研和合作中心商店无关。

庭审中，被告举证如下：

玉溪市某某合作中心商店的公章、财务章、发票专用章样式，证明本案房子不属于大某某供销社，也不属于李*滨所有，是玉溪市某某合作中心商店的。

经质证，原告提出：公章都有防伪标记在底部，被告提供的公章显示来看是有点古老的印章，对于真实性不能做出明确答复；房屋属于谁不是印章能说明，用印章是不能达到被告证明目的的。

本院查明

本院认为，原告所举证据一、二、三、四均具备真实性、合法性、关联性，予以确认；被告所举证据虽具备真实性，但不能证明其证明目的。

综上有效证据及经法庭询问原、被告双方无争议的陈述，本院认定本案事实如下：

2000年红塔区研某某供销社、大某某供销社、洛某某供销社合并为南某某供销社，在处置研某某供销社和某某合作商店的资产时，由李*斌竞价拍得本案诉争的落座于玉溪市红塔区研和街道某某镇某某街180号房屋（建筑面积312平方米、使用面积357平方米，三楼一底、总共四层，带一个80平方米的附属楼），李*斌在2002年3月13日取得该房屋的国有土地使用证（国有土地使用证号：玉国用2002字第80000026号）。2008年12月30日，原告玉溪市红塔区某某供销合作社与尹**（原云南省玉溪市红塔区某某供销合作社主任）、李*滨（原云南省玉溪市红塔区某某供销合作社副主任）签订了《改革改制资产收回协议》，该协议载明：“……结合尹某某、李*祥、王**、李*滨、刘*（以下简称五人）在大某某供销社2000年改革改制中购买的集体资产处置情况，经甲乙双方协商，订立本协议：一、由大某某供销社按改革时购买的价格收回乙方购买的大某某供销社办公楼（国有土地使用证号：玉国用XXX字第XXXXX号土地使用者尹**）、研某某供销社合作商店（国有土地使用证号：玉国用XXX字第XXXXX号；土地使用者李*滨）、研某某供销社办公楼（国有土地使用证号：玉国用XXX字第XXXXX号土地使用者李*滨），共计支付乙方1885000元。……”。2008年12月30日签订了《改革改制资产收回协议》后，原告玉溪市红塔区某某供销合作社与被告严某某达成口头租房协议，约定：“自2009年起被告租用原告坐落于玉溪市红塔区研和街道某某镇某某街180号房屋（建筑面积312平方米、使用面积357平方米，三楼一底、总共四层，带一个80平方米的附属楼），被告每年向原告支付租金3000元，每年3月31日前一次性交付全年房租，双方未约定租赁期限。自2012年1月起，双方调整租金至每年5000元。”2014年底原告明确告知被告自2015年起要提高房租，每年度租金涨至8000元，否则不再租给被告。被告不同意，称租金太高，不愿交纳，愿按原标准5000元／年继续交纳。2015年5月21日原告向被告发出《通知》，《通知》载明：“你租用我单位房屋（某某合作商店）的租金于2014年12月31日到期，我单位副主任普某某分别于2015年1月20日、2015年2月2日、2015年3月10日以电话的形式通知你到大某某供销社会办公室缴纳你租用我单位房屋租金及签订《房屋租赁合同》，至2015年5月21日仍未到我单位缴纳你租用我单位房屋租金及签订《房屋租赁合同》，现我单位再次通知你在10日内到我单位缴纳你租用我单位房屋租金及签订《房屋租赁合同》，若你不按期到我单位办理以上事宜，我单位将会通过法律程序维护我单位的合法权益，由此引发的一切后果和损失由你本人承担。”该通知于当日送达被告。自2015年5月21日起至今，被告未按原告通知要求，交纳2014年3月至2015年3月的租金5000元及与原告签订《房屋租赁合同》，也没有腾还原告的房屋。后原、被告双方就此事多次协商未果，原告遂起诉来院。另，原告企业名称原为“云南省玉溪市红塔区某某供销合作社”，后于2010年8月11日变更登记为“玉溪市红塔区某某供销合作社”。

本院认为

本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原告自2009年1月起将其所有的坐落于红塔区某某街道某某街180号房屋交付给被告使用，被告每年向原告支付房屋使用费的行为完全符合租赁合同关系的法律构成要件，原、被告双方之间形成了租赁合同关系。被告关于自己所交的费用不是租金，是其使用集体财产的使用金，其与原告之间不存在租赁合同关系的主张无事实及法律依据，依法不予采信。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原、被告自2009年起建立房屋租赁合同关系，但双方从未签订书面租赁合同，也未约定租赁期限，故双方之间形成不定期租赁合同关系，双方的合法租赁关系受法律保护。不定期租赁关系的双方当事人均可随时解除合同。原告曾于2014年底明确告知过被告“自2015年起要提高房租，每年度租金涨至8000元，否则不再租给被告”，又在2015年1月20日、2015年2月2日、2015年3月10日以电话的形式通知被告补缴租金及签订《房屋租赁合同》未果后，于2015年5月21日原告向被告发出书面《通知》并于当日送达被告，要求被告按期补交拖欠的房租并与原告签订《房屋租赁合同》，被告对此系明知，又不按《通知》要求补交租金和签订《房屋租赁合同》，应视为原告已在合理期限内通知被告，故对原、被告双方之间的不定期租赁合同关系应予解除，被告应返还涉案房屋。因此，对原告要求被告支付拖欠的租金5000元和返还原告的房屋的请求，于法有据，予以支持。关于被告以“某某镇某某街180号房屋既不属于大某某供销合作社所有，也不属于李*滨所有，而是属于某某中心商店所有。大某某供销社只是代管某某合作中心商店及某某街道某某街180号房屋，所以大某某供销社应该把累计收取的使用费分配给某某合作商店的员工和家属”作为拒绝返还房屋并拒付租金的抗辩理由和主张，缺乏事实及法律依据，依法不予采信，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条第二款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、限被告严某某于本判决生效之日起20日内将原告玉溪市红塔区某某供销合作社所有的坐落于玉溪市红塔区某某街道某某街180号房屋（建筑面积是312平方米、使用面积357平方米，三楼一底、总共四层，带一个80平方米的附属楼）腾还给原告玉溪市红塔区某某供销合作社。

二、限被告严某某于本判决生效之日起10日内支付原告玉溪市红塔区某某供销合作社2014年3月至2015年3月的房屋租金5000元。

案件受理费100元，减半交纳50元，由被告严某某负担。

上述款项的货币单位为人民币。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月七日