昆明**理公司诉郭**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告昆明水**限公司诉被告郭**物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月10日受理后，依法适用简易程序，于2015年12月11日公开开庭进行了审理。原告昆明水**限公司的委托代理人吉**、张**，被告郭**的委托代理人黄**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2006年原告进入水岸艺城小区为业主提供物业服务，约定物业服务费为每月1.20元/平方米，2011年经全体业主同意调整为1.50元/平方米。原告依据合同履行了自己的义务，被告接受了原告的服务，却不愿支付物业费，至今尚欠原告2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费、二次加压费和滞纳金，故原告诉至法院请求判令：1、被告支付住宅物业服务费4677.48元，二次加压费240元，滞纳金2560.96元，共计7478.44元；2、被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告辩称：1、被告单方面于2013年1月1日撤出水岸艺城小区放弃对小区的管理，自被告撤出之日双方所签订的前期物业服务管理协议已经终止。被告于2013年1月8日又进驻小区进行所谓的服务，原、被告双方没有签订任何《物业管理服务协议》，被告也没有召开过业主大会审议签订物业管理相关事宜，在此情况下原告的起诉不成立。2、原告进行物业管理服务不到位，存在维修基金未按时上交、长期关闭小区东北车道大门致使车辆进出极为不便、将小区活动场所出租商用、28幢电梯无法使用半年之久等情况。3、根据相关规定，被告所住房屋不应交纳二次加压费。4、滞纳金不应收取。

原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：

一、前期物业管理服务协议一份：欲证明双方建立了物业服务合同关系，并约定了物业费用计算方式及金额。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。

二、档案摘抄表一份：欲证明被告为业主的身份情况及住宅面积。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。

三、最后一次缴费单据两份：欲证明最后一次业主缴费情况。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为二次加压费是在不知情的情况下交的。

四、欠费说明一份：欲证明每户欠费明细及核算方式。经质证，被告认可欠费的事实，但不认可原告计算费用的方式。

五、昆明市发展和改革委员会关于水岸艺城住宅小区物业服务收费报备情况的复函一份：欲证明2013年的物业管理服务价格在2011年进行过征询且进行了备案。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，但认为该证据没有在小区内进行过公示。

六、关于水岸艺城小区上调物业服务费的备案报告一份：欲证明价格上涨是征询过业主的意见的，是从2012年开始收的。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。

七、公告一份、照片六份：欲证明物业公司于2014年12月22日对欠费业主（包括被告）进行了书面的催缴费工作。经质证，被告对该证据无异议，认可原告张贴过公告。

八、业主意见征询表一份：欲证明上调价格是征询过业主同意的，征询时间是截止到2011年12月底，小区共有758户，参与征询的有539户，有441户同意。经质证，被告对该证据的真实性及证实内容没有异议。

九、业主委员会的说明一份及关于水岸艺城小区二次加压所产生费用的说明一份：欲证明业主委员会认可二次加压费的事实。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，对证实内容不认可，认为不符合法律规定。

十、访客进出登记表一份、环境部巡查记录一份：欲证明原告于2013年1月4日重新进驻小区。经质证，被告对该证据不予认可。

十一、2013年1月15日公告一份：欲证明原告进入水岸艺城小区进行服务。经质证，被告对该证据的真实性和证明内容均无异议。

被告郭**为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据材料：

一、小区公告栏张贴的公告复印件，欲证明原告在2012年12月30日没有与业主委员会达成物管服务协议所以撤离小区。经质证，原告对该证据的真实性没有意见，认可撤离是事实，但认为撤离的原因是多方面的，不仅是因为没有达成协议。

二、《贯彻<云南**革委员会关于住宅小区内二次加压供水等有关价格问题>意见的通知》打印件一份，欲证明按照文件规定7层以下不应该收取二次加压费。经质证，原告对该证据的真实性没有异议，但对证明内容不认可，认为水岸艺城小区在2006年早已投入使用，是因为供水压力不足才产生二次加压费。

对原、被告提交的证据，本院认为：被告对原告提交的证据一、二、三、五、六、七、八、九、十一的真实性无异议，本院予以确认。原告提交的证据四系原告自行制作，被告对所载欠费的计算方式不认可，对其证明事实本院将结合其他证据予以确认。原告提交的证据十，因被告已认可原告重新进入小区服务的事实，对该证据被告也无具体的反驳依据，故对该证据本院予以确认。原告对被告提交的证据一、二的真实性无异议，本院予以确认。

本院查明

另查明，原告由于经营出现困难，部分业主欠缴物业服务费，曾于2013年1月1日短暂撤出小区，后在社区居委会及业主委员会协调下，又于2013年1月4日重新进驻小区，进行物业管理服务。

根据上述确认的证据材料及庭审查明的事实，本院依法确认本案如下法律事实：原、被告于2006年7月7日签订了前期物业管理服务协议，合同约定原告为被告所购水岸艺城28-1-402号居住物业提供前期物业管理服务，产权面积129.93平方米。前期物业管理是指：自房屋出售之日至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。业主交纳物业管理费形式为以现金支付，每六个月交纳一次，物业管理服务费为小高层四层以上（含第四层）按所购房屋建筑面积每月每平方米1.2元，该服务费不含二次加压费，二次加压费每户每月10元。业主逾期交纳相关费用的，按费用总额每日3‰支付违约金。原告就上调物业管理服务费向小区业主征询意见，截止2011年12月底小区共有758户，参与征询的有539户，有441户同意上调物业费，原告2011年向昆**改委报备，自2012年1月1日起上调物业管理服务费为小高层每月每平方米1.5元。原告于2013年1月1日因故短暂撤出水岸艺城小区，于2013年1月4日重新进驻小区开展服务。被告向原告交纳物业管理服务费至2012年12月31日，未向原告交纳2013年1月1日至2014年12月31日的物业费。原告于2014年12月22日以公告的形式对被告的欠费行为进行过催交，要求欠费业主于2014年12月31日17点前交纳物业费。原告现已撤出水岸艺城小区，不再对该小区进行物业管理服务。

本院认为

本院认为：根据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可向人民法院起诉。”被告系水岸艺城28幢1单元402号房屋业主，原、被告双方签订了前期物业管理服务协议，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，合同对双方均具有约束力。对于被告提出原告于2013年1月1日撤出小区，前期物业管理协议已经终止，原告再次进驻小区未重新签订物业管理服务协议的答辩意见，依据原、被告双方签订的前期物业管理服务协议，前期物业管理是指：自房屋出售之日至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理，本案中2013至2014年期间未出现业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》的情况，被告2013年1月1日短暂撤出水岸艺城小区时，并未与小区业主委员会或小区业主之间有过协商解除合同的事实，被告也未能提出证据证实曾与原告解除物管合同的事实，原告于2013年1月4日重新进驻小区后，被告并未提出异议并接受了原告的服务，原、被告之间没有出现法定和约定的合同解除事由，原、被告双方签订的前期物业管理服务协议在上述期间仍然有效。关于物业费收费标准，原告已对上调物业费的行为在小区内进行了意见征询，经过半业主同意且已向昆**改委备案，被告对此也并未提出异议，故物业服务费应按照调整后的标准每月每平方米1.5元收取。2013年至2014年原告作为物业服务提供者，按物业服务合同的约定提供了相应的物业服务，被告作为小区业主也享受了物业管理的服务，但至今未交纳两年的物业管理服务费。被告虽提出原告管理服务中存在问题，但未提供证据证明，本院不予评判。据此，被告尚欠原告2013年1月1日-2014年12月31日的物业服务费金额为：1.5元/㎡/月×129.93㎡×24月=4677.48元，所欠费用原告已向被告进行过催交，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。

关于二次加压费，原、被告双方在前期物业管理协议中进行了明确约定，原告提交的《贯彻<云南**革委员会关于住宅小区内二次加压供水等有关价格问题>意见的通知》仅属于规范性文件而非法律、法规和部门规章，故原、被告双方关于二次加压费的合同约定应为有效，被告应按合同约定向原告支付该款，如被告认为原告收取二次加压费的行为违反文件规定，应向文件出台机关进行反映投诉，由相关行政部门进行处理，而不是由本院在该案中直接适用该规定，故在本案中被告应依据双方的合同约定向原告支付2013年1月1日-2014年12月31日二次加压费10元/月×24月=240元，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。

关于原告所诉滞纳金，经询问原告是依据双方签订的前期物业管理服务协议中，关于被告不按本协议收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰标准交纳违约金的约定主张，故其主张实质是违约金，本院予以纠正。关于违约金，原被告双方所签订的前期物业管理服务协议中约定为每日3‰，被告在两年时间内以各种理由拒交物业费，但又未向法庭提交由于原告的管理行为导致其个人人身、财产受到损害的证据，故被告拒交物业费的行为是一种违约行为，应承担相应的违约责任。被告如认为原告的管理行为导致其个人发生了人身、财产的损害，应采取正确的方式和渠道进行维权，而不能以拒交物业费的方式维权。据此，被告应向原告支付违约金，但本案中如执行合同约定每日3‰的违约金，将导致违约金超过本金的现象出现，经本院释明，被告也认为违约金过高，请求法院进行调整。依据《中华**合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最**法院关于适用<中华**合同法>若干问题的解释》（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中原告未向法庭提交证据证实被告违约给原告造成的实际损失，且原告陈述被告违约造成的损失主要是利息损失，结合本案中原告向被告催告交费的时间，被告应承担从2015年1月1日开始至本判决生效之日止的违约金，违约金按照中**银行同期贷款利率计算。

据此，根据《中华**合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、《最**法院关于适用<中华**合同法>若干问题的解释》（二）第二十九条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告郭**于本判决生效后十日内支付原告昆明水**限公司2013年1月1日至2014年12月31日的物业服务费人民币4677.48元、二次加压费240元，合计4917.48元，并承担该款（4917.48元）从2015年1月1日起至本判决生效之日止按照中**银行同期贷款利率计算的违约金。

二、驳回原告昆明水**限公司的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币50元（原告已预交），减半收取为25元，由被告郭**承担(该款由被告在支付上款时一并支付原告)，退还原告昆明水**限公司25元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省**民法院。

双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。

裁判日期

二〇一六年一月二十一日