昆明润**有限公司与邓*、肖励**限公司服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人昆明润**有限公司，（以下简称“润丰物业”）与被上诉人邓*、肖励物业服务合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第4273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院经审理确认以下案件事实：邓*系昆明市理想小镇小区＊幢＊单元＊号房屋的所有权人，肖**涉案房屋的共有权人。2005年5月28日，润**业与案外人胡*签订《前期物业管理服务协议》，双方约定由润**业为案外人胡*所有的涉案房屋提供物业服务，该房屋建筑面积为115.47㎡，物管费每月每平方米1.20元；服务期限为2005年6月1日至2007年5月31日；物业管理费每年交纳一次，首期费用在通知业主收房之日开始计收，次年此日期交纳下一年的物业管理服务费。当日，胡*领取了涉案房屋的钥匙。2009年4月，邓*、肖*通过买卖的方式成为涉案房屋的业主。2011年6月1日，邓*、肖*向润**业交纳了2010年6月1日至2011年6月1日的物业服务费1386元、二次变频加压费60元、生活垃圾清运费120元。2012年3月9日，邓*、肖*向润**业交纳了2011年6月1日至2012年6月1日的物业服务费1386元、二次变频加压费60元、生活垃圾清运费120元。2013年5月17日，邓*、肖*向润**业交纳了2012年6月1日至2013年6月1日的物业服务费1386元、二次变频加压费60元、生活垃圾清运费120元。上述2010年1月1日至2013年6月1日期间的物业服务费按每月每平方米1.20元计收、二次变频加压费按每月5元计收。2013年6月22日9时40分许，邓*至昆明市公安局西山分局前卫派出所报案称其于6月21日晚19时35分许发现涉案房屋被盗，损失共计90481元。同年6月24日，昆明市公安局西山分局认为邓*家中被盗案件符合立案条件、决定立案侦查。同年10月17日，润**业保安张**在涉案房屋所在小区内为阻止小偷盗窃后逃跑与犯罪嫌疑人进行搏斗，该行为受到昆明**基金会的表彰及现金慰问。庭审中，润**业主张2013年度的物管费收费标准为每月每平方米1.30元，由润**业在涉案房屋所在小区以张贴公告的方式告知业主；同时，润**业对于涉案房屋所在小区内总共分成几个片区进行巡视查岗、整个小区有多少监控探头均表示不清楚。同年7月22日，昆明市公安局西山分局前卫派出所出具《未及时破案说明书》，告知邓*其2013年6月21日报称的上述盗窃事件因线索不足、未能侦破。另查明，2010年至2013年期间，润**业在涉案房屋所在小区内安装、增加了监控系统及报警系统，并对监控系统进行了维修、更换、对报警系统进行了整改，也对小区单元门弱电系统、对讲系统进行了维修；同时，润**业还采取巡视查岗、登记进出小区人员、车辆的方式以维护小区治安。另，邓*就涉案盗窃事宜所产生的经济损失向公安机关报称的90481元损失中有900元现金、有票据的金银首饰64515元、无票据的金银首饰25066元。因为费用支付及损失赔偿产生纠纷，润**业遂提起诉讼，请求判令：一、邓*、肖*连带支付润**业2013年6月1日起至2015年5月31日期间的物业服务费3602元、二次变频加压费120元；二、邓*、肖*连带支付润**业违约金3722元。邓*、肖*遂提起反诉，请求判令：润**业赔偿邓*、肖*经济损失27144.30元（总损失90481元的30%）。

一审法院认为

根据以上案件事实，原审法院认为：润丰物业是理想小镇小区的前期物业服务企业，邓*、肖*是涉案房屋的业主，在《前期物业管理服务协议》履行期限届满后，本案中并没有证据显示双方签订了新的物业管理服务协议，润丰物业和邓*、肖*建立了事实上的物业服务管理关系。邓*、肖*不能仅以润丰物业未尽到安保义务而拒绝缴纳物管费，邓*、肖*的同时履行抗辩权不成立。则邓*、肖*作为业主方应向润丰物业交纳物业管理费，按照邓*、肖*最后一次向润丰物业交纳该笔费用的标准计算，2013年6月1日起至2015年5月31日期间计24个月的物业管理费取整为3326元（1.20元／月／㎡×115.47㎡×24个月）、二次加压费为120元。润丰物业主张上调物业服务费按每月每平方米1.30元计收，没有事实依据，原审法院不予支持。双方没有就违约金条款进行约定，润丰物业的该项诉讼请求，原审法院不予支持。结合润丰物业就涉案被盗事宜应承担的安全保障义务的责任大小，邓*、肖*就涉案被盗事宜所遭受的经济损失，原审法院酌情支持19500元，对此润丰物业负有赔偿义务。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国物业管理条例》第二条、第六十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、以及《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、邓*、肖*于本判决生效之日起十日内共同支付润丰物业服务费3326元、二次加压费120元，合计3446元；二、由润**物业于本判决生效之日起十日内赔偿邓*、肖*经济损失19500元；三、驳回润**物业的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，减半收取25元，润丰承担10元、由邓*、肖*承担15元；反诉受理费50元，由润**物业承担35元、由邓*、肖*承担15元。

上诉人诉称

原审判决宣判后，上诉人润丰物业不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判原审判决第一项，撤销原审判决第二项、第三项，由邓*、肖*支付物业管理费3602元、二次变频加压费120元、违约金3722元。其主要上诉理由是：一、原审判决认定《前期物业管理服务协议》对邓*、肖*无约束力，双方建立事实物业服务合同关系错误。润丰物业与胡*签订《前期物业管理服务协议》约定由润丰物业为涉案房屋提供物业服务，邓*、肖*通过买卖方式成为涉案房屋的业主，此后一直按照《前期物业管理服务协议》的约定缴纳物业服务费，邓*、肖*向胡*购买房屋时视为认可并愿意承受合同的权利义务，润丰物业依据《前期物业管理服务协议》约定主张物业服务费、违约金是有据可循的。二、原审判决润丰物业赔偿损失书认定事实、适用法律错误。润丰物业的安防工作的内容为协助公安部门维护物业区域的公秩序，预防治安事件的发生等，润丰物业的安保责任首先是一种较为宽泛的防范责任，不同于对人身与财产的直接看管责任。邓*、肖*没有任何证据证明润丰物业对其房屋被盗存在过错。相反，润丰物业用充分证据证实了自在履行物业服务中尽职尽责。同时，原审判决仅靠邓*、肖*一面之词就认定损失的总金额，润丰物业认定依法无据。请二审法院依法查明事实真相，支持润丰物业的上诉请求。

被上诉人辩称

针对润丰物业的上诉请求，邓*、肖*共同答辩称：润丰物业并未尽到责任，案发当天，同时被盗两家，润丰物业在登记表中却说是一切正常。小区门禁系统是瘫痪的，任何人都可以随意进出，润丰物业没有尽到责任。原审认定事实清楚、适用法律正确。

本院查明

二审中，邓*、肖*对原审法院确认的案件事实无异议，润丰物业对原审法院确认“润丰物业对小区总共分成几个片区进行巡视查岗、整个小区有多少监控探头表示不清楚”存有异议，理由在于当事人是清楚的，是代理人不清楚。本院认为，润丰物业原审代理人系特别授权代理，其意思表示应视为当事人意思表示，故润丰物业对原审判决确认案件事实的异议理由不成立，本院不予确认。

二审中，邓*、肖*未提交新的证据。润丰物业提交了以下新证据：

证据1、《情况说明》，证明治安主管单位对润丰物业治安防范工作的概括评价，证实润丰物业配合公安机关履行物业管理单位的治安防范、消防预防的义务。

证据2、《治安星级管理创建工作台帐》，证明润丰物业履行了合理的、妥善的注意义务。

证据3、《理想小镇护卫队岗位编排表》，证明涉案小区总户数1079户，护卫岗位编排当班执行公共秩序的人员达到9人，护卫强度和密度远远超过昆**改委所规定的强度。

证据4、《理想小镇物业收费明细及收款收据》，证明涉案小区自2013年6月开始按1.3元每平方米收取物业管理费。

证据5、《资质证书》、《昆明市物业管理收费通知》，证明润丰物业具有叁级资质，润丰物业收取的物业服务费不超过1.32元每平方米。

经质证，邓*、肖*对证据1的真实性认可，对证明目的不认可。对证据2是单方证据，真实性、证明目的不予认可。且该证据是2014年，被盗发生在2013年，与本案无关。对证据3的证明目的不予认可，并没有达到标准。对证据4无异议，只是贴了通知，告诉业主交钱。证据5真实性不认可。

本院认为

经审查，本院认为，证据1、2均形成于涉案被盗时间之后，与本案无关，本院不予采信。证据3系单方证据，且邓*、肖*不予认可，本案不予采信。证据4有原件核对，且邓*、肖*无异议，本院予以采信。证据4系主管部门颁发的证书，本院予以采信。

综合双方诉辩主张，本案争议焦点是：一、润丰物业主张按1.3元每平方米收取物业服务费有无事实依据；二、润丰物业主张违约金是否具有合同依据；三、邓*、肖*主张的损失赔偿能否予以支持。

本院认为，当事人对其主张事实应提供证据证实，否则将依法承担举证不能的法律后果。针对各方争议焦点，结合本案证据及当庭陈述，本院认定意见如下：首先，关于润丰物业主张物业管理费的问题。润丰物业在涉案小区张贴了缴纳通知，小区业主也按通知要求缴纳了每平方米1.3元的物业管理费，邓*、肖*对此也予以认可，本院依法确认邓*、肖*应按照每平方米1.3元缴纳物业管理费3602.66元（1.30元／月／㎡×115.47㎡×24个月），润丰物业主张3602元，其中0.66元系其权利的放弃，本院依法确认邓*、肖*应支付润丰物业2013年6月1日至2015年5月31日期间的物业管理费3602元。邓*、肖*对润丰物业应收取的二次加压费为120元无异议，本院予以确认。其次，关于润丰物业主张的违约金问题。邓*、肖*存在逾期缴纳物业费之事实，但其逾期缴费是因其主张的被盗损失赔偿问题导致，故其并非恶意违约，润丰物业主张违约金无法律依据，本院不予支持。最后，关于邓*、肖*损失赔偿问题。润丰物业监管缺失是导致邓*、肖*财物被盗的原因之一，故其存在过错，其依法应承担相应的赔偿责任。邓*、肖*为证实其损失存在提交了相应的原始票据，结合报警记录，本院依法确认邓*、肖*因被盗造成了一定的经济损失。原审法院据此酌定润丰物业赔偿邓*、肖*被盗损失19500元并无不当，本院予以支持。综上所述，原审判决适用法律正确，但认定事实不清，遗漏判项，本院依法予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第4273号民事判决第二项，即“昆明润**有限公司于本判决生效后十日内赔偿邓*、肖*损失19500元”；第三项，即“驳回昆明润**有限公司的其他诉讼请求”；

二、将昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第4273号民事判决第一项，即“邓*、肖励于本判决生效后十日内共同支付昆明润**有限公司物业服务费3326元、二次加压费120元，合计3446元”变更为“邓*、肖励于本判决生效后十日内共同支付昆明润**有限公司物业服务费3602元、二次加压费120元，合计3722元”；

三、驳回邓*、肖*的其他反诉请求。

原审本诉案件受理费25元，由润丰物业承担10元，邓*、肖*承担15元。原审反诉案件受理费50元，由润丰物业承担30元，邓*、肖*承担20元。二审案件受理费50元，由润丰物业承担。

本判决为终审判决。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决送达各方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。

裁判日期

二〇一六年一月二十七日