昆明市**有限公司与昆明市**责任公司、昆明佳**限公司合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人昆明市**有限公司（以下简称“丰**司”）与被上诉人**限责任公司（以下简称“大**司”）、昆明佳**限公司（以下简称“佳**司”）合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

一审法院经审理确认：2003年5月29日，佳**司与昆**业银行侨谊支行签订《抵押合同》，将大观商业城H座抵押给昆**业银行侨谊支行。2004年11月18日，佳**司（甲方）与丰**司（乙方）签订了一份《购房补充协议》，约定乙方购买大观商业城立体停车库半地下层及外走道项目，销售总价人民币2210215元，同时约定待条件成熟办理产权证、土地证。合同还对产权证办理出现问题的处理方法作出了约定。2004年11月24日，昆明**有限公司收取了丰**司房款人民币2210215元。2009年11月5日，昆明**民法院作出（2008）昆民执字第106-2号民事裁定书，裁定将佳**司位于昆明大观商业城H座立体停车场拍卖给大**司。2009年12月4日，大观商业城H座-1层登记于大**司名下。丰**司现诉至一审法院，请求判令：1、大**司履行《购房补充协议》第四条约定义务，与丰**司签订《商品房购销合同》，将大观商业城H座-1层的产权转让给丰**司，并无条件配合丰**司办理H座-1层的产权转让过户登记手续及土地使用权变更登记手续；2、案件受理费由大**司承担。另查明，2011年12月23日，丰**司出具收据（NO.0032767），载明收到佳**司退款人民币2210215元。另外，2011年12月23日，大**司出具收据（NO.0112013），载明收到丰**司暂收款人民币2210215元。还查明，庭审中丰**司主张在诉争的大观商业城H座-1层拍卖过程中，三方当事人口头约定，拍卖后《购房补充协议》中佳**司的义务由大**司继续履行，大**司及佳**司则否认存在上述约定。

一审法院认为

一审法院经审理认为：本案中丰**司主张在诉争的大观商业城H座-1层拍卖过程中，其与大**司及佳**司口头约定，拍卖后《购房补充协议》中佳**司的义务由大**司继续履行。对此，大**司及佳**司在庭审中均否认存在该约定，且大**司2011年12月23日出具的《收据》载明，收款为暂收款，而非丰**司主张的购房款，故一审法院对于丰**司的该项主张不予采纳。另外，《购房补充协议》的签订方为丰**司与佳**司双方，大**司并非合同当事人。故一审法院对于丰**司要求大**司履行《购房补充协议》第四条约定义务，与丰**司签订《商品房购销合同》，将大观商业城H座-1层的产权转让给丰**司，并无条件配合丰**司办理H座-1层的产权转让过户登记手续及土地使用权变更登记手续的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“驳回原告昆明市**有限公司的全部诉讼请求。”案件受理费100元，减半收取50元，由丰**司承担50元。

上诉人诉称

一审宣判后，上**和公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与佳**司于2004年11月24日所签订的《购房补充协议》，约定了买卖双方当事人的名称和住所，该买卖商品房的基本状况，该商品房的价款及付款方式、付款时间等内容，符合《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，系合法有效的合同。二、两被上诉人为关联企业，其共同的股东为“昆明市五**有限公司”，大**司的董事长邵**同时是佳**司的副董事长及实际负责人，佳**司于2011年12月22日所出具给上诉人的《函》应当认定为系两被上诉人的共同意思表示，该函对大**司具有法律约束力。三、2011年12月22日的《函》载明：“目前因税务机构要求我公司限期缴纳该笔税款，或者归还贵方购房款，我公司申请贵方出具收款收据给我方，以证明我公司已归还购房款，再由大**司出具相同金额的收据给贵方。以上操作绝对不会给贵方带来任何经济损失。”大**司根据该《函》也直接从佳**司接收了该款项，该函的内容应当认定为佳**司将其与丰**司所签订的《购房补充协议》的权利义务转让给了大**司，大**司应当履行合同，将座落于昆明市大观商业城H座负1层的房屋产权转移给上诉人并配合上诉人办该该房屋的产权过户登记手续及土地使用权变更登记手续。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人大观公司答辩称：答辩人是经过法院执行程序通过公开拍卖取得涉案房屋的产权，《购房补充协议》不能对抗法院的执行，答辩人收到丰**司的款项是租金，不是购房款，答辩人没有向丰**司售房的义务。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人**公司答辩称：在签订《购房补充协议》前，涉案房屋已经存在抵押权，该协议只是一份附条件的销售预约，法院拍卖房屋时丰和公司未提出异议，其行为已经放弃了优先购买权，答辩人原承担的附条件的售房义务已经免除。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审中经审理查明的案件事实与一审一致且各方当事人均无异议，本院予以确认。二审另查明：2011年12月22日，佳**司向丰**司发函，载明：“我公司与贵公司于2004年11月18日签订的《购房补充协议》由于产权转移出现障碍，该房产被法院整体拍卖给昆明大**责任公司，因此我方应将已收取的购房款退还贵方，再由贵方向昆明大**责任公司购买该房产。目前因税务机关要求我公司限期缴纳该笔税款，或者归还贵方购房款，我公司申请贵方出具收款收据给我方，以证明我公司已归还购房款，再由昆明大**责任公司出具相同金额的收据给贵方。以上操作绝对不会给贵方带来任何经济损失。”

本院认为

综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：大**司是否具有向丰和公司履行办理涉案房屋产权过户登记手续及土地使用权变更登记手续的义务？

本院认为：首先，根据查明的案件事实，丰**司与佳**司于2004年11月18日签订《购房补充协议》后，丰**司向佳**司交纳了2210215元购房款，之后涉案房屋被昆明**民法院强制执行拍卖，由大**司于2009年12月4日竞买取得。2011年12月23日，丰**司向佳**司出具收据，载明收到退款2210215元，上述事实可以证实，丰**司与佳**司签订的《购房补充协议》实际已经无法继续履行。其次，丰**司主张根据佳**司2011年12月22日向其所发函件的内容并结合大**司收取其房屋款项的行为，可以证实佳**司已经将其就《购房补充协议》所负权利义务转移给大**司，对此，经审查2011年12月22日的《函》所载明的内容，佳**司虽然向丰**司提出涉案房屋由大**司出售给丰**司，但是该函件并未加盖大**司印章，故该函件的内容对大**司并无法律约束力，而从大**司所出具的收据内容来看，其载明收到款项的性质为“暂收款”，此内容与丰**司关于大**司收取的款项是购房款的主张相悖，故丰**司所提交的证据并不足以证实佳**司与大**司之间就涉案房屋的买卖进行了权利义务转移的事实，其对此应当承担举证不力的的法律后果，本院对其主张不予支持。第三，丰**司主张佳**司与大**司系关联公司，且代表佳**司与其签订合同的邵**是大**司的法定代表人，故2011年12月22日的《函》系两被上诉人共同的意思表示，本院认为，佳**司与大**司虽然存在一定的关联性，但仍然是两个独立的民事法律主体，并且该函件中并无邵**的签字认可，故丰**司的该主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上，上诉人昆明市**有限公司理由不成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币100元，由上诉人昆明市丰和粮油**公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年一月二十三日