丘忠迎与贺州市平**村民委员会租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告丘*迎与被告贺州市平**村民委员会（以下简称马**委会）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法由审判员陈*一适用简易程序，于2016年3月3日第一次公开开庭审理。由于被告马**委会提出反诉，本院于2016年3月23日第二次公开开庭审理本案，书记员黎*担任法庭记录。原告丘*迎及其委托代理人杨*、被告马**委会主任邱**及其委托的代理人谢*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2007年1月1日，原告与被告签订《房屋出租协议》，约定被告将其闲置的办公楼房屋及前面约2亩的空地出租给原告使用，期限为20年，每年租金2000元，每年的租金在当年的农历正月支付。原告租赁上述房屋和场地后，开办了水泥砖加工场，长年从事水泥砖生产加工以获取生活经济来源。在合同履行期间，双方对合同的效力及支付租金等事宜从未发生过争议，原告也一直按约定如期支付租金。2015年12月，被告以建村委会综合办公楼需要及原告拖欠租金为由，向原告发出解除租赁合同的通知，并要求原告于2015年12月31日前自行搬离。为此，双方产生纠纷。原告认为，原告与被告签订的《房屋出租协议》是合法有效的协议，该协议没有违反法律法规的强制性规定，应受法律的保护，双方当事人应严格按协议约定的权利义务履行合同。被告为追求扩大办公楼并以原告拖欠租金为由擅自解除合同的行为，违反了《合同法》第94条的规定，没有事实依据和法律依据，损害了原告的合法权益。为此，请求人民法院判决确认被告解除合同的行为无效，并判令被告继续履行合同。

原告对其主张和陈述事实，向本院提交的证据有：

1、《房屋出租协议书》，证明双方签订租赁合同的内容。

2、收条8张，证明双方签订租赁协议后，原告从2008年至2015年，一直都按约定履行支付租金的义务，从未拖欠。

3、原告租赁和使用的房屋、场地的图片，证明原告从事水泥砖生产的情况。

4、《通知》1份，证明被告于2015年12月14日以拖欠租金为由向原告发出解除租赁合同的通知，被告的行为违法。

5、证人黄*（原告的妻子）、丘*出庭作证的证言，证明被告于2015年12月14日以书面形式通知原告解除租赁合同关系。

被告辩称

被告辩称：被告提出要求解除租赁合同，是依据政策变化作出的决定，符合合同的本意。原、被告签订的合同第四条约定“承包期间，在国家政策不变的情况下，甲方不得无故将场地收回”。2015年3月16日，沙田镇人民政府向被告下发了《关于落实农村基层综合服务平台建设项目建设场地的通知》，要求被告尽快落实本村基层综合服务平台建设项目的场地。由于政策发生变化，被告根据《合同法》的规定和沙田镇政府的要求，经村委会研究决定收回租赁给原告的房屋和场地作为本村农村基层综合服务平台建设项目用地，并于2015年9月12日以书面方式通知原告解除租赁合同，要求原告于2015年12月31日前自行清理完毕。被告收回出租的房屋和场地目的是用于本村的综合服务平台项目建设，是为本村全体村民的公共利益，也符合双方合同的约定。其次，被告于2015年9月12日向原告发出书面通知解除合同，原告虽有异议，但直到2016年1月7日才向人民法院起诉，已超过三个月。根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，原告的起诉已超过诉讼时效期间，法院应驳回原告的诉讼请求。同时，被告提出反诉，请求人民法院判决确认原、被告签订的租赁合同已经解除，并判令终止合同的履行。

被告为其答辩和提出的反诉，向本院提交的证据有：

1、《房屋出租协议》，证明双方签订的协议约定的内容。

2、沙田镇人民政府《关于落实农村基层综合服务平台建设项目建设场地的通知》，证明沙田镇政府通知要求被告尽快落实本村综合服务平台建设项目场地，属于政策原因。

3、《通知》1份，证明被告以书面方式通知原告解除租赁合同。

4、证人刘*、李*、江*出庭作证的证言，证明被告于2015年9月14日召开村两委会议，讨论解除与原告签订的租赁合同的问题，在通知原告的妻子黄*到村委后，已将解除合同的《通知》交给黄*的事实。

对于被告提出的反诉，原告答辩称：首先，根据《合同法》第96条的规定，当事人解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告反诉请求确认解除合同的行为属于二次解除、重复解除的行为，其反诉主张及行使合同解除权的程序违法。被告提出的反诉主张属于另一个法律关系，不能合并审理。其次，被告提出解除合同的依据是沙田镇政府的文件，该文件不属于国家法律法规的规定，也不属于地方性政策法规，村委大楼建设是否属于重复建设或者是否得到上级人民政府的批准，建设项目是否经过村民大会同意尚不明确，因此既不符合合同约定解除的条件，也不符合法定解除的条件。沙田政府所谓要求被告建设的办公楼面积400平方米，仅需占地200平方米便可，而被告租赁给原告的场地近二亩，即使村委需要建设多功能的综合办公楼，也无需将租赁给原告的场地全部收回，只需调整一下用地面积即可。此外，具了解村委还有多处建设用地，还曾经置换给他人使用，原告租赁使用的土地不是被告建新办公楼的唯一场地，被告完全可以选择其他地方建办公楼。综上，原告认为被告以建设新办公楼的需要为由解除合同不符合解除合同的条件，其解除合同的行为无效。

经庭审质证，对原告提交的证据1-3，被告无异议。对原告的证据4的真实性，被告也无异议，并认为被告解除合同是合法的。对原告的证据5证人黄*、丘*的证言，被告有异议，认为黄*是原告的妻子，与本案有利害关系，证人的陈述不符合事实。对被告提交的证据1，原告无异议。对被告的证据2的真实性，原告无异议，但认为虽然有沙田镇政府的通知，被告所要建设的新办公楼未经村民大会同意，而且被告盲目追求豪华办公楼属于违规违纪行为，因此认为政府的通知不能作为被告解除合同的依据。对被告的证据3，原告有异议，认为被告以拖欠租金为由要求解除合同不符合事实，解除合同的程序不合法。对被告的证据4证人刘*、李*、江*的证言，原告有异议，认为证人是村委干部，与被告有利害关系，而且证人陈述送达通知的时间与被告主张的通知送达时间不一致，故不予认可。

本院对证据的分析和认证：

本院认为

原告提供的证据1-4和被告提供的证据1-3内容真实，来源合法，与本案的处理具有关联性，予以认定。原告提供的证据5即证人黄*、丘*的证言与被告提供的证据4即证人刘*、李*、江*的证言所证明的是同一个事实，即被告向原告送达解除租赁合同通知的时间，但双方的证人陈述的内容相反。本院对此认为，原告的证人黄*是原告的妻子，与本案具有利害关系，但证人丘*与本案无利害关系；被告提供的证人刘*、李*、江*是村干，与被告亦存在一定的利害关系。由于双方均没有其他证据能够证明通知送达的确切时间，因此本院认为原告提供证人的证明力要高于被告提供证人的证明力，故本院对原告的证人证实被告于2015年12月14日向原告送达解除合同通知的事实予以认定。

综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：

2007年1月1日，原告丘**（乙方）与被告马*村委会（甲方）签订一份《房屋出租协议》，约定甲方将村委会现有的一栋旧办公楼（面积约700平方米）、一间60平方米的平房和一间30平方米的砖混结构房屋，以及办公楼前约二亩空地租赁给乙方。协议约定：1、租赁期限为20年；2、每年租金2000元；3、当年的租金由乙方于当年农历正月交清；4、承包期间，在国家政策不变的情况下，甲方不得无故收回场地；5、承包期间，乙方对场地有使用、管理的权利，甲方不得干涉。签订协议后，原告利用租赁的房屋和场地开办水泥砖加工厂，并按约定交付租金给村委会，其中2015年度的租金已经提前在2014年6月30日交付。2014年，村两委换届，新一届的马*村委会成员上任后，因为不知道原告已经将2015年度的租金提前交付，误以为原告拖欠2015年度的租金。

被告马*村委会目前使用的办公楼，虽然也是砖混结构的楼房，但面积小，功能简单，设施落后，已经不符合新形势下农村基层组织建设的要求。并且因办公楼紧挨着狭窄的村道，办公楼门前根本无法停车，而原本能够停车并且能够作其他活动场所的办公楼后面的场地，又已全部租赁给原告做水泥砖厂。原告在该场地内不但建了厂房，而且将生产所需的砂石料、生产出的水泥砖堆满整个场地。鉴于被告目前的办公设施仍相对简单和落后，沙田镇政府经向平桂管理区组织部申请，获得了建设“马*村农村基层综合服务平台”的项目，该项目计划由上级有关部门投资60万元，集文化体育、卫生计生、就业社保、民政司法、警备治安、人口党建于一体的多功能综合服务大楼，总建筑面积400平方米。沙田镇政府为实施该项目，于2015年3月16日向被告马*村委会下达《关于落实农村基层综合服务平台建设项目建设场地的通知》，要求被告马*村委会尽快落实项目建设的场地，被告因此向原告提出要求终止双方签订的租赁合同，收回租赁给原告的场地用作项目建设用地，但原告不同意终止合同。双方多次协商未果，被告便于2015年12月14日将落款日期为“2015年9月12日”的一份《通知》送达给原告，以建设马*村综合办公大楼的需要及原告拖欠租金为由，提出终止双方的合同，并要求原告于2015年12月31日前自行清场。原告接《通知》后，拒绝搬离场地，双方因此产生纠纷，原告于是向本院提起诉讼，请求确认被告解除合同的行为无效。

本院认为，原、被告签订的《房屋出租协议》，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告已按合同的约定履行了支付租金的义务，故被告以原告拖欠租金为由要求解除租赁合同的理由不能成立。但是，被告在送达给原告的《通知》中，明确提出“马峰村村级综合办公大楼”项目已经得到平桂管理区有关部门的批复，因实施该项目需要场地。原、被告在《房屋出租协议》的第四条约定“承包期间，在国家政策不变的情况下，甲方不得无故将场地收回”，该条款的另一层含意是“遇国家政策变动，甲方可以将场地收回”。沙田镇政府为解决被告目前办公设施简单落后的状况，改善农村基层组织的办公条件和环境，为方便群众办事，通过向上级有关部门争取项目资金，拨款为被告建设多功能的综合办公大楼项目，非但没有损害被告及马峰村全体村民的利益，相反能够实实在在获得利益的是马峰村的全体村民，与盲目追求“高、大、尚”的豪华楼堂馆所完全是两码事。建设村委综合办公大楼，实际上属于国家支持农村基层组织基础设施建设方面政策的具体体现。而该项优惠政策，在原、被告签订协议时双方均未能得知。因此，由政府部门出资为村委建设综合办公大楼，可视为原、被告在协议中约定的“国家政策变动”的情形，被告为此提出解除合同，用村委所剩的场地实施该项目，既符合双方合同的约定，同时也是为了马峰村全体村民的公共利益。如果双方继续履行租赁合同，原告继续占用租赁的场地，必然导致马峰村“基层综合服务平台”建设项目无法实施，那么受到损害的必将是马峰村全体村民的集体利益。因此，在原租赁合同履行的基础发生变故的情况下，本院认为被告依据双方签订合同的约定，提出解除合同的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，合法有效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，由于原告未能提供充分的证据来证明和支持自己的主张，原告应承担举证不能的法律后果。因此，对于原告主张被告解除合同的行为无效，要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。对被告提出双方签订的租赁合同已经解除，要求终止履行合同的反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第二款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，本院确认原、被告签订的《房屋出租协议》从被告向原告送达《通知》时（即2015年12月14日）解除。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、驳回原告丘*迎要求确认被告贺州市平**村民委员会解除双方签订的《房屋出租协议》的行为无效，并要求继续履行合同的诉讼请求；

二、确认原告丘*迎与被告贺州市平**村民委员会于2007年1月1日签订的《房屋出租协议》于2015年12月14日解除，双方终止履行合同。

本案受理费100元（原告已预交），由原告丘忠迎负担；反诉费100元（被告已预交），由被告贺州市平**村民委员会负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接向贺州**民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按本判决确定的一审案件受理费同等金额预交上诉受理费，上诉于贺州**民法院。

裁判日期

二〇一六年四月六日