林**、李**等与广西长**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人广西长**有限公司（以下简称“长**司”）与被上诉人林**、李**商品房销售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2015）青民一初字第695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月20日立案受理后，依法组成合议庭，于同年9月28日组织当事人进行调查、辩论和调解。上诉人长**司的委托代理人刘*，被上诉人林**、李**共同委托的代理人卢*、何**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2012年7月18日，林**、李**（买受人）与长**司（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的合作路×号印度尼西亚园区×号楼×号房，房屋建筑面积146.08平方米，该商品房单价每平方米11893.24元，总金额1478330元。合同第九条约定：出卖人应当在2012年12月30日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格的商品房交付买受人使用。但遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期：“……2、非出卖人原因包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因通知停工及其他政府行为导致工期延误的；3、供水、供电相关部门停水停电每日达5小时以上，气象部门记录日降雨量达到2日或2日以上中雨的……。”合同第十条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。……2、逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。逾期超过60日以上部分，违约金按日万分之二计算，合同继续履行。”合同第十二条约定“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知或在当地报纸上登报通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同签订后，2012年7月18日双方办理涉诉房屋商品房买卖合同登记备案。2014年4月17日长**司开具1478330元发票。2013年6月22日，长**司向李**发交付使用通知、物业明细表各一份，李**在签收表中签字。因房屋存在质量问题，2014年12月8日，林**申请公证机关对涉诉房屋现状以摄像方式进行取证，林**支付公证费用496元。

一审法院另查明，2012年8月17日中雨、2012年8月18日中雨、2012年8月22日大暴雨、2012年8月23日中雨。以上连续2天以上中雨共4天。2012年9月17日，南宁**委员会发布《关于做好2012年服务“两会一节”期间全市建筑工地停工整治工作的通知》，内容为：从9月17日14：00至9月25日24：00，全市（不包括6县）在建工地（含私房建设、建筑外立面装修改造工程）停工整治。2015年4月2日，长**司向林**、李**交付房屋并交付《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》。林**、李**在房屋验收交接表签字。林**、李**认为长**司逾期交房，致使其蒙受损失，遂向一审法院起诉。

一审法院认为

一审法院认为：林**、李**与长**司于2012年7月18日签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，受法律保护。根据合同第九条约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方单位签字验收合格、且符合合同约定的商品房交付买受人使用，但涉诉房屋直至2015年4月2日才向林**、李**交付使用，长**司行为属违约，应向林**、李**支付违约金并赔偿损失。根据合同第十条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。……2、逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。逾期超过60日以上部分，违约金按日万分之二计算，合同继续履行。”从2012年12月31日至2015年4月2日，长**司逾期交房822天。但2012年8月17日中雨、2012年8月18日中雨、2012年8月22日大暴雨、2012年8月23日中雨属于合同第九条约定的“气象部门记录日降雨量达到2日或2日以上中雨的”可据实延期的情形，符合延期条件，故长**司实际逾期天数为818天。至于2012年12月30日后的降雨情形，因该事实发生在合同约定的交房日之后，长**司已处于违约状态，因此虽然存在降雨，但不能作为延期交房的免责事由。故长**司应支付的违约金为：1478330元×（60×0.0001／日＋758×0.0002／日）=232984.81元。关于“两会一节”期间建筑工地停工问题，“两会一节”已是众所周知、惯例式重大活动，订立合同时，长**司对其具体影响完全可以预见，故应不属于延期交房的抗辩事由。对于长**司提出2013年6月22日通知林**、李**交房的问题，因房屋存在质量问题，且长**司没有证据证明其向林**、李**提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，林**、李**有权依据合同第十二条的约定拒绝收房。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四第一款之规定，判决如下：一、广西长**有限公司向林**、李**支付逾期交房违约金232984.81元；二、广西长**有限公司向林**、李**赔偿公证费损失496元。本案案件受理费2185元，由广西长**有限公司承担。

上诉人诉称

上**城公司上诉称：一、一审判决内容超出被上诉人诉讼请求范围，违反了“不告不理”的民事诉讼原则，程序严重违法，应当撤销原判，发回重审。被上诉人在一审时提交的起诉状上的诉讼请求第一项为“被告赔偿逾期交房违约金人民币200165．88元（暂定至起诉当日，即2014年12月8日）……”。而一审判决内容第一项“被告长**有限公司向原告林**、原告李**支付逾期交房违约金232984．81元”，一审法院据以计算违约金依据的违约天数为2012年12月30日至2015年4月2日。很明显，一审法院判决上诉人承担违约金232984．81元已超出被上诉人诉讼请求的200165．88元，计算违约金的截止日2015年4月2日也超出被上诉人请求的2014年12月8日。而被上诉人在一审程序中自始至终都没有向法庭提交过增加或变更诉讼请求的申请，一审法院也从未向被上诉人释明过要求其增加或变更诉讼请求。二、上诉人已于2013年6月22日向被上诉人交付房屋，一审判决认定被上诉人有权拒绝收房的事实不清，证据不足，导致作出错误判决。1、被上诉人向上诉人购买的商品房已经五方单位联合验收合格，一审法院仅凭被上诉人单方书写的物业（单元）接收情况反馈表就认定房屋存在质量问题实在荒谬，房屋是否存在质量问题应由专业鉴定机构出具鉴定意见认定，目前没有任何权威部门或有效证据能证明该房屋存在质量问题且严重影响到被上诉人正常居住使用。且交付条件应区别于质量问题，质量问题可由上诉人根据合同履行保修责任，而不应当然地成为被上诉人拒绝收房的理由。2、房屋经五方单位联合验收合格后，上诉人于2013年6月22日向被上诉人发出交付使用通知书，通知被上诉人办理房屋验收交接手续，被上诉人因种种原因拒绝与上诉人办理房屋交付手续，根据双方签订的合同第十二条的约定，应视为上诉人已交付房屋。一审法院认为上诉人没有证据证明其向被上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被上诉人有权依据合同第十二条的约定拒绝收房实属错误。根据合同第十二条的约定，被上诉人只有在办理验收交接手续时，才应当向被上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被上诉人一直拒绝与上诉人办理房屋交接手续，上诉人如何向其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》因此，房屋在2013年6月22日后未能实际交付的原因在于被上诉人无故拒绝与上诉人办理房屋交付手续。三、一审法院认定“两会一节”不属于延期交房的抗辩理由实属错误。“两会一节”虽然已连续举办多次，但并非上诉人能当然预见的，且活动期间政府是否会全面禁止施工是不确定的，禁止施工的天数也是不确定的，上诉人只有在收到政府部门正式下发的停工通知后才会据此停工。同时，根据双方合同约定，“重大会议、庆典”属于出卖人可以据实予以延期的理由，“两会一节”属于重大会议和庆典，既然合同已经明确约定就对双方具有法律约束力，被上诉人在签订合同时就应当预见到如政府举办“两会一节”将成为上诉人据以延期的理由。四、被上诉人支出的与本案无关的公证费用不应由上诉人承担。被上诉人自行申请公证机关出具的房屋现状公证，与本案无实际关联，也不能证明被上诉人想要证明的内容，因此该公证费用应由被上诉人自行承担，一审法院判决由上诉人承担该费用无事实和法律依据。综上，请求二审法院撤销一审判决，发回一审人民法院重审。

被上诉人辩称

被上诉人林**、李**共同答辩称：一、一审判决认定事实清楚。（一）一审判决查明了上诉人延期交房的事实，认定其构成违约是正确的。一审的证据表明，双方签订的商品房买卖合同约定上诉人交房时间为2012年12月30日，而上诉人直到开庭前的2015年4月2日才交付房屋，一审法院认定事实准确无误。一审中，上诉人虽然极力主张其于2013年6月22日向被上诉人交付房屋，但是其没有向一审法院提交其通知被上诉人接收房屋，并按照商品房买卖合同的约定进行房屋交付的有效证据。事实上，上诉人没有通过商品房买卖合同约定的方式，通知被上诉人前往接收房屋，并按照商品房买卖合同第十二条的约定，出示建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格的材料，也未向被上诉人提供《住宅质量保证书》和（住宅使用说明书》，在上诉人完全具备房屋交付条件、也未通知被上诉人接收房屋的情况下，被上诉人不应当也不可能接收房屋，上诉人也不可能按照合同约定的程序和条件履行房屋交付义务。与此同时，被上诉人及时向一审法院提交了房屋于2015年4月2日交付的相关材料，从而证明了上诉人关于2013年6月22日交付房屋的主张是完全不成立的，也是不可能的。（二）一审判决认定“两会一节”不属于延期交房的抗辩理由是正确的。诚如一审判决所认定的，南宁市是东盟博览会的永久举办地，“两会一节”是每年定期召开的，任何具有普通认知能力的成年人都应当而且能够遇见其发生，也知道发生的具体时间，上诉人的“不可预见”这一上诉理由根本不能成立。而且根据商品房买卖合同的第九条最后一款的约定。上诉人应在合同约定的交付日期前30日及实际交房之日分别将统计结果以书面形式或报纸通知形式告知被上诉人。上诉人没有按照该约定履行告知义务，被上诉人依法可以不予认可；其二，上诉人主张的大部分延期事实，均发生在其违约迟延交付房屋之后，一审法院对此部分主张不予采纳，是完全正确的。（三）一审判决认定公证费由上诉人承担是完全正确的。作为商品房的出卖人，上诉人有义务交付质量合格的商品房，作为商品房的买受人，被上诉人也有权利对房屋存在质量问题提出异议，进行取证，并要求上诉人及时履行整改和维修的义务．而且由于上诉人自身的过错造成商品房存在质量问题，导致迟迟不能按照商品房买卖合同的约定向被上诉人交付房屋，进而导致其违约延期交房，最终损害了被上诉人的合法权益。因此，被上诉人引入公证机关对商品房存在质量问题的事实进行公证，相关费用应当而且只能是上诉人承担。二、一审判决程序合法，上诉人的主张依法不应当得到支持。一审的材料表明，被上诉人提交起诉状的时间是2014年12月8日，因此将上诉人赔偿逾期交房违约金的时间暂计至起诉当日，即2014年12月8日，并无不当。相应的，暂计至2014年12月8日的逾期交房违约金，确实为232984.81元，此计算方式及其金额也都并无不妥。处于起诉之后开庭之前的2015年4月2日，发生了上诉人向被上诉人交房的事实，被上诉人及时将这些新证据呈送一审法院，并在庭审时当庭将上诉人赔偿逾期交房违约金的时间确定为实际交房的2015年4月2日，一审法院据此作出判决，并未超出被上诉人的诉讼请求，也未违反“不告不理”原则，程序完全合法。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持一审判决。

本案当事人的争议焦点是：1、一审法院是否存在程序违法的情形？2、本案讼争房屋是否符合法定及约定的交房条件，上诉人是否存在逾期交房的行为，在履行过程中是否存在约定或者法定延期交房的事由？3、如上诉人构成违约，逾期交房违约金应如何计算？

本案二审中，上**城公司除陈述上诉意见外，向本院提交以下证据：1、建设工程质量竣工验收意见书，证明被上诉人所购房屋所在9号楼于2013年6月8日经五方联合验收合格，不存在质量问题，上诉人于2013年6月22日通知被上诉人交房时已具备合同约定交房条件；2、印尼园客户申请表，证明被上诉人自认上诉人于2013年6月22日通知其交房，并自认上诉人逾期交房173天，其收到交房通知后因自身原因未及时验收房屋，非上诉人原因，且上诉人能收到其提交的申请书，并非其所述联系不到上诉人。被上诉人林**、李**除陈述答辩意见外，未向本院提交新证据。

被上诉人林**、李**的质证意见是：认可证据1的真实性，但是该意见书上诉人从未向被上诉人出示；对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，申请书中签字是林**所签，但是申请书的内容不是其所写。

本院认为

针对上诉人二审提交的证据，本院认为：1、双方对建设工程质量竣工验收意见书真实性均无异议，本院予以确认，但不足以证明涉案房屋已经具备交付条件；2、被上诉人林**、李**确认印尼园客户申请表中“林**”签名是林**所签，本院确认该证据的真实性，但该证据亦不能证明涉案房屋已具备交付条件。

上**城公司对一审判决认定“因房屋存在质量问题，2014年12月8日，林**申请公证机关对涉诉房屋现状以摄像方式进行取证，林**支付公证费用496元。”有异议，认为一审法院没有查证涉案房屋是否存在质量问题。被上诉人林**、李**对一审判决认定的事实没有异议。

针对上述双方争议的事实，本院认为，被上诉人一审提交的《公证书》及视频光盘可以证实被上诉人林**、李**在自行验房时认为涉案房屋存在空鼓、漏水、开裂等质量问题，于2014年12月8日申请公证机关对涉诉房屋现状以摄像方式进行取证，一审判决表述不当，本院予以纠正。对于一审判决认定的其他基本事实，双方当事人未提出异议，本院予以确认。

本院另查明：2013年6月8日，广西建工**限责任公司、广西基**责任公司、广西华**有限公司、南宁市建昶建设工程监理咨询有限责任公司及上**城公司对涉案房屋所在印度尼西亚商务部联络处基地园区9#楼进行竣工验收，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》，验收结论为工程质量合格。本案二审中，上**城公司述称其已在发出交房通知前办结竣工验收备案手续，但未在本院指定的期限内提交建设工程竣工验收备案表。

本院认为：上**城公司与被上诉人林**、李**于2012年7月18日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均具有约束力。

关于上诉人长**司是否逾期交房的问题。原**设部于2000年4月4日发布、住房和城乡**设部于2009年10月19日修正的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。而在该管理办法第五条所规定的建设单位办理工程竣工验收备案时应当提交的文件中，工程竣工验收报告仅是其中一项。该管理办法第十一条还规定，建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收。该管理办法第八条则规定：备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。参照上述规定，建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收后，需向建设主管部门备案，而备案机关在备案程序中需对材料的真实性、完整性以及建设单位在竣工验收过程中是否有违反国家有关建设工程质量管理规定行为进行审查。可见，工程在向备案机关办理竣工验收备案前，既不能确认建设单位所提交的材料齐全、无虚假证明文件，也不能确认建设单位在竣工验收过程中无违反国家有关建设工程质量管理规定的行为。综上，根据上述相关规定，上诉人长**司作为开发商其向被上诉人交付的房屋，须经建设主管部门通过建设工程竣工验收备案后，才符合交付条件。本案二审中，上诉人长**司虽主张其已办结竣工验收备案手续，但未提交相关证据加以佐证，本院对此不予采信，推定其至今尚未办结竣工验收备案手续。本案涉案房屋所属工程虽于2013年6月8日经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位五方联合验收合格，但至今未办理竣工验收备案，本案涉案房屋尚不具备交付条件。而双方在合同中约定上诉人长**司应在2012年12月30日前交付涉案房屋，故被上诉人林**、李**主张上诉人长**司逾期交房，合法有据，本院予以支持。

关于逾期交房的违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条和第十条约定，自2012年12月31日起，上**城公司未将具备交房条件的房屋交付给被上诉人林**、李**使用，构成违约，被上诉人林**、李**要求其支付逾期交房的违约金，合法有据，应予支持。上**城公司于2013年6月22日曾通知被上诉人林**、李**接收涉案房屋，但此时涉案房屋并不具备交付条件，该通知不能产生房屋交付的法律效果。涉案房屋已于2015年4月2日实际交付被上诉人使用，此时涉案房屋仍不具备交付条件，一审法院确定逾期交房的违约金计至2015年4月2日止，被上诉人林**、李**对此未提出上诉，视为认可一审判决的认定，本院予以确认。上**城公司以因中雨以上降雨以及“两会一节”导致停工作为延期交房的抗辩事由。2012年8月17日中雨、2012年8月18日中雨、2012年8月22日大暴雨、2012年8月23日中雨属于合同第九条约定的“气象部门记录日降雨量达到2日或2日以上中雨的”可据实延期的情形，符合延期条件，于2012年12月30日后虽亦存在降雨情形，但发生于合同约定的交房日后，不能作为延期交房的免责事由。“两会一节”在南宁市已属众所周知、惯例式重大活动，双方订立合同时完全可以预见，亦不属于延期交房的抗辩事由。上**城公司二审中主张双方约定的违约金标准过高，但未举证证明双方约定违约金明显过分高于被上诉人林**、李**实际损失，本院不予支持。综上，一审判决判令上**城公司向被上诉人林**、李**支付逾期交房的违约金共计232984.81元，并无不当，本院予以维持。

关于公证费的问题。被上诉人林**、李**支出公证费496元，系其为准备本案诉讼所支出的费用，双方对该费用的承担并未在《商品房买卖合同》中约定，且上述违约金已足以弥补其实际损失，故被上诉人林**、李**要求上**城公司承担公证费496元，于法无据，本院不予支持。

综上所述，一审判决认定部分事实表述不当，判令上**城公司向被上诉人林**、李**赔偿公证费损失496元错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持南宁市青秀区人民法院（2015）青民一初字第695号民事判决第一项；

二、撤销南宁市青秀区人民法院（2015）青民一初字第695号民事判决第二项；

三、驳回被上诉人林**、李**的其他诉讼请求。

一审案件受理费2185元，由上诉人广**有限公司承担。二审案件受理费4370元（上诉人广**有限公司已预交），由上诉人广**有限公司承担。

上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期间最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十二日