原告张**诉被告昆明维**任公司一审房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

审理经过

原告张**诉被告昆明维**任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理，被告昆明维**任公司于2015年10月22日提起反诉并经本院受理后，依法由审判员吕*适用简易程序于2015年11月10日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）张**及其委托代理人余向富，被告（反诉原告）昆明维**任公司的委托代理人吉**、杨**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**诉称：云南橡胶厂原副厂长赵**成立昆明维**任公司，承包了云南橡胶厂位于黑林铺昭宗乡陆家村的生产厂区。云南橡胶厂破产后被云南沐荣欣成房地**限公司兼并，维**司继续承包了该厂区。赵**承包了该场地后和朋友对外宣传他可以出租，租赁期限至少5年，很多租户在该厂区租用场地办公，我是其中的租户之一。我在2014年7月份左右以每平方米10元的价格承租了260平方米，租金每年26000元，口头约定租期为3-5年，我先付了一年的租金，当时我要求签合同，赵**说他是维**司法人，他说了算，因此在这里租赁的都没有合同。2015年8月，云南沐荣欣成房地**限公司、云南橡**办公室发出收回土地通知要求维**司搬迁，我才得知维**司承包该厂区的期限是2013年4月19日至2014年4月19日，双方口头协商延期一年即今年的4月19日到期。我在完全不知情的情况下被骗了进来，赵**承诺我们至少可以租用5年，我在租赁后为了长期发展，进行了大量投资，因维**司隐瞒实情，造成我投资和搬迁的经济损失人民币92000元，我多次找到维**司法人赵**协商要求赔偿我的损失，均无果。故起诉至法院要求：1、判决被告昆明维**任公司赔偿原告张**投资损失人民币92000元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告张**向本院明确表示其第一项诉讼请求的投资损失包括建盖房屋及装修费人民币69554元、搬迁费用22446元）。

被告（反诉原告）昆明维**任公司答辩并反诉称：我方从未承诺过租期是3-5年，发生争议后，我方及时告知了原告，原告所谓的损失并不是我方造成的。2014年6月，张**到昆明维**任公司处修理云A80567车的发动机，见到车旁有一块堆放轮胎的空地，就几次找昆明维**任公司协商租地事宜。昆明维**任公司在协商之初就把地块的情况及沐*欣成房地**限公司的相关情况告知了被反诉人。最后商定将一块空地、2间办公室、一间小工宿舍以人民币26000的价格租给张**。租期一年，双方未签书面协议。2015年5月中旬，沐**公司与昆明维**任公司因地块租赁问题发生纠纷，沐**公司派保安锁门，影响眠山厂区租户出入，昆明维**任公司报警，在警察见证下开锁。2015年5月28日沐**公司在厂区发放和张贴公告，声称要在2015年6月1日封存该地块所有厂房物品。昆明维**任公司担心引发争端，上报有关部门，在有关部门的协调下，昆明维**任公司与沐**公司达成协议。并在2015年6月11日共同发文给各租户。并在6月12日和7月15日2次发通知给各租户。告知昆明维**任公司的经营管理权到2015年12月31日。2016年1月，地块将被沐**公司收回，若不愿续租的租户。请到昆明维**任公司处办理退租手续。张**未办理退租手续，继续占用场地。为维护自己的合法权益，特提起反诉要求：1、反诉被告张**支付2015年8月1日至11月30日止的租金人民币8666元；2、由反诉被告张**承担本案诉讼费。

被告辩称

反诉被告张**答辩称：当时双方对租赁期口头约定是3-5年，但反诉原告昆明维**任公司的租赁权在2014年4月19日就到期了，他们是没有租赁权的。

原告（反诉被告）张**针对其主张向本院提交如下证据材料：

1、原告租赁场地现场照片。证明原告向被告租赁场地并投入资金建设的事实。

2、装修花费清单。证明原告因被告违约，投入建设费用人民币69554元，预计搬迁费用人民币22446元，合计人民币92000元。

3、《终止租赁协议的函》；4、《关于眠山原云南橡胶厂地块租赁期满善后事宜的谅解协议》；5、《关于眠山原云南橡胶厂地块租赁期满善后事宜的通知》。证明①被告与云南沐荣欣成房地**限公司的租赁协议，租期自2015年4月19日结束，被告却谎称可以租赁3-5年的事实，欺骗原告租赁并投入大量资金造成损失的事实；②被告违反约定，造成原告损失应该赔偿；③被告与云南沐荣欣成房地**限公司的租赁纠纷一事善后事宜，沐**司同意被告无偿使用诉争的地块和房屋至2015年12月31日，因此被告反诉原告支付2015年8月至11月的租金没有依据。

6、证人宋**的证人证言。

经质证，被告（反诉原告）昆明维**任公司对原告（反诉被告）张**提交的证据1、3、4、5的真实性予以认可，对证据2的真实性不予认可。关于证人宋**的证人证言，原告（反诉被告）张**对证人宋**的证人证言均予认可，（反诉原告）昆明维**任公司对证人宋**的证人证言均不予认可。

被告（反诉原告）昆明维**任公司针对其主张向本院提交如下证据材料：

1、收据。证明双方商定的租期、租金及计算方式。

2、6月11日通知。证明至2015年12月31日止的转租收益由维新轮胎收取。

3、6月12日通知。证明我方在6月12日已经通知过对方。

4、7月15日通知。证明我方承诺租金只收到11月30日。

经质证，原告（反诉被告）张**对被告（反诉原告）昆明维**任公司提交的证据1、2的真实性予以认可，对证据3、4的真实性不予认可。

本院认为

本院认为，原告（反诉被告）张**提交的证据1、3、4、5的真实性被告（反诉原告）昆明维**任公司予以认可，本院依法予以采纳。被告（反诉原告）昆明维**任公司提交的证据1、2的真实性原告（反诉被告）张**予以认可，本院亦予采纳。关于原告（反诉被告）张**提交的证据2，本院认为，虽然被告（反诉原告）昆明维**任公司不认可该份证据的真实性，但未能向本院提交确实充分的相反证据予以反驳，故本院对该份证据予以采纳。关于被告（反诉原告）昆明维**任公司提交的证据3、4，本院认为，该两份证据上仅有昆明维**任公司的盖章，并未有张**的签章，且原告（反诉被告）张**对该两份证据不予认可，故本院对该两份证据不予采纳。至于证人宋**的证人证言，本院认为，证人宋**并未参与张**与昆明维**任公司之间的协商，故本院对于证人宋**的证人证言不予采纳。

根据以上证据，本院确认本案事实如下：张**向昆明维**任公司承租昆明市**胎翻新厂内空场地131.79㎡、办公室31.8㎡、宿舍13.12㎡，租金为人民币26000元／年，租期自2014年7月31日开始。庭审中张**向本院陈述称双方口头约定租期为3-5年，昆明维**任公司则否认存在该口头约定，认为双方的租赁期限截止至2015年7月31日。庭审查明张**共向昆明维**任公司支付租金人民币26000元。

另确认，2015年6月11日，昆明维**任公司与云南沐荣欣成房地产开**合管理办公室向各租赁单位发出《关于眠山原云南橡胶厂地块租赁期满善后事宜的通知》，载明昆明维**任公司对涉案场地的使用期限截止至2015年12月31日止。

还确认，经昆明维**任公司同意，张**在承租场地上建盖了厂棚，对办公室进行了装修。庭审中张**向本院陈述称解除合同后，除办公室装修进行保留外，其余建盖的部分由自己拆走。

本院认为，根据最**法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中张**主张其曾与昆明维**任公司口头约定租期为3-5年，对此昆明维**任公司予以否认，张**亦未能向本院提供确实充分的证据证明双方之间存在该口头约定，对此应由张**承担举证不能的证明责任。故本院对于张**关于租期为3-5年的主张不予采纳，同时采纳昆明维**任公司关于租期截止至2015年7月31日的主张。

根据最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中双方之间并未签订书面的租赁合同，亦未对租期届满后装饰装修的处理进行约定。双方的租赁期限已届满，原告张**要求被告昆明维**任公司赔偿投资损失人民币92000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

关于反诉原告昆明维**任公司的反诉请求。本院认为，反诉被告张**并未向本院提交确实充分的证据，证明其已将诉争场地交还给反诉原告昆明维**任公司。反诉被告张**在租期届满后继续使用诉争场地，其应当支付租金，故本院对于反诉原告昆明维**任公司要求反诉被告张**支付2015年8月1日至2015年11月30日止的租金人民币8666元的诉讼请求，依法予以支持。据此，依照最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、最**法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、驳回原告张**的全部诉讼请求。

二、反诉被告张**在本判决生效后十日内向反诉原告昆明维**任公司支付2015年8月1日至2015年11月30日止的租金人民币8666元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费人民币2100元，减半收取人民币1050元，由原告张**承担人民币1050元；反诉案件受理费人民币25元（已减半收取），由反诉被告张**承担人民币25元。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省**民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。

裁判日期

二〇一五年十二月一日