广西盛**有限公司与廖景冬二审民事判决书

审理经过

上诉人廖**因与被上诉人**产有限公司（以下简称盛**司）、一审第三人南宁春**限公司（以下简称春竹公司）排除防害纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2013）兴民一初字第1907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月27日受理后，依法组成合议庭，并于2015年5月12日组织各方当事人到庭就本案争议事项进行调查、辩论和调解。上诉人廖**及其委托代理人廖**、旷喜文，被上诉人盛**司的委托代理人张**、毛**到庭参加了诉讼。一审第三人春竹公司没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2011年6月30日，盛**司（甲方）与第三人春竹公司（乙方）签订了一份《盛世联邦广场第五层包销协议书》，其中协议第一条约定：甲方同意乙方作为南宁市盛世联邦广场项目第五层整层（建筑面积共计8017.21平方米）的包销商，该项目系现房，用途为车位。第二条第1项约定：本协议约定的包销期限为15个月，自2011年7月1日至2012年9月30日止。第二条第3项约定：在本协议有效期内，甲方不得再行指定其他代理销售商进行销售，未经乙方同意甲方亦不得自行销售上述物业。第四条约定：本协议所约定的包销物业的包销总价为人民币6000万元。在包销期限内，乙方对协议约定的包销范围内的物业享有独家销售权，本项目销售超出包销总价部分的房款收入属于乙方的包销服务费收入。乙方在签订本协议后3个工作日内，向甲方支付人民币30万元作为履约保证金，对本包销协议的履行进行担保。包销期间届满，该物业如未销售完毕，该履约保证金直接转为乙方承购未售完该物业的购房款。第六条第8项约定：合同签订后乙方即为“盛世联邦广场”项目第五层的招租、销售的独家代理，原有的招租、销售团队签订合同之日起一并撤销。

2011年7月6日，第三人春竹公司（甲方）与广西南**务有限公司（乙方）签订《“盛世联邦”五楼包销合作销售协议书》，其中第一条约定：双方共同合作销售经营甲方与盛**司签订的《五层包销协议书》约定的各项责任、义务与权益。第二条约定：合作期限至项目运行结束。第三条约定：1、共同出资，共同管理，风险共担。2、双方共同出资100万元作为项目启动资金，该资金主要用于合同履约保证金30万元，前期居间费30万元及项目前期广告和开盘前期费用。3、甲方出资30万元，占项目股份30%，乙方出资70万元，占项目股份70%。4、后期资金由双方按比例共同注资或融资。同日，廖景冬通过银行转账的方式向盛**司账户内转入30万元。

2011年9月2日，廖**（甲方、买方）与盛**司（乙方、卖方）签订了一份《定购单》，约定：1、甲方向乙方定购位于广西南宁市兴宁区上海路8号【盛世·联邦广场】五层P×、P×、P×、P×号车位，编号为5050。总建筑面积为163平方米。总价为：1222500元。以上定购之物业面积及总价均以正式签订《商品房买卖合同》为准。甲方应于签订本定购单时缴交定金30万元。3、买卖合同书签订后，定金无息充抵购房款。甲、乙双方交易应以买卖合同书为依据，按买卖合同书的条款执行。4、本定购单一式三份签订时即时生效，至*、乙双方签订《商品房买卖合同》后失效。

2011年12月28日，廖**作为买方（甲方）与作为卖方（乙方）的盛**司签订了一份《定购单》，约定：1、甲方向乙方定购位于广西南宁市兴宁区上海路8号【盛世·联邦广场】五层P×、P×、P×号车位，编号为5028。总建筑面积为155平方米。总价为：1162500元。以上定购之物业面积及总价均以正式签订《商品房买卖合同》为准。甲方应于签订本定购单时缴交定金40万元。3、买卖合同书签订后，定金无息充抵购房款。甲、乙双方交易应以买卖合同书为依据，按买卖合同书的条款执行。4、本定购单一式三份签订时即时生效，至*、乙双方签订《商品房买卖合同》后失效。

2011年12月29日，廖景冬通过银行转账的方式向盛**司法定代表人王**的账户内转入40万元。

另查明，盛**司为有限责任公司，经营范围：房地产开发建设经营，法定代表人为王**。广西南**务有限公司为有限责任公司，经营范围包括：物业服务，商场管理，市场开发，房地产经纪（行纪、居间、中介），房屋租赁等，法定代表人为廖**。第三人春竹公司为有限责任公司，经营范围包括：房地产项目策划，房地产居间、行纪、代理，房地产信息咨询，房屋出租，物业管理服务等。

一审法院认为

一审法院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案第三人春竹公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。

一、关于廖**应否返还盛**司本案讼争车位的问题。盛**司主张廖**系单方在盛**司交由代理销售盛世联邦广场第五层车位的第三人春竹公司的加盖盛**司公章的空白《定购单》上签字，并未经盛**司许可，故廖**占有使用本案讼争车位没有依据，应承担侵权责任并返还车位。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，第三人春竹公司作为代销受托人，其持盛**司授予的加盖了公章的空白《定购单》与廖**签订是在履行其受托事务，廖**对此也已明知，故该《定购单》直接约束盛**司与廖**。即使广西南**务有限公司与第三人春竹公司存在转委托关系，由于盛**司与第三人春竹公司、第三人春竹公司与广西南**务有限公司签订的协议均无禁止受托人购买所代销车位的条款，故廖**无论系基于个人身份还是代表广西南**务有限公司进行购买行为，均不影响廖**成为适格的买受人。综上，盛**司与廖**签订的两份《定购单》系属合法有效。但由于该两份《定购单》均非正式合同，其性质仅为商品房买卖的预约合同，合同中并未约定盛**司负有交付本案讼争车位的义务，廖**亦同样没有取得本案讼争车位使用权的权利，故廖**并不因为《定购单》的合法有效而对本案讼争车位享有占有使用的权利，盛**司作为本案讼争车位的所有权人，要求廖**停止占有使用的请求符合法律规定，予以支持。虽然廖**主张本案讼争车位现在已经被盛**司强行收回，但廖**并无证据对此予以证实，且盛**司对此亦不予认可，故廖**仍应承担返还本案讼争车位的责任。至于盛**司与廖**双方的《定购单》是否因此需要解除、定购款应否退还的问题，属于另一合同法律关系，不属于本案侵权法律关系的处理范围，故在本案中不予处理，双方就此可另行解决。

二、关于盛**司要求廖**赔偿损失的问题。

依据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条的规定，廖**占有使用本案讼争车位的行为构成对盛**司的侵权，盛**司要求廖**承担赔偿损失的侵权责任，符合法律规定，予以支持。廖**占用使用本案讼争车位用作商铺进行经营，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，廖**应当赔偿盛**司其占用期间的租金损失，虽然盛**司要求廖**参照本案讼争车位相邻车位按商铺出租的租金价格赔偿占用费，但廖**向盛**司预约购买的不动产的使用性质为车位，无论盛**司、廖**是否实际或可能用于其它用途，其占用费均应以其经规划部门核准的用途进行计算，且廖**对盛**司主张按照相邻车位的商铺租金价格计算占用费亦不予认可，经一审法院释明后，盛**司仍坚持其主张，并表示不申请对按车位租金对其主张的租金损失进行评估，故盛**司对廖**应赔偿损失的数额承担举证不能的法律后果，一审法院对盛**司主张的赔偿数额不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、廖景冬返还盛**司位于南宁市兴宁区上海路8号盛世·联邦广场第五层的P×、P×、P×、P×、P×、P×、P×号车位；二、驳回盛**司的其他诉讼请求。案件受理费4633元，由盛**司负担2316元，广西南**务有限公司负担2317元。

上诉人诉称

上诉人廖**上诉称：一、一审判决认定事实不清，实体处理错误，因而该判决的第一项依法应予以撤销。1、上诉人与被上诉人之间签订了《定购单》，因而上诉人系涉案物业的买受人，对于双方之间买卖关系的有效性，一审判决已经作出了正确的认定。上诉人作为买受人基于该合法有效的合同受领由被上诉人的代销商统一交付而占有使用涉案物业，并非上诉人私自强行霸占涉案物业，这种占有对被上诉人不构成侵权。2、根据我国法律对占有规定的精神可知，占有分为有权占有和无权占有，而无权占有又分为善意占有与恶意占有，只有恶意占有的情况下，才会构成侵权。退一步而言，即使上诉人占有涉案物业属于无权占有，由于该物业系由被上诉人代销商向上诉人交付而受领占有之，因而上诉人占有涉案物业亦不属于恶意占有。二、被上诉人要求上诉人返还买卖标的物（即涉案车位）的诉讼请求无事实和法律依据，依法予以驳回。1、如前所述，上诉人占有使用涉案的物业完全属于有权占有，因而被上诉人要求上诉人返还车位没有事实和法律依据。2、本案作为记载双方存在买卖关系的《定购单》已被一审法院作为预约合同并将其确认为有效合同，因而该合同应受法律保护；再者双方的合法有效买卖关系至今依然存在，并没有依法被解除或终止。在这种情况下，作为买受人的上诉人基于该有效的买卖合同关系占有买卖标的物并无不妥之处，被上诉人要求上诉人返还买卖标的物显然没有法律依据。3、就本案而言，涉案的标的物实际上已让被上诉人在本案起诉之前强行收回，对于这一事实，上诉人在一审程序中已提交被上诉人暴力清场的视频及照片予以证实，因而被上诉人再提出该项诉讼请求毫无事实基础。盛**司上诉请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审提出的全部诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人盛**司答辩称：上诉人的上诉请求没有依据。一、上诉人是基于订购单是有效的情况下，其是合法占有。但是订购单只是预购合同，而不属于占有标的物的依据。二、上诉人廖**作为广西南**务有限公司的法定代表人，利用其手中掌握的被上诉人盖有公章的空白订购单，自己与自己签订了两份订购单，该两份订购单应当是无效的。理由1、本案有充足证据可以证实被上诉人将盖有公章的空白的订购单交付给第三人春竹公司，而春竹公司与上诉人是合作关系。2、在本案所涉及的其他真正的被上诉人认可的订购单中可以看出，廖**本人作为甲方的代表在订购单上签名。3、在春竹公司向被上诉人及法院提交的其完成的销售清单上，根本就没有记载本案所涉及的两份订购单的内容，证明这两份订购单连春竹公司都不知情。4、两份订购单所涉及的30万元和40万元的款项很明显不是订购单所列的购房定金，30万元是上诉人代春竹公司向被上诉人缴纳的销售代理合同的保证金，40万是所涉商铺对应时间的租金。并且没有转到被上诉人名下。且30万和40万的转款时间与订购单的签约时间不符，且与其他所有的合法有效的订购单所注明的订购数额不符。一审判决虽然在法律适用上错误，但最终的判决结果正确，应当予以维持。

当事人争议焦点是：上诉人廖**与被上**公司签订的《定购单》是否有效？廖**占用涉案的车位是否侵犯了盛**司的合法权益，上诉人是否应当返还车位给被上**公司？

本院查明

各方当事人对一审查明事实均无异议，二审亦均没有新证据提交，本院对一审查明事实予以确认。

本院另查明：春**司因与盛**司履行委托代理销售合同产生纠纷，盛**司于2012年6月1日向春**司发出《解除合同通知书》，春**司诉至一审法院，一审法院经审理后作出（2012）兴民二初字第444号民事判决，判决结果：一、驳回春**司的本诉诉讼请求；二、盛**司于2012年6月1日提前解除《盛世联邦广场第五层包销协议书》的行为有效；三、驳回盛**司要求春**司支付违约金的反诉请求。春**司不服一审判决，向本院提起上诉。本院经审理后作出（2013）南市民二终字第450号民事判决，驳回春**司的上诉，维持原判。该判决已经发生法律效力。

再查明：廖**在与盛**司签订《定购单》后，已将定购单中约定的车位用于商铺经营。廖**与盛**司至今未签订正式的商品房买卖合同。本院审理期间，廖**认可2013年9月9日下午，南宁市道和物业**公司通知其搬离涉案铺面，当时廖**没有搬离，至今廖**仍有部分财产留在涉案的商铺内。盛**司认可南宁市道和物业**公司是其选任的物业管理公司，并主张因其多次通知廖**搬离涉案铺面未果后，南宁市道和物业**公司才于2013年9月9日组织人去试图强行收回涉案铺面，但遭到廖**制止后，未能收回涉案铺面。

本院认为

本院认为：关于上诉人廖**与被上**公司签订的《定购单》是否有效的问题。盛**司因与春**司签订包销协议，而将包括涉案车位在内的盛世联邦广场项目第五层整层交由春**司进行包销，第三人春**司作为包销商，又与广西南**务有限公司签订《“盛世联邦”五楼包销合作销售协议书》，故春**司及广西南**务有限公司以盛**司提交的加盖了该公司公章的空白定购单与他人签订的《定购单》均有效。盛**司主张廖**系广西南**务有限公司的法定代表人，因此其提交的涉案的两份定购单系伪造的，但却未能提交相应证据证实，而盛**司与春**司签订的包销协议及春**司与广西南**务有限公司签订的包销合作销售协议均没有禁止春**司及广西南**务有限公司的法定代表人购买其所代销车位的条款，故对盛**司以廖**系广西南**务有限公司的法定代表人为由，主张廖**与盛**司签订的《定购单》无效没有依据，本院不予采纳。

关于上诉人廖**占用涉案的车位是否侵犯了被上诉人盛**司的合法权益的问题。虽然廖**与盛**司签订的两份《定购单》合法有效，但由于该两份《定购单》均非正式合同，其性质仅为商品房买卖的预约合同，《定购单》中并未约定盛**司负有交付本案讼争车位的义务，也未约定廖**在签订《定购单》后，即可以占有使用定购单中约定的车位，故廖**并不因为《定购单》的合法有效而对本案讼争车位享有占有使用的权利。现廖**亦没有证据证实其占有使用涉案的车位是经过盛**司同意，且盛**司与春**司签订的《盛世联邦广场第五层包销协议书》已于2012年6月1日提前解除，盛**司在该包销协议解除后已要求廖**搬离涉案车位，廖**拒不搬出，其又无合法依据占有使用涉案车位，故盛**司主张廖**的行为侵犯了其合法权益，本院予以支持。廖**上诉称盛**司已经在本案起诉之前强行收回了涉案的车位，但其在二审又认可2013年9月9日下午，南宁市道和物业**公司通知其搬离涉案车位，当时其并没有搬离，至今廖**仍有部分财产留在涉案车位内，故其主张其不应返还涉案的车位，没有依据，本院不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。廖**上诉理由不成立，对其上诉请求，本院予以驳回。因广西南**务有限公司并非本案当事人，一审判决案件受理费4633元，由盛**司负担2316元，由广西南**务有限公司负担2317元有误，本院予以纠正，一审案件受理费应由盛**司与廖**分担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4633元，由上诉人廖**负担；一审案件受理费4633元，由上诉人廖**负担2317元，由被上**公司负担2316元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月九日