原告昆明耀**有限公司诉被告武**服务合同纠纷一案民事判决书

审理经过

原告昆明耀**有限公司诉被告武**物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理。依法由审判员孙**适用简易程序，于2015年12月15日公开开庭进行了审理，原告昆明耀**有限公司的委托代理人孙*、张**，被告武**及其委托代理人姜**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告昆明耀**有限公司诉称：原告系昆明市荷叶馨园小区的物业管理公司，自2008年起入驻服务小区业主至今。该小区共有X幢XX户业主，位于：昆明市五华区教场西路荷叶山麓东南侧，在昆明市二环内，且靠山环境优美，在原告多年的经营管理下，已成为昆明不可多得的优质小区，且物管费在2014年8月5日之前仅为每月每平方米0.65元。2014年4月18日，原告就物业费拟上涨每月每平方米上调0.2元一事在小区每幢单元楼及公示栏等显眼位置贴出告示，并挨家挨户上门征求每户业主的意见，并将调查结果通过《荷叶馨园业主调查表》记录。通过计算该小区共319户业主签字确认同意物管费每月每平方米上涨0.2元，19户不同意，电话同意7户，通过率为82%，超过法律要求经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占人数二分之一以上的业主同意。原告在表决通过后，又依照法律规定将所有《业主调查表》在小区各幢及显眼位置公示其真实性。2014年8月5日，昆明市**革委员会通过荷叶馨园小区物管费每月每平方米上涨0.2元的标准，并备案。次日，原告将备案通知在小区进行公示。至此，荷叶馨元小区物管费调整至每月每平方米0.85元。但本案被告在物管费上调前的2013年8月1日至2014年7月31日就无理拒绝向原告缴纳共计1148元，二次加压费96元的物管费，在物管费上调后的2014年8月1日至2015年7月31日期间也不缴纳1375.7元及二次加压费96元的物业管理费。故诉请法院1、判令被告向原告缴纳荷叶馨园7-2-301号房屋2013年8月1日至2015年7月31日的物业管理费共计2619.7元。2、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告武**辩称：不交物管费是因原告违约，依据物业管理条例和荷叶馨园物业服务协议的规定，由于原告违约，造成被告的损失，要求赔偿。原告未达到服务质量约定标准，被告有权要求限期改正，逾期未改正造成损失的，原告承担相应的法律责任。被告房子被淹损失为3300元，换部分地板为500元，家政清洁费300元，整体厨房被污水浸泡换除费用为2500元，下水道堵塞200元，恢复、开通费400元，精神损失2000元。诉讼费由原告承担。

针对争议的事实，原告昆明耀**有限公司提供了下列证据证明：

1、《荷叶馨园业主调查表》、《荷叶馨园小区面积明细表》、《关于荷叶馨园业主是否知道小区物业调整调查表》、公示照片6张。证明荷叶馨园小区物管费拟上涨每月每平方米0.2元事宜统计：319户业主同意，同意业主建筑面积52518.8平方米，专有部分建筑物面积占总面积的82.5%，表决程序符合法律规定，表决结果超过2／3。

2、《昆明市五华区发展和改革局文件》。证明物管费上涨事宜经昆明市五华区发展和改革局批准并备案。

3、照片13张。证明原告严格履行合同义务，向业主提供高品质的物业服务。

4、荣誉证书。证明原告多年苦心经营获得的荣誉，证实业主接受的高品质物业服务。

经质证，被告武**对原告提交的证据均无异议。

针对争议的事实，被告武**提供了下列证据证明：

1、附件1情况说明。证明安防系统坏，本单元住户证明。

2、附件2。证明安防系统损坏时间。

3、附件3厨房下水道情况及照片。证明至今未使用下水道。

经质证，原告对被告提交的证据均不认可。

本院认为

本院认为，被告武**对原告提交的证据均无异议，本院依法予以采信，被告提交的证据1系证人证言，证人未到庭，不符合证据的形式要件，依法不予确认，证据2、3系原告自己所制作，且无其他证据相佐证，依法不予确认。

根据以上证据，本院确认本案事实如下：2008年6月5日原告（乙方）与中国教科**大学委员会（甲方）签订物业管理服务委托合同，约定甲方将荷叶山教职工住宅小区委托给乙方实行物业管理服务。期限自2008年7月1日至2011年6月30日止。一期住宅物业管理服务费为0.30元／月·平方米，二期住宅物业管理费为0.65元／月·平方米，代环卫部门收取生活垃圾外运处置费8元／月·户等内容。该合同到期后，原被告未签订物业管理服务委托合同，原告继续对荷叶山教职工住宅小区提供物业服务，被告按原告要求支付物管费至2013年7月31日，2013年8月1日后的物业管理费被告未支付。庭审中，被告认可差欠原告物业管理费为2619.70元，未支付是因原告违约所造成，且不提出反诉。

另确认，昆明市教场西路荷叶馨园X幢X单元X层XX、XX号房屋所有权人被告武**，建筑面积为134.87平方米。2014年8月5日昆明市五华区发展和改革局下发五法改价格（2014）6号，载明荷叶馨园小区住宅物业服务收费实行政府指导价，多层住宅X幢388户物业服务收费标准为每月每平方米0.85元。

本院认为，2011年6月30日后，虽然原被告未签订书面物业管理服务合同，但双方仍在履行各自的义务，且被告一直交纳相关费用至2013年7月31日，故原被告之间已形成事实上的物业服务关系，依据原合同约定，2013年8月1日至2014年7月31日被告应支付原告物业管理费及二次加压费为1147.99元（134.86平方米×0.65元×12个月＋96元=1147.99元），2014年物管费调整后，按每平方米0.85元计算，被告应支付原告物业管理费及二次加压费2014年8月1日至2015年7月31日为1471.67元（134.86平方米×0。85元×12个月＋96元=1471.67元），两项合计为2619.70元。由于被告未按时支付原告物业管理费导致了该纠纷的发生，对此被告应付完全责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：

裁判结果

被告武**于本判决生效后三日内支付原告昆明耀**有限公司2013年8月1日至2015年7月31日的物业管理费及二次加压费人民币2619.70元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币50元减半收取，由被告武**承担人民币25元。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省**民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。

裁判日期

二〇一五年十二月二十三日