柳州**有限公司与马**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称高**司）因与被上诉人马**房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2015）南民初（一）字第710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月27日受理后，依法组成由审判员谭**担任审判长，审判员曾**、代理审判员潘**参加的合议庭，于2015年10月9日公开进行了审理，代书记员张*担任记录。上诉人高**司的委托代理人张**、被上诉人马**的委托代理人田**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，高**司、马**于2014年11月3日签订了《房屋认购合同书》，协议书约定柳州**有限公司将位于柳州市荣军路西二巷14号房屋以1050000元的价格出售给马**；在签订买卖协议之日，马**需向高**司支付定金50000元；马**以银行按揭的方式付款给高**司，60日内马**按照银行规定将办理按揭手续所需的资料备齐，并将不低于600000元的首付款存入银行指定账户。合同同时约定，若马**违约，高**司将不退还已经支付的购房认购金；如果高**司不能将房产过户给马**，则退还购房认购金给马**。合同书签订当日，高**司向马**出具收条一份，其中载明：今收到马**交来购买柳州市荣军路西二巷14号房屋购房定金50000元整。在本案审理过程中，马**表示其交付定金后，高**司并没有带其去查看房屋，也没有通知马**去哪个银行缴纳首付款以及办理按揭手续，致使合同无法继续履行。故马**诉至法院，请求法院依法判令：1、解除马**与高**司2014年11月3日签订的《房屋认购合同书》；2、高**司返还马**购房认购金人民币50000元；3、高**司承担本案诉讼费。另查明，高**司的经营范围为投资管理咨询服务，资产管理咨询服务，对道路桥梁项目的投资，企业管理服务，房地产中介服务等。

一审法院认为

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，当事人应当严格按照约定履行自己的义务。本案中，马**、高**司于2014年11月3日签订的《房屋认购合同书》，是双方真实意思的表示，未违反国家法律、法规，应认定合法有效。现马**主张高**司没有带其去查看房屋，也没有通知马**去哪个银行缴纳首付款以及办理按揭手续，致使合同无法继续履行，高**司须对马**的该项主张作出合理的说明。而高**司经该院依法传唤未到庭参加诉讼，对马**的主张也没有向该院提交任何答辩意见和证据予以抗辩，视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由高**司自行承担。高**司作为专业的房产中介公司，应负有告知马**去哪个银行缴纳首付款以及办理按揭手续的义务，在高**司未能提交证据证明其已经履行上述义务的情况下，该院确认高**司的行为构成了违约。现马**要求解除合同，高**司并未提出异议，对于马**的该项诉讼请求，该院予以支持。对于购房定金50000元，马**、高**司在合同中已经明确约定马**未能办理案涉房屋的过户手续，高**司应退还上述定金，现马**已提交收条证明高**司实际收到定金50000元，故对于马**交付的定金50000元，高**司应予以退回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决：一、马**与柳州**有限公司于2014年11月3日签订的《房屋认购合同书》解除。二、柳州**有限公司退还马**购房认购金50000元。案件受理费1150元（马**已预交），依法减半收取575元，由柳州**有限公司负担。

上诉人诉称

上诉人高**司不服一审判决，上诉称，一审判决认定事实错误，适用法律不当，上诉人与被上诉人于2014年11月3日签订的《房屋认购合同》，系双方真实意思表示，合法有效。被上诉人未按合同约定办理银行按揭手续是导致合同无法履行的根本原因，按合同约定，被上诉人具有先予履行合同义务的责任，因此，被上诉人存在违约行为，一审法院认定上诉人违约是错误的。综上所述，上诉人请求二审法院：1、撤销柳一审判决。2、驳回被上诉人的各项诉讼请求。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人马**答辩称：上诉人的上诉理由不成立，一审判决合法公证，适用法律正确，应当予以维持。

综合诉辩双方的意见，上诉人对一审查明的事实的异议如下：对被上诉人马**表示致使合同无法继续履行的原因有异议；导致合同无法履行的真实原因是被上诉人未缴纳首付款及未办理按揭手续。被上诉人对一审查明事实无异议。

上诉人与被上诉人在二审期间未提交新证据。

本院查明

本院对当事人争议的事实的分析与认定：上诉人提出的异议经本院二审核实，为一审法院对马**的单方陈述所作的一个客观的记载，并无不当，因此，一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本案争议焦点：导致《房屋认购合同书》无法履行的违约责任如何认定？上诉人是否应退还50000元给被上诉人？

本院认为，依法成立的合同具有法定约束力，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行义务。上诉人与被上诉人签订的《房屋认购合同书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有法律约束力。上诉人主张双方签订的合同里约定上诉人已明确告知被上诉人办理银行按揭贷款的流程、要求及所需资料证明材料，是被上诉人未按约办理银行按揭手续导致合同无法履行，被上诉人存在违约行为，上诉人不应退回定金50000元。相反地，被上诉人对上诉人提出已经告知办理银行按揭贷款的流程的主张不予认可，认为其并不存在违约。对此，本院认为，上诉人作为专业的房屋买卖中介服务机构，其应当知晓并承担向买受人告知办理银行按揭流程的义务，虽然《房屋认购合同书》第五条中载明了“乙方（马**）确认，在签订本合同书前，……，甲方（高*公司）已经明确告知乙方办理银行按揭贷款的流程、要求及所需资料证明材料，……”，但该合同条款中并无办理银行按揭贷款相关流程的内容，而该条款系高*公司在合同签订之前事先拟定的，就目前证据而言，上诉人高*公司尚缺乏证据证实其如何告知、何时告知以及是否真实尽到告知的义务。因此，在上诉人未把如何办理银行按揭贷款的流程告知被上诉人的情况下，被上诉人无法缴纳房屋的首付款以及办理按揭手续，故《房屋认购合同书》无法履行是由于上诉人的违约行为导致，一审判决上诉人退还被上诉人50000元定金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，其诉请本院不予支持。一审程序合法，适用法律正确，判决正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1150元（上诉人**有限公司已预交），由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月十九日