邹**与莫**、贵州新雅**发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告邹*平诉被告莫**、贵州新雅**发有限公司（以下简称衡**司）、第三人朱**商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月5日受理后，依法组成合议庭，并于2016年1月11日公开开庭进行了审理。原告邹*平的委托代理人韦**、被告莫**、衡**司的共同委托代理人廖**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告邹*平诉称，莫**系柳州市人，与他人共同出资在贵州省独山县设立衡**司，莫**为法定代表人，该公司经营贵州省独山县“大学城商业长廊”房地产开发项目。莫**在柳州广为宣传“大学城商业长廊”的商品房已经开始销售，置业前景美好，现在正进行购房优惠活动，邀原告及其他朋友及相熟的人购房。原告与有意购房的亲友协商后，决定筹措资金并以原告的名义进行购房。于是原告于2014年6月18日与衡**司签订了编号为003的《项目定购书（大学城商业长廊）》购房合同，合同约定原告“定购的建筑面积16OO平方米”的商品房。交付购房定金人民币：480万元。同时约定“甲方（被告）于合同签行之日起三个月内退还乙方（原告）所有保证金（即定金）”。原告按合同约定向衡**司交付了该项定金人民币：48O万元，交付时按莫**的要求转帐支付到其个人名下账户。2014年12月1日原告与衡**司签订了编号003的《项目定购书（大学城商业长廊）》购房合同（原告于2014年11月1日签字，衡**司于2014年12月1日签字盖章）。合同约定原告“定购的建筑面积1200平方米”的商品房，交付购房定金（保证金）人民币360万元。同时约定“甲方（被告）于合同签订之日起四个月内退还乙方（原告）的所有保证金（即定金）”。该合同约定原告应交付的定金，其中270万元，是经双方协商解除原来由原告订购衡**司开发的“独山县麻尾镇工业园区商贸大道站前八栋”项目商品房的预订合同，并把原来交付的预订金270万元转移购买“大学城商业长廊’’商品房定金。另外的9O万元系原告另行支付。上述两个定购商品房合同约定的定金原告支付后，衡**司法定代表人莫**于2015年6月25日向原告出具了《收款确认书》确认收到原告支付的购房定金840万元。莫**于2015年6月25日向原告出具《承诺书》，承诺称“本人于2015年7月6日之前归还邹*平玖佰伍拾万元正（￥95O万元）”，（注：950万元其中，84O万元系涉及本案两份定购商品房合同的定金，其余110万元系莫**另行向原告的借款）。莫**出具该《承诺书》则表示了其自愿对衡**司返还原告840万元购房定金债务的加入，依法成为向原告返还定金款项的债务人。因为衡**司对原告按两份定购合同分别交付的购房定金48O万元和36O万元归集出具一份《收款确认书》，另外，莫**对两份合同共计84O万元的债务加入，所以，双方当事人对两份合同约定同类、同性质、同主体之关于定金事项的法律关系，已经约定设立形成了一个统一的债务，为此原告对主张返还840万元定金作一案起诉。综上，莫**、衡**司负有向原告共同返还定金及给付利息的义务。请求判令：一、两被告共同向原告连带退还购房定金840万及利息46.74万（利息计算：按年利率6.15%计算，1.以本金480万为基数，从2014年09月19日-2015年10月18日，共13个月，利息为31.98万；2.以本金360万为基数，从2015年03月02日-11月01日，共8个月，利息为14.76万，合计46.74万。以上计算利息截至日后利息顺延计算至生效判决确定给付日止。合计886.74万。二、本案诉讼费由两被告承担。

被告辩称

被告莫**、衡**司答辩称，不同意原告的诉请，因为原告诉请的依据事实理由提到的2份合同期性质明为购房实为借贷，原告实际向被告支付的款项没有840万那么多，同时被告也在借款后向原告返还一部分借款金额，由于2份合同性质是借贷，原告诉请要求支付利息的起算时间不应当按照诉状时间来进行作为利息的计算起点，应当以其向被告主张返还借款时间作为利息起算时间。

第三人朱皓泽答辩称同意原告的诉请。

原告邹**对其陈述事实在一审期间提供的证据有：

1.2014年06月18日《项目订购书（大学城商业长廊）》，拟证明原被告存在购房关系，并约定定金限期返还，2014年09月18日返还期限到期；

2.2014年12月01日《项目订购书（大学城商业长廊）》，拟证明原被告存在购房关系，合同约定被告返还给原告定金在签订合同3个月内返还，退还时间应该是2015年02月01日，但是被告没有退还给原告；

3.2015年06月25日《收款确认书》，衡**司收到原告按照2份项目订购书交付定金480万、360万后出具的收到款项的确认书，签署确认书的是衡**司的法定代表人莫**；

4.2015年06月25日《承诺书》，莫**签署的，2015年07月6日前归还原告给950万，950万包括840万定金和莫**另外个人向原告借款的110万，拟证明被告莫**自愿债务加入；

5.莫**借记卡产品资料查询，拟证明莫**在农行开户账号；6.原告的中**银行的银行流水明细，支付给莫**170万；7.朱**的中**银行流水明细，朱**支付黄**150万，朱**是原告的共同投资人。8.收条，拟证明2014年6月18日衡**司与原告签订第一期的《项目订购书（大学城商业长廊）》时收到了原告支付的480万元定金。

被告莫**质证意见为：对证据1-2的真实性认可，不认可证明目的，因为从2份证据看，都没有具体要订购房屋具体哪栋、哪单元楼层、房号，房屋单价没有，这样的约定不符合房屋买卖市场的交易惯例，其实质明为房屋买卖，实际为民间借贷；对证据3真实性认可，不认可证明目的，因为所借的2笔款项是分开打的，具体金额记不清了，有一部分是打到衡**司的账户，原告打到莫**、衡**司账户上借款总额没有840万那么多；对证据4的真实性认可，不认可证明目的，该实际借款金额没有840万，原告应该提交转账凭证来证明是否支付了840万元。对证据5的真实性、证明目的认可；对证据6的真实性认可，证明目的不认可，因为该转账钱款性质从证据中不能体现就是原告所说的签订了独山县麻尾工业园区商贸大道站前八栋的商品房认购合同所支付的预定房款，该款项性质不明；对证据7的真实性认可，证明目的不认可，难以确认朱**与原告的关系及借款用途，黄**不是衡**司的法定代表人，向黄**支付该款项不代表向衡**司支付该款项。对证据8，2014年6月18日签的合同不可能就收到480万元，不认可证明目的。

被告衡**司的质证意见与被告莫**的意见一致，对证据3补充说明，衡**司只对打进公司账户的借款予以认可，但不清楚具体数额是多少。第三人朱**对原告举证的证据1-7都认可，对证据7，该账号是朱**的账号，当时朱**支付该笔钱是购买独山县麻尾工业园区商贸大道站前八栋的商品房的预约金，这3笔钱都是给麻尾项目的，在这个项目中朱**与原告一起投资麻尾项目。

被告莫**一审期间提交证据：1.莫**通过个人账户及其妻子黄**向原告返还借款共计274.75万元（分为16笔款项打进）。2.中国农业银行借记卡产品资料查询，证明莫**向原告返还借款总金119.7万元，以莫**的名义向原告返还借款的记录，主张原告原告诉请金额是出借给莫**个人的本金借款债务，原告所诉金额是针对衡**司的，但是实际上原告并没有向衡**司支付过借款，该借贷并没有发生。

原告邹**的质证意见为：莫**举证超过举证期限，对155万元的还款真实性认可，关联性不认可，该证据是莫**向原告归还个人借款利息，与本案无关；对证据2盖有银行章所以真实性认可，与本案无关，莫**举证证明莫**与原告自己有借贷关系，但是该款项是借贷关系里支付的利息，不在840万元的本金定金范围内，与本案房屋买卖关系没有联系；原告与衡**司的购房关系有合同，被告收到款项由收条有确认书，是确认的事实，证据充分。

被告衡**司质证意见为：对该证据真实性认可，对被告莫**与原告之间形成有借贷关系认可，但与衡**司无关，该证据证明原告与衡**司签订项目订购书原告没有履行支付购房定金的事实，375万元转为购房定金的说法没有事实依据，只是原告单方面的说法，原告支付给衡**司的购房定金是原告提供的支付到莫**名下的款项，说明原告在签订合同时没有支付任何款项到衡**司；合同签订后公司没有出具任何收到原告支付的840万元的购房定金的依据；被告莫**确认收到原告的840万元的购房定金的行为不能代表公司，其行为是代表个人因为被告莫**与原告之间的债务目前没有结算清楚，有诉讼案件存在。

第三人对被告举证的质证意见与原告一致。

本院对证据的认定，对原告邹**提交的证据1、2认可真实性，证明目的结案本案其他证据予以认定；对证据3-8认可真实性、合法性、关联性及证明目的。对被告莫**提交的2份证据，认可真实性，但根据还款的时间，早于2015年6月25日（承诺书时间）支付的金额应不计入840万的还款范围内。

本院查明

经审理查明，本院确认以下法律事实，衡**司于2013年6月21日成立，营业期限从2013年6月21日至2023年6月20日，法定代表人为莫**，出资人中包括莫**、黄**。2014年6月18日原告与衡**司签订了编号为003的《项目定购书（大学城商业长廊）》购房合同，合同约定原告交付购房定金人民币：480万元。衡**司于合同签行之日起三个月内退还原告所有定金。同日衡**司向原告出具了收到480万元定金的收条，莫**在该收条上签字确认。2014年12月1日原告与衡**司签订了编号003的《项目定购书（大学城商业长廊）》购房合同（原告于2014年11月1日签字，衡**司于2014年12月1日签字盖章）。合同约定原告交付购房定金（保证金）人民币360万元，衡**司于合同签订之日起四个月内退还原告的所有定金。2015年6月25日莫**向原告出具《收款确认书》，确认本人收到上述两个合同的购房定金840万元。同时，莫**出具《承诺书》承诺本人于2015年7月6日前向原告归还950万元，原告主张该950万元中包含本案主张的840万元，剩余110万元为莫**与原告之间的私人借款。2015年7月6日，黄**向原告账户转入10万元；2015年7月16日，黄**向原告账户转入3万元，两笔共计13万元。除以上13万元，2015年6月25日至今，衡**司、莫**未有向原告转账或者现金还款的其他证据。

本院认为

本院认为，一、关于本案的赔偿责任主体，莫**、衡**司均主张欠款人是莫**，与衡**司无关，但840万元款项均基于两份原告与衡**司签署的《项目定购书（大学城商业长廊）》而支付，且2014年原告与衡**司签订第一份《项目定购书（大学城商业长廊）》购房合同后曾以公司的名义向原告出示480万元的定金收条，此外，2015年6月25日莫**向原告出具的《收款确认书》中也认可了840万元的来源于两份《项目定购书（大学城商业长廊）》。莫**作为衡**司的法定代表人，其收取衡**司与第三人有关的钱款视为衡**司的行为，故衡**司应为本案的赔偿权利主体。莫**主张其本人是赔偿权利主体，且其于2015年6月25日出示的承诺书上记载的是本人承诺向原告偿还950万元，故原告主张莫**为本案的赔偿主体应得到支持。则衡**司、莫**应对原告的购房定金共同承担相应的责任。

二、关于购房定金，莫**、衡**司主张两份《项目定购书（大学城商业长廊）》购房合同不符合商品房买卖合同的相关规定，应为无效合同，但《项目定购书（大学城商业长廊）》购房合同是否有效不影响衡**司、莫**对原告按照《项目定购书（大学城商业长廊）》购房合同支付购房定金的返还责任。根据2014年6月18日衡**司出具的《收条》、2015年06月25日莫**出具的《承诺书》、《收款确认书》，本院确认衡**司、莫**共收取了原告的840元购房定金，且在2015年6月25日之前未向其偿还。黄**作为衡**司的出资人，分别于2015年7月6日、7月16日向原告账户共转入13万元，衡**司、莫**主张该笔钱为衡**司、莫**应向原告返还840万元的其中的数额，原告主张该13万为莫**个人与原告借款110万的还款数额，但无相应证据佐证，本院采信衡**司、莫**的主张，莫**已向原告偿还13万元购房定金。则衡**司、莫**还应向原告返还827万元（840万元-13万元）。

三、关于购房定金的利息，在衡**司、莫**向原告出示的相关收条、承诺书中并未对购房定金做逾期利息的约定，而原告也无证据证明在向本院起诉之前对衡**司、莫**要求逾期未返还购房定金的利息，故莫**、衡**司对购房定金的逾期利息应从原告向本院起诉的时间计算即2015年11月5日起算，则衡**司、莫**应向原告承担以827万元为本金，按照中**银行同期流动资金贷款利率，从2015年11月5日起计算至付清所有本息之日止。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

被告贵州新雅**发有限公司、被告莫**向原告邹**返还购房定金827万元并支付利息（利息计算：以827万元为本金，按照中**银行同期流动资金贷款利率，从2015年11月5日起计算至付清所有本息之日止）。

案件受理费73872元，财产保全费5000元，共计78872元（原告已预交），由原告邹**负担5872元，由被告莫**、贵州新雅**发有限公司负担73000元。

上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。

裁判日期

二〇一六年四月一日