谢**与陈**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**因与被上诉人谢**、一审第三人南宁市手扶拖拉机配件厂（以下简称手拖厂）、一审第三人刘青青房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月4日受理后，依法组成合议庭，并于2015年8月7日公开开庭审理了本案。上诉人陈**及其委托代理人奚锦权，被上诉人谢**的委托代理人刘**到庭参加诉讼。一审第三人手拖厂及刘青青经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：位于南宁市唐山路32号唐人文化园第二街15号铺面系由第三人手拖厂用仓库间隔而成，第三人手拖厂将铺面所在土地的使用权及地上建筑一并转让给广西南**限公司（以下简称”诚厚公司”），诚厚公司再将包括诉争铺面在内的仓库委托第三人手拖厂经营管理。

2009年9月1日，第三人手拖厂与第三人刘**签订《仓库租赁合同》，由刘**承租位于南宁市唐山路32号唐人文化园第二街14、15号仓库，租赁期限为2009年9月1日至2011年8月31日，合同第九条约定：“经甲方（手拖厂）书面同意，乙方（刘**）方可将租赁物的部分或者全部面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。如发生转租行为，乙方必须遵守下列条款：“1、转租期限不得超过乙方对甲方的承租期限……”2010年9月30日，第三人刘**出具《委托书》给陈**，委托陈**经营管理上述14、15号铺面，并表示陈**的行为代表其本人。2011年5月26日，陈**与谢**签订《铺面转让协议》，约定陈**将位于南宁市唐山路32号唐人文化园第二街15号铺面转让给谢**，转让费为50000元，双方约定陈**于2011年6月1日起将铺面交付给谢**使用，陈**有帮助谢**办理过户手续的义务。2011年5月30日，谢**向陈**支付铺面转让费50000元，陈**收款后出具《收条》一张交由谢**收执。2011年6月1日，陈**依约将铺面交付给谢**。2011年8月8日，陈**在《南国早报》第31版登报发布声明，通知谢**见报后3日内带齐身份证与过户所需费用到唐人文化物业签订合同。2011年8月26日，谢**向手拖厂书面询问陈**转让铺面是否经过其同意。手拖厂于次日函复谢**称陈**与谢**签订《铺面转让协议》未经手拖厂允许，属无效合同。2011年9月1日《仓库租赁合同》到期后，15号铺面由第三人手拖厂出租给他人使用，谢**与承租人合作经营。审理过程中，谢**与陈**均表示谢**使用铺面期间，谢**将租金交给陈**，再由陈**将租金交给手拖厂。经一审法院释明，谢**表示本案责任的承担主体应为陈**，对第三人刘**不提出诉讼请求。

一审法院认为

一审法院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利，手拖厂经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。

《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款和第二款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”本案中双方并无证据证实在签订合同时陈**曾向谢**披露委托人或者谢**知晓委托人为刘青青，谢**可以选择相对人，故谢**在本案中选择受托人，即陈**作为相对方主张权利，符合上述法律规定，一审法院予以确认。

谢**与陈**签订的《铺面转让协议》实质上为讼争铺面剩余租赁期限（2011年6月11日至2011年8月31日）的转租和租赁期限届满后优先承租机会的转让。根据刘**与手拖厂的《仓库租赁合同》，刘**转租讼争铺面，应当获得手拖厂的书面同意，本案中，陈**及刘**所举证据均无法证明在谢**与陈**签订《铺面转让协议》时，已取得手拖厂的同意，而手拖厂明确表明转租行为未经其许可，因此陈**的转租行为构成无权转租，双方签订的《铺面转让协议》应为无效合同。陈**未经手拖厂的同意转租讼争铺面，而谢**在明知陈**并非讼争铺面产权人的情况下未尽审慎审查的义务，双方对导致合同无效均负有过错。

陈**主张其收取的转让费包括了讼争铺面内装修的费用，但其所举证据不足以证明在交付铺面时存在装修物，也无法证明双方在签订合同时约定转让费包括装修价值，应承担举证不能的责任，故陈**的上述主张，一审法院不予采信。一审法院确认转让费50000元应为转租讼争铺面剩余租赁期限（2011年6月11日至2011年8月31日）和转让租赁期限届满后优先承租机会的合同对价。无效合同自始无效，双方因无效合同取得的财产应当予以返还，故谢**要求陈**返还转让费50000元，合法有据，应予支持。关于利息，由于谢**对导致合同无效负有一定过错，利息损失应自行承担，故其要求陈**支付利息，不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、谢**与陈*利于2011年5月26日签订的《铺面转让协议》无效；二、陈*利返还谢**铺面转让费50000元；三、驳回谢**的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由谢**承担210元，陈*利承担840元。

上诉人诉称

上诉人陈**不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定上诉人及第三人刘**所举证据均无法证明上诉人与被上诉人签订《铺面转让协议》时已取得第三人手拖厂的同意，并以此认定上诉人与被上诉人所签订的《铺面转让协议》是无效合同是错误的。1、上诉人一审提供的上诉人与手拖厂经理王**的录音证据证明该厂只要交纳相关转让费就可以转让15号铺面，并没有要出示什么书面同意，该录音也佐证了关于铺面转让不需要手拖厂出具书面同意是一种交易惯例。2、上诉人自2009年起一直在唐人文化园二街租用手拖厂的铺面经营生意，其中从2009年起至2011年通过案外第三人共拿了11间铺面（分别是6号、11号、14号、15号、16号、20号、21号、22号），上诉人接手后又转出6号、15号、16号三间铺面，上诉人不管是从案外第三人接手过来的铺面，还是接手后再转出去的铺面，手拖厂均没有出具过任何书面同意，这不仅是上诉人，凡是在唐山路36号唐人文化园的经营租户要转让铺面时，手拖厂同意的答复方式都是口头的，并没有书面同意。3、手拖厂2011年8月27日提供给被上诉人的答复函是违背事实的。涉案铺面就在手拖厂办公室旁边，被上诉人要核实铺面情况走几步过去就可以，何必要发什么书函？被上诉人发函至手拖厂回复，实际上是双方串通好的，且现在讼争的铺面依然是由被上诉人经营，说明手拖厂在收取了被上诉人的利益后出于利益绑架出具了违背事实的答复函。二、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《铺面转让协议》没有向被上诉人披露委托人为刘**是不符合事实的。被上诉人接手时铺面的营业执照就是刘**的名字，被上诉人接手经营期间，营业执照一直是被上诉人持有的，被上诉人说不知道刘**是在说谎。事实上，上诉人一开始就向被上诉人披露铺面的信息，包括出示了刘**订立的《仓库租赁合同书》及委托书。三、本案上诉人与被上诉人签订的《铺面转让协议》是合法有效并完全能履行的。讼争铺面已交付被上诉人使用，被上诉人在2011年6月1日已接收了铺面并安装网络宽带开始使用铺面，双方合同已进行了实际履行。但被上诉人知道15号铺面的业主联系方式后就想撇开上诉人直接与手拖厂签订合同，既可以收回转让费又不用花钱装修，还可以不向手拖厂支付25000元的更名费。故在上诉人一直催促尽快办理转让手续后，被上诉人一直未配合。四、即使合同无效，一审法院不认定被上诉人支付的50000元转让费包括了15号铺面的装修费也是错误的。上诉人与被上诉人签订的转让合同是带装修转让，被上诉人接收铺面时，上诉人已对铺面进行了装修，交付被上诉人使用时还有空调、茶具等物品。一审确认50000元转让费只是剩余租期及租期届满后的优先承租机会的对价是错误的。请求二审法院撤销一审判决，改判确认上诉人与被上诉人签订的《铺面转让协议》合法有效，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。本案全部诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人谢**答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，作出的判决合法合理，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

一审第三人手拖厂和一审第三人刘青青均未提交答辩意见。

当事人争议焦点是：上诉人陈**与被上诉人谢**签订的《铺面转让协议》是否有效？陈**应否返还谢**支付的铺面转让费，如应返还，返还的数额是多少？

上诉人二审提交二份证据，1、上诉人与手拖厂就其他铺面签订的租赁合同书及承诺书，用以证明2009年至2011年间上诉人经手的手拖厂的其他铺面转让给其他人时并没有经过手拖厂的书面同意，由此证实转让讼争铺面无需手拖厂书面同意是一个惯例。2、收款收据、收费通知书、手拖厂开具的发票、铺面转让补充协议，证明讼争的铺面原来是刘**转让给刘青青的，这些收据是刘**交费给手拖厂的票据，由此可以证实手拖厂出租铺面后，承租人再转租都没有经过手拖厂的书面同意。

被上诉人谢**对陈**二审提交的证据质证认为，对证据1、2（除铺面转让补充协议）的真实性无异议，但关联性有异议。证据1中的租赁合同也明确约定转让需经手拖厂同意，私下的违规操作不能证明就是交易惯例。证据2是案外人刘**向手拖厂交付租金的收据和发票与本案无关。证据2中的铺面转让补充协议不是被上诉人与上诉人及第三人签订的，对其真实性无法确认。

本院认为

对陈**二审提交的证据，本院认为该证据不能证实陈**在转租手拖厂的铺面时，该厂已口头同意，也不能证实其转租铺面时无需经该厂同意，故对该证据本院不予确认。

一审查明事实客观属实，本院予以确认。

本院另查明：一审法院审理期间，手拖厂于2012年5月14日向一审法院提交的“关于谢**与陈**确认合同无效纠纷一案情况说明”中明确，陈**从未与手拖厂签订过任何《仓库租赁合同书》，更不存在手拖厂同意陈**转租、转让的事实，陈**与谢**签订的《铺面转让协议》手拖厂并不知晓。

本院认为：谢**与陈**签订的《铺面转让协议》实质上为讼争铺面剩余租赁期限（2011年6月11日至2011年8月31日）的转租和租赁期限届满后优先承租机会的转让。谢**一审起诉除要求确认其与陈**签订的《铺面转让协议》无效外，还请求陈**返还其所交的铺面转让费，并承担由此造成的全部损失。故谢**的诉讼请求并非仅是要求确认合同无效，一审法院将本案案由定为确认合同无效纠纷欠妥，本院予以纠正，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。

根据刘**与第三人手拖厂签订的租赁合同，刘**转租合同应得到权利人，即手拖厂的书面许可。现手拖厂对陈**将涉案铺面转租给谢**的行为不予认可，陈**作为刘**的代理人亦没有提交相应证据证实其将涉案铺面转租给谢**时，已取得手拖厂的许可，亦没有证据证实手拖厂知道其将涉案铺面转租给谢**而未在六个月内提出异议，故陈**与谢**签订的《铺面转让协议》为无效合同。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”陈**未经手拖厂的同意转租铺面，谢**在明知陈**并非讼争铺面产权人的情况下未尽审查义务，故双方对导致合同无效均有过错。因陈**与谢**签订的《铺面转让协议》无效，故依据上述规定，陈**应将其依据该无效协议所取得的转让费50000元返还谢**。陈**上诉主张50000无转让费中包括其对铺面的装修及空调、茶具等物品，但陈**与谢**签订的《铺面转让协议》中并未约定50000元转让费包括铺面装修及物品，双方在交接铺面时也未有交接清单，谢**亦否认陈**交给其铺面时，铺面中的空调、茶具等物品一并交付，亦否认转让费中包含了装修价值。故对陈**的该主张，因其未能提交相应证据证实，本院不予采纳，陈**据此主张即使返还转让费也不应全额返还，本院不予亦不支持。

陈**主张其与谢**签订《铺面转让协议》时已向谢**披露了委托人是刘青青，其作为代理人不应承担本案责任。对陈**该主张，谢**不予认可，而陈**对其该主张未能提交相应证据证实，故对陈**的该主张，本院不予采纳。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈**上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1050元，由上诉人陈**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月二十九日