（2014）河市民四初字第4号民事判决书

审理经过

原告陈**与被告河**有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月14日依法立案受理本案，并依法组成由审判员蒋**担任审判长，审判员潘**、谢**参加的合议庭，于2014年5月9日、2014年6月17日公开开庭审理了本案。书记员蓝**担任法庭记录。原告陈**的委托代理人韦**、韦**，被告河**有限公司的法定代表人罗彩艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告陈**诉称：原、被告于2011年11月20日签订《金龙湾花园房屋（铺面）租赁合同》，约定由被告承租原告位于河池市新建东路金龙湾花园小区临街一号二号楼的三层（面积包含负二楼、负一楼、一楼、二楼、三楼），租赁期限自2011年11月20日至2026年10月20日止，负二楼、负一楼、二楼、三楼月租金为每平方米人民币壹拾陆元整（16.00元／平方米），一楼月租金为每平方米人民币壹佰元整（100.00元／平方米），租金从2012年5月1日起计付，按三个月交纳一次，被告应于2012年5月1日前10日交纳首期租金合计人民币壹拾叁万壹仟伍**拾贰元整（￥131592.00元），以后应在每期到期前10天内交清下期租金。然而自2012年11月1日起至今，被告并未按合同约定支付租金，所欠租金已达人民币701824元整（自2012年11月1日起至2014年2月28日止），原告经多次催讨并委托广西**事务所进行催告，被告均拒不履行。无奈原告于2014年2月18日向被告送达《解除（金龙湾花园房屋（铺面）租赁合同）通知书》，要求解除双方于2011年11月20日签订的《金龙湾花园房屋（铺面）租赁合同》，被告拒绝签收。原告认为双方所签的《金龙湾花园房屋（铺面）租赁合同》合法有效，应受法律保护，被告未能诚实守信按约履行合同义务，已构成根本性违约，应当承担相应法律责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。据此，特请求人民法院解除原被告双方于2011年11月20日签订的《金龙湾花园房屋（铺面）租赁合同》，另根据合同第三条、第四条、第五条、第十条之约定，被告尚欠原告租金人民币701824元（自2012年11月1日起至2014年2月28日止）应当向原告清偿。同时根据合同第八条约定：租赁期限届满或中途退租时，除双方另有约定，甲方有权要求乙方按原状进行恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用，因此被告应当自合同解除之日立即将租赁房屋恢复原状并交还原告，恢复原状所需费用由被告承担。另合同第十条约定：乙方（被告）应按时交纳租金及各项费用，若逾期缴纳每延期一日，按应交的5%收取滞纳金，若逾期达一个月以上及经甲方（原告）书面催款，三天内仍不交清，甲方（原告）有权解除合同，提前收回房屋，没收押金并追回所欠租金（计至乙方实际控制租赁房产之日）及按日加收滞纳金，并要求乙方（被告）支付空租等损失。对此滞纳金的约定，原告尚不在本诉讼中请求支付并保留此项（滞纳金）追诉的权利作另案处理。

为此，原告要求依法解除原、被告于2011年11月20日所签订的《金龙湾花园房屋（铺面）租赁合同》；判令被告于合同解除之日立即将租赁房屋恢复原状并交还原告，房屋恢复原状所产生费用由被告自行承担；判令被告河池**有限公司向原告支付租金人民币701824元整（自2012年11月1日起至2014年2月28日止，此后至被告实际交还租赁物之日止的租金另计）；依法判令被告承担本案诉讼费。

原告为证实其主张，第一次开庭前提交的证据有：证据一、《金龙湾花园房屋（铺面）租赁合同》，证明双方签订合同的内容；证据二、收据，证明被告自2012年11月至今没有交付租金；证据三、律师催告函，证明被告拖欠租金后，原告曾催告被告交付租金；证据四、《解除<；金龙湾花园房屋（铺面）租赁合同>；通知书》，证明原告向被告送达《解除<；金龙湾花园房屋（铺面）租赁合同>；通知书》，被告拒收。第二次开庭前前补充提交的五份证据：证据五、企业法人营业执照、组织机构代码证。证明租赁房屋产权人的工商注册信息；证据六、宝**司房屋产权证书17份，证明租赁房屋产权登记于广西河池市宝**司名下；证据七、宝**司出具的《证明》，证实陈**为本案适格原告；证据八、泰**司的《证明》，证实泰**司获得授权签订租赁合同，同时已经将租金转付给陈**；证据九、河池市公安局河南派出所出具的《证明》1份，证实被告答辩中所称的泰**司封锁阻止其经营造成其损失与事实不符，封锁商铺是被告自己的行为，不是泰**司所为，也不是原告所为，造成的损失与原告无关。

被告辩称

被告河**有限公司辩称：一、原告陈**不是被告租赁房的合法权所有人，其无权主张收回租赁房（金**花园铺面）。原来，被告与广西**限公司签订金龙湾铺面租赁合同，押金15万元，第一季度租金131592元是交给广西**限公司。原告陈**只执有自己书写己购买广西河**有限公司物业证明，没有提供相关法律证书，被告认为与陈**签订金龙湾铺面租赁合同无效。另外，签订租赁合同时，陈**并未向被告出具宝**司的证明，因为陈**是宝**司的法人代表，所以被告理所当然的认为是与宝**司签订的合同。为此，被告认为陈**无权主张解除被告与泰**司签订的租赁合同。二、被告尚未构成根本违约，不应终止租赁合同。1、目前被告尚欠泰**司部分租金是事实，但被告15万元押金在泰**司手上，同时被告支付38万元左右用于装修泰**司租赁场地三楼铺面公共通道，抵充15年物业管理费。2014年元月22日泰**司封锁租赁房禁止被告经营、出入，造成被告损失达70万元左右。2、被告与泰合签订租赁合同后投资213万元进行装修，购买设备支出140万元，还有30多万的公共过道的装修，且还有原告原因造成的损失。因此，被告认为目前不应解除租赁合同，请法院依据事实和法律，公平合理的判决。

被告为证实其主张，第一次开庭前提交的证据有：银行单据，证明钱打给泰**司；《金龙湾花园（铺面）租赁合同》，证明泰**司将金龙湾花园（铺面）租赁给被告，不是陈**将金龙湾花园（铺面）租赁给被告，且陈**亦不是泰**司的法定代表人；陈**的书面证明，证明被告与泰**司签订的合同是有效的；被告与陈**的一份《补充协议》，证明双方约定装修公共过道抵充15年的物业管理费。被告第二次开庭未提交证据。

经庭审质证，被告认为原告的证据一，不能证明陈**真正拥有合法产权；证据二表明，被告2012年3月21日交了定金给泰**司，第一次租金也是交给泰**司，变更租赁合同后，租金才打到陈**账上；对证据三没有异议；对证据四，认为被告并没有签收原告《解除＜金龙湾花园房屋（铺面）租赁合同＞通知书》。对原告第二次开庭前提交的证据，仅对宝**产公司出具的《证明》，即证据八进行质证，认为该《证明》的内容只是存在买卖行为，但是没有房屋转让协议，因此不能证明是合法转让，不能证明陈**是本案的适格主体。其他的意见是商铺不是被告封锁的，是物业公司去装锁的，有录像证明。对第二次开庭前提交的其他证据不予质证。

原告对被告提交的证据没有异议。

本院对原、被告提交的证据认证如下：对由当事人一方提交而对方当事人无异议的证据，因其来源真实、合法。本院予以认可，可作为认定案件基本事实的依据；对其他由一方当事人提供而他方当事人对其真实性或证明的内容有异议的证据，提出异议的一方又无相反证据予以佐证其反驳意见，而该证据与双方诉辩事由具有一定关联性的，本院可作为认定案件事实的参考依据。

综合本案证据及原、被告双方庭审中对案件事实的陈述，本院确认以下法律事实：原告作为甲方与被告作为乙方于2011年11月20日签订《金龙湾花园房屋（铺面）租赁合同》。其中约定由乙方承租甲方位于河池市新建东路金龙湾花园小区临街一号二号楼的三层（面积包含负二楼25平方米、负一楼46平方米、一楼46平方米、二楼8平方米、三楼2375平方米），租赁期限自2011年11月20日至2026年10月20日止，负二楼、负一楼、二楼、三楼月租金为每平方米人民币壹拾陆元整（16.00元／平方米），一楼月租金为每平方米人民币壹佰元整（100.00元／平方米），租金从2012年5月1日起计付，按三个月交纳一次，乙方应于2012年5月1日前10日交纳首期租金合计人民币壹拾叁万壹仟伍**拾贰元整（￥131592.00元），以后应在每期到期前10天内交清下期租金。另对装修进行了相应约定，其中违约责任亦约定乙方应按时交纳租金及各项费用，若逾期缴纳，每延期一日，按应交的5%收取滞纳金，若逾期达一个月以上及经甲方书面催款，三天内仍不交清，甲方有权解除合同，提前收回房屋，没收押金并追回所欠租金（计至乙方实际控制租赁房产之日）及按日加收滞纳金，并要求乙方支付空租等损失等约定。合同签订后，被告于2012年3月21日通过建行汇款150000元给泰**司，作为租赁保证金，并于2012年4月27日通过建行汇款13159200元给泰**司第一期（2012年5月1日至2012年7月31日）租金。

原告陈**作为甲方与被**公司作为乙方于2012年8月25日签订《补充协议》，约定由于乙方出资装修一期三楼商铺的公共走道，甲方免于收取乙方所承租商铺的物业管理费15年等条款。

本院查明

另查明，位于河池市金城江区新建东路金龙湾花园小区临街一号二号楼的负二楼、负一楼、一楼、二楼、三楼为广西河**有限公司（以下简称宝**司）开发，并登记于宝**司名下的房产。2011年11月20日，宝**司授权广西**限公司（以下简称泰**司）将上述房屋以其名义出租给被告，租金由泰**司收取。

还查明，2012年8月，宝**司与原告陈**达成房屋买卖协议，由原告陈**购买本案被告租赁的房屋，宝**司即确认上述房屋的占有、使用、处分、收益权利全部由陈**享有。因宝**司将上述租赁房屋转让给原告，泰**司与被告口头约定，终止双方签订的租赁合同，泰**司收回双方签订的《金龙湾花园房屋（铺面）租赁合同》原件，由原告陈**与被告帝**司另签租赁合同。泰**司收取被告的两笔款（租赁保证金15万元及首期租金131592元），泰**司已悉数转至原告的帐户。2012年9月19日，被告通过建行汇款13159200元给原告第二期（2012年8月1日至2012年10月31日）租金。

再查明，2013年12月4日，广西**务所律师受原告委托，向被告发律师催告函，催告被告自收到催告函3日内，依合同约定交清所欠租金及滞纳金，否则依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定及合同的约定，解除双方签订的《金龙湾花园房屋（铺面）租赁合同》。被告对该催告函给予了签收。2014年2月18日，原告向被告发出解除《金龙湾花园房屋（铺面）租赁合同》通知书，被告未予签收。

本院认为

根据双方当事人的诉辩主张及理由，归纳本案的争议焦点为：1、原告与被告签订的《金龙湾花园房屋（铺面）租赁合同》是否有效；2、若双方签订的上述协议有效，原告主张被告拖欠租金，已构成违约，要求支付拖欠租金，并解除合同的理由是否成立。

本院认为：一、关于原告与被告签订的《金龙湾花园房屋（铺面）租赁合同》是否有效的问题。原告与被告于2011年11月20日签订的《金龙湾花园房屋（铺面）租赁合同》，约定原告将位于河池市新建东路金龙湾花园小区临街一号二号楼的三层（面积包含负二楼25平方米、负一楼46平方米、一楼46平方米、二楼8平方米、三楼2375平方米）房屋租赁给被告。上述租赁房产虽登记在宝**司的名下，但宝**司出具证明，证实其已将该房产转让给了原告，并确认由原告享有上述房屋的占有、使用、处分、收益权利。对此，被告主张原告不是被告租赁房合法使用权人的理由不成立。另外，被告与泰**司虽原签订了《金龙湾花园房屋（铺面）租赁合同》，约定泰**司将本案的租赁物租赁给被告，被告亦将租赁保证金15万元，第一季度租金131592元交给了泰**司。对此，泰**司出具证明，证实因宝**司将上述租赁房屋转让给了原告后，泰**司与被告已口头约定，终止双方签订的租赁合同。其已收回与被告签订的《金龙湾花园房屋（铺面）租赁合同》原件，而被告在本案亦确实未提供其与泰**司签订的《金龙湾花园房屋（铺面）租赁合同》原件。况且被告提交的原告于2012年9月2日向其出具的证明证据，已表明被告交给泰**司的租赁保证金15万元及首期租金131592元，泰**司已悉数转至原告的帐户。泰**司在该证明上亦签情况属实，并加盖了公章予以确认。还有，2012年9月19日，被告亦通过建行汇款13159200元给原告第二期租金。据此，可认定原告陈**与被**公司签订的《金龙湾花园房屋（铺面）租赁合同》及于2012年8月25日签订《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，未损害国家、集体和第三人的合法权益，应属合法有效。被告主张双方当事人签订上述协议无效的理由不能成立，本院不予支持。

二、关于原告主张被告拖欠租金，已构成违约，要求支付拖欠租金，并解除合同的理由是否成立的问题。原告陈**与被**公司签订的《金龙湾花园房屋（铺面）租赁合同》及《补充协议》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。为此，原告与被告双方应当按照双方签订《金龙湾花园房屋（铺面）租赁合同》及《补充协议》的约定全面履行自己的义务。原告陈**与被**公司签订的《金龙湾花园房屋（铺面）租赁合同》，其中约定乙方（被告）租金从2012年5月1日起计付，按三个月交纳一次，每期到期前10天内交清下期租金。乙方应按时交纳租金及各项费用，若逾期缴纳，每延期一日，按应交的5%收取滞纳金，若逾期达一个月以上及经甲方（原告）书面催款，三天内仍不交清，甲方有权解除合同，提前收回房屋，没收押金并追回所欠租金（计至乙方实际控制租赁房产之日）及按日加收滞纳金，并要求乙方支付空租等损失等约定。而被告只交付了第一期和第二期的租金（即交纳的租金至2012年10月31日止），且2013年12月4日，广西**务所律师受原告委托，向被告发律师催告函，催告被告自收到催告函3日内，依合同约定交清所欠租金及滞纳金。而之后的租金，被告仍一直未交。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。据此，原告要求被告向原告支付租金人民币701824元整（自2012年11月1日起至2014年2月28日止，此后至被告实际交还租赁物之日止的租金另计），并解除合同，有事实、法律依据，本院予以支持。对于原告要求被告于合同解除之日立即将租赁房屋恢复原状并交还原告，房屋恢复原状所产生费用由被告自行承担的诉请，因被告对租赁物进行的相应装修，该装修得到了原告的认可同意，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。故，原告的该诉请，本院亦予以支持。

至于被告主张原告给其造成了损失及泰**司封锁租赁房禁止被告经营、出入，亦给其造成了损失的问题，由于被告于本案对原告并未提起反诉，故被告主张原告给其造成了损失的问题，本案不予审理。被告认为泰**司封锁租赁房，禁止被告经营、出入，亦给其造成了损失，这属被告与泰**司的法律关系，与本案无关，本案亦不予审理。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告陈**与被**公司签订的《金龙湾花园房屋（铺面）租赁合同》及《补充协议》；

二、被告河**有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陈**支付租金人民币701824元整（自2012年11月1日起至2014年2月28日止，此后至被告河**有限公司实际交还租赁物之日止的租金另计）；

三、被告河**有限公司应于本判决生效之日起30日内将租赁房屋恢复原状并交还原告陈**，房屋恢复原状所产生费用由被告自行承担。

一审案件受理费10818元，由被告河**有限公司负担。

上述义务，义务人逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或被执行人财产所在地的人民法院申请执行。

如不服本判决，原告陈**可在判决书送达之日起三十日内，被告河池**有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（另在上诉期届满后七日内，向广西壮族自治区高级人民法院预交上诉案件受理费10818元，该院开户银行农行**象支行，帐号20-017301040003777，户名广西壮族自治区高级人民法院；逾期不交的，按自动撤回上诉处理），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。

裁判日期

二〇一四年十二月十一日