梁**与柳州连和房地**限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人柳州连和房地**限公司（以下简称连和房**司）因与被上诉人梁**商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2015）城中民一初字第1598号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月15日受理后，依法组成由审判员司**担任审判长、审判员丘洪兵和代理审判员侯**参加的合议庭，于2015年11月12日公开开庭审理了本案。代书记员宋**担任记录。上诉人的委托代理人蒙**、徐*，被上诉人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2012年5月16日梁**与连和房**司签订合同，约定：“梁**向连和房**司购买位于柳州市桂中大道19号文源华都12-1-22-9号商品房，套内面积单价为每平方米9045.29元，总价款349872元；合同第六条约定梁**应于签订合同之日交付全部购房款；合同第七条约定梁**未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，梁**按日向连和房**司支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，连和房**司有权解除合同。连和房**司解除合同的，梁**按累计应付款2%向连和房**司支付违约金。梁**愿意继续履行合同的，经连和房**司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，梁**按日向连和房**司支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条连和房**司应于2013年12月31日前将经验收合格（经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格）的商品房交付梁**；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。除合同第八条规定的特殊情况外，连和房**司如未按本合同规定的期限将该商品房交付梁**使用，按逾期时间分别处理（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，连和房**司按日向梁**支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，梁**有权解除合同。梁**解除合同的，连和房**司应当自梁**解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按梁**累计已付款的贰%向梁**支付违约金，梁**要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，连和房**司按日向梁**支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，连和房**司应当书面通知梁**办理交付手续。双方进行验收交接后，连和房**司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，连和房**司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。连和房**司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，梁**有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由连和房**司承担。由于梁**原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：梁**承诺在连和房**司发出房屋交付通知之日起，七日内与连和房**司办理房屋交接手续，逾期视为连和房**司已将房屋正式完整交付。”梁**按照合同规定的时间支付房款349872元。2014年6月11日，涉案房屋建筑工程的施工、勘察、设计、监理、建设单位共同出具建设工程质量竣工验收意见书，验收结论为工程质量合格。2014年7月15日，连和房**司在《柳州日报》上刊登文源华都紫京城11#、12#楼交房公告，要求业主于2014年7月18日办理收房手续。涉案房屋的竣工验收备案表载明，勘察、设计、监理、建设单位在验收意见栏签署验收意见的时间为2014年6月11日，柳州市住房和城乡建设委员会同意备案的时间为2014年8月25日。梁**至开庭审理时仍未接收涉案房屋。

另查明，梁**与连和房**司于2011年11月18日签订了《商品房认购书》，该认购书第三条第8款约定：本认购书双方签署盖章之日起生效，签订《商品房买卖合同》后，本认购书则同时失效。

一审法院认为

一审法院审理认为，一、关于连和房**司是否逾期交房的问题。梁**与连和房**司签订合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行。双方在合同中约定的交房时间为2013年12月31日前，交付的商品房须“经验收合格”。关于商品房的交付条件，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，涉案工程于2014年6月11日经过勘察、设计、施工、监理单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，根据双方合同第十一条的约定，此时房屋已经具备了交付条件。双方在合同中并没有约定以柳州市住房和城乡建设委员会的竣工验收备案作为房屋交付的条件，梁**主张以取得竣工验收备案表为交房条件没有合同和法律依据。房屋具备交付条件后，连和房**司于2014年7月15日在《柳州日报》上刊登公告通知业主于2014年7月18日办理收房手续，梁**至开庭审理时未接收涉案房屋，依据合同第十一条约定：由于梁**原因，未能按期交付的，梁**承诺在连和房**司发出房屋交付通知之日起，七日内与连和房**司办理房屋交接手续，逾期视为连和房**司已将房屋正式完整交付，梁**于2014年7月15日登报通知业主办理相关交房手续，因此，2014年7月22日视为连和房**司已将房屋交付梁**。依照合同约定交付房屋的时间为2013年12月31日，连和房**司于2014年7月22日交付房屋已经逾期，逾期期间为2014年1月1日至2014年7月22日。

二、关于连和房**司逾期交房的天数问题。连和房**司逾期期间为2014年1月1日至2014年7月22日，共203天。根据合同约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。”连和房**司提供相关证据以主张涉案工程从梁**与连和房**司签订的《商品房认购书》至2014年7月18日施工期间因雨天、停电、中高考、设计方案变更等因素导致工程无法施工的连和房**司可以据实延期交付。该院认为，关于连和房**司主张的据实延期问题，首先需要明确的是，要扣除符合合同第八条规定据实延期的天数是在合同期内计算而不是在梁**与连和房**司签订认购书至约定交房期间内计算，即从双方当事人签订合同之日起至合同约定交房之日止。《商品房认购书》按照双方约定，在签订“合同”后已经失效，对双方当事人不再产生约束力。而依法成立的合同，自成立时生效，合同生效后才对双方当事人产生约束力，在没有特别约定的情况下，不溯及合同生效之前发生的事由。因此连和房**司主张从签订认购书之日开始起算连和房**司可延期交房的天数，该院不予采纳，应当从合同签订之日开始起算。根据合同第八条的约定，涉案工程因雨天、停电、设计方案变更等因素导致工程无法施工的应提供施工单位或监理单位的签证，以此证明连和房**司由于以上原因导致施工无法正常进行，但是连和房**司没有提供施工单位或监理单位的签证或施工日志以证实施工受影响情况，因此不满足梁**与连和房**司约定的连和房**司可以据以延期交房的条件，故该院对连和房**司的此项主张不予采纳，连和房**司应当承担举证不能的不利后果。另外，连和房**司主张涉案工程施工期间因中高考因素导致无法施工的天数应扣除，该院认为，双方在合同中对于中高考因素并无约定，且这些因素连和房**司在签订合同前可以预见，可以在签订合同时予以考量，连和房**司也没有提交中高考期间政府要求施工单位停工的相关文件，也没有提交涉案工程因中高考因素确已停工的施工日志及其他相关证据，因此该院对连和房**司的该项主张不予采纳。综上，连和房**司主张的因降水、停电、中高考、设计方案变更等因素造成停工593天不能构成可以逾期交房的事由，均不予扣除，连和房**司辩称其不存在逾期交付房屋的违约行为，均缺乏事实和法律依据，该院不予采信。

三、关于梁**是否逾期付款的问题。合同第六条约定：梁**一次性付款，并在签订合同当日交清总购房款人民币349872元。梁**与连和房**司于2012年5月16日签订合同，梁**于2012年5月16日支付了总购房款349872元，梁**按照合同约定履行了付款义务。连和房**司依据梁**与连和房**司签订的《商品房认购书》约定的付款时间主张梁**的逾期付款行为，但是双方约定签订《商品房买卖合同》后，认购书则同时失效，因此连和房**司的主张该院不予采纳。按照合同约定，梁**不存在逾期付款的情形，故对连和房**司以梁**没有支付逾期付款违约金为由延期交房，不承担逾期交房责任的主张该院不予支持。

四、关于违约金计算问题。合同约定，连和房**司如未按本合同规定的期限将该商品房交付梁**使用逾期超过180日后，梁**有权解除合同。梁**要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，连和房**司按日向梁**支付已交付房价款万分之贰的违约金。梁**支付购房款349872元，连和房**司自2014年1月1日至实际交房日2014年7月22日共计逾期交房203天，连和房**司需向梁**支付违约金349872×0.0002×203=14204.8元。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：柳州连和房地**限公司向梁**支付逾期交房违约金14204.8元。案件受理费215元（梁**已预交），由梁**承担30元，由柳州连和房地**限公司承担185元。

上诉人诉称

上诉人连和房开不服一审判决，上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决认为“上诉人没有能证明施工受影响情况，因此不满足双方约定的上诉人可以据以延期交房的条件”系严重判断错误。一审庭审中，上诉人依法提交第三方有资质机构所出具的《气象证明》，完全、真实记录了在工程建设期间的下雨天气，众所周知，下雨天气必然导致路面泥泞，不能安全作业，必定影响到工期延误而导致延期交房。一审法院对《气象证明》与《停工汇总表》反映的以上客观存在事实不予认定，导致事实不清，适用法律错误。二、一审判决认为上诉人主张“据实延期”的起算点应当从合同签订之日开始起算，没有法律依据且不符合事实。房屋建筑施工中，整个工程是整体延续的，对签订合同前工程施工期间“正常或非正常停电、停水、雨天、政府行为”所造成的工期延误予以忽略不计是不客观的，有违于公平原则的。因此，一审法院认为“据实延期”的起算点应当从合同签订之日开始起算是没有法律和事实依据的。三、一审判决认为上诉人主张“工程施工期间因中高考因素导致无法施工的天数应扣除”没有证据支撑因而不予采纳，是不符合事实的。柳州**护局、柳**化局、柳州市教育局2012年至2014年间，多次下达《关于加强中、高考期间环境噪声污染管理的通知》，对“中高考”期间的建筑工程施工作业作出明确限制，在“中高考”的当天更是全天禁止建筑工程施工作业。以上事实均为政府部门经过广播、电视、报纸等媒介大力宣传从而众所周知的，也符合日常生活经验法则的。本案涉案工程地处柳州市知名学区，坐落于重点学府××高中及××中附近，并且该两所学校也是柳州市“中高考”的重要考点，为了保证“中高”考期间考生有一个安静的学习和休息环境，以旺盛的精力参加考试，上诉人必然响应政府多部门下发的《关于加强中、高考期间环境噪声污染管理的通知》精神，做好相关停工工作，否则必将面临政府部门的严厉处罚。一审法院未对相关政策文件及法律法规予以详查，便武断地认定不存在的停工的事实是严重缺乏依据的。四、一审判决认为，涉案工程“设计方案变更”没有提供施工单位或监理单位的签证就不足以证明施工受影响情况，这不符合事实。涉案工程的变更必须是向有资质机构报批，经审核后方能作审计方案的变更，并且审计方案的变更涉及到工程量的变化，必然影响到施工单位方的切身利益，施工单位与监理单位之间必定有施工图纸、相关函件、签证的往来以确认工程量变化的事实。一审法院在审理过程中对施工图纸等证据不予认定是完全违背事实的，上诉人认为，因涉案工程“设计方案变更”而影响工程进度完全符合双方所签订《商品房买卖合同》的“据实延期交房条件”。五、一审判决认为“交付房屋时间应为2014年7月22日”，没有法律和事实依据。双方签订的《商品房买卖合同》中约定交付商品房的条件为“经验收合格”。本案涉案工程早于2014年6月11日经过勘察、设计、施工、监理单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，己经完全具备交付条件。上诉人随即通过电话、面告等多种方式通知各买受人前来办理交房手续，但仍有大部分买受人置若罔闻。因此，上诉人便于2014年7月15日登报，以公告的形式再次催促买受人前来办理交接手续。上诉人认为，2014年6月11日，涉案工程已经验收合格，具备交付条件；2014年7月15日登报公告，通知买受人来接收房屋，2014年7月15日应为实际交付房屋时间，上诉人此时已完成合同约定的交房义务。《商品房买卖合同》第十一条约定“由于买受人原因，未能按期交付的，买受人承诺在上诉人发出房屋交付通知之日起，七日内与上诉人办理房屋交接手续，逾期视为房屋完整交付……”。该合同条款是对买受人无正当理由而延误办理交接手续的限制，而不是对上诉人设定的合同义务，至于买受人自身是否能够如期前来办理交接手续，则为买受人应自行承担的责任。一审法院错误地分配合同义务，已侵害了上诉人的合法权益。六、在关于被上诉人逾期付款问题上，一审法院错误认定事实。上诉人与被上诉人签订的《商品房认购书》，是双方真实的意思表示，是合法有效的。被上诉人应按照认购书的约定履行付款义务。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。现请求二审法院：1、查明事实，依法撤销一审判决并改判；2、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。

综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。

二审期间，上诉人提交以下证据：证据一，《签证单目录表》与《签证单》，证明涉案工程的工期顺延250天；证据二，《监理日志》记载涉案工程停工时间是144天。

被上诉人质证称，对真实性不认可，从监理日记的内容看没有监理公司的盖章，全部都是手写，记录人身份不明，没有记录人的工作证或职称证明，从2012年5月27日到2012年6月1日这6天里有5天下雨，但是监理日志记载都是施工，签证单里面记录这7天是停工的，这两份证据都矛盾，监理日志的填写要求中要求整个监理日志要有人签阅，每周不少于一次，但上诉人提交的监理日志没有人在7天之内进行签阅，不具备合法性，也不能达到上诉人的证明目的。

本院对上诉人新提交证据的分析与认定：关于上诉人所提交的《签证单目录表》与《签证单》，因《签证单目录表》为上诉人自行制作，被上诉人对其真实性不予认可，本院对其真实性亦无法确认，故对《签证单目录表》不做为本案证据予以采信；关于上诉人提交的签证单，本院认为，首先被上诉人对其真实性不予认可，同时因其为打印件，并且无原始资料佐证其真实性，并且与上诉人提交的《监理日志》无法对应，故本院不予采信。关于上诉人提交的《监理日志》，虽然被上诉人对其真实性不予认可，但从其内容看，应为对涉案工程的原始记载资料，反映了涉案工程在施工过程中的真实状况，故本院对其真实性予以确认，作为本案证据予以采信。

本院根据上诉人新提交的《监理日志》，并结合上诉人在一审诉讼中提交的柳州市区降水情况的气象证明，经统计核算，自2012年5月16日至2013年12月31日，被上诉人所购买的位于柳州市桂中大道19号文*华都的12栋楼在建设过程中因下雨及中高考等原因共停工49天。

本院认为

本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，应属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条第一款的约定，上诉人应当在2013年12月31日前将勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格的房屋交付给被上诉人，否则将按照该合同第九条的约定支付逾期交房违约金。本案中，诉争房屋于2014年6月11日达到合同约定的交房条件（即经验收合格），并于2014年7月15日登报公告通知被上诉人于2014年7月18日办理收房手续，但《商品房买卖合同》第十一条约定“……买受人承诺在出卖人发出房屋交付通知之日起，七日内与出卖人办理房屋交接手续……”，该内容应视为合同约定了上诉人发出交房通知后被上诉人领房的合理期限，因此一审判决将实际交房日期定为上诉人登报交房时间（2014年7月15日）的七日后（2014年7月22日）是符合双方合同约定的，则上诉人逾期交房的时间为203天（2014年1月1日至2014年7月22日），本院予以确认。

上诉人还认为一审判决将签订《商品房买卖合同》之日作为据实延期交房的起算点是错误的，但《商品房买卖合同》第八条第二款约定“如遇下列特殊原因……出卖人可据实予以延期”指的是在该合同签订之后可能发生的据实延期的情形，而在签订《商品房买卖合同》之前发生下雨、中高考、设计变更等情况对双方当事人来说都不是假设发生的，该类情况已经成为既成事实，合同对其并无溯及既往的效力，双方当事人也没有约定在合同签订之前发生该类情况也可以据实延期交房，故对上诉人的该项异议本院亦不予采纳。

关于上诉人是否逾期付款的问题，因上诉人提出被上诉人逾期支付购房款，对此本院认为，虽然上诉人与被上诉人在签订的《柳州市文源华都商品房认购书》中约定被上诉人应当支付的购房款数额及期限，但同时该认购书约定：本认购书双方签署盖章之日起生效，签订《商品房买卖合同》后，本认购书同时失效。后上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，在《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限中约定一次性付款处载明：签订本合同之日起已交清总房款人民币叁拾肆万玖仟捌佰柒拾贰元整（￥349872元），因上诉人与被上诉人在签订《柳州市文源华都商品房认购书》后，签订了《商品房买卖合同》，根据约定，《柳州市文源华都商品房认购书》在双方签订《商品房买卖合同》后即已失效，而双方对购房款的支付方式及时间在《商品房买卖合同》中重新约定，确定签订《商品房买卖合同》时，被上诉人的购房款已经支付完毕，故被上诉人并未逾期支付购房款，上诉人认为被上诉人逾期付款，构成违约缺乏事实依据，本院不予采信。

对于上诉人主张由于下雨、中高考、设计变更的因素导致工期延误的问题，因按照《商品房买卖合同》第八条“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日60日内告知买受人的；2.政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3.正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准”的约定，出现以上情况可以据实延期交房，但上诉人在一审中提供的证据仅能证实发生下雨、中高考的事实，而其未能提供足以证实因上述情况导致暂停施工的证据（如签证单、施工日志等），但二审诉讼中上诉人提交新的证据，证明因下雨及中高考导致停工事实的发生，本院根据该新证据确认自2012年5月16日至2013年12月31日，被上诉人所购买的位于柳州市桂中大道19号文*华都的12栋楼在建设过程中因雨及中高考等原因共停工49天，上诉人提交的证据无法证明设计变更导致停工的事实。因上诉人共逾期交房203天，根据《商品房买卖合同》第八条第二款“如遇下列特殊原因……出卖人可据实予以延期”的约定，扣除上诉人可以据实延期的49天后，上诉人共逾期交房203-49=154天。依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条中出卖人逾期交房的违约责任的约定，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行，故上诉人应向被上诉人支付的违约金为349872×0.0002×154=10776.06元。

综上所述，一审判决认定事实基本清楚，程序合法，适用法律并无不当，但二审中上诉人提交新证据，导致本案出现新的事实，本院依据新的事实对本案的实体处理予以改判，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持，据此，依照《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

变更广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2015）城中民一初字第1598号民事判决为：柳州连和房地**限公司向梁**支付逾期交房违约金10776.06元；

一审案件受理费215元（被上诉人已预交），二审案件受理费185元（上诉人已预交），共计400元，由上诉人柳州连和房地**限公司负担260元，被上诉人梁**负担140元。

上述有给付内容之判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按时履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十二日