覃**与莫**建设用地使用权纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人莫**与上诉人马**因土地使用权转让合同纠纷一案，均不服河池市金城江区人民法院（2014）金*初字第410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日立案受理后，依法组成由审判员祝贺担任审判长，审判员郑**和代理审判员黄**参加的合议庭，于2015年3月2日公开开庭审理了本案。书记员黄*担任法庭记录。上诉人莫**的委托代理人李*，上诉人马**的委托代理人莫光永，被上诉人覃**的委托代理人韦**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

一审法院经审理查明：2011年1月7日，第三人马**通过竞拍方式购买得位于河池市金城江区六甲镇高功村的土地一宗（原土地证号：03030018）。2012年5月12日，马**与被告莫**签订《土地买卖契约》，合同约定马**将该土地以158万元的价格转让给莫**，并对付款方式、违约责任等进行了约定。莫**于2013年1月25日将该土地转户登记至自己名下［国有土地使用证号：河国用（2013）第0029号，土地使用权人：莫**，使用权类型：出让］。2013年8月22日，莫**与原告覃**签订《土地买卖合同》，合同约定莫**将本案土地以250万元的价格转让给覃**，莫**需在收到覃**首付款后三天内交有关证件给覃**办理过户手续，办理过户手续由覃**负责，期限为两个月。至本案诉讼时，覃**、莫**均认可覃**已向莫**支付了土地转让款200万元。另查明，马**因莫**未按双方于2012年5月12日签订的《土地买卖契约》的约定向其支付全部土地转让款，于2013年12月10日向一审法院提起诉讼，请求判令莫**向其支付尚欠的购地款48万元及违约金692520元。一审法院于2014年6月3日作出（2013）金民初字第1638号民事判决，判决莫**支付给马**购地款46万元及至2014年5月28日的违约金71406.66元（2014年5月29日至该生效判决确定的履行期日止的违约金以46万元为基数，按中**银行同期贷款基准利率的二倍另行计算）。对该判决，莫**向河池**民法院提出上诉，马**未提出上诉。因（2013）金民初字第1638号一案，一审法院依据马**的申请，查封了本案争议土地。

一审法院认为

一审法院认为：莫**向马**受让得位于河池市金城江区六甲镇高功村的土地一宗并于2013年1月25日将该土地的国有土地使用权证转户登记至自己名下，莫**作为该土地的合法使用权人，对该宗土地有合法的处分权。莫**和覃**于2013年8月22日签订《土地买卖合同》，约定将本案土地以250万元的价格转让给覃**，该合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，覃**请求确认该合同为有效合同，于法有据，应予支持。对合法有效的合同，当事人应依合同的约定履行自己的合同义务。就莫**尚欠马**土地转让款一案，覃**自愿以55万元作为莫**履行（2013）金民初字第1638号民事判决的担保，未损害马**的利益，故覃**请求莫**将本案土地变更登记至自己名下，亦应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决：一、原告覃**与被告莫**于2013年8月22日签订的《土地买卖合同》合法有效；二、限被告莫**于本判决生效后十日内协助原告覃**将位于河池市金城江区六甲镇高功村的土地一宗［现国有土地使用证号：河国用（2013）第0029号，土地使用权人：莫**］变更登记至原告覃**名下。案件受理费100元（原告已预交），由被告莫**负担。被告莫**应于本判决生效后十日内支付给原告覃**。

上诉人诉称

一审判决后，上诉人莫**不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人覃**的诉讼请求。其主要理由有：一、覃**违约在先。本案合同签订时间是2013年8月22日，按照合同约定的两个月的办理过户手续时间，应在2013年10月22日之前将过户手续办理完毕，但覃**超过合同约定的办证时间没有办理相关手续，后果应由其本人自行承担。一审法院在办证时效已经过期的情况下，判决莫**履行办证义务，实际上违背了合同当事人的意思表示。本案合同有效期仅为两个月，如超过两个月覃**仍未办理过户手续，则合同自然时效。二、本案合同交易基础已经发生改变，依据情势变更原则，应当对交易物即本案土地的价值重新进行评估或取消交易，以保护交易的公平、公正。2014年7月30日，河池市金城江区人民政府作出《河池市金**工作委员会第一次会议纪要》，依照该纪要第二条规定，决定调整本案争议土地的性质为“工业、职工用地”，上诉人认为，其与覃**签订合同时的土地性质为“四大家鱼良种场项目用地”，众所周知土地性质的变更势必影响到土地出售价格，如果此时双方还按当时约定的土地价款履行，势必显失公平，严重损害上诉人的合法权益，依据《合同法》解释（二）二十六条之规定，本案应适用情势变更原则。一审时莫**也曾多次找到覃**协商提高土地出售价格，但都遭到拒绝。三、实际上，本案莫**只是将争议土地抵押给覃**，如果覃**没有按照约定的时间办理过户手续，土地就还是莫**的，覃**已经支付的180万元购地款，莫**应返还给覃**。

上诉人马**亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项，一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要理由有：一、上诉人马**与上诉人莫**因合同纠纷曾诉至法院，法院依法查封了莫**的个人财产即本案争议土地，本案一审判决第二项直接处置了上述争议土地，严重侵害了马**的合法权益。二、本案争议土地还涉及到其他担保案件。

被上诉人辩称

被上诉人覃**答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。其主要理由有：一、上诉人莫**的行为严重损害了覃**的利益，给覃**造成了重大的经济损失。本案不具备适用情势变更原则的条件，莫**应当继续履行合同。二、一审并未判决马**承担责任，因此马**属于无独立请求权的第三人，不享有法律规定的上诉权。

二审审理期间，上诉人莫**向法庭提交证据如下：①银行转账单四份，拟证明截止到2013年3月15日，扣除归还的部分欠款，覃**借给莫**共计122万元，莫**将该款项抵作本案争议土地的购地款，并不是一审认定的200万元。②2014年7月30日河池市金城江区人民政府会议纪要（第二十六期）一份，拟证明本案争议土地的性质已由“四大家鱼良种场项目用地”变更为“工业、职工用地”，但因土地使用权证的原件尚在覃**处，因此莫**无法办理土地使用权证的变更手续。

本院查明

经质证，上诉人马**对莫**提交的证据均无异议。被上诉人覃**认为，1、对银行转账单认为是真实的，但是不能全面反映覃**实际支付给莫**的借款数额，200万元的借款有些是转账，有些是现金；2、对河池市金城江区政府会议纪要的真实性没有异议，但认为不能证明本案争议土地的性质已经发生变更，不能够说明本案应适用情势变更原则。

上诉人马**未提交新证据。

被上诉人覃**提交证据如下：①河池市金城江区住房和城乡建设局（以下简称“金城江区住建局”）于2011年1月6日下发的文件一份，拟证明在莫**购买争议土地之前，争议土地已经被认定为鱼种繁殖用地。②河池市金城江区人民法院于2011年5月16日作出的（2009）金**221-1号执行裁定书一份，拟证明马**在购买争议土地前，土地性质同样也是鱼种繁殖用地。③金城江区住建局给河池市国土资源局的答复一份，拟证明莫**在出卖争议土地给覃**前，已经明确土地性质为鱼种繁殖用地。④莫**本人给河池市国土资源局的申请报告一份，拟证明莫**已经知道争议土地是渔业用地。⑤莫**于2014年1月8日出具的委托书一份，拟证明本案没有按照合同约定的时间办理过户手续的责任在莫**一方。

经质证，上诉人莫**认为，1、对证据①、②、③的真实性没有异议，但对证明的内容不予认可；2、对证据④的真实性没有异议；3、对证据⑤的真实性没有异议，但该份证据不能证明是莫**违约；3、莫**在向马建国购买争议土地时，土地性质登记的为工业用地，变更登记到莫**名下时，土地性质才变更为渔业用地。上诉人马建国对被上诉人覃**提交的证据均无异议。

本院认为

本院认为，1、对于上诉人莫**提供的银行转账单，因与其本人出具的其他书面材料不相一致，在没有其他证据佐证的情况下，该银行转账单不作为定案依据采纳。2、对于上诉人莫**和被上诉人覃**提供的其他证据，各方当事人对其真实性均无异议，本院予以认可。

对一**院认定的事实，本院予以确认。

另查明，莫**不服河池**人民法院作出的（2013）金民初字第1638号民事判决，向本院提起上诉，后又申请撤诉，本院作出（2013）河市民一终字第267号民事裁定，准予莫**撤回上诉。2013年8月22日，莫**与覃**签订《土地买卖合同》一份，该合同第三条约定：“。办理过户手续由乙方（指覃**）负责，过户时间为两个月。”2014年5月15日，莫**和案外人欧**向河池**人民法院出具“关于土地出售的情况说明”一份，主要内容为：“莫**（欧**之女儿），身份证号码：××，于2013年8月23日与覃**订立的《土地买卖合同》，其内容真实有效，属我方真实意思表示。签订该合同前我方已收宗地出售价款人民币壹佰捌拾万元（￥1800000元），签订合同后收到贰拾万元（￥200000元）。我俩愿意配合办理该宗土地变更登记给覃**的一切手续。”落款处有莫**、欧**的签字和手印。一审庭审时，莫**对该情况说明的内容予以认可。一审期间，覃**于2014年8月19日向一审法院账户汇款55万元，自愿将该笔款项作为莫**履行（2013）金民初字第1638号民事判决的担保，同时明确，该担保金给付给马**的前提条件是争议土地变更登记至覃**或覃**制定的其他个人或组织名下之后。

再查明，河池市金城江区人民政府于2014年7月30日印发第二十六期会议纪要一份，内容如下：。“六甲-102”地块性质原为“工业、职工用地”，2010年新编《河池市金城江区六甲镇总体规划2011-2030》出台后，该地块被列为“四大家鱼良种场用地。至今该地块权属流转较复杂：先是权属为河池市六甲锑品厂，后经金**法院拍卖招标后，由马**获得，然后马**将土地转让给莫**，现在莫**计划将土地转让给河池市亿达有限责任公司，目前该地块尚有纠纷问题未处理清楚。因此建议保留该土地“工业、职工用地”性质，待纠纷处理完毕后，再按照新规划依法办理相关手续。会议决定：（一）保持该地块原有性质，即保持“工业、职工用地”性质不变。（二）如今后要在该地块上进行其它建设，设计条件必须符合六甲镇总体规划要求，报经相关部门审核同意后，方能按程序办理规划许可。

综合当事人的意见，本案的争议焦点是：1、莫**与覃**签订的《土地买卖合同》的效力如何认定？2、本案是否应适用情势变更原则？3、本案一审判决是否侵犯了上诉人马**的合法权益？

本院认为：一、关于莫**与覃**签订的《土地买卖合同》的效力如何认定的问题。1、覃**主张，根据合同第三条之约定：“。办理过户手续由乙方（指覃**）负责，过户时间为两个月。”，本案合同有效期只有两个月，如超过两个月仍未办理过户手续，则合同当然失效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十六条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”按照上述规定，当事人有权对合同的效力期限进行约定，但所附期限必须是用来限制合同效力的，它同当事人约定的所谓履行期限等是不同的。从本案合同第三条的内容看，该处的“两个月”指的仅是办理土地过户手续的期限，并不是指合同的有效期限，因此莫**主张本案合同有效期为两个月没有事实和法律依据，本院不予支持。2、从莫**一审期间出具的情况说明看，其对合同内容并无异议，二审时莫**又主张实际上是将土地抵押给覃**，该主张不仅与其之前的陈述相矛盾，其而没有任何证据予以证实，因此本院不予采纳。本院认为，本案《土地买卖合同》是莫**与覃**的真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，为有效合同。

关于本案是否应适用情势变更原则的问题。1、莫**以争议土地性质由渔业用地变更为工业、职工用地为由，主张土地价值发生变化，继续履行合同显失公平，应适用情势变更原则。本院认为，首先，争议土地的土地使用权证尚未经国土部门审批变更土地性质，仅依据河池市金城江区政府的会议纪要，不能认定土地性质已发生改变，莫**请求的事实并不成立。其次，即使本案能够认定土地性质在合同签订后由渔业用地变更为工业、职工用地，但此种改变并未导致合同赖以成立的环境或基础发生异常之变动，而是属于正常的商业风险，不符合适用情势变更原则的要件。最后，莫**从马**处购买土地的价格为158万元，莫**出卖给覃**的土地价格为250万元，从前后价款的数额看，继续履行合同亦未使莫**遭受重大损害，即继续履行合同对莫**并不构成显失公平。综上，莫**主张本案应适用情势变更原则没有事实依据，本院不予支持。如前所述，莫**与覃**签订的《土地买卖合同》合法有效，合同签订后，覃**已经依约履行了大部分付款义务，莫**拒绝履行负责办理转让及过户手续的合同义务已构成违约，在本案并不适用情势变更原则的情况下，一审判决莫**继续履行合同即协助覃**办理变更登记手续正确，但同时，覃**亦应在莫**履行完相关过户手续后将土地转让款余款50万元及时支付给莫**。

三、关于本案一审判决是否侵犯了上诉人马**的合法权益的问题。1、经查明，莫**与马**之间的土地使用权转让合同纠纷一案，因莫**撤回上诉，最终双方按（2013）金民初字第1638号民事判决执行，根据该判决结果，莫**需支付给马**46万元购地款及至2014年5月28日的违约金，马**申请查封本案争议土地的原因，是莫**尚未向其支付上述款项。经查明，覃**已自愿向一审法院账户支付55万元作为莫**履行上述债务的担保，本院认为，该55万元足以偿还莫**尚欠马**的上述债务，因此一审判决莫**协助覃**履行争议土地的变更登记手续，并未侵犯到马**的合法权益，应予维持。2、马**主张本案还涉及到其他担保案件，但并未提供相应证据予以证明，本院不予采信。

综上所述，一审认定事实清楚，但实体判决不当，本院予以纠正。上诉人莫**和上诉人马**的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

维持河池市金城江区人民法院（2014）金*初字第410号民事判决第一项、第二项；

二、被上诉人覃**在上诉人莫**办理变更登记手续完毕7日内向上诉人莫**支付土地转让款余款50万元。

一审案件受理费100元，由上诉人莫**负担。二审案件受理费200元，由上诉人莫**负担100元，上诉人马**负担100元。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起15日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月十日