广西**限公司与广西明**有限公司、王*委托合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告广**限公司诉被告广西明**有限公司、王*房地产委托代理销售合同纠纷一案，本院2015年5月11日受理后，先采用公告方式向被告送达应诉材料；其后，被告委托代理人参加诉讼。本院依法适用普通程序，于2015年10月8日、2015年11月26日，两次公开开庭进行了审理，并已言词辩论终结。原告广**限公司（以下简称澎**司）的法定代表人庄**和委托代理人李**律师参加第一次、第二次开庭审理；被告广西明**有限公司（以下简称明**司）、王*的共同委托代理人张**律师，参加第二次开庭审理。本案现已审理终结。本案公告送达期间，不计入审理期限。

原告诉称

原告广**限公司诉称：原告与被告明**司于2014年12月3日签订《房地产销售代理协议书》一份，约定：被告明**司委托原告独家代理销售沙井同乐村九组安置房项目（暂定名），总计建筑面积70000㎡；合作期限自2014年12月3日起；被告明**司必须在2014年12月20日之前交付售楼部给原告使用。根据合同约定，原告向被告明**司交纳履约保证金100000元（人民币，下同）。因被告明**司根本违约，原告向被告明**司发出律师函解除合同，并要求被告明**司承担违约责任。被告明**司收取履约保证金使用公司法定代表人即被告王*的个人账户，说明被告明**司存在财务混同，根据公司法规定，被告王*作为公司的股东，在公司法人否认的情况下，应该对公司承担连带清偿责任。在原被告合同解除后，被告王*继续占有100000元没有法律依据。根据民法通则92条规定，被告王*应当承担返还以及赔偿责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告明**司签订的房地产销售代理协议；二、二被告共同返还原告保证金100000元；三、二被告共同赔偿原告损失141799元；四、二被告共同支付占用100000元的利息3882元（从2014年12月8日暂计至2015年10月12日，此后利息按中**银行流动资金同期贷款基准利率继续计算）；五、由二被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告广西明**有限公司答辩称：被告明**司认可收到了原告的100000元保证金，但因具体经办人代某的原因，该项目具体的操作过程被告明**司也不清楚。被告公司也一直在努力寻找具体经办人退还保证金。被告明**司收取保证金是公司行为，不是公司的法定代表人王*的个人行为，王*个人在本案中不应承担民事责任。原告主张的其余各项损失均缺乏事实和法律依据。声明：请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告王*答辩称：本人不是本案的适格被告。请求法院驳回原告对本人的诉讼请求。

本院认为

根据原告的起诉和被告的答辩，归纳本案的争议焦点：一、原告与被告签订的合同履行过程中是否存在违约行为？二、原告申请法院确认解除合同是否成立？三、原告主张返还保证金是否成立？四、原告主张的损失是否成立？五、原告主张由两被告承担连带责任是否成立？

原告提交的证据材料：1、《房地产销售代理协议书》；2、《律师函》；3、《收据》；4、印刷材料；5、印刷费、招待费、房屋租金收据；6、工资表；7、转账凭证；8、（江**）2014-009号《建设项目规划设计条件通知书》（复印件）；9、项目所在地现场照片；10、租房合同、物业服务费发票。

原告申请证人黄*出庭作证。证人黄*，男，1987年4月3日出生（其余身份信息省略），系原告公司的职员。证人证言的主要内容：2015年上半年，具体时间记不清楚，证人和原告方法定代表人庄**、公司职员覃某某，三人乘坐汽车到位于南宁市中越路华润大厦×座×楼的被告明**司经营所在地去送达《律师函》。到达被告明**司的前台，三人把《律师函》放在前台的接待人员处，当时还拍摄了照片。

证人作证时出示了照片，照片可见被告明发公司的牌匾；但证人未出示当时拍摄照片的摄影器材的原物、存储于摄影器材的照片原件。

两被告共同提交的证据材料：1、被告明发公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书；2、王*的身份证；3、《合作开发回建用地合同》、《收款收据》；4、《建设工程设计合同》、平面图、付款凭证；5、营业执照、《沙盘合同书》、收据；6、《租房合同》和转款凭证；7、图片；8、平面图。

本院认证：当事人无异议的证据，本院予以采信；当事人持争议的事实与证据，本院依法审核认定。

证人黄*是原告方的职员，与原告有紧密的利益关系；证人未能出示摄影器材原物、照片原件；又没有其他证据佐证证人送达《律师函》的行为；证人未能证明送达《律师函》的具体日期的，本院综合判断后，对证人关于已经向被告明发公司送达《律师函》的证言，不予采信。

经审理查明：2014年12月3日，被告明**司作为甲方、原告作为乙方，双方签订一份《房地产销售代理协议书》，约定：甲方委托乙方独家代理销售沙井同乐村九组安置房项目（暂定名），项目位于南宁市××区××和××面、××路西面，项目编号JNFJ2014××，建设用地规划许可证：YD010××，总计建筑面积70000㎡；合作期限自2014年12月3日起；双方共同确定住宅、公寓楼、负一层商业、一层商铺、二层商铺的销售底价，乙方销售物业的价格不能低于下限或高于上限；甲方向乙方提供该项目资料及销售有关材料，并确保资料的真实性、合法性和有效性；甲方必须在2014年12月20日之前交付售楼部给乙方使用，否则乙方不能完成销售任务，视为甲方的责任；乙方在签订本合同10日内组建完成有专业人士担任项目组核心管理层，15日内完成项目组销售的团队组建；乙方负责售楼现场接待工作，安排不少于3名销售人员现场负责客户接待工作；乙方有权向甲方收取销售代理费用；所售物业超出甲方制定的价格部分，所得部分按甲乙双方6：4比例分配，和代理服务费同时支付给乙方；乙方同意向甲方缴纳履约保证金拾万元，如乙方在甲方规定的期限内完成销售回款任务两百万，甲方在5天内退还履约保证金拾万元，如逾期将每天收取保证金的1%支付乙方作为违约金，如乙方未完成相关回款任务，履约保证金自动转为该项目的购房款；保证金于合同签订3日内完成交付，打款至甲方账号，甲方开具有关收据；合同还约定了当事人的其他权利义务；甲方由王*签名、加盖广西明**有限公司印章，乙方由庄**签名，加盖广西**限公司印章。

2014年12月8日，原告公司法定代表人庄**从其名下的62×××22银行账户，向被告明**司法定代表人王莉名下的招商银行**行东葛路支行62×××53账户，转账100000元。同日，被告明**司出具《收据》，记载：今收到广西**限公司交来保证金（备注：该保证金为广西南宁市沙井同乐村九组安置房项目保证金）壹拾零万零仟零佰零拾零元零角零分，并加盖广西明**有限公司印章。

2014年12月1日及其后几日，原告新招用了程某某、黄*、徐某某、吴某某、周某某、陈某某、蒋某某、黄*甲、詹某某、蒋**、韦某某等职员；在2014年12月至2015年2月，向上述职员支付实发工资共计25031元。2014年12月14日，原告印刷沙井同乐村九组安置房项目的宣传资料，向南宁**复印店支付印刷费5200元。

至本案诉讼时，没有证据证明被告履行了提供售楼部的义务。

另查明，原告所提出的含有解除合同的诉讼请求的起诉状，经公告后，于2015年9月3日到达被告。

本院认为：当事人的合法权益，受法律保护；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

原告与被**公司均有缔约能力，双方于2014年12月3日签订的《房地产销售代理协议书》，系双方当事人真实意思表示，合同内容中未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗的条款，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人应当按照合同约定，行使权利，履行义务。

当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，由《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，明文规定。在原告与被**公司签订的《房地产销售代理协议书》履行过程中，被**公司违反合同约定，未能于2014年12月20日之前提供项目售楼部，导致原告不能按期开展现场接待、服务等营销工作，原告未能代售任何房屋、商铺，也未能取得代理服务费，致使原告的合同目的不能实现，被**公司的行为已构成根本违约。

当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，由《中华人民共和国合同法》第九十六条，明文规定。

原告未能证明，其在向本院起诉之前，有向被告明**司通知解除合同的行为。原告提出的诉讼请求为“解除合同”的起诉状，包含了解除合同的通知，于2015年9月3日到达被告；该通知送达到被告后，被告未提出合同解除异议之诉；且经本院审查，原告所提的解除合同的行为合法，故本院确认：本案原告与被告签订的《房地产销售代理协议书》，于2015年9月3日解除。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，由《中华人民共和国合同法》第九十七条，明文规定。在原告与被告明发签订的《房地产销售代理协议书》被解除后，根据上述法律规定，被告明**司收取原告的履约保证金100000元，应返还给原告。原告要求被告返还履约保证金100000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告明**司本应于2015年9月3日向原告返还履约保证金100000元；当日未返还的，被告明**司应于次日即使2015年9月4日起，按照中**银行规定的一年以内（含一年）金融机构人民币贷款基准利率，向原告赔偿履约保证金的利息损失。原告主张的履约保证金的利息，超过上述认定的部分，应予驳回。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，由《中华人民共和国合同法》第一百零七条，明文规定。

现就原告主张的其他各项损失，是否应予支持，分析如下。

一、印刷费用5200元。此系《房地产销售代理协议书》签订后，原告履行合同义务，印刷宣传资料产生的费用。因被告违约而造成原告的损失，被告应予赔偿。原告的此项诉讼请求，合法有据，本院予以支持。

二、招待（餐饮）费用7486元。原告未能证明此项费用的支出符合合同约定，或与原告履行《房地产销售代理协议书》有何种关联性的，本院不予支持。

三、房屋租金63000元。原告主张，因履行《房地产销售代理协议书》需要，原告租用坐落于南宁市青秀区中越路7号东**中心金**号房作为原告的办公场所，向出租人交纳租金63000元。本院认为，原告原本已有办公场所，其主张的新租用办公场所的必要性和关联性，证据不足，本院对此项费用不予支持。同理，原告主张的租用办公场所所产生的物业服务费，本院亦不予支持。

四、2014年12月至2015年2月的职员工资68893元。经审核原告提交的工资表，工资表上所列的职员主要分成三个部分：1、2013年及更早之前入职，一直在原告公司工作的；2、2014年4月、9月、11月入职的；2014年12月份入职的。本院认为，《房地产销售代理协议书》第六-3条约定：原告须在签订合同后10日内组建由专业人士组成的核心管理层和销售团队。原告为履行合同约定的义务（含在合同正式签订前的协商期间），准备接待、服务等营销工作，新招用部分职员。符合合同约定，也合情合理；原告发放的薪酬，与本地的工资水平、行业惯常做法相当；工资表上又有职员签名领取工资，且被告未能提出反驳证据的，本院对原告提交的工资表，予以采信。但在2014年11月之前入职的职员，有一些是为原告公司长期服务的，有一些未能证明与履行《房地产销售代理协议书》有关联性的，本院对这些职员的工资，不予支持。对于原告主张的在2014年12月1日之后新招用的职员的工资计25031元的诉讼请求，本院予以支持；原告主张的职员工资，超过前述认定的部分，予以驳回。

公司有独立的法人财产，享有法人财产权；公司以其全部财产对公司的债务承担责任；有**公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，由《中华人民共和国公司法》第三条，明文规定。被**公司与原告签订《房地产销售代理协议书》，合同当事人是被**公司，而非被**公司的法定代表人王*；虽然被告王*使用其个人账户收取原告交纳的履约保证金，违反财务制度的规定，但其后被**公司以其名义向原告出具了履约保证金的收据，追认和吸收了被告王*收取履约保证金的行为，返还履约保证金及赔偿其他损失的义务，应由合同当事人被**公司承担。原告所持的被**公司股东王*滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务的理由，进而主张否认被**公司的法人资格、由被告王*与被**公司共同向原告承担赔偿责任的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。

本案因当事人各执己见而调解不成。

本判决之基础已明确，当事人其余主张、抗辩及所提证据，经审酌后，认为均与本案结论无关，故不再一一论述。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认被告广西明**有限公司与原告广**限公司于2014年12月3日签订的《房地产销售代理协议书》于2015年9月3日解除；

二、被告广西明**有限公司向原告广**限公司返还履约保证金人民币100000元；

三、被告广西明**有限公司向原告广**限公司赔偿履约保证金的利息［利息以人民币100000元为本金，自2015年9月4日起，按中**银行规定的一年以内（含一年）金融机构人民币贷款基准利率，计算至被告广西明**有限公司返还该款之日止］；

四、被告广西明**有限公司向原告广**限公司赔偿印刷费的损失人民币5200元；

五、被告广西明**有限公司向原告广**限公司赔偿职员工资的损失人民币25031元；

六、驳回原告广西**限公司的其他诉讼请求。

案件受理费2463元，由被告广**发有限公司负担1323元，由原告公司负担1140元。公告费350元，由被告广**发有限公司负担。

上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级之被执行财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁**民法院。同时，上诉人应在上诉期限届满之日起七日内，向南宁**民法院预交上诉案件受理费2463元，款汇：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农**竹溪支行（网银转账请点选“中**银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”），帐号20×××17。上诉人逾期不交，又不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十二月十日