曹指南与潘**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人曹**因与被上诉人潘**、原审第三人黄**、黄**房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第1826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后，依法组成合议庭，并于2015年10月22日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人曹**委托代理人宋**、李**，被上诉人潘**、原审第三人黄**、黄**共同委托代理人何*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明：潘**广西区林业厅的职工，黄**、黄**系其配偶与女儿。2005年1月5日，潘**（乙方）与曹**（甲方）签订一份《房屋转让协议》，载明甲乙经友好协商，就林业厅市场运作集资建房一事达成如下协议，1、甲方出资购买280㎡的住房，出资根据林业厅的要求进行支付。2、甲方拥有该房产的永久使用以及买卖、过户等权力，在买卖、过户过程中所发生的一切费用由甲方负责。3、乙方一次性支付人民币10万元给乙方做补偿（该款已于2005年1月4日付给乙方）。4、乙方今后在办理该房屋的产权证、过户以及贷款等事宜时应予以全面配合…6、合同一经签订，双方不得反悔。如有问题双方应本着互谅互让的精神协商解决。2007年8月6日，潘**（乙方）与广西区林业局（现为广西区林业厅）签订一份《职工市场运作建房合同》（总00188号1批型0188分号），载明甲方为了改善职工住房条件，采用市场运作方式在南宁凤岭建设住宅楼，建房资金一律由乙方承担，并约定：1、甲方负责组织职工统筹资金按市场运作方式建设住房并持胡有关资料为职工办理《房屋所有权证》，所需资料由乙方承担。2、乙方的住房为玉兰路1号为第×区第×栋×号，房屋建筑面积220平方米。3、市场运作方式建房参照商品房建设管理有关规定执行。2010年8月25日，广西**林业厅与乙方即潘**、黄**、黄**签订一份《职工市场运作建房合同》补充协议，载明甲方采用市场运作方式在南宁市玉兰路建设住宅楼，双方签订补充协议，主要内容为双方签订的《职工市场运作建房合同》房屋面积在原有基础增加60平方米，即增加后的房屋建筑面积为280平方米。

曹**在与潘**签订《房屋转让协议》后，共向潘**支付了指标转让费用150000元，按建设单位的进度要求以潘**名义共支付了房款649000元。2010年9月份，涉案房屋竣工交付，曹**为验收房屋支付了验房费。2011年12月，潘**及黄**、黄**入住涉案房屋。涉案房屋现详细地址为南宁市凤岭广西林业厅林业新村三区×栋×号。之后，双方就房屋交付等问题产生争议，因协商未果，曹**遂诉至一审法院，请求判令：1、解除曹**与潘**于2005年1月5日签订的《房屋转让协议》；2、潘**返还曹**已付集资建房款649000元；3、潘**返还曹**指标转让费150000元；4、潘**返还曹**房屋验收费1300元；5、潘**赔偿曹**损失3106480元（损失数额以该集资房的增值价值为准）；6、本案诉讼费全部由潘**承担。

在诉讼中，曹指南申请对涉案房屋即坐落于南宁市凤岭广西林业厅林业新村三区×栋×号楼在2014年6月6日在毛坯状况下的市场价格进行评估，予以准许。经南宁市中**定管理中心组织双方摇珠选定广西**房地产评估有公司作为本案评估机构。一审法院依法委托该机构对曹指南申请的事项进行了评估，该机构就前述房产价值事项作出广信南估字第20141154号房地产估价报告，评估结论为涉案房屋在2014年6月6日所表现的市场价值为3516800元。一审法院依法组织双方公开开庭对上述评估报告进行了质证。曹指南对评估程序，对评估报告的评估程序、真实性、合法性均无异议。潘**及黄**、黄**对评估程序，对评估报告的真实性、合法性、关联性均无异议，但对评估结论有异议。一审法院认为，广信南估字第20141154号房地产估价报告，评估程序合法，且双方当事人均未提交足以推翻的相反证据，故对上述评估报告的证明力予以确认。

一审法院认为

一审法院认为：一、关于本案《房屋转让协议》的法律效力应如何认定的问题。民事法律行为以意思表示为要素。本案中，曹指南、潘**在平等、自愿、协商的基础上订立《房屋转让协议》，是双方真实的意思表示；该协议书虽名为房屋转让，但协议签订时房屋尚未竣工，房屋的具体楼层、位置、面积、价款等均未确定，可见潘**对协议书指向的市场运作房享有的权利仅是资格权利，系一种期待利益，本质上属于债权范畴，可以转让；况且，市场运作建设住房系参照商品房建设的相关规定执行，而我国目前法律、行政法规及司法解释亦无禁止市场运作建设住房买卖及以此类房屋为买卖对象的合同应认定为无效的明确规定，该住房转让协议亦不存在合同法第五十二条规定的无效情形。综上，本案《房屋转让协议》应合法有效，对曹指南、潘**均具有法律约束力，双方均应恪守履行。至于黄**、黄**称潘**未经其同意，擅自处分房屋而签订的《房屋转让协议》应无效，因《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款已明确规定，当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，据此，黄**、黄**的前述主张，于法无据，不予采纳。

二、关于曹**要求解除本案《房屋转让协议》的主张能否支持的问题。本案曹**已按转让协议之约定，以潘**名义向建设单位支付了房款649000元，该房屋业已竣工，现实际使用人为潘**及黄**、黄**，在诉讼中，潘**明及黄**、黄**明确表示不愿向曹**交付房屋，致使曹**的合同目的无法实现，故曹**要求解除转让协议的主张，合理有据，予以支持。

三、关于曹**要求退还已付集资建房款、指标转让费、房屋验收费，并要求赔偿的主张能否支持的问题。（一）根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，曹**要求潘**返还已支付的指标转让费150000元、房款649000元、房屋验收费1300元的主张，合法有据，予以支持。（二）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，根据双方签订的《房屋转让协议》之内容，潘**已将涉案市场运作建设住房指标及其所涉及的全部权益转让给了曹**，根据交易习惯，在房屋竣工后，潘**理应负有协助曹**办理房屋交付、提交办理权属证书所需的各种材料的义务，但潘**却自行占有使用该房屋至今，且明确表明不愿向曹**交付房屋，亦不愿退还曹**所支付的相关款项，潘**的该行为明显构成违约，在房产价格显著提升的情况下，潘**的违约必然增加曹**重置房屋的成本，而其自身却因房产升值获得巨大溢价，据此，曹**要求潘**赔偿的主张，合法有据，予以支持。结合曹**按《房屋转让协议》约定实际支付的房屋价款649000元，并参考广信南估字第20141154号房地产估价报告所载明的评估价3516800元，一审法院确定曹**在同地段重置同类房屋的情形下因前后房产价格差异造成的损失为2867800元（3516800元-649000元）。另，曹**作为完全民事行为能力人，对于房屋买卖此类较大的交易行为，理应尽合理且必要的查询和注意义务，但其在明知涉案房屋为市场运作房的情形下，却草率与潘**签订《房屋转让协议》，故曹**对本案纠纷的发生亦存在过错，理应自行承担相应的责任。综上，结合本案曹**、潘**的过错程度，潘**因房产升值所获溢价数额、曹**因前后房产价格差异造成的损失程度等因素，确定由潘**对曹**因前后房产价格差异造成的损失承担50%的赔偿责任，赔偿数额为1433900元（2867800元×50%）。

被上诉人辩称

四、关于潘**辩称曹指南的起诉已过诉讼时效的主张能否成立的问题。本案《房屋转让协议》在曹指南请求解除前，并未实际履行完毕，双方的权利义务尚未终止，该协议仍然合法有效，且潘**未交付房屋的违约行为亦处于持续状态。据此，潘**辩称曹指南的起诉已过诉讼时效的主张，依据不足，不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除曹**与潘**于2005年1月5日签订的《房屋转让协议》；二、潘**于本判决书生效后10日内向曹**退还指标转让费150000元、房款649000元、房屋验收费1300元；三、潘**于本判决书生效后10日内向曹**赔偿损失1433900元。本案受理费38054元，其中19651元由曹**负担，其中18403元由潘**负担。本案评估费11292元，由潘**负担。

上诉人曹**上诉称：一、上诉人在签订协议和履行协议中没有任何过错，不应当承担任何的责任。上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》是合法有效的。上诉人在协议签订后不仅给付了被上诉人转让费15万元，也实际以被上诉人名义缴纳了集资房的全部房款并选中了房号，履行了全部的合同义务，在履行协议过程中没有任何过错，不应承担任何的责任。二、被上诉人不履行合同义务（交付钥匙和房屋），构成根本违约，因此，被上诉人应当对因其违约行为给上诉人造成的损失承担全部的赔偿责任，即赔偿上诉人损失2867800元。2005年1月5日双方签订的《房屋转让协议》是以被上诉人转让集资房指标并协助上诉人办理产权证，上诉人给付房款及名额转让费并取得集资房所有权为合同目的的房屋买卖合同纠纷。双方约定了被上诉人将“集资房名额”转让给上诉人，其应当“与该单位职工一样缴纳费用和享受各种待遇”“房屋产权归属上诉人名下”的内容。被上诉人在单位将集资房建成并交付房屋钥匙后应当在合理期限内按照约定将房屋交付给上诉人使用并按照合同约定全面履行自己的义务。而事实上，被上诉人在2010年9月份领取钥匙后搬进该房屋居住至今，期间经上诉人多次催促，被上诉人拒不交付钥匙和房屋，该行为是对交易中诚实信用原则的严重背离，明显违背了双方签订此协议的目的，其违约行为必然导致合同目的的无法实现，构成根本违约。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项和第九十七的规定，上诉人可以解除合同并要求被上诉人赔偿损失，因被上诉人不履行协议的行为给上诉人增加了在同地段重置同类房屋的成本，所以，被上诉人给上诉人造成的损失是该房屋的升值价值2867800元（3516800元一649000元），即被上诉人应当向上诉人赔偿损失为2867800元人民币。综上，请求二审法院撤销一审判决第三项，改判被上诉人向上诉人赔偿损失2867800元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人潘**答辩称：一、本案《房屋转让协议》是无效的。该协议违反了房地产管理法第38条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定。同时，双方转让的标的物是市场运作房，它仅仅限于《广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法》第二条第一款规定的市场运作房单位内部职工才能购买，非单位职工不得购买，因此，市场运作房注重对购房人资格的限制，其性质更倾向于人身性。因此，上诉人与被上诉人签订《房屋转让协议》违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。二、既然合同无效，那么被上诉人只能得到返还的财产，而不应当因无效合同而获利。被上诉人仅需返还因该合同取得的财产，即指标转让费、房款、房屋验收费。一审判决被上诉人支付上诉人房屋溢价的一半是错误的。三、退一步说，如果法院最终认定《房屋转让协议》合法有效，那么一审法院以市场价格来评估涉案房屋亦是错误的。涉案房屋从一开始就是单位以成本价出卖给被上诉人的，并不是按照市场价格销售的，应当按照成本价评估。综上，请求二审法院给予改判。

原审第三人黄**、黄**述称：同意被上诉人潘**的答辩意见。

当事人的争议焦点是：上诉人曹**与被上诉人潘**于2005年1月5日签订的《房屋转让协议》效力应如何认定？上诉人要求被上诉人赔偿损失2867800元是否合法有据？

本院查明

各方当事人在二审期间均未提交新的证据，且对一审查明的事实均无异议，故本院对一审查明的事实予以确认。

二审另查明：一审法院于2014年12月17日对双方当事人的询问笔录中载明：“审：如法院审查认定本案《房屋转让协议》无效，原告可以变更诉讼请求，你方是否需要变更诉讼请求？原代：不变更，坚持第一项诉讼请求。审：如经本院审查认定本案《房屋转让协议》无效，被告是否需要在本案提起反诉请求被代：不在本案中提起反诉。”

本院认为

本院认为：关于合同效力的问题。2005年1月5日，上诉人与被上诉人签订了《房屋转让协议》，被上诉人将其在林业厅的市场运作集资房转让给上诉人。首先，涉案房屋性质为市场运作方式建设住房，而单位开发市场运作方式建设住房的目的是合理利用单位土地资源，改善职工住房条件，被上诉人在向单位取得认购指标并确定房号后，将该房屋对外出售以获取利益，损害了其他职工的合法权益；其次，根据市场运作方式建设住房的性质，认购资格具有明显的人身属性，现被上诉人将其认购的住房对外出售给非本单位的职工，且未经本单位同意，损害了社会公共利益。最后，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。涉案房屋至今未取得房屋产权证书，房屋产权不明晰，被上诉人出售房屋的行为违反了前述法律的强制性规定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》应属无效合同。因上诉人在一审时已明确，如法院认定合同无效，其表示不变更诉讼请求，故对上诉人要求解除《房屋转让协议》的诉讼请求，本院不予支持。

关于赔偿损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八的规定：“按合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如上所述，上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》为无效合同，被上诉人因该合同取得的指标转让费150000元、房款649000元、房屋验收费1300元应当返还给上诉人。被上诉人明知涉案房屋为市场运作方式建设住房，亦明知此类房屋的认购对象具有人身属性，却仍然对外出售给非本单位职工，对于《房屋转让协议》的无效具有过错。而上诉人作为完全民事行为能力人，对于房屋买卖此类较大的交易行为，理应尽合理且必要的查询和注意义务，但其在明知涉案房屋为市场运作房的情形下，却草率与被上诉人签订《房屋转让协议》，对《房屋转让协议》的无效亦存在过错。综上，结合上诉人、被上诉人对合同无效的过错程度，本院确定上诉人、被上诉人各承担50%的责任。上诉人因合同无效不能取得房屋，在房产价格显著提升的情况下，必然增加上诉人重置房屋的成本，而被上诉人却因房产升值获得巨大溢价，据此，上诉人有理由要求被上诉人对其重置房屋因前后房产价格差异造成的损失进行赔偿。涉案房屋经评估为3516800元，上诉人在同地段重置同类房屋的情形下因前后房产价格差异造成的损失为2867800元（3516800元-649000元），根据双方的过错比例，被上诉人应赔偿上诉人1433900元（2867800元×50%）。

综上，一审认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第1826号民事判决第二项、第三项；

二、撤销南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第1826号民事判决第一项；

三、驳回上诉人曹**关于解除与被上诉人潘**于2005年1月5日签订的《房屋转让协议》的诉讼请求。

一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费29742元，由上诉人曹**负担。

上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如逾期不履行的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十二日