广西**钦州监狱与百色市**有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人百**有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2014）右民二初字第149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月26日受理后，依法组成合议庭进行审理，并通知当事人于2015年6月9日到庭进行举证、质证和辩论。上诉人百**有限公司的法定代表人杨*及其委托代理人黄*，被上诉人广西钦州监狱的委托代理人潘*到庭参加诉讼。现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2007年7月27日，原告（原广西壮族自治区百**狱）与被告签订《承包协议书》，约定原告把其位于百色市城*路13号的老干楼1栋发包给被告管理使用（包括有套间14套、单间办公室1间），年承包金2万元，承包期至2017年8月31日止。由于原告的老干部一直在该栋楼居住，故双方自合同签订之日起至2011年6月30日，一直未按承包协议履行，即原告没有把该栋楼房交付给被告管理使用，被告也无异议，被告也一直未交该栋楼的承包费。2011年8月31日，原告（甲方）与被告（乙方）就《承包协议书》中城*老干楼的承包问题进行协商，签订了《补充协议书》。该《补充协议书》约定：一、双方商定自2011年7月1日起，钦州监狱同意将位于百色市城*路13号原百**狱城*老干楼（套间住房14套，单间办公室1间）交由百色市**有限公司进行加固维修后承租，租期按《承包协议书》规定履行。二、原百**狱城*老干楼已使用多年，楼板开裂，外墙脱落，属危房，需要进行主体加固和维修。双方商定，由乙方组织进行加固维修，消除安全隐患，一切费用由乙方承担，施工人员安全由乙方负责。三、甲方同意给乙方一年零五个月的时间进行房屋加固维修，期限自2011年7月1日起至2012年12月31日止，在此期间，甲方免收该楼的承包金，以此作为乙方加固维修和闲置的费用补偿。四、在维修和承包期限内发生一切安全事故的，由乙方负责。五、自2013年1月1日起至2017年8月31日止，按原《承包协议》执行，每年向钦州监狱交纳承包金贰万元整（20000.00元）。签订补充协议后，原告按约定期间免收租金，被告未对承租的城*老干楼进行加固维修，而是打掉一楼的承重墙开门作铺面出租，在五层楼顶加建一层用来出租使用。2014年2月28日，原告委托百色**理局对该栋楼房进行安全鉴定，该局经实地查勘后于2014年3月20日作出百房鉴字（2014）第11号《百色市房屋安全鉴定报告》，结论为该栋房屋危险性鉴定为D级，即整栋危房，处理意见是停止使用。原告据此发钦狱函（2014）17号文给被告，通知其于2014年6月10日将城*老干楼内人员全部撤离，停止承包使用该楼房。被告于2014年5月15日复函原告，同意解除合同，撤离楼内居住人员，封闭楼房禁止住人，但前提是由原告转让该楼房给被告，由被告维修加固、重建或拆除，双方互不补偿。原告不同意被告的处理意见。被告不予撤离有关人员，仍然出租和使用危房，也未交租金。2014年5月21日，百色市公安局解放派出所向原告发出书面通报，通报原告出租的城*老干楼有租住人员从事卖淫嫖娼活动，要求整改。另查明原告原称广西百色茶场，后改称百**狱，现更名为广西壮族自治区钦州监狱。原告要求与被告解除房屋租赁关系，由被告撤离楼内居住人员，退房给原告并交付租金未果而于2014年7月3日诉至就一审法院。

一审法院认为

一审法院审理认为，本案需要解决的焦点为本案合同应否解除，被告应否赔偿原告的经济损失？原告与被告签订承租原告城东老干楼的《承包协议书》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法，为有效合同。由于被告在租用该楼房期间，未按合同的约定加固维修楼房和支付租金，未经原告同意，擅自拆除楼房承重墙开门作铺面及在楼顶加建一层出租，造成楼房形成危房，不能居住，且有租住人员利用租房从事违法活动，被告的行为，构成根本性违约，合同应予解除。自合同有效成立后，被告一直未支付租金，应予赔偿原告的经济损失。原告诉请解除合同并赔偿租金损失，证据充足，理由成立，予以支持。被告放弃答辩、质证和辩论的权利，由此形成的不利后果由其承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、确认原告广西壮族自治**物业开发有限公司于2007年7月27日签订的《承包协议书》及于2011年8月11日签订的《补充协议书》合同于2014年6月10日解除；二、由被告百**发有限公司向原告广**钦州监狱支付租金损失6万元；三、由被告百**发有限公司迁出其承租位于百色市右江区城东路13号的城东老干楼，撤离楼房内的租住人员及相关物品，将该楼房返还给原告广**钦州监狱。

上诉人诉称

上诉人百**有限公司不服一审判决，上诉称：（一）、一审判决违反法定程序。上诉人没有收到一审法院书面或口头的开庭通知。上诉人在案件审理过程中与主办法官保持联系，并且上诉人有固定的办公地点和联系电话，但一审不直接送达法律文书或电话告知，而是以在门口公告的形式处理本案，这是不合理的。（二）、《承包协议书》虽然是桂**司与被上诉人签订，但是，《补充协议书》却是杨*个人与被上诉人签订，履行该协议的是杨*个人；况且桂**司早在2010年7月8日被吊销营业执照，不能进行经营活动，故上诉人不是本案适格诉讼主体。被上诉人要解除补充协议，应当将杨*列为被告。（三）、被上诉人解除协议的理由不成立。首先，在签订补充协议前，杨*已将老干楼加固修缮完毕，被上诉人查验合格后，杨*才使用经营，并且交付了2013、2014、2015年度承包金。其次，老干楼被鉴定为危楼，是该楼房自身设计上的缺陷和使用年限较长问题造成，被上诉人的钦狱函（2014）14号文件确认这一问题，楼房被鉴定为危房不是上诉人的原因。（四）、经上诉人委托广西建**测中心对涉案的楼房作安全性检测，该检测中心作出《工程质量检测报告》，确认该楼房安全性等级为B级，尚不显著影响整体承载，可以安全使用，不是危房。（五）、上诉人对老干楼的维修加固工程，经上诉人委托广西桂诚工和造价咨**百色分公司作审核，该公司作出《城东老干楼维修加固工程结算审核报告》，确认上诉人对该楼房的加固维修工程造价为364000元，证实了上诉人已履行合同，对被上诉人的城东老干楼房作了维修加固。据此，被上诉人以上诉人未对楼房加固维修、未交承包费、楼房属危房为由要求解除协议，理由不成立。一审判决违背事实和法律，请求二审撤销一审判决，改判驳回上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人广西钦州监狱答辩称，一审判决正确，上诉人的上诉理由不成立。一、一审判决没有违反法定程序，开庭传票已依法送达被上诉人。《承包协议书》是以上诉人的名义签定，承包主体是上诉人，杨*是上诉人的法定代表人，其签订《补充协议书》是上诉人的行为而不是个人行为。一审判决未遗漏当事人。二、上诉人在履行协议中没有交付承包金，没有按合同约定对承包楼房进行加固维修，没有向被上诉人支付承包费，且承包的楼房被鉴定为危楼，被上诉人为此要求解除关于老干楼的承包协议有事实和法律依据。

本院查明

本院综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实有以下争议：1、上诉人是否对承包的楼房作了维修加固，2、上诉人是否已支付承包金，3、上诉人的营业执照是否已被吊销。

上诉人在二审中提供的证据有：1、被上诉人于2009年2月5日给上诉人的《复函》及上诉人于2015年元月13日的《证明》，用以证明上诉人签订协议书后，楼房于2009年间还未交给上诉人，补充协议是杨*签订，老干楼的承包主体是杨*。2、杨*汇款给被上诉人的农业银行汇款单据，用以证实杨*已按补充协议交付了2013、2014、2015年度的承包金。3、工商局的《电脑咨询单》，用以证明上诉人于2010年7月8日已被吊销营业执照。4、杨*于2011年8月28日写给被上诉人的《关于老同志安置的报告》、2011年10月18日的《关于城东楼维修项目费用的汇报》、2011年8月20日的《关于城东楼旁车库的询证函》、1986年3月24日何**与被上诉人的《关于地皮转让的协议书》、传真费用收款收据，用以证实杨*才是承包被上诉人老干楼的承包人，且杨*已对该楼房作了修缮维持，被上诉人对杨*的承包作了回应。5、被上诉人的钦狱函（2011）2号《复函》、杨*根据录音整理2011年8月19日会议记录、照片，用以证明老干楼本来是要卖给杨*，但被上诉人表示要上报领导，暂时以转租的名义出租，通过照片可以看出修缮前后的变化。6、被上诉人于2014年5月13日发布的《通告》、2014年8月28日的《公告》、由杨*签名的以老干楼住户名义向广西**理局的《投诉》函、被上诉人于2014年4月10日发给上诉人的钦狱函（2014）14号《关于协商解除监狱百色市城东老干楼承包协议的函》，用以证明城东老干楼年久老化，形成危房，并不是杨*不维修所致。7、上诉人于在二审期间委托广西建筑工程质量检测中心对被上诉人的城东老干楼房作安全性检测，该检测中心作出《工程质量检测报告》，确认该楼房安全性等级为B级，尚不显著影响整体承载，可以安全使用，不是危房。8、上诉人对老干楼的维修加固工程，经上诉人委托广西桂诚工**司百色分公司作审核，该公司作出《城东老干楼维修加固工程结算审核报告》，确认上诉人对该楼房的加固维修工程造价为364000元，证实了上诉人已履行合同，对被上诉人的城东老干楼房作了维修加固。

被上诉人在二审中没有提供新证据。

对于上诉人提供的上述证据，被上诉人认为：证据1中的《复函》，因无原件，不能确认真实性，2015年元月13日的《证明》是上诉人自已给自己的证明，没有证明效力。证据2，汇款单据虽然证明了杨*汇款到被上诉人帐户，但汇款项目有多项，不能证明是上诉人交付了老干楼的承包费。证据3中的电脑咨询单是真实的。证据4中的安置报告和城东楼项目维修费汇报表、车库的征询函，被上诉人没有收到这份三材料，不认可其中的内容；地皮转让协议书与本案无关；传真费用收款收据没有写明传真号，不具备真实性。证据5中的《复函》不是被上诉人发给杨*而是发给上诉人的；会议记录是杨*的个人记录，被上诉人不认可；照片不能反映出上诉人已对老干楼作了加固。证据6中的通告是发给老干楼的住户不是发给杨*的，不能证明楼房的承包人是杨*；公告是真实的；被上诉人没有收到《投诉》函，对其真实性不认可；解除承包协议书的函是真实的。证据7、8，这些证据不真实。作出《工程质量检测报告》的单位及人员没有危房鉴定资质，该鉴定报告不符合涉案房屋的现状，不能作为认定本案事实的依据。百色市房产局已对涉案危房进行安全鉴定，认定为D级危房，这个鉴定是合法有效的；杨*未经被上诉人的同意，无权委托任何部门对被上诉人的房产进行任何鉴定；桂百物业开发公司没有向被上诉人提交任何加固方案，也没有对楼房进行加固，因此《城东老干楼维修加固工程结算审核报告》是虚假的，不予认可。

本院对争议事实的分析与认定：一、关于上诉人提供的上述证据。证据1、与本案不具备关联性，不予采信。证据2、被上诉人认可了收到单据所载明的款项，该汇款单上已注明包含老干楼的承包费，被上诉人虽然不认可这些款项中包含老干楼的承包费，但举不出相反的证据证实，故本院采信上诉人的这份证据，证实被上诉人已收到老干楼2013年、2014年、2015年度的承包费6万元。证据3、该电脑咨询单，被上诉人认可，故本院采信这份证据，应据此确认上诉人的公司于2010年7月8日被工商行政管理局吊销营业执照。证据4、因被上诉人不认可收到这三份文件及传真费收据，且传真费收据没有发出文件的传真号，收据内容不完备，不具备真实性，故本院不予采信。证据5，未能证实上诉人已将楼房维修至安全使用的程度。证据6，其中的《通告》、《公告》被上诉人认可是其作出，且上诉人的法定代表人杨*也认可《通告》是发给上诉人而不是发给杨*个人，这两份证据具备真实性；其中的《关于协商解除监狱百色市城东老干楼承包协议的函》，被上诉人也认可其真实性，故这几份证据应作为认定事实的依据。证据7、8，因被上诉人在一审期间，提供了其委托百色**理局对该楼房作出的房屋安全性鉴定报告，确认该楼房安全性为D级，属危房，而被上诉人无故未到庭参加诉讼，应视为其对该项鉴定结论放弃质证和辩论权利，应自行承担由此造成的不利后果，故上诉人在二审期间自行委托的鉴定，本院不予采信。

综上分析，一审判决除认定上诉人没有交付承包费、没有认定上诉人被吊销营业执照有误外，其他认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，上诉人于2013年1月23日、2014年1月27日、2015年1月29日交付了这三年度的承包金，共6万元。2010年7月8日，上诉人被百色**管理局吊销营业执照。

本院认为

本院认为，（一）、上诉人与被上诉人签订的关于承包被上诉人城东老干楼的协议，其中《补充协议》第二条约定：该楼房因使用多年，楼板开裂，外墙脱落，属危房；由上诉人负责加固维修，消除安全隐患。第三条约定：给予上诉人自2011年7月1日起至2012年12月31日止的加固维修时间，在此期间内被上诉人不收承包金。从上述约定来看，双方是确认了该楼房属危房，由上诉人在2012年12月31日前负责加固维修至没有安全隐患后承包使用。但是，根据被上诉人提供的百色**理局于2014年3月20日对该楼房作出的房屋安全性鉴定报告，该楼房安全性被鉴定为D级危房，不能居住。应据此认定上诉人在签订《补充协议》后至2014年3月，均未能按协议约定，将楼房维修加固至能安全使用的程度，因此，上诉人的行为，构成违约，且该楼房属危房，不能作为租赁合同的标的物，被上诉人有权据此解除合同。（二）、上诉人与被上诉人关于城东老干楼的承包协议虽然于2014年6月10日解除，但由于上诉人至今仍占用该楼房，故上诉人仍应支付占用期间的承包费，被上诉人已收2015年度承包费，应按上诉人实际退还楼房的时间，计算应退回上诉人的承包费。（三）、上诉人虽然于2010年7月10日被工商行政管理部门吊销营业执照，但是，由于上诉人与被上诉人签订《承包协议书》是在上诉人被吊销营业执照之前的2007年7月27日，该协议书约定承包期限至2017年8月31日止，在此期限之内的2011年8月11日的《补充协议》，上诉人仍作为协议书乙方，故该《补充协议》应属上诉人与被上诉人签订，杨*是上诉人的法定代表人，在合同落款处签名，应认定为代表上诉人签名，《补充协议》应属上诉人与被上诉人之间的协议，不属杨*个人与被上诉人的合同。上诉人虽被吊销营业执照，但其企业法人的资格并未被注销，上诉人仍可以其名义进行相应的民事行为和诉讼活动。上诉人以其营业执照被吊销为由，主张《承包协议书》及《补充协议》是杨*个人行为，本案遗漏当事人，理由不成立，本院不予支持。

综上所述，一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持百色市右江区人民法院（2014）右民二初字第149号民事判决第一、三项；

二、变更百色市右江区人民法院（2014）右民二初字第149号民事判决第二项为：上诉人百色市**有限公司已支付的2015年度承包费2万元，由被上诉人钦州监狱按上诉人交还城东老干楼的时间，扣除实际产生的租金后，剩余部分退回给被上诉**区钦州监狱。

上诉人百**有限公司应履行的上述义务，应于本判决生效后45日内履行完毕。

一审案件受理费1300元，由上诉人百**有限公司负担1000元，被上诉人**州监狱负担300元。二审案件受理费1300元，由上诉人百**有限公司负担1000元，被上诉人**州监狱负担300元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月二十八日