防城港市**业村民委员会与黄**、许*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人黄**、许*因与被上诉人防城港市**业村民委员会（以下简称华侨村委）房屋买卖合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2014）港民初字第584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月28日公开开庭审理了本案。上诉人黄**、许*的共同委托代理人黄英山，被上诉人华侨村委的委托代理人江*、陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，1998年11月28日，华侨村委作为甲方与许*签订一份《房屋被拍卖转让协议书》，内容为：根据防城**民法院民事裁定书（1998）防中法执字第63号文精神，为了兑现偿还国家贷款，甲方决定将本公司大楼变卖，房屋出卖款偿还市财政局资金管理所，双方达成以下协议：1、甲方在防城**民法院裁定的时间通告乙方，乙方必须在裁定的时间前将买屋钱交给甲方，逾期不交款华侨村委将另行处理；2、甲方将本公司办公大楼12间共占地297.5平方米，含前后空地，共计屋地款19万元，并一次性交款100%；3、双方明确买卖房屋应交纳税金及费用，甲方应交出售经营税，乙方应负责交纳契税、个人房屋所有权证费；4、甲方有责任办好有关证件完备给乙方，证件完备后房屋所有权属乙方所有；5、本协议一式二份，双方各执一份，从签字之日起生效，共同遵守。后华侨村委将该297.5平方米土地使用权变更到许*名下，国有土地使用权证号为：港区国用（1999）字第010091638。1999年1月10日，华侨村委向港口区土地局提出《关于要求变更土地使用权的请示》，内容为：原我村办公楼经市中院拍卖，我村侨民许*以19万元买下，后接自治区安难办通知，该楼属**合国难民署投资项目，任何一级法院无权拍卖。鉴于这一实际状况，经村委会与许*协商一致达成以下协议：1、在村退还19万元给许*的前提下，该楼归还给村委会；2、鉴于目前村经济困难没钱退还给许*，愿以座落在朝阳路53号面积187.005平方米空地一块［港区国用（2000）字第01000146号］作价3.5万元补偿给许*；3、余下15.5万元在村的各项收入中续年扣除。以上情况属实，恳请贵局把我村原［港区国用（2000）字第01000146号］土地使用证变更换给许*。许*在该《关于要求变更土地使用权的请示》上签字。后华侨村委将该朝阳路53号面积187.005平方米土地使用权变更给许*，国有土地使用权证号为：港区国用（2003）字第01000001号。2008年10月27日，黄**在纪委的谈话笔录中自述，2000年村委会接到自治区印支难民安置办公室通知，任何单位不得变卖**合国难民署的财产，本人带头将房子退还村，村里在2002年分两次退回8万元给许*，还剩10万多元，经村委研究用办公楼前的一块地约170平方米折价10万元给许*。另查明，许*将其名下的港口区朝阳东路1号（房屋所有权证号：防港**口区字第××号）于2008年7月9日在防城港农村信用合作社联合社港口营业部抵押贷款48万元，抵押期限2008年6月27日至2012年5月25日止，于2013年12月24日在防城港农村信用合作社联合社港口营业部抵押贷款58万元整，抵押期限2013年12月25日至2016年12月22日止。许*与黄**之间为夫妻关系。

一审法院认为

一审法院审理认为，关于本案的诉讼时效是否已过的问题。华侨村委诉请黄**、许*将位于港口区企沙镇朝阳东路1号［国有土地使用权证号为：港区国用（1999）字第010091638、房屋所有权证号为防港房权证港口区字第××］的房屋过户给华侨村委，该请求权具有物权属性，不适用诉讼时效规定，故本案的诉讼时效并未超过。

关于华侨村委诉请黄**、许*将位于港口区企沙镇朝阳东路1号［国有土地使用权证号为：港区国用（1999）字第010091638、房屋所有权证号为防港房权证港口区字第××］的房屋过户给华侨村委有无事实和法律依据的问题。黄**、许*辩称，华侨村委提交给港口区国土局的《关于要求变更土地使用权的请求》只是为了将上述土地使用权过户登记给许*时所出具的手续，完全是为了便于办理过户登记手续而编造出来的理由，但该《关于要求变更土地使用权的请求》有许*的签名和手印，且黄**、许*也没有提供相关证据证明其辩解，故对该辩解不予采信。因华侨村委与许*之间已经达成了房屋回购合同，该合同是双方真实意思的表示，双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。华侨村委已经履行了合同的义务，将港区国用（2000）字第01000146号土地过户给许*，因许*与黄**之间为夫妻关系，故黄**、许*也应按合同约定履行义务。但因该房屋已在防城港农村信用合作社联合社港口营业部用于抵押贷款，现该房屋上抵押权并未消除，目前履行存在障碍，故待抵押权消灭后，黄**、许*应将位于港口区企沙镇朝阳东路1号国有土地使用权证号为：港区国用（1999）字第010091638、房屋所有权证号为：防港房权证港口区字第××的房屋过户给华侨村委。黄**、许*因怠于履行其所欠防城港农村信用合作社联合社港口营业部的债务，导致本案无法履行的，华侨村委有权提起排除妨碍之诉，要求黄**、许*向债权人履行债务。黄**、许*确无法履行债务，导致债权人拍卖讼争房屋的，因此造成华侨村委损失的，华侨村委可另行提起诉讼，要求黄**、许*赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：许*和黄**应当在防城港市港口区企沙镇朝阳东路1号［国有土地使用权证号为：港区国用（1999）字第010091638、房屋所有权证号为防港房权证港口区字第××］的房屋的抵押权消灭后十日内继续履行房屋买卖合同，将该房屋过户给华侨村委所有。案件受理费8800元，由许*和黄**负担。

上诉人诉称

上诉人黄**、许*不服一审判决，上诉称，一、双方从未签订过房屋回购合同，也无需另行签订该合同。按《房屋被拍卖转让协议书》的约定，上诉人所购买的房屋除了12间办公楼外，还包含该房屋前后空地。该空地使用权证号为港区国用（2003）字第01000001号。这也是上诉人购买该房屋比其他人贵了将近一倍的原因（其他人购买的只有9.5万元）。因此，华侨村委将该包含的前后空地登记到上诉人名下只是履行原合同的附随义务而已。如果双方真实存在房屋回购行为的话，应签订有相关回购书面协议，但华侨村委未能提供任何房屋回购书面合同证明双方之间存在房屋回购行为。华侨村委主张上诉人利用职务便利销毁了双方达成回购房屋的相关资料不是事实，没有任何证据证明。二、《关于要求变更土地使用权的请求》只是华侨村委为了便于将上述土地使用权过户登记给上诉人时随意编造出来的理由而已，不是客观事实，不是双方达成房屋回购的真实意思表示。一审法院以此认定双方达成回购房屋合同错误。三、一审认定华侨村委已履行房屋回购合同的义务错误。如按华侨村委主张的已履行房屋回购合同的义务，那么除了以另一幅土地折价3.5万元以外，华侨村委未能提供证据证明其余的15.5万元是怎么支付的、支付了多少，故不应认定华侨村委已经履行了合同义务。四、一审法院以黄**及案外人刘*的《谈话笔录》作为定案依据错误。华侨村委未经过纪委部门的同意擅自将该两份笔录作为民事诉讼证据向法庭提交，已涉嫌违法，不具有合法性。当事人在笔录上承认的事实并不等同于法庭上的自认，不能当然作为定案依据。况且该笔录的内容也未经相关部门查证属实。上诉人在庭上也多次表示，该笔录的内容与事实不符，是被迫签字的。刘*的《谈话笔录》，则基本照抄本人的笔录，也与事实不符。五、防城**民法院（1998）防中法执字第63号民事裁定书裁定华侨村委变卖其办公楼，将所得款项偿还债务。许*已合法购得该房屋，已登记在许*名下，该裁定书也未被撤销，故许*的合法权益应受法律保护。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人华侨村委的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人华侨村委辩称，一、《谈话笔录》客观真实，能作为本案定案依据。《谈话笔录》系纪委对黄**的陈述所做的笔录，经过黄**本人核对后签字确认的，黄**对该笔录内容是认可的。该笔录是对黄**贪污案件的侦查，且该刑事案件已经法院判决黄**构成贪污罪。该笔录上盖有纪委的公章，来源合法。且黄**与刘*的陈述相互印证，所说情况一致，不存在被逼签字的情况，所述内容真实。二、《房屋被拍卖转让协议书》约定的转让范围包括办公大楼占地及其前后空地。从土地证的宗地图可看出土地呈梯状，按常理办公楼应为四方形。一审法院现场勘查，也查明办公楼为四方形，且该土地靠朝阳路一则原有约3米多的空地，协议书中列明的“前后空地”指的就是除办公楼外土地证上载明的其他空地，总占地面积为297.5平方米。通过各个土地使用权证的换证过程也可以看出，港区国用（2000）字第01000146号土地不在《房屋被拍卖转让协议书》列明的前后空地范围内。三、《关于要求变更土地使用权的请示》与黄**、刘*的《谈话笔录》，均称接到广西区安难办通知涉案办公楼属于**合国难民署投资的项目不能变卖的事实，均证实双方存在房屋回购合同。且《关于要求变更土地使用权的请示》系黄**利用其职务便利自行拟定、盖章的，其在拟定请示时在土地使用权价格上做了手脚，将协商好的10万元改为3.5万元。四、根据房屋回购合同约定，19万元回购款的支付方式为：以港区国用（2000）字第01000146号土地作价10万元，余款9万元在村的各项收入中逐年扣减。黄**、刘*在《谈话笔录》中证实华侨村委在2002年已分两次共支付了8万元，2006年-2008年期间黄**收取的租金应退还2.4万元给华侨村委，但一直没退，华侨村委可在这笔应退款中抵销1万元回购款。因此，华侨村委在2008年已付清全部回购款19万元。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律及判决结果正确，上诉人上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

上诉人黄**、许*与被上诉人华侨村委在二审期间均无新证据向本院提供。

一审查明事实属实，本院予以确认。

本院查明

本院另查明，1999年12月26日，港区国用（1998）字第01008681号国有土地使用权证更换为港区国用（1999）字第010091638号国有土地使用权证。2000年5月30日，防国用（91）字第0380008号国有土地使用权证更换为港区国用（2000）字第01000146号国有土地使用权证。黄**在《谈话笔录》中自述其尚应退华侨村委租金2.4万元，其已在争议房屋、土地上设置抵押权，其亦为房屋买卖合同的实际履行者。

本院认为

综合全案证据及双方当事人的陈述，本案的争议焦点为：一、双方之间是否存在房屋买卖合同关系；二、华侨村委请求黄**、许*继续履行合同、将涉案房屋过户至华侨村委名下有无事实和法律依据。

本院认为，一、关于双方之间是否存在房屋买卖合同关系的问题。《谈话笔录》经中国共产**律检查委员会盖章确认来源真实，系其对黄**、刘*进行谈话所作的笔录，虽黄**主张其为被逼所作的陈述，但并未提供证据证明，且其亦认可该笔录上有其亲笔签名，故根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十四条：“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明”的规定，本院认定该谈话笔录记载的事项真实。华侨村委的提供《关于要求变更土地使用权的请求》上，有许*的签名和手印，结合两份《谈话笔录》中黄**、刘*的自述，根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条第一款：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，许*与华侨村委之间就［国有土地使用权证号为：港区国用（1999）字第010091638、房屋所有权证号为防港房权证港口区字第××］的房屋已达成买卖合同。黄**、许*上诉主张许*与华侨村委之间不存在房屋买卖合同关系，与事实不符，本院不予支持。一审法院认定许*与华侨村委之间存在房屋买卖合同关系正确，本院予以维持。

二、关于华侨村委请求黄**、许*继续履行合同、将涉案房屋过户至华侨村委名下有无事实和法律依据的问题。房屋买卖合同系许*与华侨村委的真实意思表示，许*未能提供证据证明双方之间的约定存在合同无效之情形，内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该合同合法有效，双方应按约履行各自的义务。根据港区国用（1999）字第010091638号国有土地使用权证与港区国用（2000）字第01000146号国有土地使用权证的更换过程及证内的宗地图，港区国用（2000）字第01000146号土地不在港区国用（1999）字第010091638号土地范围内。黄**在《谈话笔录》中自述华侨村委在2002年分两次给了8万元、余下的10万多元用办公楼前的一地块折价10万元给许*，黄**尚有2.4万元租金未退还给华侨村委，华侨村委亦主张抵销，故华侨村委已履行完毕其合同约定义务。黄**、许*上诉主张华侨村委未履行完其合同义务，与事实不符，本院不予支持。华侨村委已履行完毕其合同义务，许*亦应按约履行其义务。黄**与许*为夫妻，亦为合同的实际履行者，因此，华侨村委要求黄**、许*继续履行合同，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。但因诉争房屋已被黄**、许*设置了抵押权，至今该抵押权尚未消除，故华侨村委现要求办理房屋过户手续尚存在障碍。因抵押权消除的期限未能确定，故华侨村委要求黄**、许*就诉争房屋办理过户手续，本院暂不予处理。黄**、许*应积极履行偿还其所欠防城港农村信用合作社联合社港口营业部的债务，以消除抵押权。待新的事实发生后，双方当事人可另行协商或另案解决。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理部分不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条及《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销防城港市港口区人民法院（2014）港民初字第584号民事判决；

二、上诉人黄**、许*继续履行与被上诉人防城港市港口区企沙镇华侨渔业村民委员会之间就防城港市港口区企沙镇朝阳东路1号房屋［国有土地使用权证号为：港区国用（1999）字第010091638、房屋所有权证号为防港房权证港口区字第××］的买卖合同；

三、驳回被上诉人防城港市**业村民委员会的其他诉讼请求。

一审案件受理费8800元（被上诉人防**渔业村民委员会已预交），二审案件受理费8800元（上诉人黄**、许**预交），均由上诉人黄**、许*负担。

上述义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月四日