南宁市**责任公司、南宁市**责任公司第四分公司等与商**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告南宁市**责任公司、南宁市**责任公司第四分公司（以下简称为国**司、国**司第四分公司）诉被告商秋*租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年3月26日公开开庭进行了审理。原告国**司、国**司第四分公司的共同委托代理人谢**，被告商秋*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告国**司、国**司第四分公司共同诉称：原告国**司于2009年5月10日委托下属企业国**司第四分公司出租管理其所有的位于南宁市亭洪路10＋1商业大道的商铺。

2012年3月8日，原告国**司第四分公司与被告签订《十加一商业大道商铺租赁合同》，合同约定：原告将位于南宁市亭洪路10＋1商业大道A区×栋×号至×号、×号至×号商铺出租给被告，铺位建筑面积606.57㎡，租期五年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止。免租期从2012年5月1日至2013年5月31日为免租期，从2012年5月1日至2013年4月30日的铺位租金为25元／月／㎡，从2013年5月1日至2014年4月30日的铺位租金为27元／月／㎡，2014年5月1日至2015年4月30日的铺位租金为29元／月／㎡，从2015年5月1日至2016年4月30日的铺位租金为31元／月／㎡，从2016年5月1日至2017年4月30日的租金为33元／月／㎡，被告于每月25日之前缴纳下一个月的租金；同时合同还约定，被告若不按时缴纳租金，原告有权按日加收被告拖欠租金总额千分之五的违约金，如逾期15天未付清租金，原告有权解除合同。合同签订后，原告按约履行了交铺义务，但被告未按约缴清铺面租金，自2013年9月起至2014年12月31日共拖欠原告租金271747.12元，已构成严重违约，应承担违约金340625.25元。被告的违约行为给原告造成了极大的经济损失，故为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告签订的《十加一商业大道商铺租赁合同》；2、判令被告原告向支付2013年9月至2014年12月31日的租金271747.12元，违约金340625.25元（庭审中，原告要求违约金计至被告付清租金为止），两项合计612399.37元；3、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告商秋*辩称：被告租赁商铺系用于经营，由于经营中合伙人突然撤资，导致被告资金紧张。另外，原告将商铺租赁给被告后，原告也将商铺周边的一个停车场租赁给一酒店使用，导致被告经营时客人无地方停车，此也影响了被告的生意。所以被告拖欠租金是事出有因，现被告不同意解除合同，此外，原告主张的违约金也过高。

本院认为

根据原、被告的诉辩主张，归纳本案的争议焦点为：1.原告诉请解除与被告签订的合同是否有依据？2.原告诉请的租金、违约金是否成立？其数额应如何计算？

经审理查明：国**司于2004年5月20日和2004年11月2日取得南宁市亭洪路10＋1商业大道两侧商铺的《商品房预售许可证》。2009年5月10日，国**司书面授权委托国**司第四分公司出租与管理其开发的位于南宁市亭洪路10＋1商业大道两侧的以下商铺：×栋×层×-×号、×-×号，×栋×层×-×号，×栋×层×-×号，×栋×层×-×号，×栋×层×-×号、×-×号。

2012年3月12日，原告国**司第四分公司与被告签订《十加一商业大道商铺租赁合同》，合同第一条约定：原告将位于南宁市亭洪路10＋1商业大道A区×栋×号至×号，×号至×号商铺出租给被告，铺位建筑面积606.57㎡；第四条约定：原告于2012年5月1日前将商铺交给被告使用；第六条约定：商铺租赁期限为五年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止，2012年5月1日至2012年5月31日为免租期；第七条约定：2012年5月1日至2013年4月30日的铺位租金为25元／月／㎡，2013年5月1日至2014年4月30日的铺位租金为27元／月／㎡，2014年5月1日至2015年4月30日的铺位租金为29元／月／㎡，2015年5月1日至2016年4月30日的铺位租金为31元／月／㎡，2016年5月1日至2017年4月30日的铺位租金为33元／月／㎡；第八条约定：被告于每个季度的末月25日之前缴纳下一个季度的租金，并于2012年5月1日之前向原告缴纳2012年6月1日至2012年6月30日的租金15164元；第九条约定：被告于本合同签订之日向原告一次性交纳租赁保证金45493元，租赁期内如被告有违约行为须支付违约金而尚未付清的，原告有权直接用租赁保证金抵扣，不足部分原告有权向被告追索；合同第十八条约定：除本合同其他条款已有约定外，有下列情形之一的，原告有权终止和解除合同：（六）被告不按时缴纳租金、水电费等，逾期15天的；第十九条第（三）项约定：被告若不按时缴纳租金，原告有权按日加收拖欠租金总额的千分之五的违约金，如逾期15天未付清租金，原告有权解除合同（庭审中，原告同意按每月1日起计收当月租金的违约金）。

合同签订后，原告按约将上述商铺交付给被告使用，被告2014年1月后未按约向原告缴清商铺租金。

原告于2014年9月26日出具的《追缴租金通知》要求被告于指定期限内缴清所欠租金，否则原告将按《十加一商业大道商铺租赁合同》的约定终止合同，收回被告租赁的商铺。被告在原告出具的《追缴租金通知》上签名。

庭审中，原告确认被告已经缴纳了2013年9月至2013年12月的租金，原告放弃对2013年9月-12月的租金违约金诉请。另2014年1月，被告向原告缴纳了租金2426.22元。

本院认为：关于原告诉请解除与被告签订的《10＋1商业大道商铺租赁合同》问题：原、被告间订立的《10＋1商业大道商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。合同签订后，原告已按约向被告支付了商铺，根据合同的约定，原告可在被告不按时缴纳租金逾期15天的情况下解除合同，现被告并未按约向原告缴清商铺租金超出了15天，经原告催讨后被告仍未缴纳，被告的行为已构成根本违约，故原告要求解除与被告签订的《十加一商业大道商铺租赁合同》的诉请，本院依法予以支持。

关于原告诉请的2013年9月至2014年12月31日租金计算问题：原告确认被告已经缴纳了2013年9月至2013年12月的租金，并放弃对2013年9月-12月的租金、违约金诉请，本院对此予以确认。

在2014年1月1日至4月30日，铺位租金为27元／月／㎡，被告每月应缴纳的租金为：27元／月／㎡×606.57㎡=16377.39元。则2014年1月1日至4月30日的租金为16377.39×4=65509.56元，扣除2014年1月被告已向原告缴纳了租金2426.22元，被告尚欠65509.56-2426.22=63083.34元。

在2014年5月1日至2014年12月31日，铺位租金为29元／月／㎡，被告每月应缴纳的租金为：29元／月／㎡×606.57㎡=17590.53元。则2014年5月1日至2014年12月31日被告尚欠的租金为：17590.53×8=140724.24元。

故被告尚欠原告2014年1月1日至2014年13月31日的租金为：63083.34＋140724.24=203807.58元。

关于原告诉请的违约金问题：根据原被告的合同约定，被告不按照合同规定的时间交付租金的，原告有权自被告拖欠之日起按日加收欠交金额总额5‰的滞纳金，该处的“滞纳金”实属违约金。现被告抗辩原告主张的违约金过高，本院认为现原告无证据证明其有其他损失，则租户未按时交纳租金，给原告造成的应为利息损失，原告主张按日千分之五计算明显超过了其损失的30%，现被告以违约金过高进行抗辩，本院予以支持。结合本案的实际情况，本院酌定违约金应当按照中**银行规定的同期贷款利率的130%分段计付。按原被告的合同，被告应于每月的25日前足额向原告缴交下一季度的租金，现原告同意按照每月1日起计收当月租金违约金，本院予以准许，则被告欠交2014年1月租金的违约金应为：以16377.39-2426.22=13951.17元为基数，自2014年1月1日起按中**银行规定的同期贷款利率的130%计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止。

被告欠交2014年2月至4月租金的违约金应为：以16377.39元为基数，自每月1日起按中**银行规定的同期贷款利率的130%计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算。

被告欠交2014年5月至12月租金的违约金应为：以17590.53元为基数，自每月1日起按中**银行规定的同期贷款利率的130%计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告南宁市**责任公司第四分公司与被告商秋平于2012年3月12日签订的《10＋1商业大道商铺租赁合同》；

二、被告商*平尚须向原告南宁市**责任公司、南宁市**责任公司第四分公司支付2014年1月1日至2014年12月31日的商铺租金203807.58元；

三、被告商**向原告南宁市**责任公司、南宁市**责任公司第四分公司支付逾期缴纳租金的违约金（违约金计算：被告欠交2014年1月租金的违约金应为：以13951.17元为基数，自2014年1月1日起按中**银行规定的同期贷款利率的130%计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止。被告欠交2014年2月至4月租金的违约金应为：以16377.39元为基数，自每月1日起按中**银行规定的同期贷款利率的130%计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算。被告欠交2014年5月至12月租金的违约金应为：以17590.53元为基数，自每月1日起按中**银行规定的同期贷款利率的130%计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算；

四、驳回原告南宁市**责任公司、南宁市**责任公司第四分公司其他诉讼请求。

案件受理费9924元，由原告南宁市**责任公司、南宁市**责任公司第四分公司负担4962元，由被告商**负担4962元。

上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费9924元，汇款：南宁**民法院；开户行：中国农**竹溪支行（网银转账请点选“中**银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××28。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年九月十九日