桂林国**有限公司与广西**限公司一案一审民事判决书

审理经过

原告广**限公司（以下简称乾**司）与被告蒋**、第三人桂林**限公司（以下简称新**司）、桂林国**有限公司（以下简称国城公司）、桂林市**有限公司（以下简称宝**司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月17日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月29日公开开庭审理了本案。原告乾**司的诉讼代理人陈**，被告蒋**的诉讼代理人李*，第三人新**司诉讼代理人戴**到庭参加了诉讼。第三人国城公司、宝**司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告乾**司诉称，原“桂林市香江家居装饰材料市场”系由新**司与宝**司签订市场整体租赁合同，由宝**司经营管理的一家专业市场，合同有效期为2013年12月31日止。被告所租铺面系由被告向宝**司承租，其租赁期限截止期也为2013年12月31日。原市场合同期满后，原告于2014年1月与新**司签订了该市场新的《市场租赁合同》，租赁期限为5年，即原告对该市场取得了合法、有效、自主的经营权和管理权。合同生效后，从市场前景的角度考虑，原告调整了市场的经营范围，即从建材市场调整为汽车配件用品市场。并于2014年1月21日给市场内原租赁户下发了通知，告知原租户根据各自情况或搬迁或重新签订租赁合同。在此之前，新**司也于2013年7月29日给宝**司下发了通知，告知市场合同期已届满，不再续签，原租赁户自行搬迁。同时，宝**司也于2013年10月30日给市场租赁户告知函，要求租户限期办理退租手续。但被告在原租赁合同期满后拒绝与原告重新签订租赁合同，不交纳租金，同时强占铺面继续经营，严重侵害了原告的合法权益。被告2014年5月诉原告案已于2014年10月15日由桂林**民法院审结，（2014）象民初字第555号民事判决书对案件事实已有明确认定，并驳回了被告的诉讼请求，综上，原告认为，原告是市场的合法经营者，享有对该市场的自主经营权和管理权，被告在没有租赁合同的情况下强占铺面，拒绝交纳租金，属于严重的侵权行为，故原告诉请法院判令：1、被告立即停止非法侵权行为，交付非法侵占的商铺给原告；2、被告支付2014年2月1日至被告交付铺面日止租金，以70元／平方米计；3、本案诉讼费用由被告承担。

原**公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：

1、新**司与乾**司于2014年1月签订的《市场租赁合同》，拟证明原告具有合法有效的经营管理权；

2、2013年7月29日新**司向国**司、宝**司送达的告知函，拟证明新奥燃气公司就原租赁合同到期后不再续签合同已履行了提前告知义务；

3、2013年10月30日宝**司的告知函，拟证明宝**司就租赁合同到期后不再续签合同，已对承租业主已履行了告知义务；

4、乾**司于2014年1月21日、2014年3月30日向承租业主发放的“通知”二份，拟证明乾**司对承租业主已履行了应尽的义务和职责；

5、2014年4月8日宝**司向新**司出具的收条，拟证明宝**司和新**司原租赁合同已终结，双方经清算后由新**司退回宝**司押金；

6、（2014）象民初字第555号民事判决书及（2015）桂市民一终字第169号民事判决书。

被告辩称

被告蒋*翠辩称，根据桂林市建设规划局的文件，本案诉争房屋是一个超出使用期限的违章建筑，且临时建筑的所有权是燃气公司不是新奥燃气，原告诉讼主体不适格。原告与新奥燃气签订的合同无效。另本案原告诉请的租金没有经过评估，没有依据。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。

被告蒋**为其答辩主张在举证期限内提供的证据有：

1、桂林市建设规划局市规管字（2000）392号文件，拟证实本案诉争房屋是一个超出使用期限的违章建筑，且临时建筑的所有权是燃气公司不是新奥燃气。

第三人新**司辩称，我公司持有本案诉争房屋的土地使用权证，对该房屋具有所有权，且该建筑亦属合法建筑。被告长期租用该门面，之前一直支付租赁。原建材市场撤销后，建了一个新市场，被告才觉得租赁贵。

第三人新**司就其答辩主张在举证期限内提供的证据有：

1、土地使用权证，拟证实新**司是土地所有人；

2、房屋所有权证，拟证明新**司是合法的所有权人；

第三人国城公司未答辩未举证。

第三人国城公司未答辩未举证。

经过开庭质证，被告对原告提供的证据1真实性不认可，且是一份无效合同，对证据2认为与本案无关，不予质证，对证据3、4、5认为与本案无关，证据6真实性无异议，但对判决结果不服；第三人新**司对原告提供的证据均无异议。原告对被告提供的证据真实性无异议，但认为与本案无关；第三人新**司对被告提供的证据认为系复印件，故真实性不予认可，且该文件仅说明系临时建筑，并未说不合法，2014年我公司已收购了桂林**公司。原告对第三人新**司提供的证据均无异议；被告对第三人新**司提供的证据一并不能说明系本案诉争土地，与本案无关；对证据二真实性无异议，但与本案无关。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：

第三人新**司与国**司于2011年1月签订《市场商铺租赁合同》，合同约定新**司将位于桂林市象山区环城西一路222号原“香江建材市场”69间商铺（使用面积1771平方米）租赁给国**司经营，租期从2011年1月1日起至2012年12月31日止，并可延续执行一年。国**司取得整体承租权后将商铺交由其控股股东的关联公司宝**司负责对市场进行招租及管理。2013年1月1日，宝**司与蒋**签订《香江家居装饰材料市场（西区）租赁合同》，合同约定蒋**承租香江家居装饰材料市场（西区）183、185、186号72.04平方米的门面用于铝扣板经营，月租金为2953元／月，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日。

2013年7月29日，新**司向宝**司发出《告知函》，通知宝**司：双方签订的租赁合同期满后将不再续签新合同，并将于2013年12月31日正式收回市场（门面），请做好准备工作，在合同期限内搬离市场。2013年10月30日，宝**司向各位承租业主发送《告知函》，内容为：我公司与新**司签订的合同将于2013年12月31日到期，届时我公司将不再与新**司续签合同，新**司将按原合同约定在2013年12月31日前正式将市场收回；现特发此函通知各位业主，我公司与你们签订的租赁合同将于2013年12月31日到期，届时不续签，请你们在2013年12月20日前到市场办公室办理退回门面手续，并结清门面租金和水电的一切费用；如有逾期，所发生的费用以及相关法律责任将由业主自已承担。2013年12月31日合同到期后，宝**司搬离上述承租市场，并于2014年4月8日和新**司办理了财务结算手续。被告蒋**在与宝**司的租赁合同期满后，并未搬离所承租的门面。（蒋**起诉情况）2014年1月，乾**司（作为乙方）与新**司（作为甲方）签订《市场租赁合同》，合同约定新**司将位于桂林市象山区环城西一路222号原“香江建材市场”69间商铺（使用面积1771平方米）租给乾**司，租期5年，从2014年2月1日起至2019年1月31日止，并注明：租赁起始日期从甲方将市场现有租户完全清退后，正式移交乙方之日算起；租金为55万元每年，每季度的第一个月10日前缴纳。合同签订后，乾**司向小区承租户发送《通知》，告知各位业主原市场的管理公司已退出，其现为该市场的合法经营管理方，并将对市场经营范围和内容进行调整，故通知市场原经营业主在2014年1月28日前到该公司协商搬迁事宜，并给予按时搬离的经营户一定的优惠政策。2014年3月30日，乾**司再次向各位业主送达通知，要求业主于2014年4月1日前自行搬空各自门面内的货物，否则将于2014年4月2日收回门面，所造成的一切后果和损失由业主自行承担。被告至今尚未搬出，也未支付2014年2月1日至今的租赁费用。原告整体承租该市场后，将原香江家居装饰材料市场调整为香江华丽汽配市场，将原香江家居装饰材料市场159、160、161号铺面调整为香江华丽汽配市场C11、C12、C13号铺面。2014年7月1日之后，原告与新承租人签订商铺租赁费为每月70元／平方米-80元／平方米不等。

本院查明

另查明，2000年8月5日，桂林市商业网点商品交易市场建设领导小组办公室下发给桂林市象山区人民政府一份《关于申办汽车配件市场的批复》，该批复同意象山区人民政府在环城西一路123号香江饭店对面的桂林**公司办公大楼后的空地上兴建汽车配件市场。2000年8月24日，桂林市建设规划局下发给桂林**公司一份《关于桂林**公司新建临时汽车配件市场的建设工程规划定点通知书》，在该通知中，桂林市建设规划局同意桂林**公司在环城西一路东侧拆除该公司院内原房屋后兴建一层临时商业房2368平方米。后桂林**公司建设了一批临时商业用房。2004年，第三人新**司收购了桂林**公司，本案涉案房屋所在土地使用权于2005年3月29日办理至第三人新**司名下，土地使用权面积5406.10平方米，该土地有两个出口，门牌号分为环城西一路222号及环城西一路224号两个门牌号。该土地上建筑的综合楼、仓库、值班室、锅炉房新**司均已取得房屋所有权，土地中心临时商业用房（即原“香江建材市场”商铺）新**司并未取得房屋所有权。2006年4月20日，桂林市商业网点商品交易市场建设领导小组办公室下发给桂林市象山区人民政府一份《关于开办桂林香江家居装饰材料市场的批复》，该批复同意将小商品市场与象山汽配市场连通，开办桂林香江家居装饰材料临时市场，双方共同经营，但要严格执行国家的法律、法规和规定，加强治安、消防和交通方面的管理，如遇国家建设需要，应无偿无条件自行拆除；擅自挂的“香江汽车配件市场”牌子应予拆除，不准超出核准范围招租经营。

本院认为

本院认为，原告以被告侵犯其租赁经营权为由，起诉要求被告停止侵权，交还非法侵占的商铺，并支付非法侵占期间的铺面租金，本案争议的焦点问题为：1、乾**司作为原告是否适格；2、乾**司与新**司签订的《市场租赁合同》约定，租赁起始日期从新**司将市场现有租户完全清退后，正式移交乾**司之日算起，现市场仍有原承租户未搬离，乾**司与新**司签订的合同是否生效；3、原告调整原家居装饰材料市场作汽车配件市场是否合法；4、原告要求以每平方米70元计算被告非法侵占铺面的租金是否合法、合理。关于第1个焦点问题，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。2000年8月24日，桂林市建设规划局下发给桂林**公司的建设工程规划定点通知书中，同意桂林**公司在环城西一路东侧拆除该公司院内原房屋后兴建一层临时商业房。新**司建设的临时商业门面经过批准建设，原告与新**司签订的《市场租赁合同》，是双方在自愿协商的基础上签订的合同，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，为合法有效合同，原告依该合同取得新**司位于桂林市环城西一路临时商业房租赁权后，依法享有对该租赁物的占用、使用和收益的权利。被告蒋**与原出租人租赁合同届满后，仍占用租赁物并拒绝交纳租金，侵犯了原告的合法权益，故本院认定原告系适格的诉讼主体。

关于第2个焦点问题，原告与第三人新**司签订的《市场租赁合同》虽在租赁期限中注明租赁起始日期从新**司将市场现有租户完全清退后，正式移交乾**司之日算起，但第三人为自己的利益不正当地阻止该条件成就时，合同当事人依法享有变更合同的权利，任何单位和个人均不得非法干预当事人自愿订立、变更合同的权利。该租赁合同约定租赁期系从2014年2月1日起至2019年1月31日止，在合同的第六条也约定新**司保证在2014年1月31日前将市场交付乾**司使用，现合同的双方当事人一致认可租赁物已于2014年1月31日前交付，符合契约自由原则，该事实也与原告在2014年1月即在市场招商经营管理相吻合，故本院认为原告与第三人新**司的租赁合同已成立生效，并于2014年2月1日开始履行。

关于第3个焦点问题，被告认为原告调整家居装饰市场为汽车配件市场不合法，本院认为，按照**务院行政审批制度改革的要求，凡公民、法人或者其他组织能够自主决定，市场竞争机制能够有效调节，行业组织或者中介机构能够自律管理的事项，政府都要退出。原告整体承租市场后，调整市场的经营定位和营销策略，属法人能够自主决定，市场竞争机制能有效调节事项，其行为并无不当。

综合前3个焦点问题，本院认为原告要求被告停止侵权，交付非法侵占商铺的请求，符合法律规定，本院予以支持。

第4个焦点问题，因被告侵占原告取得使用权和收益权的铺面，原告在2014年2月后的收益损失实际存在，故原告请求被告支付租金，本院予以支持。原告未提供2014年2月至6月期间该市场同等商铺价格，本院参照被告原租赁合同的租金每月3909元计，5个月为19545元。2014年7月后原告租赁该市场同等商铺租金已高于或等于每平方米70元，原告要求以每平方米70元，计算铺面租金本院予以支持，被告占用原告的铺面面积为81.9平方米，转角面积为26.92平方米，原租赁合同转角面积租金为铺面租金的二分之一，本院参照原合同计算方式，确认铺面面积计算基数为95.36平方米，2014年7月后每月应付的租金为6675.2元，被告应支付租金至其交还铺面给原告之日止。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第七十七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，参照**务院《关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》第一条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告蒋**在本判决生效之日起十日内将位于桂林市象山区环城西一路222号、224号原香江家居装饰材料市场159、160、161号铺面（现香江华丽汽配市场C11、C12、C13号铺面）腾空交付给原告广**限公司；

二、被告蒋**支付原告广**限公司2014年2月1日至2014年6月30日期间租金为19545元；

三、被告蒋**支付原告广**限公司2014年7月1日起至被告交付上述第一项判决确定的铺面给原告之日止的租金，租金以每月6675.2元计；

四、驳回原告广西**限公司的其他诉讼请求。

本案案件受理费714元（原告已预交），由被告负担664元，余款50元由原告自行承担。

上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向桂林**民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费714元（收款单位：桂林**民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行**支行高*支行），上诉于桂林**民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决书即发生法律效力。

裁判日期

二〇一五年六月十五日