黄**、何**与黄*、梁**房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人黄**、何**因房屋买卖合同纠纷一案，不服田东县人民法院（2012）东民二初字第87号民事判决，向本院提起上诉。2014年8月6日本院受理后，依法组成由审判员凌**担任审判长，审判员黄**和审判员玉江参加的合议庭，于2014年10月31日公开开庭审理本案，书记员陈*担任法庭记录。上诉人黄**及其与上诉人何**的委托代理人梁*、被上诉人黄*、梁**的委托代理人唐**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明，2010年10月19日，原、被告签订《房屋买卖合同》。双方约定：被告将其位于火车站大道东侧的自有房屋一栋转让给原告，价款为137万元。合同签订后，原告向被告支付了130万元房款。同时，被告将房屋交付原告管理使用，在安装房屋的玻璃窗和楼梯扶手时，发现房屋的第二层地板部分开裂，遂以房屋质量存在瑕疵，直接危及所有人及他人的人身、财产安全为由，向本院提起诉讼，要求被告向原告支付违约金100000元并赔偿原告的经济损失363322.38元（加固费82452.38元＋租金损失280870元），鉴定费33844元，合计407166.38元。

一审法院认为

一审法院审理认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律规定，合法、有效。双方当事人均应按照约定履行义务。在合同履行过程中，因房屋质量问题而产生纠纷。2010年10月，原告已实际占有、使用该房屋，直至被告于2011年6月起诉其欠付房款时才提出房屋存在质量问题。根据合同法第一百五十八条的规定，双方未约定检验期的，买受人应当在发现质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。而原告在实际占有使用房屋期间，并未提出质量异议，视为对房屋质量的认可。至于二层楼板开裂是否属质量问题，经检测，楼板开裂的主要原因为楼板达不到设计图纸及施工质量验收要求引起的，不会危及整栋楼房的安全。广西壮族自治区建筑工程质量检测中心系具有合法资质的司法鉴定机构，在鉴定过程中也没有违反法定程序，其作出的鉴定结论予以采信。据此，综合原告提交的证据，可以认定被告所交付的房屋存在部分瑕疵，但该瑕疵并不影响房屋主体结构及使用价值，且本案合同未对房屋的质量进行约定，被告不应承担违约责任。被告已按照约定履行合同义务，原告主张被告支付违约金100000元实属不当，依法不予支持。对于经济损失363322.38元（其中：加固费82452.38元＋租金损失280870元）的诉请，在诉讼期间，原告自行委托中介机构对楼板裂逢进行加固招标，因该机构不在广**高院选定的名册内，其作出的鉴定结论不予认定。至于租金损失费280870元。该讼争房屋自2011年6月起双方就购房款及质量问题一直在诉讼中，在此期间是否存在租金损失无法确定，故原告的诉请，不予支持。原告主张其鉴定产生的鉴定费用33844元。根据谁主张谁举证原则，该鉴定费用是原告为举证所支付，对该项诉请，不予支持。据此，一审法院判决：驳回原告黄**、何**的诉讼请求。本案受理费3500元，由原告黄**、何**负担。

上诉人诉称

上诉人黄**、何**上诉称，上诉理由：一、一审判决认定上诉人在实际占有使用房屋期间未提出质量异议，视为未在合理期间内提出异议，即对房屋质量予以认可，一审法院认定事实和适用法律错误。2010年10月19日双方签订房屋买卖合同，2011年2月28日缴付1300000元购房款后，上诉人才拿到房屋锁匙，开始装修房屋时才发现二楼楼板有明显漏缝，上诉人向被上诉人提出要求减少房款70000元未果，双方发生争议诉至法院，该房一直保留原状，没有继续装修，亦未投入使用。且我国合同法158条第2款规定关于质量检验的合理期间为2年。二、一审法院以房屋质量有瑕疵，但不影响房屋主体结构及使用价值，故被上诉人不应承担违约责任，属于适用法律错误。三、一审法院认定上诉人诉讼期间有无租金损失无法确定与事实不符。四、一审法院认为上诉人自行委托的中介机构不在广西**法院选定的名册内，其作出的鉴定结论不予认定，没有法律依据。请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人黄*、梁**答辩称，涉案房屋没有质量问题，不适用2年的异议期间。上诉人没有在合理期间内提出异议，且已经占有使用房屋。经鉴定涉案房屋没有质量问题，被上诉人没有违约。上诉人提出房屋楼板开裂无法出租的理由不能成立，其要求赔偿房屋租金280000元没有依据。上诉人自行委托的中介机构不在广西**法院选定的名册内，其作出的修补价格鉴定不应予以采纳。上诉人的上诉理由不能成立，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。

上诉人黄**、何**在二审提供的新证据：（2011）百中民一终字第595号民事判决书复印件。用于证明上诉人因房屋质量问题，在该诉讼中提出让被上诉人少收房款7万元，属于在合理期限内提出质量异议。

被上诉人质证认为，证据的真实性无异议，但不能证明上诉人的主张。

被上诉人黄*、梁**在二审提供的新证据：（2011）东*二初字第241号民事判决书复印件。用于证明在该判决书的案件中是上诉人违约，被上诉人未违约。

上诉人质证认为，证据的真实性无异议，该判决书的案件中上诉人已经向对方提出房屋质量问题，被上诉人中级法院判决让上诉人另行起诉。

对双方提供的两份判决书复印件的真实性，本院予以确认。

综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人黄**、何**是否在合理期限内向被上诉人黄*、梁**提出涉案房屋有质量问题，被上诉人是否应当承担相应的违约责任；二、被上诉人是否应当向上诉人支付租金损失和违约金；三、本案鉴定费如何负担。

关于上诉人黄**、何**是否在合理期限内向被上诉人黄*、梁**提出涉案房屋有质量问题，被上诉人是否应当承担相应的违约责任。2010年10月19日双方签订《房屋买卖合同》，后因房屋买卖价款的支付问题引发诉讼，本院生效的（2011）百中民一终字第595号民事判决书已对涉案房屋的质量问题作出处理，由双方自行协商或另案起诉，故可以认定当时上诉人已经向被上诉人提出涉案房屋质量问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条第二款的规定，未约定质量检验期的，通知出卖人的合理期间为二年。故可以认定上诉人在合理期限内向被上诉人提出涉案房屋有质量问题。经法院委托广西壮族**量检测中心对涉案房屋的二楼楼板进行质量鉴定，鉴定结论为二楼楼板开裂系楼板混凝土抗压强度及配筋不满足设计要求及施工验收要求，该楼面范围内少做了一根梁，导致四面支承变成三面支承，一面悬挑造成。故应认定涉案房屋二楼楼板开裂属于质量问题，被上诉人应当承担相应的违约责任。但由于双方未就房屋质量的违约责任进行约定，虽然上诉人单方面委托广西天**有限公司对涉案楼房二楼楼板开裂修理加固的招标控制价进行计算，但由于该鉴定机构不在广西壮族自治区高级法院的鉴定名册范围内，且被上诉人对上诉人单方面委托该鉴定机构作出的价格鉴定不予认可，故本院不宜参照该鉴定结论对涉案楼房二楼楼板开裂修理加固判决被上诉人对上诉人进行经济补偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”则应采取由被上诉人限期对出售给上诉人的涉案房屋二楼楼板开裂进行修理加固的方式承担违约责任。一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求有误，本院予以纠正。

关于被上诉人是否应当向上诉人支付租金损失和违约金的问题。在双方签订《房屋买卖合同》中约定的违约金是针对房屋买卖行为，合同并未约定房屋质量问题的违约责任，上诉人诉请被上诉人支付100000元违约金没有依据。关于租金损失问题，上诉人诉请被上诉人赔偿2010年10月20日至2013年12月30日的租金损失280870元。由于该时间段系双方因房屋买卖和房屋质量问题发生诉讼期间，尚未确定涉案房屋是否存在质量问题和发生质量问题的责任如何承担，且涉案房屋在2010年10月被上诉人交付给上诉人，已经办理了房屋及土地的过户登记手续，该楼房二楼楼板开裂并不影响其他楼层的使用。故上诉人诉请按鉴定机构作出的2010年10月20日至2013年12月30日期间租金损失280870元进行赔偿，本院不予支持。

关于本案鉴定费如何负担的问题。广西壮族**量检测中心对涉案房屋质量鉴定结论为，二楼楼板开裂系楼板混凝土抗压强度及配筋不满足设计要求及施工验收要求引起，但楼板的开裂不会危及整栋楼房的安全。该鉴定的鉴定费用19200元，由上诉人和被上诉人各负担一半。关于广西正**限公司鉴定的租金损失，因本院对上诉人诉请的租金损失赔偿不予支持，该鉴定的鉴定费用14644元，由上诉人自行负担。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百五十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项和第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销田东县人民法院（2012）东民二初字第87号民事判决；

二、由被上诉人黄*、梁**在本判决生效之日起二个月内对其出售给上诉人黄**、何**的位于田东县火车站大道东侧的房屋二楼开裂的楼板进行修理加固；

三、驳回上诉人黄**、何**的其他诉讼请求。

一审案件受理费3500元，二审案件受理费8758元，合计12258元。由上诉人黄**、何**负担9193.50元，被上诉人黄*、梁**负担3064.50元。鉴定费33844元，由上诉人黄**、何**负担24244元，被上诉人黄*、梁**负担9600元。

义务人不履行上述判决规定义务的，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内向田**民法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月七日