邓**与梁**土地买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人邓**因与被上诉人梁**土地买卖合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2012）银民初字第249号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月10日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人邓**及其委托代理人梁**，被上诉人梁**及其委托代理人伍**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明：2009年1月3日，原告（反诉被告）邓**与被告（反诉原告）梁**签订了《土地转让（出卖）合同》，双方约定：位于北铁一级公路北侧公用土地起至入约333米（详见合同附加图纸），由被告（反诉原告）转让给原告（反诉被告）土地50亩，每亩净收入价4万元，共计人民币200万元，如需办证过户一切税费土地出让金由原告（反诉被告）承担；付款方式：签订合同之日首付购地土地定金10万元给被告（反诉原告），二期付款定于2009年2月底前付款100万元，三期付款定于2010年底前付清尾款90万元；被告（反诉原告）确保原告（反诉被告）购买的土地没有争议，如有因争议造成的损失由被告（反诉原告）承担。原告（反诉被告）于合同签订当日向被告（反诉原告）付款10万元、并于2009年2月28日向被告（反诉原告）支付购地款50万元、2009年3月12日付款30.5万元、2009年8月6日付款10万元、2009年9月28日付款5万元、2009年11月9日付款5万元，以上共计110.5万元。但被告（反诉原告）至今未能协助原告（反诉被告）为上述土地办理登记过户手续。

另查明：1998年4月1日，经广西壮**管理局批复：北海市银海区福成镇大坎村、宁海村集体土地281800平方米，由北海**理局依法将其中的414.5亩土地的使用权划拨给北海**限公司。2001年12月12日，北海市银海区人民法院《民事裁定书》［（2000）银执字第89-3号］裁定：将北海**限公司使用的位于北海市银海区福成镇大坎、宁海村（即北铁一级公路北侧）属北海**总公司项目地面积140118.18平方米的土地以评估价人民币357301.5元折抵给梁**，所需土地出让金及配套费由梁**交付。被告（反诉原告）梁**取得土地使用权后一直未交纳土地出让金，也未取得该土地权属证书。原告（反诉被告）邓**与被告（反诉原告）梁**签订《土地转让（出卖）合同》，但土地使用权转让未经过人民政府审批。

一审法院认为

一审法院认为，综合双方当事人的意见，本案的争议焦点是：

争议焦**、原告（反诉被告）邓**与被告（反诉原告）梁**签订的《土地转让（出卖）合同》是否合法有效是否能够继续履行

该院认为，本案的土地使用权经北海**理局依法划拨给北海**限公司，后经该院依法裁定：折抵给被告（反诉原告）梁**，所需土地出让金及配套费由梁**交付。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，该土地的使用权归被告（反诉原告）梁**所有，未交纳土地出让金不影响土地使用权的归属，被告（反诉原告）梁**有权处置该幅土地使用权，故原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《土地转让（出卖）合同》合法有效。参照北海市国土资源局《关于土地使用权是否能够转让的复函》“该幅土地至今未办理过土地登记，未核发土地使用权证，根据现行土地管理法律法规，不具备转让条件”的意见，因被告（反诉原告）梁**一直未交纳土地出让金和配套费用，致使涉案土地使用权现已无法办理过户转让手续，故《土地转让（出卖）合同》无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，因无法实现合同目的，故该土地买卖合同应当予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，经该院释明后，原告（反诉被告）仍坚持请求被告（反诉原告）继续履行《土地转让（出卖）合同》，故该院不予支持；被告（反诉原告）请求解除《土地转让（出卖）合同》，依法有据，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告（反诉原告）已收回土地使用权，也应将原告（反诉被告）支付的土地转让费返还给原告（反诉被告）。因原告（反诉被告）经该院释明后，仍坚持要求继续履行合同，故其土地转让款及损失可另行主张。

争议焦点二、造成《土地转让（出卖）合同》无法继续履行的责任应当由谁承担被告（反诉原告）主张没收原告（反诉被告）土地定金10万元及要求原告（反诉被告）支付土地使用费75万元是否有事实根据和法律依据

该院认为，《土地转让（出卖）合同》的合同目的是土地使用权转让，该合同约定被告（反诉原告）确保涉案土地没有争议。因合同无法履行的原因是该幅土地不具备转让条件，故合同无法继续履行的责任应当由被告（反诉原告）梁**承担，不应由原告（反诉被告）承担，被告（反诉原告）提出因原告（反诉被告）未按期支付购地款造成合同目的无法实现而构成违约的主张，没有事实依据；且被告（反诉原告）主张没收原告（反诉被告）土地定金10万元及要求原告（反诉被告）支付土地使用费75万元，均无事实根据和法律依据，故该院不予支持。

综上所述，遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十条第（一）项及《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认原告（反诉被告）邓**与被告（反诉原告）梁**于2009年1月3日签订的《土地转让（出卖）合同》合同有效；二、解除原告（反诉被告）邓**与被告（反诉原告）梁**于2009年1月3日签订的《土地转让（出卖）合同》；三、驳回原告（反诉被告）邓**的诉讼请求；四、驳回反诉原告（本诉被告）梁**的其他诉讼请求。本案本诉受理费24800元，由原告（反诉被告）邓**负担16550元，由被告（反诉原告）梁**承担8250元；反诉受理费12400元，由原告（反诉被告）邓**负担4000元，由被告（反诉原告）梁**负担8400元。

上诉人诉称

上诉人邓**不服一审判决，上诉称：一、本案的土地转让（出卖）合同》合法有效，讼争的50亩土地使用权应归上诉人所有，且具备履行条件。首先，梁**为涉案土地的土地使用权人，其对该土地使用权的处分权利应当受到法律保障。其次，原审判决也已确认了上诉人与被上诉人签订的合同有效，因此，讼争的50亩土地使用权应归上诉人所有。二、本案的《土地转让（出卖）合同》依法不具备解除条件。本案的土地使用权经广西壮**管理局批复，由北海**理局依法划拨给北海**限公司使用，后于2001年12月12日经北海市银海区人民法院裁定，将该土地使用权确认为被上诉人梁**所有，虽被上诉人梁**取得该土地使用权后一直未交纳土地出让金，也未办理该土地的权属证书，但其对取得该土地使用权的权属并不因此而消灭，依物权原理，当事人对自己所有的物权依法享有占有、使用、收益和处分的权利，因此，被上诉人梁**对自己享有的土地使用权中的50亩土地使用权处分给上诉人所有，符合法律的规定，应依法受到保护。2009年1月3日，上诉人与被上诉人签订了《土地转让（出卖）合同》后，被上诉人已于当年4月将讼争的50亩土地交上诉人占有使用，上诉人也在该幅土地上种植了甘蔗，实际上被上诉人已按合同约定履行了占有交付的义务，虽然双方未有办理过户登记，但依《物权法》第15条的规定，并没有影响双方所签合同的效力。而双方所签订的合同也没有约定具体办理过户登记的时间，什么时候办理过户登记，完全取决于上诉人，合同目的已经实现。因此，本合同不具备法律规定的解除条件。而原审判决在确认了该合同的有效性后，却以该幅土地不具备转让条件为由，判决解除合同，实际上剥夺了被上诉人对土地使用权的转让权利，同时也侵犯了上诉人的受让权利。三、原审判决解除上诉人与被上诉人于2009年1月3日签订的《土地转让（出卖）合同》依法无据。原审判决参照北海市国土资源局的《关于土地使用权是否能够转让的复函》“该幅土地至今未办理过土地登记，未合法领取土地使用权证，根据现行土地管理法律法规，不具备转让条件”的意见，作出基于被上诉人原因致使涉案土地使用权已无法办理过户转让手续的结论是错误的。1、北海市国土资源局的《复函》不属于法律、法规及规章，不能作为裁判案件的依据；2、《复函》的内容与事实不符，《复函》中提到的“该幅土地至今未办理过土地登记”与法院查明的事实不符，原审判决第7页查明的事实为：“1998年4月1日，经广西壮**管理局批复：北海市银海区福成大坎村、宁海村集体土地281800平方米，由北海**理局依法将其中的414.5亩土地的使用权划拨给北海**限公司。”因此，该《复函》不能作为本案的裁判依据；3、《复函》的旨意在于当前转让条件尚未成就，因而不能办理过户转让手续，但并非双方的转让条件不能成就。而原审法院却理解为已无法办理过户转让手续，故《土地转让（出卖）合同》无法继续履行，该定论是错误的。此外，北法通（2013）1号《关于解决司法处置划拨土地使用权历史遗留问题的意见》第四条规定：“在本意见实施前，人民法院对已作出过户裁定但至今未办理过户手续的划拨土地，原则上由规划、国土部门依照法院的协助执行通知书，裁定书，按原土地登记用途补办出让手续后办理土地过户手续。”依此规定，如被上诉人梁**在交纳相关土地出让金和配套费用后，该幅土地使用权的出让过户手续必然落实，此时上诉人与被上诉人之间的过户登记转让条件也即成就。因此，本案中被上诉人有责任成就过户登记转让的条件，并不存在无法继续履行合同的情形。

综上所述，上诉人认为，本案的《土地转让（出卖）合同》合法有效，并且具备继续履行的可能和需要，原审判决解除合同无法律依据。请求二审法院撤销（2012）银民初字第249号民事判决第二项，改判被上诉人继续履行双方于2009年1月3日签订的《土地买卖合同》。

被上诉人辩称

被上诉人梁**答辩称：一审判决在认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求。

在二审诉讼中，各方当事人均没有向本院提供新证据。

本院查明

二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为

综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：双方签订的土地转让合同是否具备履行的条件，该合同是否该继续履行。

关于上诉人邓**与被上诉人梁**于2009年1月3日签订的土地转让合同是否具备履行的条件，该合同是否该继续履行的问题。本院认为，根据北海市国土资源局《关于土地使用权是否能够转让的复函》的内容“该幅土地至今未办理过土地登记，未核发土地使用权证，根据现行土地管理法律法规，不具备转让条件”，可以认定涉案的土地不具备转让条件，双方签订的土地转让合同不具备履行的条件，不能继续履行，无法实现合同目的，应当予以解除。一审判决对此认定正确，本院予以认定。对于被上诉人梁**已收取上诉人邓**的110.5万元购地款，合同解除后被上诉人梁**应当返还给上诉人邓**。上诉人邓**与被上诉人梁**对其所享有的解除合同后的其他相关权利可另行主张。

综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，但实体处理有遗漏，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持北海市银海区人民法院（2012）银民初字第249号民事判决；

二、被上诉人梁**返还1105000元给上诉人邓**。

二审案件受理费24800元，由上诉人邓**负担。

上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。逾期履行，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月十七日