叶**、彭**与云南农**限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人叶**、彭**与被上诉人云南农**限公司（以下简称“农**司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

一审法院确认的案件事实为：被告叶**与被告彭**系夫妻关系。2009年12月1日，云南**实业公司与被告叶**签订《承租招待所合同》。原告与云南**实业公司合并后，原告与两被告于2012年7月24日再次签订《租赁合同》，约定原告所有的位于环城北路21号招待所一幢五层楼房460平方米出租给两被告，租赁期限为五年，自2009年12月1日至2014年12月1日。2014年8月8日，原告发布《云南农**限公司房屋资产租赁招商及竞价规则公告》，对出租给两被告的房屋进行公开竞价招租。2014年12月3日，原告向两被告发出《通知》，告知双方签订的租赁合同已到期，请两被告接到通知之日起10天内退还房产。2015年1月14日，原告再次向两被告发出《通知》，告知两被告租赁合同已失效，原告房产不再对外出租，请两被告自接到通知起十日内（2015年1月25日前）退还房产。2015年1月26日，原告委托律师向两被告出具《律师函》，要求两被告尽快清理租赁物，于2015年2月1日前腾空租赁房产移交原告，否则将起诉两被告，要求两被告支付每年22万元标准至腾空房屋之日止的租金及律师费2万元。2015年2月10日，被告彭**向原告书面申请愿意按照每年22万元的租金继续租赁上述房产3年。由于原、被告双方未就房产租赁达成一致且两被告至今未搬离，原告遂诉至一审法院请求：1、判令两被告立刻腾空搬离其非法占用的原告房产（位于昆明市环城北路21号院内招待所，面积：460平方米）；2、判令两被告承担2014年12月1日起至全部清空搬离上述房屋之日止的房屋占用费；3、本案诉讼费、原告聘请律师费用由两被告承担。

一审法院认为

一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，该房屋的租赁期限已于2014年12月1日届满，两被告作为承租人应当返还租赁物，一审法院对于原告要求两被告返还租赁物的诉请依法予以支持。关于原告主张的房屋占用费的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”依据上述法律规定可知，当承租人不及时返还租赁物应赔偿因其违约造成出租人的损失，而出租人的损失实际上就是假使出租人按时收回房屋另行出租可获得的租金收益。就本案而言，被告彭**向原告书面中自认愿意按照每年22万元的价格继续承租，故原告主张按照每年22万元计算两被告逾期腾房的占用费一审法院予以采纳。关于原告主张的律师费2万元的诉请，由于该费用双方并未约定且不是原告必要产生的费用，故一审法院对该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定判决：一、被告叶**、彭**于本判决生效之日起十日内向原告云南农**限公司腾还位于昆明市环城北路21号院内招待所（面积为460平方米）；二、由被告叶**、彭**于本判决生效之日起十日内共同向原告云南农**限公司支付自2014年12月2日起至上述房屋实际腾还之日止的房屋占用费（按照每年人民币220000元计算）；三、驳回原告云南农**限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币5076元由被告叶**、彭**共同承担。

上诉人诉称

一审判决宣判后，叶**、彭**不服，向本院提起上诉，请求：（一）一、撤销一审判决第一、二项，驳回被上诉人的诉讼请求；（二）本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：（一）因农**司法定代表人口头同意续租，上诉人才在租期快届满前进行装修，此后农**司招租过程中上诉人也参与招商，达成了继续租赁的合意，但农**司又反悔不租；（二）判决按照22万元／年租金标准支付租金无事实依据；（三）在租赁合同履行过程中农**司存在违约行为，造成上诉人经济损失。

被上诉人辩称

被上**公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

经审理，二审确认的案件事实与一审一致。

本院认为

本案的争议焦点为：（一）双方合同是否应当继续履行；（二）叶**、彭**是否应按22万元／年标准支付其租期届满后房屋占用费。

本院认为，对于第一个争议焦点。首先，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。该合同租期至2014年12月1日届满，并约定租赁期满后双方另行协商是否续签合同。现农**司明确表示租期届满后其不再对外出租，要求收回楼房自用，故叶**、彭**要求行使优先承租权的主张不应得到支持。叶**、彭**认为其已与农**司法定代表人口头协商同意由其继续承租，但对该主张其并未能提交相应证据予以证实，本院不予采信。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条判决叶**、彭**腾房于法有据，本院予以维持。

对于第二个争议焦点，一审法院判决叶**、彭**按照彭**出具给农**司法定代表人的信函中自认的22万元租金标准支付租期届满后至实际腾房之日止的房屋占用费。对此本院认为，彭**写给农**司法定代表人的信函中表示愿意接受22万元租金标准、租期3年应当认定为其对续租房屋提出的要约，而在双方最终未能继续续租的前提下，该要约不应视为其单方承诺。本院认为，结合本案中叶**、彭**在租赁期届满前对涉案房屋进行装修，而该装修添附的价值在农**司收回后实际由农**司受益这一情况，叶**、彭**在租期届满后至实际腾还之日止的房屋占用费以双方合同约定合同期内租金标准即5万元／年计算为宜。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。

综上，一审法院认定事实清楚，但在适用法律方面有不当之处，本院予以纠正。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持一审判决第一项，即“一、被告叶**、彭**于本判决生效之日起十日内向原告云南农**限公司腾还位于昆明市环城北路21号院内招待所（面积为460平方米）”。

二、撤销一审判决第二、三项，即“二、由被告叶**、彭**于本判决生效之日起十日内共同向原告云南农**限公司支付自2014年12月2日起至上述房屋实际腾还之日止的房屋占用费（按照每年人民币220000元计算）；三、驳回原告云南农**限公司的其他诉讼请求”。

三、由叶**、彭**于本判决生效之日起十日内共同向云南农**限公司支付自2014年12月2日起至房屋实际腾还之日止的房屋占用费（按照每年人民币50000元计算）。

四、驳回云南农**限公司的其他诉讼请求。

一、二审案件受理费共计人民币10152元，由叶**、彭**承担5076元，由云南农**限公司承担5076元。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。

裁判日期

二〇一五年八月二十七日