黄**与广西旺**限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人广西旺**限责任公司（以下简称旺业房开公司）因与被上诉人黄**商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2015）城中民一初字212号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年9月18日受理后，依法组成由审判员曾**担任审判长，审判员谭**和代理审判员潘**参加的合议庭，于2015年10月15日公开审理了本案。代书记员卓**担任记录。上诉人的委托代理人何丰慧，被上诉人的委托代理人索**、刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，黄**与旺业房开公司于2014年8月14日签订合同编号：2014-900、2014-901、2014-903、2014-904、2014-905共五份《商品房买卖合同》，合同约定：旺业房开公司（出卖人）向黄**（买受人）出售坐落于柳州市桂中大道北段上东?龙城世家10栋1-l号（建筑面积74.94平方米）、10栋1-2号（建筑面积78.63平方米）、10栋1-3号（建筑面积78.63平方米）、10栋1-4号（建筑面积78.63平方米）、10栋1-5号（建筑面积78.63平方米）的房屋，作为商铺使用，每套房屋的价格均为943560元，合计4717800元。合同第六条约定，买受人（黄**）于2014年8月14日付清全部购房款。2014年8月14日，旺业房开公司向黄**开具上东?龙城世家10栋1-1号至1-5号五套房产的销售不动产统一发票，共五张，总金额4717800元。同日，旺业房开公司出具收条一份，收条内容为：今收到黄**交来购买上东?龙城世家10栋1-1号至1-5号五套商铺款合计人民币850万元。黄**于2014年8月26日向税务机关缴纳上东?龙城世家10栋1-1号至1-5号五套房产的契税、印花税合计：143893元，并且已经实际取得上述房产的控制、收益权，但房屋所有权尚未登记至黄**名下。

另查明，2014年8月21日，柳州**民法院做出（2014）城中民诉前保字第30-2号民事裁定书，对含本案争议的五套房产在内的共43套旺业房开公司名下房产实施财产保全，现已被作为执行标的物，进入柳州**民法院相关案件执行程序。双方因无法办理房屋产权过户手续而产生纠纷，酿成本诉。黄**请求法院：1、确认黄**与旺业房开公司双方于2014年8月14日签订的、购买坐落于柳州市桂中大道6号上东?龙城世家10栋1-l号（建筑面积74.94平方米）、10栋1-2号（建筑面积78.63平方米）、10栋1-3号（建筑面积78.63平方米）、10栋1-4号（建筑面积78.63平方米）、10栋1-5号（建筑面积78.63平方米）的《商品房买卖合同》有效；2、判令柳州市桂中大道6号上东?龙城世家10栋1-1号、10栋1-2号、10栋1-3号、10栋1-4号、10栋1-5号房产归黄**所有；3、判令旺业房开公司返还购房款人民3782200元及其占用期间的利息88251.33元（从2014年8月15日期暂算至2015年1月15日，按照银行流动资金贷款年利率5.60％计算，以后依法计算至旺业房开公司还清该款项本息时止），合计3870451.33元给黄**；4、判令旺业房开公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院认为

一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案黄**与旺业房开公司双方于2014年8月14日签订五份《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款的规定，黄**请求确认与旺业房开公司签订《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，于法有据，应予支持。

关于黄**要求确认柳州市桂中大道北段上东?龙城世家10栋1-1号至1-5号房产归黄**所有的问题。因上述房产已被城中法院另案查封并进入执行程序，黄**对作为执行标的物的房产提出所有权主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”，本案黄**作为执行案件的案外人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定主张权利，在执行异议诉讼终结前，不得另行提起普通民事诉讼。故黄**的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、第二百二十七条，最**法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、第十七条、第十八条的规定，该院将对黄**的前述要求确认争议房产所有权的诉请另行作出裁定驳回黄**的起诉，在判决书中不予处理。黄**可另行主张权利。

关于黄**要求旺业房**司返还购房款人民3782200元及其占用期间的利息88251.33元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第十条第二款的规定，法律、行政法规规定采用书面形式的合同，应当采用书面形式。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。本案中，双方均确认曾达成购买十套房产的的合意，现旺业房**司名下的其他未售门面均已被法院查封并进入执行程序，已无法与黄**签订书面商品房买卖合同、完成商品房买卖行为。根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。黄**提交有旺业房**司出具的收条，旺业房**司亦认可该收条的真实性，根据双方现有合同及发票，总金额4717800元，黄**已支付8500000元，差额3782200元，该部分未依照法律规定签订书面合同的金额，旺业房**司应当向黄**返还。另，因双方有合法的房屋买卖合意在先，黄**系自愿向旺业房**司支付购房款，多出部分购房款，旺业房**司的取得时并不违反法律规定，故无需负担利息，仅承担返还义务，该院对于黄**要求旺业房**司支付资金占用期间利息的诉请不予支持。旺业房**司辩称双方协商每间房产170万元的主张因未提供任何证据支持，该院不予采信。

故综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第二款、第四十四条第一款、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决：一、确认黄**与广西旺**限责任公司于2014年8月14日签订的、购买坐落于柳州市桂中大道6号上东?龙城世家10栋1-l号、10栋1-2号、10栋1-3号、10栋1-4号、10栋1-5号的《商品房买卖合同》有效。二、广西旺**限责任公司返还黄**购房款3782200元。三、驳回黄**要求旺业房开公司广西旺**限责任公司支付利息88251.33元的诉讼请求。一审案件受理费37764元（黄**已预交71918元），由黄**负担755元，广西旺**限责任公司负担37009元，一审案件受理费余款34154元该院另行作出裁定处理。

上诉人诉称

上诉人旺业房开公司不服一审判决，上诉称，一、原判决认定事实错误。二、一审中，上诉人与被上诉人对位于柳州市桂中大道6号上东?龙城世家小区10栋1至10号商铺早已达成购买意向，价款为每间人民币170万元（双方已经于2014年8月13日签订了十份《商品房买卖合同》），当即双方实际成交了五间即10栋的1至5号商铺，计算房款应为850万元，所以，上诉人开具了一份收到被上诉人的850万的收据给被上诉人。由此可见，上诉人与被上诉人对于本案件争议的五间商铺实际成交价格为人民币850万元。一审法院在认定事实错误的前提下做出了错误的判决，所以，被上诉人认为原审判决错误，现请求二审法院：1、撤销柳州市城中区人民法院于2015年5月25日做出的（2015）城中民初（―）字第212号民事判决书判决。2、驳回被上诉人的诉讼请求。3、一、二审的诉讼费均由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人黄**答辩称，根据双方当事人签订的商品房买卖合同的约定以及被上诉人依据合同向税务局缴纳的税费，足以认定双方当事人成交的五间商铺的金额是4717800元，而被上诉人实际交付的是850万元，所以一审判决有充分的事实依据，综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。

综合诉辩双方的意见，当事人对一审判决查明的事实均无异议，但上诉人旺业房开公司认为一审判决遗漏查明了“旺业房开公司与黄**于2014年8月13日签订了十份《商品房买卖合同》，当中就包含了本案诉争的五套商铺，每一套的商铺价格均为170万元”的事实。

上诉人旺业房开公司在二审提交以下证据：

一、十份旺业房开公司与李**、黄**签订的《商品房买卖合同》；

二、五份旺业房开公司与李**签订的《商品房买卖合同》，

以上证据拟证实在2014年8月13日黄**、案外人李**共同购买了上诉人旺业房开公司的位于柳州市桂中大道6号上东?龙城世家小区10栋1至10号商铺，价格为每间170万元，而后第二天2014年8月14日黄**与旺业房开公司为了避免一部分税费，改签了合同，即黄**购买了1至5号商铺，买卖合同价格定为943560元，李**购买了6至10号商铺，买卖合同价格也是943560元。

被上诉人黄**质证认为，对证据一的真实性不予认可，首先该份证据并非法律规定的新证据，其在一审开庭前就已经形成，上诉人以售楼部撤销为由不能提供，该理由不成立。被上诉人买房不是通过售楼部人员买的，而是通过上诉人董事长购买的，该份证据明显是为了对抗一审判决而伪造的。十份合同因部分买受人只有李**一个人，落款人为黄**印鉴和签名，合同以及附件落款签名与我方提供的合同中黄**的签名不一致，尤其是“君”字相差甚远，明显不是同一个人的笔迹。在我方提供的《商品房买卖合同》中黄**的印鉴只是盖在合同的最后一页，但是在合同的附件并没有盖印，而上诉人提交的《商品房买卖合同》中在附件中也加盖了黄**的印鉴。在给承租人的《告知书》中，被上诉人黄**一审期间提供的《告知书》买受人的姓名是打印的，而上诉人提交的《告知书》的买受人是手写的。综上，上诉人提交的证据明显是对抗一审判决中对商铺售价而伪造的证据，依法不应被采纳。

对证据二的真实性因涉及到案外人李**，应当由李**予以确认，上诉人提交的这些合同正好印证涉案商铺是每间943560元，不是每间170万元，上诉人主张的2014年8月13日签订的《商品房买卖合同》与一审时被上诉人提交的五份《商品房买卖合同》属于“明暗合同”，该主张没有事实依据。2014年8月13日签订的合同不是被上诉人签订的，与被上诉人无关。从合同形成时间先后顺序来看，即使上诉人二审期间提交的合同是李**签订的，在双方没有就合同效力另行约定的情况下，应以后面形成的合同内容为准。从该商铺出手前已经抵押给案外人，在市场较好的2013年情况下最高也是抵押100万元，在市场低迷的2014年8月份以90多万元成交，是符合市场价格水平的。如果上诉人主张“明暗合同”存在，应当在一审的时候就主张被上诉人提交的《商品房买卖合同》无效，但上诉人在一审时已经确认被上诉人提交合同的真实性。因此该份证据也不能证实上诉人的证明目的。

被上诉人黄**在二审期间未提交新证据。

本院查明

本院对当事人提交证据及争议事实的分析和认定，上诉人旺业房开公司二审期间提交的证据一系其与案外人李**、黄**在2014年8月13日签订的购买上东?龙城世家小区10栋1至10号商铺的《商品房买卖合同》，虽然上述十份合同中涉及到本案诉争的上东?龙城世家小区10栋1至5号五间商铺，但上诉人提交的合同时间签订在前（2014年8月13日），该合同中房屋买受人为李**、黄**，且该十份合同并未得到实际履行；而被上诉人一审提交的五份旺业房开公司与黄**签订的《商品房买卖合同》时间为2014年8月14日，合同不仅对商铺价款作出变更，买受人也发生了变动（只有黄**），旺业房开公司也为买受人黄**开具了与该五份《商品房买卖合同》约定价款相同金额的发票，被上诉人黄**也以该合同定价为基数缴纳了税费，双方实际上履行的是该五份合同。因此上诉人提交的十份包括了涉案五间商铺在内的《商品房买卖合同》不能证实其证明目的，本院不予采纳。上诉人旺业房开公司提交的证据二系其与案外人李**购买上东?龙城世家小区10栋6至10号商铺的《商品房买卖合同》，故该证据与本案诉讼标的无法律上的实际关联，本院不予采信。

至于上诉人旺业房开公司主张一审判决遗漏查明了“旺业房开公司与黄**于2014年8月13日签订了十份《商品房买卖合同》，当中就包含了本案诉争的五套商铺，每一套的商铺价格均为170万元”的事实，因该事实主张并不是双方当事人对诉争商铺价款最终达成的一致意见，不足以认定诉争商铺的最终交易价格为每间170万元，对上诉人的该项事实异议本院不予采纳。综上分析，一审判决查明的事实均属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，旺业房开公司与黄**于2014年8月14日签订的五份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律规定，应当认定为有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订合同后，被上诉人黄**已支付相应对价，上诉人旺业房开公司为被上诉人黄**出具《收条》和发票，并将诉争商铺交付给黄**由其出租收取租金，黄**亦缴纳了房屋契税，该五份合同已经实际履行。一审判决确认该五份《商品房买卖合同》有效并无不当，应予维持。上诉人旺业房开公司认为本案诉争的五间商铺价格并非每间943560元，但其提供的证据不足以证实其主张，对其异议本院不予采纳。

关于上诉人旺业房开公司是否应退还购房款3782200元的问题，因双方曾经就包括诉争商铺在内的上东?龙城世家小区10栋1至10号商铺的《商品房买卖合同》，但该十份并未实际履行，旺业房开公司已经就1至5号商铺、6至10号商铺分别与黄**、案外人李**另签订了《商品房买卖合同》并已实际履行，上诉人旺业房开公司实际上已经无法再将6至10号商铺出售给黄**，其收取了黄**支付的850万元房款，扣除1至5号商铺的价款4717800元（943560元×5间），剩余的3782200元应当返还给被上诉人黄**。

综上所述，上诉人的上诉理由不充分，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费37764元（上诉人广**限责任公司已预交），由上诉人广**限责任公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十六日