曾*与徐**、李**定金合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告曾*诉被告徐**、李**定金合同纠纷一案，本院2015年5月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告曾*的委托代理人徐**，被告徐**、被告李**及其委托代理人徐**、第三人新**司的委托代理人芶荣荒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告曾*起诉称：2015年3月13日，原、被告及第三人签订《房屋买卖居间合同》，约定被告将佳湖花园9栋3单元502号房屋以1118000元的价格出售给原告。双方还约定2015年3月30日16:00前办理房屋产权证过户手续。该合同签订当日，原告根据合同交纳了定金20000元，因该房屋产权还有一个共有人，即被告女儿李**在读高中三年级，无法出来参与办理过户手续。第三人及时提示被告徐**，并要求被告徐**提前办理委托公证，由被告徐**代其女儿办理过户手续，但是被告徐**置之不理，致使原告不能履行合同的其他义务。原告认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》是各方当事人的真实意思表示，应该受到法律的保护。虽然另一共有人李**没有亲自在合同上签字，由其母亲代签，鉴于她们的特殊关系，应该属于合同法上的表见代理。而被告徐**签了合同又不执行合同，违反合同法的规定，并且违背诚实信用原则，这样的行为，法律不容，道德不容。本来合同约定的违约责任是合同总额的20%,但考虑到被告的实际困难，原告只主张双倍返还定金，给被告适当处罚，让其知道法律及合同的严肃性。据此，现诉请法院支持以下诉请：1、解除原、被告签订的《房产买卖居间合同》；2、被告双倍返还原告定金40000元。

被告辩称

被告徐**、李**答辩称：2015年3月31日，被告徐**女儿李**已经在公证处办理了委托代理公证。这是在第三人新**司的要求下被告被迫办理的代理公证，当时是李**直接来签的字。合同签订后，原告没有履行合同，原告与第三人新**司直接单方修改了首付款，原告没有按照合同约定向被告支付408000元。第三人新**司收了被告的房产证原件、身份证复印件，但没有向被告出具收条，没有履行自己的职责。现原告诉请解除合同，被告同意解除合同，但定金被告并没有收到，被告同意返还原告定金20000元。

第三人新**司陈述称：《房产买卖居间合同》是被告徐**签订的，已经产生效力。在买卖合同签订履行的过程中，要办理委托公证、买卖公证和委托收款公证三个公证。买卖公证是否办理第三人不清楚，被告只是办理了委托公证。在签订合同的过程中，第三人不存在压价的情况。原告找第三人退还定金时，第三人的员工就跟被告徐**联系，被告徐**在6月份说不卖了，说要卖就要卖1200000元。对于原告诉请，第三人同意解除合同，对于返还定金的问题，由第三人代被告保管的定金20000元第三人会进行返还。

原告曾*为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：

《房产买卖居间合同》，欲证实原告在签订合同的当天已经缴纳了定金，但时至今日被告没有将房屋的产权证书交给第三人保管，被告也没有按照合同约定在2015年3月30日前办理房屋产权过户手续，因此，本案应当适用定金法则。

经质证，两被告对该合同的真实性认可，认为被告没有说过要将房屋卖价加到1200000元。被告在2015年3月30日之前已经按照合同的约定履行了该履行的义务。在3月30日时，被告徐**被告知要被告徐**女儿李**的委托，被告徐**就带女儿去做委托公证，但当天没有办成，双方又约定在3月31日办理，但原告又没有过来，第三人也只来了一个工作人员。第三人说原告没有来是因为原告在办贷款，之后被告仔细阅读合同，才知道有单方修改合同的情形。第三人对该份证据材料的合法性、客观性和关联性认可，对证明内容也认可，没有意见。

被告徐**、李**为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据材料：

昆明**证处受理通知书复印件，欲证实被告于2015年3月31日应第三人的要求到昆明**证处办理委托公证。

经质证，原告认为被告提交的该份证据材料为复印件，无法核实其真实性，办理委托公证的事通过该份证据材料反映不出来。第三人认为被告没有提交原件，对该份证据材料的真实性不认可，认为由于没有看到公证书的内容，因此该证据材料与本案没有任何关联。

第三人新**司未向本院提交证据材料。

本院查明

经过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告提交的证据材料，被告及第三人对真实性未提出异议，本院对该份证据材料的真实性予以确认。两被告提交的证据材料，为复印件，原告及第三人不认可，本院认为，该份证据材料为复印件，不符合证据的有效要件，本院不予确认。

经审理查明：2015年3月13日，被告徐**、李**作为卖方（甲方）、原告曾*作为买方（乙方）、第三人昆明新**有限公司作为经纪方（丙方）签订了一份《房产买卖居间合同》，合同约定：第一条房产情况。（一）通过丙方居间服务，甲方将本条第二款所列房屋按现状出售给乙方，甲方已将房屋权属及状况充分告知乙方，乙方对甲方所出售的房屋及附属设施、装潢情况已充分了解，并实地查看，自愿购买该房屋。（二）房屋坐落昆明市佳湖花园9幢3单元502号。产权证号：200805857，建筑面积115.56㎡（以产权证为准），产权性质：商品房……第二条价款支付。（一）房屋成交价格：￥1118000元（大写人民币：壹佰壹拾壹万捌仟元*），成交价含房屋现有附属的设施设备和装修。附属设施及设备见附件。（二）定金支付：1、签订本合同时，甲方自愿将与房屋合法销售的相应证明文件交由丙方代为保管（详见盖有丙方公章的收件收据）。2、签订本合同时，乙方交付购房定金￥20000元（大写人民币：贰万元*），该定金保管方式为：全额暂由甲方委托丙方保管，至交易完成，丙方扣除中介服务费后剩余部分作为部分房款付给甲方。甲乙双方认可定金罚则的有效性。（三）付款方式……2、按揭贷款：在2015年3月30日之前，乙方将首付款408000元（人民币：肆拾万零捌仟元*）交给甲方；剩余房款￥710000元（大写人民币：柒拾壹万元*）由乙方贷款银行支付给甲方，如银行实际放款额不够支付房款，则由乙方补足差额。因乙方原因导致银行无法放款，乙方自行承担责任。……第四条权属过户。甲乙双方约定于2015年3月30日16:00前办理房屋产权证过户手续。第五条居间报酬。（一）自本合同签订起，乙方同意于2015年3月30日前向丙方支付中介服务费￥11180元（人民币壹万壹仟壹佰捌拾元*）……同时，三方还在合同中对各自的其他权利义务进行了约定。合同尾部，甲方处签有被告徐**和李**的名字，其中被告李**的名字为被告徐**代签。乙方处有原告曾*的签名。经纪方处加盖有第三人昆明新**有限公司的印章。合同签订当天，原告曾*支付了定金20000元，该定金*由第三人新**司保管。同时，在《房产买卖居间合同》末尾，附有一份《产权人收款收据》，载明：兹收到曾*交来认购佳湖花园9幢3单元502定金人民币￥贰万元（人民币贰万元*），该定金托管于经纪方，定金使用方式按上述合同约定执行。产权人（签字）处签有被告徐**、李**的名字，被告李**的名字为被告徐**代签。收款时间注明为2015年3月13日。在合同履行的过程中，原、被告及第三人之间产生争议，导致合同未能继续履行。2015年5月26日，原告诉至本院，以被告徐**不提前办理其女儿李**的委托公证，使得原告不能履行合同其他义务，构成违约为由，要求解除《房产买卖居间合同》，并要求被告双倍返还定金40000元。庭审中，被告同意解除合同，同时主张原告没有支付首付款，构成违约，但表示同意退还定金20000元。第三人表示同意解除《房产买卖居间合同》。此外，本案庭审时，被告李**本人到庭参加了诉讼，未对被告徐**在《房产买卖居间合同》上代签名的行为提出异议，并与被告徐**共同答辩认为原告存在违约行为。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，《房产买卖居间合同》系由原告曾*、被告徐**及第三人新**司所签订，对于被告李**的签名，系由被告徐**代签。鉴于被告徐**与被告李**系母女关系，且在庭审中，被告李**本人已到庭，并未对代签名的问题提出异议，并与被告徐**共同答辩认为原告存在违约行为，由于主张违约是以合同成立为前提，故本院认为，被告李**实际已认可被告徐**代其签订合同的行为，故本院据此认定《房产买卖居间合同》系由原告与两被告及第三人三方所签订的合同。因此，作为合同当事人的原告、被告及第三人均应当按照合同履行自己的义务。庭审中，原告诉请要求解除《房产买卖居间合同》，二被告及第三人也同意解除该合同，故本院对原告诉请要求解除《房产买卖居间合同》的诉讼请求予以准许。对于原告诉请要求被告双倍返还定金40000元的诉讼请求，本院认为，经庭审查明，合同签订后，原告支付过定金20000元，虽然该定金系由第三人在保管，但由于该定金的支付是原告在履行买卖合同的义务，而买卖合同中房屋的出卖方系二被告，故第三人仅只是按照三方所达成的协议在履行替二被告保管定金的义务，定金的接受主体应为二被告。本院认为，双倍返还定金的定金罚则的适用前提，是收受定金的一方存在违约行为，而按照谁主张、谁举证的原则，原告对此负有举证责任。本案中，从三方所签订的《房产买卖居间合同》内容看，作为买方的原告有支付购房款的义务，从合同第二条价款支付中的第三项付款方式的内容看，原告有在2015年3月30日之前向被告支付首付款408000元的义务。由于原告要履行的此义务是付款义务，从其性质上看，此义务为单方合同义务。双方约定此笔款项的支付时间为“2015年3月30日之前”，表明此义务的履行期间为合同签订之日至2015年3月30日止，但庭审中，原告并未举证证实自己已履行了此合同义务或为履行此合同义务进行了准备。另一方面，合同约定办理房屋产权过户手续的时间为2015年3月30日当天，而办理产权证过户手续需要原、被告双方的配合，故此并非为被告的单方合同义务。也就是说，2015年3月30日未办理房屋产权过户的事实并不能作为被告已构成违约的当然证据，原告要主张被告违约，仍负有举证责任。本院认为，原、被告双方要实现产权过户的目的，从合同义务的履行内容看，原告负有二项合同义务，一是2015年3月30日之前的首付款408000元的支付义务，二是2015年3月30日当天的配合过户义务，而被告负有一项义务，即2015年3月30日当天的配合过户义务。可见，在实现产权过户之前，原、被告双方均有合同义务需要履行，故在无确切证据证实只有一方原因导致合同不能履行的情况下，本院认定合同不能够履行系基于双方的原因所导致，故本案不适用定金罚则。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告及第三人均同意解除合同，买卖合同的目的已不能实现，被告也表示愿意退还原告所交纳的定金，故本院认为，被告有义务退还原告所交纳的定金20000元，由于该定金系由第三人保管，故该义务可由第三人替被告代为履行。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、“最**法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释”第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告曾*、被告徐**、李**、第三人昆明新**有限公司所签订的《房产买卖居间合同》。

二、由被告徐**、李**返还原告曾***人民币20000元（此款由第三人昆明新**有限公司于本判决生效之日起三日内代被告徐**、李**退还原告曾*）。

三、驳回原告曾*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费人民币800元由原告曾*负担人民币400元，由被告徐**、李**负担人民币400元（此款已由原告曾*预交，被告徐**、李**负担部分于本判决生效之日起三日内给付原告曾*）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省**民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。

裁判日期

二○一五年十月二十八日