广西万**有限公司与谭**商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人广西万**有限公司（以下简称万**司）因与被上诉人谭**商品房预售合同纠纷一案,不服河池市金城江区人民法院（2011）金*初字第733号民事判决,向本院提起上诉。本院于2012年3月26日受理后,依法组成由审判员张**担任审判长，审判员谢**、韦**参加的合议庭，于2012年5月29日公开开庭审理了本案。书记员黄**担任记录。上诉人万**司委托代理人韦**,被上诉人谭**委托代理人黄**、赵*到庭参加诉讼。本案审理过程中，双方当事人向本院申请庭外和解期间20天。本案现已审理终结。

一审原告诉称

一审法院经审理查明：2010年3月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买一套位于河池市城东新区上任片四桥头60米大道南侧的万博公寓的902号的商品房，该商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为河池**理局，商品房预售许可证号为河房预字（2009）第14号。该商品房建筑面积135平方米，其中套内建筑面积111.43平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.75平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3125.97元，总金额为人民币348327元。合同约定，原告在签订本合同时，同时交付首付款人民币70327元，余款278000元由原告按被告要求在签订合同30日内备齐办理（银行按揭／公积金）所需资料至银行及房产局办理个人住房贷款手续，并由银行转划入出卖人账户，贷款额以银行最终审批为准，不足部分由原告补足。合同第八条第一款约定，被告应当在2010年11月30日前将具备经验收合格条件，并符合本合同约定的该商品房交付原告使用。合同还约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人电话、地址变更未及时告诉出卖人，导致无法送达交房通知的；3,出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并接受后（以政府部门接受资料日期为准）需等待验收的。关于逾期交房的违约问题，在该合同的第九条作了约定：“逾期60日内，不追究违约责任；逾期超过60日后，超过部分则出卖人按日向买受人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日买受人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行。自本合同规定的应交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付逾期应付款万分之三的违约金。”合同签订后，原告依约向银行按揭贷款支付了购房首付款，2010年8月13日，被告出具了收到原告预付购房款348327元的销售不动产发票给原告。该房款额共计348327元，原告已全额支付给被告。被告的“万博公寓”楼工程竣工后，2011年4月29日，经施工单位广西建工**限责任公司、勘察单位广西河池市综合设计院、设计单位广**轻纺建筑设计院，监理单位广西大通**有限公司和建设单位广西河池**有限公司等五单位签章，认可该工程质量合格。被告于2011年4月25日在《河池日报》上向原告等业主公告了《交房通知书》，通知各业主办理交接手续的时间为2011年4月28日。因原告已付清了购房款和各项管理费用，具备了被告和新时代物业管理有限责任公司万博公寓管理处规定的入伙条件，2011年5月15日，原告填写了被告和新时代物业管理有限责任公司万博公寓管理处联合印制的《入伙手续书》。当日，原告从被告处领取了房屋钥匙，接受了该房。原告认为，被告在商品房未达到交接使用条件的情况下，公告交房，违反了双方合同的协定，因而于2011年6月7日向该院提起诉讼，请求判令被告支付违约金17660.17元（从2010年12月1日起至2011年5月18日止，共计169天，按交付房款价额348327元的万分之三计算）。诉讼费由被告承担。本案在庭审时，经合议庭组织双方调解，被告提出调解方案：1、被告将其开发的商品房小区的一卡通、门禁对讲系统及视频监控系统供给原告等21户使用，作为对其的补偿，不另收取任何费用；2、被告与原告签订的商品房买卖合同中附四（合同补充协议）第2条约定（即买受人所购得商品房的水电开户可由出卖人承担一切费用）由原告承担的费用，现由被告承担；3、提起诉讼的21户业主不再追究被告因延期交房的违约责任，放弃要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求。原告亦提出调解意见:1、原认定被告逾期天数为169天，现同意减去60天和被告在河池日报公告后的20天，实际违约天数为89天；2、同意降低合同约定的支付逾期应付款万分之三的违约金为万分之二。因双方未能达成一致意见，调解不成立。

一审法院认为

一审法院审理认为：原、被告经协商一致订立的商品房买卖合同，没有违反法律法规强制性规定，应属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同受法律保护”的规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定，全部支付了该商品房的价款人民币348327元，履行了合同义务，被告亦应按合同约定，在2010年11月30日前将验收合格的商品房交付给原告。由于合同约定，逾期60日之内交房不追究违约责任，逾期60日后，超过部分按日支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。在本案中，被告销售给原告的该商品房验收合格的时间为2011年4月29日，而被告在2011年4月25日在河池日报上公告办理交房手续的时间为2011年4月28日，原告虽在2011年5月15日领取了该房的钥匙，接收了该房，因该房屋验收合格后具备交房条件，故应以该商品房验收合格的2011年4月29日的次日即4月30日为交房日，被告逾期交房的天数应从2010年12月1日起至2011年4月29日止共149天，根据双方的合同约定，减去逾期的60天，实际逾期天数为89天，按日支付逾期应付款万分之三的违约金计算，即原告购买该商品房应付房款348327元的万分之三，日应付的违约金为104.50元，89天共计9300.50元，所以该院支持原告请求支付的违约金数额为9300.50元，其请求超过该数额的部分无事实依据。关于被告辩称，逾期交房天数应还扣除法定节假日和降雨等因素后实际违约天数只有9日的理由及支付违约金日万分之三过高，应以交付或是以合同约定的逾期交款对违约金进行计算等问题。该院认为，原告认为被告逾期交房天数为169天，总天数不符合实际，但逾期天数为89天亦是事实。被告要求扣除节假日、双休日和降雨天数后剩下的才算逾期天数的理由不充分，不符合双方的合同约定，何况下雨天数并不属于不可抗力的自然灾害情况。此外，逾期交房应支付逾期应付款日万分之三的违约金是否过高的问题，最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失确定违约金数额。”现双方约定的违约金，未违反上述规定，因此，被告的抗辩理由不充分。综上所述，对原告合理、合法的诉讼请求和被告合理、合法的抗辩请求，该院予以支持和采信，反之对不合理不合法的诉请和抗辩请求不予支持和采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条和《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、由被告广西万**有限公司支付给原告谭**违约金人民币9300.50元；二、驳回原告谭**的其他诉讼请求。案件受理费242元（原告已预交），由原告谭**负担115元，由被告广西万**有限公司负担127元。

上诉人诉称

万**司不服一审判决，上诉称：一审法院对上诉人逾期交房应支付逾期应付款日万分之三的违约金是否过高认为：最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”，现双方约定的违约金比例，未违反上述司法解释规定，因此，对上诉人一审关于适当减少违约金数额的请求不予支持。上诉人认为，一审法院上述的认定毫无事实依据，因而是错误的：一、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，虽然约定是以逾期每日万分之三的比例计算违约金，但此约定其实是已远远的高出了被上诉人因上诉人延期交房而遭受的损失。首先，被上诉人因上诉人延期交房而遭受的损失是什么？据我国目前的法律，暂无规定；依双方签订的商品房买卖合同，亦未有明确约定；若需量化，现唯有依据合同法第六十一条规定的交易习惯，引入“上诉人按时交付房屋给被上诉人后其房屋用于出租所得的租金”以类比，方可解决。其次，被上诉人因上诉人延期交房而遭受的损失是多少？由上可知，以目前当地同类同地段同面积房屋出租粗略且高估的均价800元每月计，上诉人违约天数89天的房租充其量按高算也只为2400元。最后，双方约定的违约金是否超过被上诉人因上诉人延期交房而遭受损失的30%?再由上可知，2400元加上其的30%，所得为3120元，那么一审法院判决上诉人支付给被上诉人的违约金9300.50元显然已经远远高出了3120元的数倍之多。因此，即使上诉人按期交房被上诉人得以用之出租，被上诉人所获一审法院判决支持的违约金数额也远远超过了其将房屋用于出租所得租金加上此租金本数的30%,那么上诉人对于违约金过高请求法院适当减少的请求依法是应得到人民法院支持的。二、按照中**银行的规定，逾期还款的违约金为每日万分之二。合同约定的上诉人逾期交房违约金的比例万分之三亦高于了中**银行的此规定，鉴此，被上诉人所诉请的违约金也应当比照之并予合理降低。三、从一审判决的内容上看，既然一审法院认为双方约定的违约金未违反最高院的相关规定，那么一个严谨的判决就应当载明或阐述其认定事实的理由从而给人一目了然其论证过程，而恰恰此点，在一审判决书上无从体现，因而是一份有瑕疵的判决，不能令人完全信服。综上所述，上诉人请求二审法院依法公平地支持上诉人的上诉请求，依法改判河池市金城江区人民法院（2011)金*初字第733号民事判决的第一项，适当减少上诉人所应向被上诉人支付的违约金数额。

被上诉人辩称

被上诉人谭**未作书面答辩，其委托代理人在二审庭审时口头辩称：一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决公平合理，请二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。

本院查明

二审期间，上**博公司对一审查明的事实没有异议，但认为一审法院未认定业主交付购房款的时间，属于遗漏事实。因为业主逾期付款涉及到开发商顺延交房的问题。万**司在二审庭审后提供证据：⑴《万博公寓业主（19户）支付购房款明细表》及相应交付房款凭据，用以证明19户业主中存在逾期交付购房款的情况；⑵委托广西华**限公司作出的一份《房地产租金损失咨询报告》，用以证明万**司因逾期交房造成19户业主房屋租金损失的价值，虽然该评估结果偏高，超过了河池市房屋租赁的平均价格，但认为还是客观真实的，该公司同意以该评估报告适当减少逾期交房的违约金。经质证，谭**委托代理人对万**司二审提供的证据⑴认为，至于其他18户业主因各人申请贷款的情况不同，应由各自提交证据证明和由法院进行调查；对证据⑵认为评估机构与万**司的委托代理人有利害关系，作出评估的真实性有异议，与本案没有关联。本院认为，万**司二审提供的证据⑴是谭**及18户业主各自交付购房款的真实记载，内容客观，与本案有关联性，应予采信；对证据⑵虽是广西**事务所委托广西华**限公司作出，但该证据是评估机构依照相关法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和市场法进行分析测算和判断，是针对万**司逾期交付房屋造成谭**及18户业主房屋租金损失价值而提供的参考依据，内容真实、合法，与本案有关联，本院予以采纳并作为本案定案的参考依据。

二审期间，被上诉人谭**对一审查明的事实没有异议，也没有提交新的证据。

一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明：万**司与谭**签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定，买受人按下列第3种方式按期付款：买受人在签定本合同的同时交付首付款即70327元，余款278000元，由买受人按出卖人要求在签定本合同30日内，备齐办理（银行按揭/公积金）所需资料至银行及房产局办理个人住房贷款手续，并由银行转划入出卖人账户，贷款额以银行最终审批为准，不足部分由买受人补足。另外，该合同第七条对买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：逾期30日之内，不追究违约责任；逾期超过30日后，超过部分则买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期60日出卖人有权解除合同；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。签订合同后，谭**向万**司交付购房首付款70372元，2010年7月1日，谭**取得银行贷款后向万**司支付了278000元（按合同约定扣除30日，从2010年5月1日起算至2010年7月1日，逾期支付购房按揭贷款61天）。另外，根据广西华**限公司作出的《房地产租金损失咨询报告》结论，谭**购买的商品房建筑面积135㎡，以月租金1389.60元计算，万**司逾期交房89天，房屋租金损失为4122.49元。

归纳万**司的上诉理由及谭**的答辩意见,本案二审争议的焦点是：万**司要求适当减少支付谭**违约金有无事实和法律依据。

本院认为

本院认为：2010年3月31日，万**司与谭**签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，主体适格，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当切实遵守和履行。本案中，万**司未能在合同约定的2010年11月30日前将房屋交付给谭**使用，构成违约，依法应当承担违约责任。但是谭**也没有按照合同约定如期支付购房款，亦构成违约，依法应当承担违约责任。一审以万**司逾期交房89天，按谭**购买商品房已付房款总额348327元的日万分之三计算，日违约金为104.50元，判决万**司支付给谭**违约金9300.50元。对此，万**司上诉认为双方合同虽约定按支付逾期应付款日万分之三计算违约金，但此约定已远远高出因延期交房而给谭**遭受的实际损失，应以目前当地同类同地段同面积的房屋出租价每月800元计算损失，逾期交房89天的房租费只有2400元，再加上30%的损失，租金最高为3120元。而一审判决上诉人支付给谭**的违约金数额显然高出了数倍之多。因此，上诉人请求适当减少违约金应当给予支持。对此问题，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，结合本案实际，万**司逾期交房使谭**遭受的实际损失，客观上只表现为对房屋的使用价值，即可将房屋用于出租所得到的租金。但一审在谭**亦没有按照合同约定如期支付购房款，存在违约的情况下，按谭**交付的购房款总额计算违约金，这与双方签订的合同第九条第2项的约定“按日向买受人支付逾期应付款万分之三的违约金”不相符，且判决万**司支付给谭**的违约金数额过高，对此，一审时，万**司已请求适当减少违约金，一审未作调整欠妥。万**司上诉请求适当减少违约金，符合上述法律和司法解释的规定且有事实依据，本院予以支持，故本院对一审判决支付的违约金数额予以纠正。根据广西华**限公司作出《房地产租金损失咨询报告》结论，谭**购买的商品房建筑面积135㎡，以月租金1389.60元计算，万**司逾期交房89天，房屋租金实际损失为4122.49元，再加上30%，万**司应支付给谭**的违约金为5359.23元〔4122.49元（1＋30%）〕。

综上所述，万**司上诉请求适当减少违约金有事实和法律依据，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持河池市金城江区人民法院（2011）金*初字第733号民事判决第二项；

二、变更河池市金城江区人民法院（2011）金*初字第733号民事判决第一项为：上诉人广西万**有限公司支付给被上诉人谭**违约金5359.23元。

一审案件受理费242元（谭**已预交），二审案件受理费242元（上**博公司已预交），评估费236元（上**博公司已预交，本案与另外18个案件评估费共计4500元，按19个案件平均分担每件236元），上述费用合计720元，由上诉人广**有限公司负担218元，被上诉人谭**负担502元。（万**司预交的二审案件受理费、评估费共计478元，扣除其应负担的218元后,余款260元可在万**司支付给谭**的违约金中扣减）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一二年七月十四日