上诉人郭**与被上诉人柳州湖大项目管理有限公司租赁合同纠纷一案民事判决书

审理经过

上诉人郭**因与被上诉人柳州湖大项目管理有限公司（下简称湖大公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳城县人民法院（2014）柳**二初字第121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月8日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月11日公开开庭审理了本案。上诉人郭**及其委托代理人黄**、被上诉人湖大公司的委托代理人陈**、户逢春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2011年6月19日，湖大公司与郭**签订《房屋租赁合同书》，该合同约定，郭**租赁湖大公司位于柳城县文昌路1号“海润广场”4#楼的4#-X、4#-X号商铺进行经营，建筑面积合计3049.2平方米，租期自2010年10月1日至2020年9月30日止。合同第五条第二款第一项约定承租经营期间水电费、卫生费、物业费等费用由郭**自行承担；第十条约定本合同签订前，郭**应与原承租者冯**对所涉及的债务（包括税费、水电费、环卫费、物业费、员工工资、贷款、供应商货款等）进行结算支付，湖大公司不承担任何责任。

一审另查明：2010年12月16日，柳州湖大**责任公司更名为柳州湖大项目管理有限公司。2012年11月6日，案外人柳**有限公司将郭时宜和湖大公司诉至一审法院，该院于2013年1月17日作出（2012）柳城民一初字第213号民事判决书，判决柳州湖大项目管理有限公司支付给柳州市**有限公司2011年6月19日至2012年9月20日的物业服务费人民币48787.04元、违约金人民币32931.30元，案件受理费928元由湖大公司承担。案外人柳**有限公司向该院申请执行（2013）柳城民二初字第213号民事判决书。2013年12月3日，湖大公司履行了上述义务并缴纳执行费1126元。

一审法院认为

一审法院审理认为：郭**与湖**司签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容没有违反国家法律、法规强制性规定，为合法有效的合同，双方均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。因郭**未按照租赁合同的约定履行给付物业服务费的义务，（2012）柳城民二初字第213号民事判决书判决湖**司承担物业服务费48787.04元、违约金人民币32931.30元，案件受理费928元。该判决生效后，湖**司应承担的义务已履行完毕。湖**司依照租赁合同的约定向郭**追偿其已经缴纳的物业服务费、违约金、诉讼费，一审法院予以支持。湖**司支付（2012）柳城民二初字第213号案件执行费1126元，是湖**司怠于履行法律文书确定的义务所产生的费用，应该由湖**司自行承担，湖**司要求郭**承担该损失的主张，一审法院不予支持。郭**以湖**司在签订房屋租赁合同书过程中存在欺诈行为及（2012）柳城民二初字第213号判决书没有写明被告郭**应承担的份额为由拒付上述费用，因其未能提供湖**司存在欺诈行为的相关证据及（2012）柳城民二初字第213号判决书对物业服务费、违约金及案件受理费的数额及承担方式作了明确的阐述，故郭**的抗辩理由不成立，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、郭**支付湖**司物业服务费人民币48787.04元、违约金人民币32931.30元，两项合计人民币81718.34元。二、郭**支付湖**司实际损失人民币928元。三、驳回湖**司的其他诉讼请求。案件受理费1894元，减半收取947元，由郭**负担947元。

上诉人诉称

上诉人郭**不服一审判决，上诉称：一、湖大公司与郭**于2011年6月19日签订《房屋租赁合同书》，该合同书明确郭**租赁时间是2011年5月10日起至2020年9月30日止，但一审判决认为租期是自2010年10月1日起至2020年9月30日止，故一审法院的判决没有查清事实。二、郭**在承租房屋期间，根本没有感受到物业服务的存在，该事实由郭**在一审中提交的《报告》、《行政处罚决定书》、《函》、《缴款收据》、业主委员会出具的《证明》等为证。三、湖大公司与郭**在签订房屋租赁合同时湖大公司并没有清楚告之物业服务单位、价格、交纳物业服务费的方式等情况。一审判决要求郭**承担违约金的责任不符合事实和法律依据。该物业服务合同的相对方是湖大公司而不是郭**，湖大公司对物业服务公司的违约不能等同郭**的违约，湖大公司要求郭**承担违约责任既无事实根据也没有法律依据。

据此，请求二审法院撤销一审判决，依法改判郭时宜不用向湖大公司支付违约金32931.30元、执行费1126元、损失928元，对于物业服务费，请求二审法院根据实际服务情况支付；并由湖大公司承担一、二审案件受理费。二审庭审中郭时宜增加诉讼请求，要求无需向湖大公司支付物业费48787.04元。

被上诉人辩称

上诉人湖大公司答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回郭时宜的上诉，维持原判。

上诉人郭**与被上诉人湖大公司均对一审法院查明的租赁期间有异议，但郭**认为其与湖大公司的租赁期限自2011年6月19日起，而湖大公司则认为本案租赁关系的起始时间为2011年5月10日。

二审期间，上诉人郭**向本院提交如下新的证据：

1、2012年9月10日领（借）款单及2012年9月30日记帐凭证复印件各一份（复印件经与原件核对一致），拟证明湖大公司没有尽职尽责，使得郭时宜被消防部门罚款1万元的事实；

2、票号为00048766的城市生活垃圾处理费（2013年度）发票联复印件一份（复印件经与原件核对一致），拟证明柳州**服务公司并没有清洁卫生及对垃圾进行处理，导致郭**在2013年自行交纳垃圾处理费4800元。

3、《柳城县海润广场小区物业服务合同》复印件一份，拟证明柳州**服务公司应该按照合同条款来履行自己的服务职责，但事实上并没有履行。

被上诉人湖**司在二审期间未向本院提交新的证据，其对上诉人郭**提交的新的证据质证认为，证据1与本案无关，本案是在湖**司承担相关费用后依照判决书判令事项向郭**追偿款项的纠纷；证据2与本案无关，湖**司追偿的是2011年6月29日至2012年2月20日期间的费用，但是该证据显示的是2013年的费用；证据3是复印件，故需要回去核实。

本院查明

经质证，本院认为，上诉人郭**自认所提交的新的证据1是其会计自行制作，湖大公司对此不予认可，且该证据反应的消防问题与物业服务不具有关联性，故本院对该证据不予采纳；证据2反应的是2013年度的垃圾清理费，与湖大公司追偿的2011年6月29日至2012年2月20日期间的物业费等无关，故本院对该证据不予采纳；证据3为复印件，郭**未提供原件予以核对，本院无法查明该证据的真实性，且单凭该证据也未能达到郭**的证明目的，故本院对该证据不予采纳。

本院认为

对上诉人郭**与被上诉人湖大公司针对一审查明的事实提出的异议，本院认为，湖大公司与郭**虽然是2011年6月19日才签订《商铺租赁合同》，但双方在上述合同第三条第1款中约定“该房屋租赁期限共10年，自2010年1月1日至2020年9月30日止。乙方（郭**）延续原承租者冯**的租赁时间，冯**的租赁期为2010年10月1日期（起）至2011年5月9日止，乙方（郭**）的租期为2011年5月10日起至2020年9月30日止”，因此，根据双方的约定可知，郭**与湖大公司之间的租赁期限应为2011年5月10日起至2020年9月30日止，一审对此查明错误，本院依法予以纠正。

据此，一审查明除上述部分有误外，其余部分属实，本院依法予以确认。

本院认为：湖大公司与郭**签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人在协商一致的情形下达成的，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方均应当依据该协议履行各自的义务。由于一审判决并未判令郭**承担执行费1126元，因此该部分并非本案审理的焦点。那么综合双方当事人的诉辩观点，本院归纳本案的争议焦点如下：郭**是否应当向湖大公司支付相应商铺的物业服务费48787.04元，以及是否应支付因未及时缴纳物业服务费**公司承担的违约金32931.30元、损失928元？

关于以上争议焦点，本院认为，首先，湖大公司是“海润广场”的业主，本案的争议商铺需要向海润广场的物业服务方柳州市**有限公司支付相应物业服务费的事实以及数额已经生效判决（2012）柳城民二初字第213号民事判决确认。而湖大公司与郭**签订的《商铺租赁合同》第五条第2项第（1）款约定，“乙方（郭**）应按时交纳其经营期间应当自行负担的各种税费、水电费、物业费、环卫费及向政府职能部门应当缴纳的其他税费”，作为该物业承租方的郭**按照其与业主单位的租赁合同约定承担相应物业服务费，是其履行合同义务的表现。故郭**以其未享受相应物业服务为由拒绝支付相应物业服务费用的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，因郭**违反《商铺租赁合同》的约定，未及时向柳州市**有限公司缴纳物业服务费，致使湖大公司根据（2012）柳城民二初字第213号民事判决向柳州市**有限公司支付了违约金32931.30元，并为此支付案件诉讼费928元，郭**应承担湖大公司上述两项损失。郭**认为自己不是柳州市**有限公司与湖大公司之间的物业合同的当事人，故主张无需承担违约金的费用的观点于法无据，本院对此不予支持。

综上所述，郭时宜的上诉请求无理，依法应当予以驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律无误，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1867元（上诉人郭**已预交），由上诉人郭**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月十六日