程**与黄**买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人程**因与被上诉人黄**买卖合同纠纷一案，不服巧家县人民法院（2015）巧民初字第532号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审人民法院经审理确认的事实：原、被告双方买卖的房屋坐落于巧家县白鹤滩镇新华北路XX号附XX号，该房屋面积117.50平方米，房屋所有权证号为巧房权县字第0000XXXX，国有土地使用权证号为巧国用（2014）第000XXX。该房屋的所有权人原系辛**，后所有权转让过户给辛**的女儿杨*，2015年2月15日，杨*将该房屋以300000元价款卖给黄**，并到巧家县公证处进行公证。同年5月15日，黄**将该房屋以326000价款卖给程开书，程开书于购房当日通过银行转账方式支付黄**购房款281000元，黄**出具收条给程开书。2012年白鹤滩镇对白鹤滩水电站建设征地影响房屋、移民人口、附属物设施三项调查时，对该房屋及房主进行过登记，当时房屋所有权人为杨*的母亲辛**。

一审法院认为

原审人民法院审理认为，原、被告虽未订立书面协议，但双方一致认可口头协议买卖房屋的事实，原告明知该房屋是被告向杨*购买经过公证处公正，产权尚未登记到被告名下，仍愿意购买并交付大部份房款。后因得知该房屋可能涉及拆迁安置，而以被告未对房屋进行产权登记、未取得房屋所有权而出售、及被告隐瞒该房屋系白鹤滩电站搬迁淹没拆迁补偿安置房为由要求确认买卖房屋无效。原审法院认为，《物权法》虽规定不动产的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生法律效力。但法律另有规定的除外。但同时也规定，当事人之间订立有关设立、变更、转移和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定的外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。《合同法》第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方均为具有完全民行为能力的人，自愿达成的房屋买卖协议具有法律效力。被告方提出本案交易的房屋是二手方，不是商品房，不适用最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。原审法院认为，本案交易房虽不是商品房，但已进入交易，可参照适用审理商品房的相关司法解释，本案争议的房屋是否属于白鹤滩电站拆迁安置房屋，除2012年调查登记过，尚无明确的其他证据证明该房屋所在区域要拆迁安置，且原告提不出证据证明被告在与原告协议买房时知道该房屋被作为白鹤滩电站淹没区影响房屋调查登记过。原告应承担举证不能的责任。综上所述，双方的房屋买卖行为不符合无效合同具备的条件，原告的诉讼请求不予支持。

为此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告的程**的诉讼请求。案件受理费人民币5515元，减半收取2757.50元，由原告程**负担。

上诉人诉称

程**不服一审判决，提起上诉称：本案应适用《物权法》，而一审法院却错误适用《合同法》驳回上诉人的诉讼请求，损害了上诉人的合法权益。综上，请求二审法院撤销原判，改判由被上诉人黄**返还上诉人预付购房款281000.00元。

被上诉人辩称

黄**作了服判的答辩。

本院查明

本案在二审审理过程中，上诉人对一审认定的事实无异议，对无异议的事实本院予以确认。

本院认为

归纳双方的诉辩主张，本案争议的焦点是：本案应适用《物权法》还是《合同法》的规定？

针对本案焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：

二审裁判结果

上诉人程**认为，本案应适用《物权法》，而一审法院错误适用《合同法》，损害了上诉人的合法权益。本案中被上诉人黄**订立口头买卖房屋合同的目的是为了取得价款，上诉人程**支付价款的目的在于取得房屋的所有权。以上两种权利的变动是在两种不同的法律基础上进行的。我国《物权法》第十五条对这两种不同的法律关系进行了明确规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，上诉人程**与被上诉人黄**订立口头买卖房屋的合同，且上诉人程**已履行了大部分房屋的款项。双方签订的合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，是合法有效的。虽然未办理房屋所有权的登记过户手续，但依照《物权法》第十五条的规定，该行为不影响双方口头订立的买卖合同的效力。据此，上诉人程**的该上诉主张不能成立。

本院认为，上诉人程开书与被上诉人黄太清口头订立的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，所达成的协议不违反法律的禁止性规定，是合法有效的。上诉人程开书已履行了28.1万元的购房款，现又主张合同无效，要求退还其已支付的购房款及同期同类贷款利率的4倍利息的理由不能成立。据此，原判认定事实清楚，适用法律恰当，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5515.00元，由上诉人程**负担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。

裁判日期

二〇一六年二月十九日