韦*南与黄**、黄保国房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告韦*南与被告黄**、黄**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月18日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄*独任进行审理。因被告黄**下落不明，本案于2015年9月10日转为普通程序审理。本案原由审判员马**担任审判长，与代理审判员廖**、黄*组成合议庭，因工作原因，改由审判员马**担任审判长，与审判员杨*、代理审判员廖**组成合议庭，书记员秦**担任法庭记录，于2015年12月29日公开开庭进行审理，原告代理人黄**到庭参加诉讼。被告黄**经本院传票传唤、被告黄**经本院公告送达出庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告韦*南诉称，2014年2月25日，原告与被告黄**、黄**签订了一份房屋出租合同，约定由原告将其所拥有的位于南宁市明秀西路14号8栋1单元601号房出租给两被告居住，租期自2014年2月25日至2015年2月25日止。房屋实行先付租金后使用的原则，租金为1500元／月，每季度缴纳租金一次且每季度的最后五天交下一季度的房租。同时，该合同还约定被告逾期缴纳租金的，逾期每天按月租金的百分之五缴纳滞纳金，超过五天不缴纳租金的，原告有权收回房屋。合同签订后，原告将房屋交给两被告使用。但两被告欠原告房租，请求判令：1、自2015年6月15日起解除原、被告双方房屋租赁合同关系；2、判令两被告共同支付原告房屋租金18750元及滞纳金28125元，合计46875元；3、本案诉讼费由两被告承担。

被告辩称

被告黄**与被告黄**未提交答辩状，亦未提交证据。

本院查明

经审理查明，2014年2月25日，原告（甲方）与被告（乙方）黄**、黄**签订《房屋出租合同》，约定：一、甲方将明秀西路14号8栋1单元601房出租给乙方居住。租期为1年，从2014年2月25日起到2015年2月25日止。二、房屋实行先付租金后使用的原则。每季度交租金一次，每月租金为人民币1500元整，每季度的最后五天交下季度的房租；三、签订合同时，乙方即时向甲方交纳押金1500元。合同终止时，乙方已交清租金及其他费用迁出时，甲方应将押金退还乙方，如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从押金中扣除；八、乙方逾期未交租金，逾期每天按月租金的5%交纳金，超过5天不交租金的，甲方有权收回房屋。合同签订当日，原告将涉案房屋交由两被告居住。自2014年6月起，被告未按合同约定支付租金，截止2015年6月15日，两被告共欠租金18750元。同日，原告撬锁进入涉案房屋，将两被告的物品搬入杂物房，将该涉案房屋另租他人。

以上事实，有《房屋出租合同》、欠条、物品清单、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。

本院认为

本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据质证的权利，本案被告黄**、黄*庆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。

原、被告于2014年2月25日签订的《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。鉴于原、被告的《房屋出租合同》于2015年2月25日租期届满后，被告继续使用涉案房屋且原告没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原、被告于2014年2月25日签订的《房屋出租合同》对双方仍有约束力，租期为不定期。原告将涉案房屋交给被告居住后，被告本应按照合同约定将租金交给原告，但其在支付2014年5月前的租金后，不再按合同约定支付租金，其行为构成违约，根据《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告有权解除该《房屋出租合同》，鉴于原告已经于2015年6月15日撬锁进入涉案房屋，已经以自己的行为解除了该合同，故本院确认合同的解除时间为2015年6月15日。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当向原告支付租金及违约金。故被告应支付原告2014年6月1日至2015年6月15日共12个半月的租金为18750元（1500元／月×12.5月）。根据原、被告《房屋出租合同》第八条“乙方逾期未交租金，逾期每天按月租金的5%交纳金……”，被告应支付原告逾期缴纳租金滞纳金28125元（1500元／月×5%×12.5月×30天=28125元）。故被告应当向原告支付租金及违约金共46875元（18750元＋28125元）。

综上所述，原、被告于2014年2月25日签订的房屋出租合同》于2015年6月15日解除，被告应支付原告租金18750元、逾期缴纳租金滞纳金28125元，合计46875元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告韦**和被告黄**、黄**于2014年2月25日签订的《房屋出租合同》于2015年6月15日解除。

二、被告黄**、黄**支付原告韦*南租金18750元、滞纳金28125元，合计46875元。

本案案件受理费486元（原告已预交），由被告黄**、黄**承担，并迳付原告，本院不另行清退。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费486元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，帐号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年一月七日