李*、赵**与陈**房屋买卖合同纠纷一案二审判决书

审理经过

上诉人李*、赵**因房屋买卖合同纠纷一案，不服宜州市人民法院（2008）宜民初字第724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月24日受理后，依法组成由审判员覃**担任审判长，审判员唐*、代理审判员蒙**参加的合议庭，于2014年9月10日公开开庭审理了本案。书记员苏*担任法庭记录。上诉人李*，被上诉人陈**及其委托代理人罗政岐、韦**到庭参加诉讼。上诉人赵**经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2005年1月31日，原告陈**与被告李*签订了《房地产契约》，约定被告李*将位于宜州市庆远镇城中西路28号一间三层的房屋出售给原告，价款38万元，被告李*应当于2005年3月10日前将出售的房屋交付给原告使用，同时还约定，本契约未尽事项，双方可以另行议定，其补充协议书经双方签章后与本契约具有同等效力。协议签订后，原告支付了38万元购房价款给被告李*，并于2005年2月2日取得房产权证（证号：桂房权证宜字第××号）和同月6日取得土地使用权证［证号：宜国用（2005）第2044号］。被告李*所出售给原告的房地产是被告李*与被告赵**在婚姻存续期间，被告李*通过竞买的方式购得宜州市庆远镇城中西路28号（原宜州市外贸局宏*都）房地产后，对该房地产拆分成多个房地产进行权属登记，将房屋产权均登记在被告李*个人名下并出售给多人。与原告同时向被告李*购买该处房屋的人还有原告的亲戚卢*、陈**等人。由于被告李*没有按时交房，原告、陈**、卢*等三人于2005年3月10日与被告李*共同签订了一份协议书，协议约定的内容主要有：1、甲方（被告李*）未能兑现2005年3月10日交房给乙方（陈**、卢*、陈**），给乙方造成的房租损失（一至三楼）按物价部门评估的租金计算，自2005年3月10日起至交房止；2、被告须在2005年12月30日前付清2005年3月10日至2005年12月30日的合理房租给乙方，于2005年12月30日前结清第一期，2006年5月31日前结清第二期（甲方交付该房屋所有权给乙方之日止）。2006年8月10日，原告陈**以及陈**、卢*与被告李*签订了房屋移交说明，主要内容有：一、原与李*在2005年2月所购得的宜州市庆远镇城中西路28号房地产共三层楼，于2006年8月10日移交完毕（除二楼使用面积外）；二、购房方接收后，可自行依法依规申请安装供水、供电，进场整改出租使用，并友好与邻里配合完善合理使用功能；三、至此日止，该二手房地产的产权按现状交付清楚（除二楼以外），由产权人行使权益与义务。被告李*所出售给原告陈**以及陈**、卢*的房地产的第二层楼在未出售之前已租赁给覃**，租期到2008年8月30日。被告李*曾分别于2007年2月9日、2008年5月30日在报纸上刊登公告，内容主要是认为原告陈**以及陈**、卢*所购买的的房屋第二层楼是租赁给覃**，2006年8月10日移交房屋后至2007年1月12日止该第二层楼已空置，通知原告陈**以及陈**、卢*办理交接房屋手续，但双方对于房屋二楼交接无果。由于原告陈**以及陈**、卢*向被告李*购买的三间房地产是整栋楼房分割出让，没有后门通道和楼梯出入二楼、三楼，三人于2005年3月30日与被告李*经协商，签订了一份购房的补充协议，该协议约定的主要内容有：1、在甲方（陈**、卢*、陈**）所购的房产后门西面即被告房产处开通一条1.5米宽的公共通道，该通道产权仍属乙方（被告李*）所有，但甲方有无偿使用权，乙方（被告李*）应确保该通道畅通，甲方有使用权，所有权归乙方；2、乙方（被告李*）无偿提供位于原告房后天井空地（属乙方产权）作甲方（陈**、卢*、陈**）建造楼梯用地；3、建楼梯用地面积根据城建部门设计而定；4、建造楼梯所需费用由各使用者共同承担；5、楼梯产权归甲方所有，楼梯所占用的土地产仍属乙方。被告李*没有按照上述协议的约定让原告陈**以及陈**、卢*等建造楼梯，并于2007年1月10日向原告陈**以及陈**、卢*发出通知，声明双方于2005年3月30日签订的协议不是购房的附带条件，是签订购房协议后双方经沟通形成的，被告李*以双方存在配合及沟通上的分歧，决定终止该协议书，楼梯由被告李*自行建造。2007年1月25日，原告陈**以及陈**、卢*复函给被告李*，不同意被告李*单方面终止协议书。2008年3月10日，被告李*擅自在原协议给原告建造楼梯及通道通过的地方砌起一堵5米高的围墙。本案在审理过程中，于2008年12月26日委托广西华**询有限公司对被告李*延迟交房所造成的房屋的租金价格进行评估，经评估，自2005年3月10日至2006年8月10日止原告一楼至三楼的租金损失金额是42516元，自2006年8月10日至2008年8月10日止原告二楼至三楼的租金损失金额是23357元。被告李*在逾期交房期间，其向原告支付16666.67元租金损失。另外，宜**设局于2009年11月4日对诉争地是否有消防设施及是否能批准建造楼梯等事项作出复函，复函内容是：一、陈**、卢*、陈**等人位于市庆远镇城中西路28号房屋，按原设计图纸其房屋北面天井是原市外贸局商贸大厦地下水池位置（即在此约42平方米的虚线范围建一容积为14立方米的地下消防水池）；二、原市外贸局商贸大厦按原设计一层给排水、消防平面图中所标注的水池，依照原设计图纸，如需在该水池上建设楼梯，必须确保原有水池机构安全及消防系统的正常运行，在此前提下可另行建设楼梯，但在建设前应按照有关规定办理相关手续；三，经向当时承建原外贸局大厦的施工队核实，实际建设时，设计图纸中水池的位置未做地下水池，但在设计中水池的中央做了化粪池（占地面积约18平方米），地下消防水池实际建在该建筑的西北角（1／9--1／10轴交M轴处）。2013年10月14日，经现场勘查，陈**、卢*、陈**三人的房屋已经打通相连并全部出租给他人，在陈**的楼房内已经由承租人建起楼梯通往二楼和三楼。原来由被告李*建起的围墙已经拆除，李*将原来协议约定让原告陈**以及陈**、卢*等人建造楼梯的地方，已租赁给他人作为商场经营电器生意，并在该处建起了楼梯，通向被告李*拥有所有权的二楼商场。被告赵**在本案审理期间，认为宜州市房产局颁发房产权证给原告侵犯其权益，于2009年7月3日提起行政诉讼。因本案的审理必须以行政诉讼案件的审理结果为依据，于2009年11月20日中止本案诉讼。河池**民法院在审理行政诉讼过程中，以先要明确房屋买卖合同效力为由，中止行政案件的审理。被告赵**因此提起确认本案房屋买卖合同无效的民事诉讼，一审判决驳回被告赵**的诉讼请求，被告赵**不服判决，上诉至河池**民法院，河池**民法院于2012年12月18日作出维持原判的（2012）河市民一终字第347号民事判决。

一审法院认为

一审法院审理认为，一、关于2005年3月30日原告与被告李*签订的协议是否有效？如果该协议有效，是否应该履行相应的审批手续的问题。被告主张该协议无效，其提出几点理由，一是该协议没有共有产权人赵**的签字，后来也明确表示不认可，二是该协议拟修建楼梯的地方处于建设规划消防水池的位置，在此处建楼梯违反消防法规定，三是该协议不平等，不是被告的真实意思表示，因此该协议无效。该协议是原告与被告李*购买房屋合同的补充协议，虽然该协议没有财产共有人赵**的签字，但由于在原告与被告李*签订的房地产买卖契约时都是李*一个人签字，原告支付了购房款后，被告李*也办理了房地产权属过户手续给原告，被告赵**为此提出了确认合同无效的诉讼，均被驳回诉讼请求。作为双方房屋买卖的补充协议，也应该按照有效合同来认定。另外，房屋有明确的产权登记人是被告李*，原告作为房屋的受让人再继续与房屋的产权人签订关于房屋买卖的后续补充协议是正常的情况，不能因此而认定该协议无效。在该协议中，约定在原告房产后门西面李*房产处开通一条1.5米宽的公共通道，该通道产权仍属被告所有但原告有无偿使用权，被告应确保该通道畅通，被告无偿提供位于原告房后天井空地作原告建造楼梯用地，建楼梯用地面积根据城建部门设计而定，因此，原告在建造楼梯之前必须取得相关部门的审批手续，而办理审批手续是相关职能部门的职责范围，不是法院的受案范围，因此，在尚未办理审批手续之前，对该部分的请求不予审理，当事人取得行政许可审批手续后可另行起诉，本案只对协议的效力性进行认定。

二、关于双方签订房屋买卖合同后被告是否有延期交房的情况，如果有，给原告造成的损失是多少的问题。本案中，被告李*已经存在延期交房的情况，双方在《房地产契约》中约定被告李*应当于2005年3月10日前将出售的房地产正式交付给原告，但双方在2006年8月10日签订的房屋移交说明中已经认可李*是在2006年8月10才将一楼和三楼移交完毕，至于二楼的移交时间，由于二楼在出售给原告之前是租赁给他人，李*也一直没有能够按照合同约定在期限内交付原告，根据庭审中李*的陈述，该二楼租赁给他人的时间到2008年8月30日止，虽然李*陈述已经公告通知原告交接二楼，但没有产生法律上的实际交付房屋给原告的事实，况且在双方2005年3月10日签订的协议书中，已经明确了李*未能按期交房给原告造成的损失是包含一至三楼。原告在本案中只计算至2008年8月10日，符合事实，应予支持。由于被告的逾期交房行为，造成了原告在该期间的房租损失，具体的损失计算，按评估机构作出的评估报告可以确认：自2005年3月10日至2006年8月10日期间的租金损失金额是42516元，自2006年8月10日至2008年8月10日期间的租金损失金额是23357元，上述租金损失合计65873元，扣减被告李*已经支付的16666.67元，被告李*还应支付原告49206.33元。原告请求被告李*赔偿因其违约砌墙封路不让原告建造楼梯造成原告无法使用房屋第三层楼的经济损失15600元（从2006年8月10日起算至2008年8月10日止，以650元／月共计24个月）的请求，由于该损失已包含在的租金损失内，不予支持。

三、关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。本案的诉讼是由于房屋买卖合同引起的诉讼，原告请求的相关赔偿损失是在被告未能履行合同的交房义务产生的相关损失，本案原告的损失在2006年8月10日的房屋移交说明签订后，原告才可以明确其相关的部分（房屋一楼、三楼租金损失）损失，原告于2008年5月29日提起诉讼，并没有超过诉讼时效。

四、关于原告请求判令确认被告于2007年1月10日所发的悔约《通知》无效，判令被告将该房屋第二层楼交付给原告的诉讼请求。由于本案已经确认原告与被告李*签订的协议有效，因此，原告再提起该请求已没有必要。关于原告请求判令确认被告于2008年3月10日所砌的围墙既是违约行为也是对原告的侵权行为，判令被告排除妨碍，依法拆除的问题，由于该部分请求是侵权之诉，与本案的诉讼是不同的法律关系且现场已经没有了被告所砌的围墙，经向原告释*，原告明确表示放弃该部分的诉讼请求。

五、关于被告李*与被告赵**的责任承担问题，虽然原告只是与被告李*签订了相关的协议，但是被告李*出售给原告的房地产是在其与被告赵**婚姻存续期间所取得的财产，被告李*因违约行为而承担的民事赔偿责任将涉及到被告赵**，因此将赵**追加为共同被告并承担本案责任，符合法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、原告陈**与被告李*于2005年3月10日签订的关于通行与建造楼梯的协议合法有效；二、被告李*、赵**于本判决生效后十日内共同赔偿给原告陈**经济损失49206.33元；三、驳回原告陈**的其他诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人李*、赵**不服一审判决，向本院提起上诉，请求变更一审判决第一项为被上诉人陈**与上诉人李*于2005年3月10日签订的关于通行与建造楼梯的协议违法无效，驳回被上诉人的其他诉讼请求。其理由有：1、一审作出“建设产权外楼梯协议合法有效”的判决，不但直接侵害房屋产权共有人的利益，更侵犯了其它相邻关系人的合法权益。按照权利与义务对等原则，人民法院要尊重产权共有人及利害关系人的权益，一审判决不符合事实，更违反了法律的规定。讼争“协议”是在完成整个房地交易，且被上诉人已取得房地产权证后才另行商议的，不是购房合同中附加的特定条款。房屋共有人赵**以及其他房屋相邻关系人在一审中已明确表示反对，讼争“协议书”的权利义务一但设立，将会直接造成新的侵权纠纷。被上诉人于2005年1月31日明知其所购房屋为整体框架功能，是要经整改后才能自行使用，2013年10月14日，一审法院到现场勘查时，已经证实各楼层均已自行上下畅通。第一上诉人于2007年1月29日已明确公告通知被上诉人其所购产权外另行再造楼梯的声明。2、被上诉人购房时即表现出有欺哄诈骗的事实，其诉求是损人利已的行为。2008年1月31日签订购房合同时，被上诉人只交5万元订金，第一上诉人于2005年2月2日将房屋产权证变更至被上诉人名下，被上诉人应当于同月10日前一次付完购房余款，但被上诉人却迟迟未按约付清购房余款，经第一上诉人多次追讨，被上诉人同月16日出具一份承诺保证书，保证于7个工作日内（当月23日前）付清购房余款，但被上诉人未在承诺期限内付清购房余款，上诉人骗取房产权证，私下到农业银行办理贷款30万元后，才能付清购房余款。被上诉人两次违约付款事实，说明其存在骗取第一上诉人的房屋行为，亦应承担相应的违约责任。第一上诉人因口头多次要求被上诉人承担购房行为的违约责任未果，才于2009年2月28日公开通知被上诉人承担违约责任，被上诉人却故意逃避责任。3、一审支持被上诉人的损失赔偿请求，却不查明其不作为而且存在欺诈交易的严重违约事实。2005年1月31日，双方已达成房屋整体使用约定，于2006年8月28日双方再次达成各自充分整改使用协议，进一步证实了被上诉人是可以作为而不主动配合的事实；被上诉人购房时明知原租房户覃**遗留的问题，有签字主张权益报告在前，而之前的租赁承包实为不确定性，风险各自承担，后期租金非个人能力所控制，有历史遗留客观方面的原因，各自产权方理应自相承担风险及损失，包括两上诉人的其它产权租金收入损失。第一上诉人已履行过户、交付、通知、公告等一切事务及义务，代收租金16666.67元已转交给被上诉人。第二上诉人一审时没有委托第一上诉人为其代理人，亦没有相应的委托证明，同时其在一审时明确表示反对意见，却得不到保护，明显违反法律的规定。一审对于被上诉人出具的再建楼梯图纸相关材料，认为未经相关部门的审批，不予认定，但判决时却认定建造楼梯协议合法有效，前后自相矛盾。

被上诉人辩称

被上诉人陈**辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。其理由有：1、2005年3月30日被上诉人与上诉人李*签订的关于通道和建造楼梯的协议合法有效。2005年1月31日，被上诉人与上诉人李*签订《房地产买卖契约》约定上诉人自愿以38万元的房价出售讼争房屋给被上诉人，同时约定，本契约未尽事项，双方可以另行议定，补充协议经双方签章后与本契约具有同等效力。被上诉人依约付清购房款，并委托上诉人李*办理房屋产权变更登记手续，被上诉人于2005年2月2日、6日分别取得讼争房屋的房产权证以及国有土地使用证。上诉人李*出售给被上诉人的房屋虽然是其与上诉人赵**在夫妻存续期间的共同财产，但上诉人李*购得房地产后即将房地产拆分成多个独立存在的房屋，以其个人名义办理房屋产权登记手续，并分别对外进行销售。上诉人赵**虽然没有在《房地产买卖契约》上签字，但根据《物权法》及《合同法》的相关规定，房屋权属已办理变更登记手续的，房屋共有人以未经其签字主张合同无效，不应支持。被上诉人与卢*、陈**分别向上诉人李*购买房屋，因没有后门通道和楼梯进出房屋二楼、三楼，经协商，共同签订本案讼争的协议，该协议没有违反法律规定，但上诉人李*未按约定履行义务，其于2007年1月10日发出通知讼争协议不是购房附带条件，单方终止协议，楼梯由上诉人李*自行建造，被上诉人与其他购房户已作出复函，不同意上诉人李*单方终止协议的表示。第二上诉人曾对《房地产买卖契约》提出过异议，并提起诉讼，但（2012）河市民一终字第347号民事判决确认《房地产买卖契约》合法有效，讼争协议书作为《房地产买卖契约》补充协议，亦应当具有同等的法律效力。2、上诉人违约逾期交房造成被上诉人的房屋租金损失，已经评估机构进行评估，一审根据评估报告结论，判决上诉人赔偿损失于法有据。因第一上诉人未能按期交房，于2005年3月10日与被上诉人、卢*、陈**签订一份协议，该协议约定：第一上诉人未能兑现2005年3月10日交房给被上诉人，给被上诉人造成的房租损失（一至三楼）按物价部门评估的租金计算，自2005年3月10日起至交房时止；第一上诉人须在2005年12月30日前付清2005年3月30日至2005年12月30日的合理房租给答辩人，于2005年12月30日前结清第一期，2006年5月31日前结清第二期（第一上诉人交付该房给被上诉人之日止）。2006年8月10日，第一上诉人向被上诉人、卢*、陈**移交所出售的房地产（除二楼之外），并签订房屋移交说明：被上诉人与第一上诉人于2005年2月购得的房屋共三层楼，于2006年8月10日移交完毕（除二楼使用面积外），被上诉人接收后，可自行依法依规申请安装供水、供电，进场整改出租使用，并友好与邻里配合完善合理使用功能；房屋的产权现状交付清楚（除二楼外），由产权人行使权益与义务。因为第一上诉人于房屋出售之前出租给案外人覃**，租期至2008年8月30日止，双方签订的交房说明已明确该房屋第二层未移交，房屋三楼虽然属于已移交部分，但是，由于没有后门通道以及楼梯上至二、三楼，被上诉人无法实际占有、使用，实际上第一上诉人于2006年8月10日只向被上诉人交付房屋第一层而已。一审委托具备资质的广西华**询有限公司进行租金价格评估，符合法律规定，一审依据评估机构的报告作出判决是客观公正的。被上诉人因第一上诉人未履行合同义务，为维持自身利益，2012年8月，便搭了简易楼梯上至二、三楼，才得以实际使用房屋的第二、三屋楼。上诉人赔偿被上诉人租金损失应当截至2012年8月止，被上诉人对于2008年10月至2012年8月二、三楼的租金损失被上诉人保留向上诉人索赔的权利。3、本案没有超过诉讼时效，被上诉人于2006年8月10日与第一上诉人签订了交房说明之后，才明确具体租金损失数额，此时诉讼时效才开始计算，至2008年5月29日被上诉人提起诉讼，没有超过两年的诉讼时效期间，第一部分确认合同效力的诉讼，不适用诉讼时效的规定。综上，上诉人的上诉请求没有任何事实根据和法律依据，部分上诉人理由与本案没有关联性。

上诉人李*、赵**在二审期间向本院提交的证据有：1、收款单，证实被上诉人购房时只交付少量定金；2、保证书，证实被上诉人未付清30万元房款的情况下，拿走房屋产权证及国有土地使用证并出具保证书，明显属于欺骗行为；3、银行取、存款凭条，证实被上诉人通过银行贷款方式支付尚欠的房款，未按承诺付款时间付清房款；4、公告，证实被上诉人违约交款，上诉人通过《河池日报》进行公告，对应被上诉人出具的保证书；5、2005年1月29日《协议书》，证实房屋为整体共同使用，接收房地产在前，实为收房；5、通知函（一）、（二），证实各方均已自主共同行使房屋的权利，形成客观事实上收房主张行为。

被上诉人陈**在二审期间未有新证据向本院提交。

本院认为

经过开庭质证，被上诉人对两上诉人提交的5份证据提出异议，认为与本案无关联性，不应采纳。本院认为两上诉人二审期间提交的证据材料不符合《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定的新证据，本院不予采纳。

本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。

根据诉辩双方的意见，本案争议焦点是：1、上诉人李*与被上诉人陈**于2005年3月30日签订《协议书》是否合法有效？2、被上诉人请求赔偿房屋租金损失是否有事实根据和法律依据？

本院认为，一、关于上诉人李*与被上诉人陈**于2005年3月30日签订《协议书》是否合法有效的问题。上诉人李*与被上诉人陈**于2005年1月31日签订《房地产买卖契约》，虽然没有上诉人赵**的签字确认，但该契约签订时，被售房屋只登记于上诉人李*名下，被上诉人陈**有理由相信上诉人李*具有独立的房屋处分权，依约支付了房屋对价，并依法取得了房屋的所有权证，符合善意取得的构成要件，本院已生效（2012）河市民一终字第347号民事判决，亦确认该买卖契约合法有效。上诉人李*与被上诉人陈**因出让的房屋无后门通道和楼梯进出二、三楼，双方经补充协商，于2005年3月30日签订《协议书》，该协议属于《房地产买卖契约》的补充协议，是双方真实的意思表示，没有违反法律强制性规定，与《房地产买卖契约》具有同等的法律效力。上诉人赵**提出讼争《协议书》未经房屋共有人签字确认，属于无效协议的抗辩观点，没有事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人李*提出《协议书》内容侵害房屋产权共有人以及其它相邻关系人的合法权益，违反法律的强制性规定，该协议不具有法律效力的抗辩观点，没有事实和法律依据，本院不予采纳。

二、关于被上诉人请求赔偿房屋租金损失是否有事实根据和法律依据的问题。上诉人李*未按《房地产买卖契约》约定的交房期限交房，其与被上诉人陈**于2005年3月10日签订的《协议书》，该协议第一条约定了未交房之前所发生和遗留的债权债务、纠纷由上诉人李*承担；第二条约定了上诉人李*未能兑现2005年3月10日交房给被上诉人使用，给被上诉人造成的房租损失（一至三楼）按物价部门评估的租金计算，自2005年3月10日至交房时止。上述《协议书》充分说明了上诉人李*逾期交房则应承担房租损失的赔偿责任以及房屋交付前应承担的风险。根据《房屋移交说明》可以确认上诉人李*于2006年8月10日移交房屋第一层和第三层给被上诉人使用，因第二层楼于房屋出让前已出租给覃**至2008年8月30日止，而无法移交，故被上诉人请求上诉人李*应赔偿房屋第一、二、三层楼自2005年3月10日至2006年8月10日的租金损失，有事实根据及法律依据，本院予以支持。由于上诉人未按2005年3月30日签订《协议书》的约定履行义务，导致被上诉人自2006年8月10日起亦无法对房屋第三层的实际占有和使用。因此，被上诉人请求赔偿房屋第二、三层楼自2006年8月11日起至2008年8月10日止的租金损失，有事实根据及法律依据，本院予以支持。一审根据广西华**询有限公司作出的两份《房地产租赁价格评估报告》确认上诉人李*逾期交房造成被上诉人的房屋租金损失数额为65873元，符合法律的规定，应予确认。上诉人李*已实际支付租金16666.67元，应当从租金损失总额内予以扣除。由于上述债务在两上诉人夫妻存续期间产生，属于夫妻共同债务，应由双方共同承担赔偿责任。上诉人李*提出被上诉人存在欺骗行为以及逾期付款违约事实，未能按期移交房屋系历史遗留的客观事实原因，并非上诉人的原因，不应承担房屋租金损失的赔偿责任的抗辩观点，没有事实根据，本院不予采纳。上诉人赵**在一审时，已委托上诉人李*作为诉讼代理人，并出具授权委托书，故一审判决程序合法。

综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1030元，由上诉人李*、赵**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月二十日